Ementa
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO FIDUCIANTE. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade oposta pelo executado e manteve penhora efetivada via SISBAJUD, com liberação dos valores bloqueados em favor do condomínio exequente, em execução de título extrajudicial referente a cotas condominiais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Há duas questões em discussão: (i) a adequação da exceção de pré-executividade para veicular a alegação de ilegitimidade passiva fundada na ausência de imissão na posse; (ii) a responsabilidade do fiduciante pelo pagamento das despesas condominiais vencidas antes da consolidação da propriedade fiduciária.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
1. A exceção de pré-executividade é cabível apenas para matérias de ordem pública, cognoscíveis de ofício e demonstráveis por prova pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória. A alegação de ausência de imissão na posse constitui defesa pessoal e disponível, a ser veiculada por meio de embargos à execução, nos termos dos arts. 914 e 917 do CPC.
2. A verificação da efetiva imissão na posse exige análise de elementos fáticos e documentais incompatíveis com a cognição sumária própria da exceção de pré-executividade, o que evidencia a inadequação da via eleita.
3. A obrigação de pagar despesas condominiais possui natureza propter rem. O art. 1.368-B do CC/2002 e o art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 estabelecem que o fiduciante responde pelas despesas condominiais enquanto não ocorre a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a imissão deste na posse direta do bem.
4. Durante todo o período a que se referem os débitos executados, o agravante figurava como proprietário fiduciante do imóvel. A consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal ocorreu em momento posterior ao período dos débitos cobrados, de modo que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais era exclusiva do agravante.
5. O acórdão do TRF4 invocado pelo agravante teve por objeto exclusivo a indenização por danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, sem rescisão contratual ou extinção do vínculo de adquirente. A discussão sobre a entrega das chaves é matéria estranha à relação condominial e inoponível ao condomínio exequente, que é terceiro em relação ao contrato de compra e venda.
IV. DISPOSITIVO:
Recurso desprovido.