Ementa
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. AFASTAMENTO. NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA. VENDA A NON DOMINO. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. DA DEMOLIÇÃO DAS BENFEITORIAS. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de nulidade de escritura pública de compra e venda cumulada com indenização, declarou a nulidade absoluta de escritura pública originária e de todos os atos de alienação e registros subsequentes, por falsidade da assinatura do representante legal da vendedora, determinando o retorno da propriedade ao patrimônio da autora e autorizando a demolição de edificações. O apelante, terceiro adquirente, sustenta a proteção de sua boa-fé, a ausência de fundamentação da sentença e o direito à indenização por benfeitorias.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por ausência de fundamentação ao não abordar especificamente a tese de terceiro adquirente de boa-fé; (ii) saber se a boa-fé do terceiro adquirente e a fé pública registral podem convalidar negócio jurídico imobiliário e registros subsequentes decorrentes de falsidade de assinatura em escritura pública originária; e (iii) saber se a autorização de demolição de edificações em imóvel cuja cadeia dominial foi declarada nula é legítima, e se o apelante tem direito a indenização por benfeitorias.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há nulidade na sentença que, ao reconhecer a nulidade absoluta de ato jurídico por falsidade documental, rechaça implicitamente teses defensivas que não teriam o condão de convalidar o vício de origem, restando a fundamentação central sólida e suficiente. 3.1. A falsidade da assinatura do representante legal em escritura pública de compra e venda implica nulidade absoluta do ato jurídico, com eficácia ex tunc, por ausência de manifestação de vontade, nos termos do art. 166, II, IV e V do CC/2002. 3.2. A nulidade absoluta da escritura originária contamina todos os negócios jurídicos e registros subsequentes da cadeia dominial, configurando venda a non domino, sendo irrelevante a eventual boa-fé dos sucessivos adquirentes para fins de manutenção do registro viciado. 3.3. A proteção da fé pública registral e o princípio da concentração dos atos na matrícula, conforme art. 54 da L. 13.097/2015, não têm o poder de convalidar negócio jurídico inexistente ou nulo de pleno direito. 3.4. A boa-fé do terceiro adquirente confere-lhe o direito de buscar a recomposição das perdas e danos em via regressiva autônoma, contra os causadores da fraude, e não em oposição ao verdadeiro proprietário do imóvel. 3.5. A autorização para a demolição ou desfazimento de edificações é consequência natural da declaração de nulidade e do retorno das partes ao *status quo ante*, conforme art. 182 do CC/2002. 3.6. O possuidor deve buscar indenização por benfeitorias e perdas e danos em via autônoma contra os responsáveis pela fraude, não sendo a proprietária originária obrigada a suportar o ônus de indenizar ou reter benfeitorias derivadas de título nulo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
4. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. Tese de julgamento: "1. Não há nulidade de sentença por ausência de fundamentação quando o julgador, ao reconhecer a nulidade absoluta de um ato jurídico por falsidade documental, adota um fundamento central que logicamente infirma as teses defensivas do terceiro adquirente. 2. A falsidade da assinatura em escritura pública de compra e venda enseja a nulidade absoluta do ato jurídico e de todos os subsequentes, por ausência de manifestação de vontade e venda a non domino, não sendo possível a convalidação por eventual boa-fé de terceiros adquirentes. 3. O princípio da fé pública registral e a concentração dos atos na matrícula não se aplicam para convalidar negócios jurídicos originariamente nulos por vício insanável. 4. A declaração de nulidade da cadeia dominial implica o retorno das partes ao status quo ante, autorizando o desfazimento de edificações e cabendo ao terceiro adquirente, mesmo de boa-fé, buscar indenização por benfeitorias e perdas e danos em via regressiva contra os responsáveis pela fraude."
