Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ Processo nº: 1042119-76.2025.8.11.0041 Embargante: WALMIR REIS DA SILVA Embargado: ROBERTO RODRIGUES DO PRADO Vistos. Trata-se de Embargos à Execução opostos por WALMIR REIS DA SILVA em face de ROBERTO RODRIGUES DO PRADO, distribuídos por dependência à Execução de Título Extrajudicial nº 1023145-25.2024.8.11.0041, ambos em trâmite perante esta 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT. A ação executiva foi ajuizada pelo embargado em 03 de junho de 2024, instruída com contrato de locação de imóvel comercial situado na Avenida Professora Edna M. de Albuquerque Affi, nesta Capital, cuja vigência perdurou de 13 de março de 2017 a março de 2024. O valor originário da execução foi de R$ 102.669,28, abrangendo a cobrança de diferenças de aluguéis, encargos moratórios decorrentes de pagamentos realizados em atraso e parcelas de IPTU supostamente inadimplidas. Na decisão de ID 190318759, este Juízo, examinando questão de ordem pública no âmbito dos próprios autos executivos, reconheceu a ocorrência de prescrição trienal parcial, determinando a exclusão dos débitos vencidos em data anterior a 03 de junho de 2021, com espeque no artigo 206, §3º, inciso I, do Código Civil. Em cumprimento a essa determinação, o exequente apresentou nova planilha de cálculo (ID 191255893), reduzindo o valor da execução para R$ 41.173,92, dos quais R$ 30.104,41 referem-se a encargos moratórios de aluguéis pagos com atraso e a três meses apontados como integralmente inadimplidos (julho/2022, janeiro/2023 e agosto/2023), e R$ 11.069,51 correspondem a parcelas de IPTU. O embargante, citado nos autos principais em 09 de julho de 2024 (certidão do oficial de justiça, ID 163218916 do processo executivo), apresentou inicialmente seus embargos nos próprios autos da execução (ID 163554433). Por decisão de ID 190318759, este Juízo determinou a distribuição por dependência em autos apartados, na forma do artigo 914, §1º, do Código de Processo Civil, determinação esta que foi cumprida com o ajuizamento da presente ação de embargos à execução em 13 de maio de 2025. Em sua petição inicial (ID 193807769), o embargante formulou, em síntese, os seguintes pedidos: concessão dos benefícios da justiça gratuita; atribuição de efeito suspensivo à execução; reconhecimento da prescrição trienal dos débitos vencidos anteriormente a junho de 2021, com fundamento no artigo 206, §3º, inciso I, do Código Civil; declaração de quitação dos aluguéis referentes aos meses de julho/2022, janeiro/2023 e agosto/2023, mediante comprovantes de pagamento anexados; reconhecimento da supressio, sustentando que o embargado jamais exigiu encargos moratórios durante os sete anos de vigência contratual, gerando legítima expectativa de que tais valores não seriam cobrados; limitação da multa moratória a uma única incidência de 2%, com amparo no artigo 52, §1º, do Código de Defesa do Consumidor; compensação de despesas no valor total de R$ 28.330,00, relativas a reparos no telhado (R$ 450,00), conserto de aparelhos de musculação (R$ 10.050,00), conserto de esteiras e equipamentos (R$ 13.600,00) e limpeza de terreno contíguo ao imóvel locado (R$ 4.230,00); exclusão da cobrança de IPTU, sob o argumento de que a obrigação tributária é do proprietário e de que houve parcelamento junto à Prefeitura; e, subsidiariamente, o abatimento de R$ 7.000,00 pagos a maior a título de acordo verbal para quitação de aluguéis de 2023. O embargado apresentou impugnação aos embargos (ID 216635318 e ID 215652327), refutando integralmente as teses do embargante. Sustentou que jamais foi silente ou conivente com os atrasos, tendo juntado extensa troca de mensagens demonstrando cobranças reiteradas ao longo da relação contratual; que a prescrição trienal já foi observada com a exclusão dos débitos anteriores a 03/06/2021; que o IPTU permanece em aberto, pois o parcelamento realizado pelo embargante foi cancelado por inadimplência; que as despesas alegadas pelo embargante nunca foram de seu conhecimento e que as obras realizadas no imóvel foram para adequação ao ramo de atividade do próprio locatário; que o terreno ao lado era utilizado gratuitamente pelo embargante