Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Federal AL PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0023758-74.2026.4.05.8001 AUTOR: EDJA BARBOSA CORREIA DOS SANTOS ADVOGADO do(a) AUTOR: FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL - CE18523-B REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408 SENTENÇA 1. Relatório: Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada por Ana Carla da Silva Alencar contra a Caixa Econômica Federal - CEF, objetivando a regularização documental e registral de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), situado no Residencial do Agreste, Povoado Bom Nome, Quadra R, Lote 11, em Arapiraca/AL. A autora alega que o financiamento, objeto do contrato nº 171002831367, foi quitado, conforme declaração emitida pela própria CEF, mas que a instituição financeira não adotou as providências necessárias à regularização registral do imóvel e à baixa da garantia fiduciária, apesar das tentativas de solução administrativa. Requer a apresentação do contrato, a regularização da matrícula, a baixa da garantia e, subsidiariamente, a adjudicação compulsória, além da atribuição à ré das despesas de regularização. Em contestação (id. 193056905), a CEF impugnou o valor da causa, suscitou questão relativa à participação ou ao consentimento do cônjuge da autora e defendeu a delimitação de suas obrigações registrais, bem como a impossibilidade de lhe atribuir indistintamente todos os tributos e despesas da transferência imobiliária. A autora apresentou réplica (id. 194215321), rebatendo os argumentos defensivos e reiterando os pedidos iniciais. A decisão que retificou o valor da causa e determinou a remessa dos autos ao Juizado Especial Federal foi objeto do Agravo de Instrumento nº 0015146-94.2026.4.05.0000, no qual o TRF da 5ª Região atribuiu efeito suspensivo ao recurso (id. 188288771). 2. Fundamentação: Da competência e do valor da causa A questão relativa ao valor da causa e à competência deste Juízo foi objeto de decisão que reduziu o valor atribuído à demanda para um salário-mínimo e determinou a remessa dos autos ao Juizado Especial Federal. A autora interpôs o agravo de instrumento, tendo o Tribunal Regional Federal da 5ª Região atribuído efeito suspensivo ao recurso, obstando a redistribuição do feito enquanto vigente a medida. Assim, a questão deve ser observada nos limites da decisão proferida pelo Tribunal, sem prejuízo da apreciação do mérito da demanda, considerada a situação processual vigente. Da ausência de interesse de agir A alegação de falta de interesse de agir não constitui óbice ao exame da pretensão. O interesse processual se assenta no binômio necessidade-adequação. A necessidade da tutela jurisdicional é manifesta, pois a autora, embora beneficiada pela quitação do financiamento, encontra-se impossibilitada de concluir a regularização registral do imóvel em razão de pendências documentais que impediram a emissão do termo destinado à liberação da garantia. A declaração de quitação emitida pela própria CEF não se mostra suficiente, por si só, para a efetiva transferência da titularidade no registro imobiliário, o que demonstra a necessidade de providências complementares. Além disso, a contestação apresentada pela ré, ao questionar a extensão das obrigações que lhe podem ser impostas e a responsabilidade pelas despesas de regularização, evidencia a existência de controvérsia sobre a tutela pretendida. Dessa forma, reconheço o interesse processual da autora. Da ilegitimidade passiva A alegação de ilegitimidade passiva igualmente não merece acolhimento. A demanda decorre de relação contratual estabelecida no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, e tem por objeto a regularização do imóvel adquirido pela autora, cuja quitação foi reconhecida pela instituição financeira. A CEF figura na relação jurídica discutida e é apontada como responsável pela apresentação do contrato e pela adoção das providências necessárias à regularização registral do imóvel. A definição acerca da extensão de suas atribuições e da efetiva responsabilidade pelas providências postuladas constitui matéria de mérito, não afastando sua legitimidade para responder à demanda. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Da inadequação da via eleita quanto ao pedido de adjudicação compulsória A preliminar de inadequação da via eleita também deve ser rejeitada. A autora pretende obter a regularização da propriedade de imóvel cujo financiamento afirma ter sido integralmente quitado, diante da ausência de providências da instituição financeira para a formalização da transferência dominial. A adjudicação compulsória constitui instrumento jurídico destinado a viabilizar a transferência da propriedade quando preenchidos os requisitos legais e há resistência ao cumprimento da obrigação de outorgar o título definitivo. A circunstância de a ré questionar a existência de recusa formal à outorga da escritura não torna inadequada a via eleita, mas constitui questão relacionada aos pressupostos materiais do