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0259299-26.2013.8.09.0006
COMARCA: ANÁPOLIS
3ª CÂMARA CÍVEL ([email protected])
APELANTE: GILBERTO GARCIA MACEDO
APELADA: PASTIFICIOS SANTA MARIA LTDA
RELATOR: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. AFASTAMENTO. NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA. VENDA A NON DOMINO. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. DA DEMOLIÇÃO DAS BENFEITORIAS. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de nulidade de escritura pública de compra e venda cumulada com indenização, declarou a nulidade absoluta de escritura pública originária e de todos os atos de alienação e registros subsequentes, por falsidade da assinatura do representante legal da vendedora, determinando o retorno da propriedade ao patrimônio da autora e autorizando a demolição de edificações. O apelante, terceiro adquirente, sustenta a proteção de sua boa-fé, a ausência de fundamentação da sentença e o direito à indenização por benfeitorias.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por ausência de fundamentação ao não abordar especificamente a tese de terceiro adquirente de boa-fé; (ii) saber se a boa-fé do terceiro adquirente e a fé pública registral podem convalidar negócio jurídico imobiliário e registros subsequentes decorrentes de falsidade de assinatura em escritura pública originária; e (iii) saber se a autorização de demolição de edificações em imóvel cuja cadeia dominial foi declarada nula é legítima, e se o apelante tem direito a indenização por benfeitorias.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há nulidade na sentença que, ao reconhecer a nulidade absoluta de ato jurídico por falsidade documental, rechaça implicitamente teses defensivas que não teriam o condão de convalidar o vício de origem, restando a fundamentação central sólida e suficiente. 3.1. A falsidade da assinatura do representante legal em escritura pública de compra e venda implica nulidade absoluta do ato jurídico, com eficácia ex tunc, por ausência de manifestação de vontade, nos termos do art. 166, II, IV e V do CC/2002. 3.2. A nulidade absoluta da escritura originária contamina todos os negócios jurídicos e registros subsequentes da cadeia dominial, configurando venda a non domino, sendo irrelevante a eventual boa-fé dos sucessivos adquirentes para fins de manutenção do registro viciado. 3.3. A proteção da fé pública registral e o princípio da concentração dos atos na matrícula, conforme art. 54 da L. 13.097/2015, não têm o poder de convalidar negócio jurídico inexistente ou nulo de pleno direito. 3.4. A boa-fé do terceiro adquirente confere-lhe o direito de buscar a recomposição das perdas e danos em via regressiva autônoma, contra os causadores da fraude, e não em oposição ao verdadeiro proprietário do imóvel. 3.5. A autorização para a demolição ou desfazimento de edificações é consequência natural da declaração de nulidade e do retorno das partes ao *status quo ante*, conforme art. 182 do CC/2002. 3.6. O possuidor deve buscar indenização por benfeitorias e perdas e danos em via autônoma contra os responsáveis pela fraude, não sendo a proprietária originária obrigada a suportar o ônus de indenizar ou reter benfeitorias derivadas de título nulo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
4. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. Tese de julgamento: "1. Não há nulidade de sentença por ausência de fundamentação quando o julgador, ao reconhecer a nulidade absoluta de um ato jurídico por falsidade documental, adota um fundamento central que logicamente infirma as teses defensivas do terceiro adquirente. 2. A falsidade da assinatura em escritura pública de compra e venda enseja a nulidade absoluta do ato jurídico e de todos os subsequentes, por ausência de manifestação de vontade e venda a non domino, não sendo possível a convalidação por eventual boa-fé de terceiros adquirentes. 3. O princípio da fé pública registral e a concentração dos atos na matrícula não se aplicam para convalidar negócios jurídicos originariamente nulos por vício insanável. 4. A declaração de nulidade da cadeia dominial implica o retorno das partes ao status quo ante, autorizando o desfazimento de edificações e cabendo ao terceiro adquirente, mesmo de boa-fé, buscar indenização por benfeitorias e perdas e danos em via regressiva contra os responsáveis pela fraude."