como estacionamento de sua academia; e que os recibos de gastos com aparelhos foram produzidos com a finalidade de simular despesas e prejudicar a execução. A decisão de ID 212920762 deferiu a gratuidade da justiça ao embargante, recebeu os embargos sem efeito suspensivo e determinou a intimação do embargado para impugnação. Após a apresentação da impugnação e o decurso do prazo para manifestação complementar, as partes foram intimadas a especificar provas (ID 225299506). As partes quedaram-se inertes. É o relatório. Decido. Os embargos à execução foram opostos na vigência do prazo legal de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 915 do Código de Processo Civil. O embargante WALMIR foi citado nos autos da execução em 09 de julho de 2024, conforme certidão do oficial de justiça (ID 163218916 do processo executivo), e protocolou seus embargos, ainda que inicialmente nos autos principais, em 26 de julho de 2024. A distribuição por dependência em autos apartados foi determinada por decisão de ID 190318759 e cumprida com o ajuizamento da presente ação em 13 de maio de 2025, após saneamento do vício formal de distribuição. Não há questões processuais pendentes que impeçam o exame do mérito, e as partes abriram mão de produção de provas em audiência, manifestando-se pelo julgamento antecipado da lide, o que autoriza este Juízo a proferir sentença desde logo, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. As questões controvertidas nos autos são exclusivamente de direito ou dependem de prova exclusivamente documental, já produzida e exaustivamente debatida pelas partes em suas manifestações escritas. Ambas as partes, instadas a especificar provas nada requereram. Diante da desnecessidade de dilação probatória complementar e estando o processo maduro para julgamento, impõe-se a entrega da prestação jurisdicional definitiva, em obediência ao princípio da duração razoável do processo, consagrado no artigo 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal. A prejudicial de mérito relativa à prescrição trienal foi expressamente reconhecida por este Juízo na decisão de ID 190318759, proferida nos autos da execução, com fundamento no artigo 206, §3º, inciso I, do Código Civil. Naquela oportunidade, este Juízo determinou a exclusão dos débitos vencidos anteriormente a 03 de junho de 2021, por considerar que a pretensão de cobrança de aluguéis e acessórios da locação submete-se ao prazo prescricional de três anos, contado do ajuizamento da ação executiva em 03 de junho de 2024. Tal reconhecimento, embora realizado incidenter tantum nos autos principais, constitui premissa inafastável para o julgamento dos presentes embargos e deve ser reiterado e consolidado nesta sentença, agora com eficácia de coisa julgada material, nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o prazo prescricional para a cobrança de valores referentes a aluguéis e débitos acessórios ao contrato de locação é o trienal, previsto no artigo 206, §3º, inciso I, do Código Civil. Tal entendimento é aplicável tanto à ação de conhecimento quanto à ação executiva, alcançando não apenas os aluguéis principais mas também os encargos moratórios, a correção monetária e quaisquer acessórios que tenham como causa de pedir o contrato de locação. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS C/C COBRANÇA DE MULTA. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. ART. 206, § 3º, I, DO CC/2002. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. REVISÃO. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. O prazo prescricional para a cobrança dos valores referentes aos aluguéis e aos débitos acessórios ao contrato de locação é o trienal. Precedentes. 