Inteiro teor
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA DAS VARAS CÍVEIS DA CAPITAL Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção A da 6ª Vara Cível da Capital Processo nº 0032703-73.2025.8.17.2001 INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção A da 6ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor/seguinte trecho do Ato Judicial de ID 250186583, conforme segue transcrito abaixo: "SENTENÇA Vistos, etc. EDISON PARISI E EDWALDO PARISI, devidamente qualificados nos autos, por meio de advogado regularmente habilitado, propuseram a presente AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS em face de FF PRODUÇÃO E CONFECÇÃO DE CRACHÁS E CARTÕES EIRELI, JORGE EDISON FERRARI LEITÃO E SHIRLEY MENDES FERRARI, igualmente qualificados, postulando a rescisão do contrato de locação comercial firmado entre as partes, a decretação do despejo da empresa locatária e a condenação solidária de todos os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, multas, honorários contratuais e despesas com a reparação de danos no imóvel. A petição inicial (id 201272699) veio instruída com procuração, contrato de locação, aditivo contratual, planilha de débitos, faturas de consumo, extratos de tributos e laudo de vistoria de entrada. Ato contínuo, os autores atravessaram petição (id 208950722) informando que a locatária desocupou voluntariamente o imóvel e entregou as chaves no dia 25 de abril de 2025. Na oportunidade, acostaram o recibo de entrega de chaves e o laudo de vistoria de saída, requerendo a extinção do pedido de despejo e o prosseguimento do feito quanto à cobrança. Os fiadores Jorge Edison Ferrari Leitão e Shirley Mendes Ferrari apresentaram contestação (id 211544138). Requereram os benefícios da justiça gratuita e impugnaram o valor da causa. No mérito, defenderam a exoneração da fiança sob o argumento de que o contrato passou a vigorar por prazo indeterminado sem a sua anuência e que houve aditivo contratual do qual não participaram. Alegaram a ocorrência de força maior decorrente de operação policial que paralisou as atividades da empresa. Impugnaram a cobrança de honorários contratuais, multas, faturas de água e energia já pagas, bem como a cobrança integral do IPTU e da taxa de bombeiros. A empresa locatária FF Produção e Confecção de Crachás e Cartões Eireli apresentou contestação (id 235217947), reiterando os termos da defesa dos fiadores. Acrescentou que o valor do aluguel teria sido reduzido verbalmente e por e-mail para a quantia de dois mil reais. Defendeu a aplicação da teoria da imprevisão e rechaçou o pedido de indenização por danos no imóvel, alegando tratar-se de mero desgaste natural. Os autores apresentaram réplica (id 239950486), rechaçando as preliminares e os argumentos de mérito. Destacaram que o suposto aditivo de redução de aluguel foi um pedido unilateral jamais aceito. Concordaram com a exclusão das faturas de água e energia, pois pagas após o ajuizamento da ação, e requereram a condenação dos réus por litigância de má-fé. A parte ré peticionou (id 239066061) requerendo a designação de audiência de instrução e julgamento para a colheita de depoimento pessoal e oitiva de testemunhas, com o fito de comprovar as tratativas verbais de redução do aluguel, a ausência de anuência dos fiadores e as circunstâncias da desocupação. Eis o breve resumo da lide processual. DECIDO. Do julgamento antecipado da lide e do indeferimento da prova oral O feito comporta julgamento antecipado, nos moldes do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, sendo desnecessária a dilação probatória requerida pela parte ré. O pedido de produção de prova oral para comprovar suposta redução verbal do aluguel revela-se inútil. O contrato de locação é instrumento escrito e, pelo princípio do paralelismo das formas, sua alteração substancial exige a mesma formalidade. A alegação de que o aluguel foi reduzido tacitamente deveria ter sido comprovada por meio de prova documental, especificamente a juntada de recibos ou comprovantes de transferência bancária demonstrando o pagamento reiterado do valor menor com a aceitação sem ressalvas do credor, ônus do qual a locatária não se desincumbiu. A prova testemunhal é inidônea para substituir a prova documental de pagamento. Da mesma forma, a oitiva de testemunhas para atestar a ocorrência de operação policial é desnecessária, pois o fato histórico é incontroverso, restando a este juízo apenas a análise da sua qualificação jurídica (se configura ou não força maior). Por fim, a aferição de danos no imóvel resolve-se pela análise dos laudos de vistoria assinados, sendo a prova oral impertinente para tal fim. Indefiro, pois, a dilação probatória. Das questões preliminares Rejeito o pedido de justiça gratuita formulado pelos fiadores. A presunção de hipossuficiência é relativa. Os