pedido, a ser examinada no mérito. Rejeito, assim, a preliminar. Do mérito A relação jurídica estabelecida entre as partes é inegavelmente de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. A CEF, na qualidade de agente financeiro e gestora operacional do PMCMV, não atua como mera credora, mas como fornecedora de um serviço complexo que culmina na aquisição da propriedade pelo consumidor. A quitação do financiamento pela autora é fato comprovado pelo termo de quitação juntado aos autos, expedido pela própria instituição financeira, o qual atesta que o contrato objeto da ação, firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, encontra-se quitado por força do art. 10 da Portaria MCID nº 1.248, de 26 de setembro de 2023. A obrigação da instituição financeira, contudo, não se exaure com a quitação do financiamento. Decorre da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e dos deveres anexos de cooperação e lealdade a responsabilidade de praticar os atos necessários para que o contrato atinja sua finalidade precípua: a transferência da propriedade plena e desembaraçada ao adquirente. A ausência de regularização registral do imóvel, apesar da quitação do financiamento, impede a autora de exercer plenamente seu direito de propriedade. A recusa da CEF em promover os atos necessários à regularização do contrato constitui inadimplemento contratual e falha na prestação do serviço (art. 14 do CDC). Transferir à consumidora, parte vulnerável da relação, o ônus de regularizar uma situação à qual não deu causa, é conduta que viola a equidade e a função social do contrato. Importa salientar que, embora o pedido inicial se refira ao registro do contrato, a tutela jurisdicional efetiva exige uma providência mais ampla. A baixa do gravame e a própria adjudicação compulsória, consistente na outorga da escritura definitiva por meio de decisão judicial, são consequências lógicas dos pedidos formulados e da pretensão de regularização dominial. Uma vez comprovada a quitação do financiamento e demonstrada a inércia da ré em promover os registros necessários, a autora faz jus à tutela específica destinada à regularização do imóvel, observados os requisitos legais aplicáveis. A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico que permite ao promitente comprador obter a propriedade do bem quando o promitente vendedor se recusa a cumprir sua parte no contrato, ou seja, a outorgar a escritura definitiva. Os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil asseguram ao promitente comprador, titular de direito real, o direito de exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda e, em caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. O art. 497 do Código de Processo Civil e o art. 16 do Decreto-Lei nº 58/1937 também amparam o pedido. A jurisprudência, inclusive, flexibiliza a exigência de registro do compromisso de compra e venda para fins de adjudicação compulsória, conforme a Súmula 239 do STJ, que estabelece que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. No presente caso, a quitação integral do financiamento, atestada pela própria CEF, e a ausência de regularização do imóvel, apesar das tentativas administrativas relatadas e documentadas pela autora, configuram os pressupostos para o acolhimento da pretensão. As alegações defensivas de que a transferência da propriedade depende de formalidades legais e registrais não afastam o dever da instituição financeira de praticar os atos que lhe competem para viabilizar a regularização do imóvel. Eventuais exigências legais ou tributárias que dependam da atuação da autora deverão ser observadas no procedimento registral, sem que isso justifique a inércia da ré quanto às obrigações que lhe cabem. Portanto, comprovada a quitação e a inércia da ré, impõe-se o acolhimento da pretensão autoral para determinar que a CEF cumpra integralmente sua obrigação, viabilizando a transferência definitiva da propriedade à autora. 3. Dispositivo: Ante o exposto, julgo procedente o pedido, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) Determinar que a Caixa Econômica Federal - CEF promova o registro do contrato de compra e venda e a baixa da alienação fiduciária na matrícula do imóvel objeto do financiamento da autora, no Cartório de Registro de Imóveis competente, às suas expensas, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado desta sentença. b) Determinar que, após o registro do contrato e a baixa da alienação fiduciária, a Caixa Econômica Federal - CEF entregue à autora todos os documentos necessários para a transferência da propriedade do imóvel para seu nome. Condeno a Caixa Econômica Federal - CEF ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Intime-se. Se forem opostos embargos de declaração, intime-se a parte adversa para apresentar contrarrazões (arts. 183 e 1.023, § 2º, do CPC). Se interposta apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal, com posterior remessa dos autos à Corte Regional para julgamento do recurso. Diego de Amorim Vitório Juiz Federal Substituto