2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.981.851/AL, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.) O embargado, em sua impugnação, não refutou especificamente o argumento da prescrição trienal, limitando-se a afirmar que já havia procedido à exclusão dos débitos prescritos da planilha de cálculo, conforme determinado pelo Juízo. Tal reconhecimento implícito, somado à decisão anterior de ID 190318759, torna incontroversa a matéria. Portanto, fica extinta, com resolução do mérito, a pretensão de cobrança de todos os aluguéis e acessórios vencidos antes de 03 de junho de 2021, alcançando tanto as parcelas principais quanto a multa contratual, a correção monetária e quaisquer encargos moratórios incidentes sobre obrigações vencidas naquele período. O prosseguimento da execução fica limitado, assim, às obrigações vencidas a partir de 03 de junho de 2021, conforme planilha retificada de ID 191255893, ressalvadas as exclusões adicionais determinadas nesta sentença. O embargante sustenta que os aluguéis dos meses de julho/2022, janeiro/2023 e agosto/2023 foram integralmente pagos, apresentando comprovantes de transferência bancária que demonstram o pagamento do valor de R$ 3.000,00 em cada um desses meses. Os comprovantes encontram-se acostados à petição inicial dos embargos em páginas específicas. O embargado, em sua planilha retificada (ID 191255893), aponta esses meses como integralmente inadimplidos, com valores atualizados de R$ 3.977,61 (julho/2022), R$ 3.949,33 (janeiro/2023) e R$ 3.853,29 (agosto/2023). Ocorre que o exame dos comprovantes apresentados pelo embargante revela elementos de convicção suficientes para concluir pelo adimplemento dessas obrigações principais. Os comprovantes indicam transferências bancárias ao destinatário indicado pelo próprio embargado como recebedor dos aluguéis, com valores compatíveis com a obrigação contratual, nas proximidades temporais dos respectivos vencimentos. Embora os valores transferidos sejam ligeiramente inferiores ao valor nominal pactuado de R$ 3.500,00, essa circunstância não autoriza a conclusão de inadimplemento integral, que foi a premissa adotada pelo exequente ao inscrever essas parcelas como totalmente não pagas na planilha de cálculo. Ademais, o próprio embargado, em sua impugnação, não se insurgiu especificamente quanto à autenticidade ou validade desses comprovantes de pagamento, o que atrai a aplicação do ônus da impugnação específica previsto no artigo 341 do Código de Processo Civil, aplicável subsidiariamente ao procedimento dos embargos à execução. A ausência de impugnação pontual e fundamentada acerca dos comprovantes de julho/2022, janeiro/2023 e agosto/2023 milita em favor do embargante quanto à demonstração do pagamento do valor principal desses meses. Dessa forma, reconheço a quitação das obrigações principais relativas aos aluguéis de julho/2022, janeiro/2023 e agosto/2023, determinando a exclusão dos valores principais desses três meses (R$ 3.500,00 cada, em valores nominais) da planilha de débitos da execução. Remanesce, contudo, a possibilidade de cobrança dos encargos moratórios correspondentes a esses meses, considerando que os pagamentos foram realizados com atraso em relação ao vencimento contratual, matéria que será examinada no tópico seguinte. O embargante postula o reconhecimento da supressio, instituto fundado na boa-fé objetiva (artigos 113 e 422 do Código Civil), sustentando que o embargado jamais exigiu encargos moratórios durante os sete anos de vigência contratual, criando legítima expectativa de que tais valores não seriam cobrados. Argumenta que a cobrança póstuma, após a extinção do contrato e a entrega voluntária do imóvel, constituiria comportamento contraditório vedado pelo ordenamento jurídico. A supressio, como construção doutrinária e jurisprudencial derivada do princípio da boa-fé objetiva, indica a possibilidade de redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes no exercício de direito ou faculdade contratual, quando essa inércia, aliada ao decurso do tempo e às circunstâncias do caso, gera na contraparte a legítima expectativa de que tal direito não será mais exercido. A configuração da supressio pressupõe, portanto, a conjugação de três elementos essenciais: o decurso de lapso temporal significativo; a inércia qualificada do titular do direito, que se abstém de exercê-lo embora pudesse fazê-lo; e a legítima expectativa gerada na contraparte de que o direito foi renunciado. No caso concreto, contudo, os elementos probatórios não favorecem a tese do embargante. O embargado trouxe aos autos extensa documentação comprobatória de cobranças reiteradas dirigidas ao embargante ao longo de toda a relação contratual. As conversas juntadas pelo próprio embargado (ID 167341279 dos autos executivos) demonstram, de forma inequívoca, que o locador cobrava ativamente os valores em atraso, ao que o embargante respondia com promessas de pagamento, postergações e justificativas. Não se verifica, portanto, o elemento essencial da inércia qualificada: o credor não se omitiu no exercício de seu direito; ao contrário, manifestou reiteradamente sua pretensão de receber os valores contratualmente devidos. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é precisa ao distinguir a supressio da mera tolerância ou da demora no ajuizamento da ação. A suspensão do exercício do direito por parte do credor, quando acompanhada de reiteradas cobranças extrajudiciais e demonstrações de inconformismo com o inadimplemento, não configura inércia qualificada apta a gerar a supressio. Nesse sentido, o fundamento é de que a pendência de cobranças afasta a legítima expectativa de que o direito não seria exercido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SUSPENSÃO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE BENS PASSÍVEIS DE EXECUÇÃO. INÉRCIA DO EXEQUENTE POR SIGNIFICATIVO PERÍODO DE TEMPO. BOA-FÉ OBJETIVA. "SUPRESSIO" . NÃO OCORRÊNCIA. DISTINÇÃO. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DA SUSPENSÃO DA FLUÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA DURANTE A SUSPENSÃO DO PROCESSO. INEXISTÊNCIA DE OFENSA À COISA JULGADA. RECURSO PROVIDO. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local se pronunciou, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. O princípio da não surpresa não impede a requalificação jurídica do enquadramento fático circunscrito na causa de pedir da demanda, em relação ao qual houve o necessário contraditório, defluindo do princípio jura novit curia. 3. A supressio consubstancia-se na impossibilidade de se exercer um direito por parte de seu titular em razão de seu não exercício por certo período variável de tempo e que, em razão desta omissão, gera da parte contrária uma expectativa legítima de que não seria mais exigível. Não se confunde, ademais, com a prescrição e com a decadência, institutos pelos quais se opera a extinção da pretensão ou do direito potestativo pela simples passagem do tempo. 4. A suspensão do cumprimento de sentença, em virtude da ausência de bens passíveis de excussão, por longo período de tempo, sem nenhuma diligência por parte do credor, não pode dar ensejo à suspensão da fluência dos juros e da correção monetária pela configuração da supressio, porquanto a pendência da ação que busca a concretização do título judicial impede que se gere no devedor a expectativa de inexigibilidade do débito. 5. Ainda que fosse possível o reconhecimento da supressio, não ocorreria vulneração da coisa julgada e tampouco do princípio pacta sunt servanda , porquanto o instituto da supressio e outros deveres anexos e encargos que circundam e decorrem da boa-fé objetiva situam-se em momento posterior à formação da relação jurídica e interferem em seu exercício. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 1.717.144/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 28/2/2023.) Com efeito, a existência de cobranças extrajudiciais ao longo do contrato afasta, por si só, a configuração da supressio. Se o credor cobra, ainda que extrajudicialmente e ainda que não aplique de imediato as sanções contratuais, ele está a exercer seu direito e a manifestar sua pretensão de recebimento integral. O devedor que recebe tais cobranças não pode alimentar a legítima expectativa de que os encargos foram renunciados; pode, no máximo, confiar na benevolência momentânea do credor, que opta por não judicializar a cobrança de imediato, mas sem que isso configure renúncia ao direito material aos encargos pactuados. Ressalte-se, ainda, que o contrato de locação em exame estabelecia expressamente, em sua cláusula 14ª, §1º, a multa de 2% em caso de atraso no pagamento do aluguel, bem como a incidência de correção monetária. Tal previsão contratual, livremente pactuada entre as partes, constitui lei entre elas, nos termos do artigo 421 do Código Civil, e a sua exigibilidade