requerentes qualificaram-se como empresários e assumiram a condição de garantidores de um contrato de locação comercial de valor expressivo. A mera declaração de pobreza, desacompanhada de declarações de imposto de renda ou extratos bancários que evidenciem a alegada miserabilidade, é insuficiente para a concessão da benesse. Rejeito a impugnação ao valor da causa. O valor da causa deve corresponder à pretensão econômica formulada no momento da propositura da ação. Quando a demanda foi ajuizada, o imóvel encontrava-se ocupado, sendo correta a aplicação do artigo 58, inciso III, da Lei 8.245/91, que determina a fixação com base em doze meses de aluguel. A desocupação voluntária e a consequente perda superveniente do objeto quanto ao despejo não possuem o condão de alterar retroativamente o valor da causa que serviu de base para o recolhimento das custas iniciais. Diante do conjunto probatório formado, passo, doravante, à análise do mérito. Da perda superveniente do objeto quanto ao despejo Restou incontroverso nos autos que a locatária desocupou o imóvel e entregou as chaves aos locadores no dia 25 de abril de 2025, fato ocorrido após o ajuizamento da demanda. Tal circunstância esvazia a utilidade e a necessidade do provimento jurisdicional voltado à retomada do bem, impondo-se a extinção do feito, sem resolução do mérito, exclusivamente quanto ao pedido de despejo. Da responsabilidade solidária dos fiadores A tese defensiva de exoneração da fiança não merece prosperar. A jurisprudência é firme no sentido de que, havendo cláusula expressa no contrato de locação, a responsabilidade dos fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves, mesmo que o contrato passe a vigorar por prazo indeterminado. No caso em apreço, a cláusula décima nona do instrumento contratual estabelece de forma cristalina a responsabilidade solidária dos fiadores até a devolução do imóvel, com expressa renúncia ao benefício de ordem. A invocação da Súmula 214 do STJ é descabida, pois tal verbete se aplica a aditamentos que criam novas obrigações sem a anuência do garantidor. O único aditivo válido constante dos autos foi devidamente assinado pelos fiadores. O suposto segundo aditivo, que teria reduzido o aluguel, não passa de uma solicitação unilateral da locatária, sem a assinatura dos locadores, não possuindo qualquer validade jurídica para alterar o pacto ou exonerar a garantia. Da alegação de força maior e teoria da imprevisão A locatária e os fiadores buscam afastar a mora e a multa contratual sob o argumento de que uma operação policial, que culminou na apreensão de maquinários da empresa, configuraria força maior. O argumento é juridicamente insustentável. A ação do Estado em face da empresa locatária configura fortuito interno, ou seja, risco inerente à própria atividade empresarial por ela desenvolvida. O locador cumpriu integralmente a sua obrigação de entregar e manter o imóvel à disposição da locatária. A impossibilidade de a empresa explorar o seu negócio por problemas legais próprios não rompe o nexo de causalidade do contrato de locação, não a eximindo do pagamento dos aluguéis e da multa decorrente da infração contratual. Dos valores devidos a título de aluguel e encargos O valor do aluguel a ser considerado para fins de cobrança é aquele previsto no contrato e no aditivo validamente assinado pelas partes, com as atualizações anuais pactuadas. Como já fundamentado, a correspondência unilateral enviada pela locatária não tem o condão de reduzir o valor da contraprestação. No tocante às faturas de consumo de água (Compesa) e energia elétrica (Neoenergia), os réus comprovaram a quitação, fato expressamente reconhecido pelos autores em sede de réplica. Tais valores devem ser excluídos da condenação. Quanto ao IPTU e à Taxa de Bombeiros, assiste parcial razão aos demandados. O IPTU referente ao exercício de 2021 cobrado em sua integralidade é indevido, uma vez que a locação teve início apenas no final de agosto daquele ano. O locatário responde pelos tributos apenas durante o período de efetiva ocupação. Sob a mesma ótica, o IPTU e a Taxa de Bombeiros referentes ao exercício de 2025 devem ser cobrados de forma estritamente proporcional aos meses em que o imóvel esteve ocupado, ou seja, de janeiro até o dia 25 de abril de 2025. Da multa contratual e dos honorários advocatícios A multa moratória de dez por cento pelo atraso no pagamento dos aluguéis é devida, pois expressamente pactuada e decorrente do incontroverso inadimplemento. Lado outro, a cobrança de honorários advocatícios contratuais no patamar de vinte por cento, cumulada com a pretensão de condenação em honorários sucumbenciais, configura inaceitável bis in idem. A jurisprudência consolidada orienta que os honorários previstos no contrato de locação aplicam-se exclusivamente à hipótese de purga da mora