não se perde pelo fato de o credor ter optado por não ajuizar ação de cobrança antes do término do contrato. A pretensão de receber tais encargos nasce com o inadimplemento de cada parcela e subsiste enquanto não consumada a prescrição, cujo prazo é de três anos, conforme já reconhecido. Portanto, rejeito o pedido de reconhecimento da supressio, mantendo a exigibilidade dos encargos moratórios previstos na cláusula 14ª, §1º, do contrato de locação, sobre todos os pagamentos realizados em atraso a partir de 03 de junho de 2021, na forma da planilha retificada pelo exequente (ID 191255893), expurgadas apenas as parcelas principais dos meses de julho/2022, janeiro/2023 e agosto/2023, conforme fundamentado no tópico 2.4 acima. O embargante pleiteia a limitação da multa moratória a uma única incidência de 2% sobre o valor do aluguel, com amparo no artigo 52, §1º, do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). Sustenta que a aplicação da multa contratual de forma cumulativa, mês a mês, configuraria bis in idem e enriquecimento sem causa. A tese é juridicamente insustentável. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de locação comercial de imóvel, regida pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e, subsidiariamente, pelo Código Civil. O contrato de locação foi celebrado entre dois particulares, no exercício de atividades econômicas, o locador é proprietário de imóveis, e o locatário é empresário do ramo de musculação , sem que se configure relação de consumo nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC. O embargante não é destinatário final do imóvel na acepção consumerista; o imóvel constitui insumo de sua atividade empresarial, o que afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à hipótese. A multa moratória prevista na cláusula 14ª, §1º, do contrato de locação é de 2% sobre o valor do aluguel em atraso, e sua aplicação se dá em relação a cada parcela inadimplida no vencimento, e não de forma cumulativa sobre uma mesma obrigação. Trata-se de penalidade convencional que incide sobre cada prestação descumprida, como é próprio das obrigações de trato sucessivo. Não há bis in idem na aplicação da multa a parcelas distintas e autônomas, cada qual com seu próprio vencimento e seu próprio inadimplemento. A cláusula penal moratória, nos contratos de execução continuada, incide tantas vezes quantas forem as prestações inadimplidas, precisamente porque cada inadimplemento constitui fato gerador autônomo da penalidade. Ademais, a multa de 2% está dentro do patamar admitido pela legislação civil (artigo 412 do Código Civil), e sua previsão contratual é expressa e foi livremente pactuada entre as partes. A redução da multa contratual só seria cabível em caso de manifesta excessividade ou de adimplemento parcial da obrigação (artigo 413 do Código Civil), circunstâncias que não se verificam no caso concreto, em que os atrasos foram reiterados e a multa corresponde a percentual módico sobre o valor da prestação. Portanto, rejeito o pedido de limitação da multa moratória a uma única incidência de 2%, mantendo a aplicação da cláusula 14ª, §1º, do contrato de locação sobre cada parcela paga em atraso, nos termos da planilha de cálculo apresentada pelo embargado. O embargante requer a compensação do valor total de R$ 28.330,00, assim discriminado: R$ 450,00 relativos a reparos no telhado; R$ 10.050,00 referentes a consertos de aparelhos de musculação; R$ 13.600,00 correspondentes a consertos de esteiras e equipamentos ergométricos e elétricos; e R$ 4.230,00 atinentes à limpeza de terreno contíguo ao imóvel locado, de propriedade do embargado. A pretensão deve ser examinada sob o prisma do artigo 35 da Lei do Inquilinato, que estabelece que as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas pelo locador, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. A norma, contudo, refere-se a benfeitorias realizadas no próprio imóvel locado, intervenções físicas que acrescem, melhoram ou conservam o bem objeto do contrato de locação. A indenização por benfeitorias pressupõe a demonstração de que o gasto efetivamente se reverteu em benefício do imóvel e de que as obras foram necessárias à sua conservação ou utilidade, não se confundindo com despesas ordinárias de manutenção da atividade econômica do locatário nem com a reparação de bens móveis de sua propriedade. No caso concreto, as despesas alegadas pelo embargante podem ser agrupadas em três categorias distintas, cada qual a merecer análise apartada. Quanto aos reparos no telhado (R$ 450,00): o embargante sustenta que o telhado do imóvel apresentava defeitos construtivos que provocavam infiltrações e vazamentos constantes. As fotografias e vídeos juntados aos autos (ID 193818047 e ID 163557151) demonstram, de fato, a existência de problemas na cobertura do imóvel e danos causados por goteiras. Todavia, os recibos apresentados para comprovar o valor de R$ 450,00 são genéricos e não permitem identificar com precisão a natureza dos serviços realizados, a data de sua execução e a sua vinculação com os problemas estruturais alegados. Ademais, o embargado nega expressamente ter sido comunicado previamente desses gastos e contesta a autenticidade e a pertinência dos recibos. Em que pese a existência de conversas entre as partes demonstrando que o locatário informava o locador sobre problemas no imóvel, não há prova nos autos de que o locatário tenha solicitado autorização para realizar os reparos com direito a reembolso, nem de que tenha oportunizado ao locador a realização direta dos consertos, como seria de rigor nos termos do artigo 23, inciso IV, da Lei do Inquilinato, que impõe ao locatário o dever de levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba. A comunicação ao locador não se confunde com a autorização para que o locatário realize os reparos por conta própria e, posteriormente, exija o reembolso. Para que o locatário faça jus à indenização por benfeitorias necessárias realizadas sem prévia autorização do locador, é indispensável que demonstre a efetiva necessidade da intervenção e a impossibilidade de aguardar a providência do locador, circunstâncias que não restaram suficientemente comprovadas nos autos. Quanto aos consertos de aparelhos de musculação (R$ 10.050,00) e de esteiras e equipamentos (R$ 13.600,00): essas despesas não configuram benfeitorias no imóvel locado, mas sim gastos com a manutenção e o reparo de bens móveis de propriedade do próprio locatário, afetos à sua atividade empresarial. O artigo 35 da Lei do Inquilinato não ampara a pretensão de reembolso de despesas com bens particulares do locatário, ainda que os danos a esses bens tenham sido causados por vícios do imóvel. A pretensão de ressarcimento por danos materiais sofridos pelo locatário em virtude de falhas estruturais do imóvel locado tem natureza jurídica diversa, indenização por perdas e danos, e dependeria da comprovação do nexo causal entre o defeito do imóvel e o dano ao equipamento, bem como da demonstração de culpa ou dolo do locador, nos termos da responsabilidade civil contratual. Tal demonstração não foi satisfatoriamente produzida nos autos. Os recibos de conserto de aparelhos são genéricos, não especificam a causa dos danos e não foram corroborados por prova técnica que estabelecesse a relação de causalidade entre os problemas no telhado e os defeitos nos equipamentos. Além disso, o embargado nega categoricamente que o embargante lhe tenha comunicado prejuízos a equipamentos de sua propriedade. As conversas juntadas aos autos demonstram reclamações sobre as condições do telhado, mas não contêm menção específica a danos em aparelhos ou pedidos de indenização por tais prejuízos. Logo, a pretensão indenizatória relativa a esses itens também não merece acolhimento. Quanto à limpeza de terreno alheio (R$ 4.230,00), o embargante sustenta que arcou com a limpeza periódica de terreno contíguo ao imóvel locado, de propriedade do embargado, que não integrava o objeto do contrato de locação. Ainda que se admita a veracidade da alegação, a despesa com limpeza de terreno de terceiro não constitui benfeitoria no imóvel locado e não encontra amparo no artigo 35 da Lei do Inquilinato ou em qualquer outro dispositivo legal que autorize a compensação com débitos locatícios. O embargante, se entendeu necessário realizar a limpeza do terreno para preservar a segurança e a higiene de