para evitar o despejo. Havendo litígio e prolação de sentença de mérito, a remuneração do patrono submete-se estritamente às regras de sucumbência do Código de Processo Civil. Determino, portanto, a exclusão dos honorários contratuais da planilha de débitos. Da indenização por danos no imóvel A pretensão autoral de ressarcimento por danos no imóvel merece parcial acolhida. É lícita a formulação de pedido genérico quando, ao tempo do ajuizamento da ação, o locador ainda não havia sido imitido na posse, sendo-lhe materialmente impossível quantificar a extensão do dano mediante orçamentos. A existência das avarias restou incontroversa, porquanto o laudo de vistoria de saída foi devidamente assinado pelo representante legal da locatária. Contudo, nos termos da Lei do Inquilinato, o locatário não responde pelas deteriorações decorrentes do uso normal do bem. Assim, a condenação deve se restringir aos danos que efetivamente extrapolem o desgaste natural. Os réus deverão ressarcir as despesas necessárias à reparação do imóvel, restritas exclusivamente aos itens descritos no laudo de saída como avariados, quebrados ou faltantes, excluindo-se os itens descritos meramente como usados ou com marcas de uso, por configurarem desgaste natural. O valor exato da indenização será apurado em fase de liquidação de sentença, oportunidade em que os autores deverão apresentar os respectivos orçamentos idôneos ou notas fiscais dos reparos realizados estritamente nos limites aqui delineados. Por fim, não vislumbro a ocorrência de litigância de má-fé por parte dos réus, que se limitaram a exercer o seu direito de defesa e de argumentação jurídica, sem que restasse configurada conduta processual dolosa. Ante o exposto, julgo extinto o processo sem resolução do mérito em relação ao pedido de despejo, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, ante a perda superveniente do objeto. No mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por Edison Parisi e Edwaldo Parisi em face de FF Produção e Confecção de Crachás e Cartões Eireli, Jorge Edison Ferrari Leitão e Shirley Mendes Ferrari para: a) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos até a data da efetiva desocupação do imóvel (25 de abril de 2025), acrescidos da multa contratual de dez por cento; b) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento do IPTU e da Taxa de Bombeiros (TPEI), observando-se os seguintes parâmetros: (i) o IPTU de 2021 é devido apenas proporcionalmente a partir do início da locação (25/08/2021); (ii) a TPEI de 2024, constante na planilha, é devida integralmente; (iii) o IPTU e a TPEI do ano de 2025 são devidos proporcionalmente até a data da desocupação (25/04/2025); c) condenar os réus, solidariamente, ao ressarcimento das despesas com a reparação dos danos no imóvel, restritas aos itens que extrapolem o desgaste natural, conforme fundamentação, cujo valor deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença pelo procedimento comum; d) determinar a exclusão, da planilha de débitos, dos valores referentes aos honorários advocatícios contratuais de vinte por cento e das faturas de consumo de água e energia elétrica já quitadas. Sobre os valores líquidos da condenação (aluguéis e tributos), incidirão atualização monetária e juros de mora a partir do vencimento de cada obrigação, aplicando-se a regra do artigo 406, parágrafo primeiro, do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.905/2024. A atualização monetária dar-se-á pela variação do IPCA, e os juros de mora corresponderão à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), deduzido o índice de atualização monetária, vedada a incidência de juros negativos. Sobre o valor a ser apurado em liquidação (danos no imóvel), os mesmos índices incidirão a partir da data do efetivo desembolso pelos autores. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de oitenta por cento para os réus e vinte por cento para os autores. Condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono dos autores, que fixo em dez por cento sobre o valor atualizado da condenação. Condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono dos réus, que fixo em dez por cento sobre o proveito econômico obtido pela defesa, vedada a compensação. Decorrido o prazo recursal, sem interposição de recurso, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos. Na hipótese de recurso, intime-se a parte contrária para contrarrazões. Intimem-se e cumpra-se. RECIFE, 12 de agosto de 2026" RECIFE, 21 de agosto de 2026. MARCELLE SA CARNEIRO DE MENDONÇA Diretoria das Varas Cíveis da Capital As comunicações via Diário Eletrônico são publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional - DJEN. Para visualizar a publicação, acesse o link https://comunica.pje.jus.br/consulta?siglaTribunal=TJPE&numeroProcesso=0032703-73.2025.8.17.2001