seu estabelecimento, poderia tê-lo feito por liberalidade ou com base em eventual acordo específico com o proprietário, mas tal circunstância não gera, por si só, direito a reembolso ou compensação com os aluguéis devidos, sobretudo quando o próprio embargado sustenta que o terreno era utilizado gratuitamente pelo embargante como estacionamento de sua academia. Ante o exposto, rejeito integralmente o pedido de compensação das despesas no valor total de R$ 28.330,00, por ausência de provas suficientes a demonstrar a natureza de benfeitorias necessárias indenizáveis, nos termos do artigo 35 da Lei nº 8.245/1991, e por se tratarem, em parte substancial, de despesas com bens particulares do locatário ou com imóvel alheio ao contrato de locação. O embargante requer, subsidiariamente, o abatimento de R$ 7.000,00 que teriam sido pagos a maior nos meses de agosto, setembro e outubro/2023 e fevereiro/2024, em cumprimento a acordo verbal para quitação de aluguéis do ano de 2023. Sustenta que as partes ajustaram o pagamento parcelado de dois meses de aluguel que estariam em aberto, totalizando R$ 7.000,00, e que esse valor foi integralmente adimplido. O pedido é juridicamente insuficiente. O embargante não logrou demonstrar, de forma clara e objetiva, quais débitos específicos teriam sido quitados pelo alegado acordo verbal, nem comprovou que os pagamentos adicionais de R$ 1.400,00 mensais, mencionados em sua inicial, efetivamente corresponderam a valores que o embargado estaria cobrando indevidamente na execução. A existência do acordo verbal é negada pelo embargado, e as conversas juntadas pelo embargante, embora indiquem tratativas para acerto de contas, não demonstram a formação de um acordo de quitação com os contornos alegados. Ademais, o pedido de abatimento de R$ 7.000,00 não está acompanhado de planilha ou demonstrativo que permita identificar precisamente quais parcelas da execução seriam por ele afetadas, o que inviabiliza a sua apreciação como dedução líquida e certa. Em sede de embargos à execução, o excesso de execução (artigo 917, inciso III, do CPC) deve ser demonstrado de forma objetiva e precisa pelo embargante, com a indicação do valor que entende correto e do fundamento do excesso, o que não ocorreu de maneira satisfatória em relação a esse pedido específico. Portanto, rejeito o pedido subsidiário de abatimento de R$ 7.000,00. A questão do IPTU merece análise em duas vertentes: a responsabilidade contratual pelo pagamento do tributo e a situação concreta das parcelas cobradas na execução. A cláusula 14ª, §2º, do contrato de locação estabelece expressamente que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é dos locatários. Nos termos do artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato, o locador é obrigado a pagar os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato. A exceção legal, portanto, foi validamente exercida pelas partes, que transferiram contratualmente ao locatário o encargo de pagar o IPTU durante a vigência da locação. Embora tal convenção não seja oponível ao Fisco, por força do artigo 123 do Código Tributário Nacional, que impede que convenções particulares modifiquem a definição legal do sujeito passivo da obrigação tributária, ela é plenamente válida e eficaz entre as partes contratantes, gerando para o locatário a obrigação de reembolsar o locador pelas quantias despendidas com o tributo ou de pagar diretamente o imposto. No caso concreto, o embargado cobra na execução o valor de R$ 11.069,51 a título de IPTU, correspondente às parcelas vencidas entre julho/2020 e março/2024, conforme extrato do contribuinte emitido pela Prefeitura de Cuiabá (ID 157723954 dos autos executivos). O embargante, por sua vez, sustenta que parcelou o débito junto à Prefeitura e que o IPTU de 2024 não seria devido por ter devolvido o imóvel em março/2024. Ocorre que o embargado trouxe aos autos prova documental de que o parcelamento do IPTU realizado pelo embargante foi cancelado por inadimplência (ID 189520901 e ID 189520902 dos autos executivos). O extrato da dívida ativa juntado pelo embargante (ID 163558605) demonstra que, de fato, as parcelas de IPTU correspondentes ao período de ocupação do imóvel permaneciam em aberto e foram objeto de parcelamento apenas posteriormente ao ajuizamento da execução, não havendo comprovação de pagamento integral. Portanto, a obrigação contratual do locatário de arcar com o IPTU do período de ocupação subsiste, e a cobrança na via executiva é legítima. Ressalvo, contudo, que a cobrança do IPTU deve corresponder exclusivamente ao período de efetiva ocupação do imóvel pelo embargante, ou seja, de março/2017 a março/2024. As parcelas de IPTU do exercício de 2024 devem ser limitadas proporcionalmente ao período de janeiro a março de 2024, período em que o embargante ainda ocupava o imóvel. O IPTU referente aos meses posteriores a março/2024 é de responsabilidade do proprietário/locador e não pode ser repassado ao embargante. Outrossim, considerando que a prescrição trienal já foi reconhecida neste feito, as parcelas de IPTU vencidas antes de 03/06/2021 estão fulminadas pela prescrição, uma vez que a pretensão de cobrança desses valores, na qualidade de encargos acessórios da locação, submete-se ao mesmo prazo prescricional trienal dos aluguéis. Logo, a cobrança do IPTU na execução deve ser limitada ao período de junho/2021 a março/2024. Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados nos Embargos à Execução opostos por WALMIR REIS DA SILVA em face de ROBERTO RODRIGUES DO PRADO, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) ACOLHER a prejudicial de prescrição trienal e, por conseguinte, declarar extinta a pretensão de cobrança de qualquer aluguel ou acessório vencido em data anterior a 03 de junho de 2021, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil, em conformidade com o artigo 206, §3º, inciso I, do Código Civil; b) DECLARAR a quitação das parcelas principais relativas aos aluguéis dos meses de julho de 2022, janeiro de 2023 e agosto de 2023, determinando a sua exclusão da planilha de débitos da execução apensa, remanescendo a possibilidade de cobrança dos encargos moratórios correspondentes a esses meses, em virtude de os pagamentos terem sido realizados com atraso em relação aos respectivos vencimentos contratuais; c) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de: c.1) reconhecimento da supressio quanto aos encargos moratórios; c.2) limitação da multa moratória com fundamento no Código de Defesa do Consumidor; c.3) compensação por benfeitorias, manutenção de aparelhos de musculação, conserto de esteiras e equipamentos, e limpeza de terreno alheio, no valor total de R$ 28.330,00; e, c.4) abatimento subsidiário de R$ 7.000,00; d) DETERMINAR o prosseguimento da execução autuada sob o nº 1023145-25.2024.8.11.0041 exclusivamente quanto aos encargos moratórios decorrentes dos atrasos ocorridos a partir de 03 de junho de 2021, conforme relação constante do ID 191255893, expurgados os valores principais de julho/2022, janeiro/2023 e agosto/2023, e ao reembolso das parcelas em aberto de IPTU correspondentes ao período de efetiva ocupação do imóvel pelo embargante (limitado a junho/2021 a março/2024), cabendo ao exequente apresentar nova planilha de cálculo em consonância com os parâmetros fixados nesta sentença, no prazo de 15 (quinze) dias; Em razão da sucumbência recíproca, condenar as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 70% (setenta por cento) pelo embargante e 30% (trinta por cento) pelo embargado, bem como de honorários advocatícios, na forma do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor decotado da execução (correspondente ao proveito econômico obtido pelo embargante com o acolhimento parcial dos embargos), em favor do patrono do embargante, e de 10% (dez por cento) sobre o valor remanescente da execução, em favor do patrono do embargado, observados os critérios do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, suspensa a exigibilidade em relação ao embargante WALMIR REIS DA SILVA, por ser beneficiário da justiça gratuita, nos termos do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, certifique-se nos autos principais da execução nº 1023145-25.2024.8.11.0041 o teor desta sentença. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cuiabá/MT, 16 de julho de 2026. Ana Cristina Silva Mendes Juíza de Direito
