Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Botucatu Rua Papoula, 89, Vila Paraíso, Botucatu - SP - CEP: 18607-143 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000471-69.2025.4.03.6131 AUTOR: LOURENCO TALAMONTE NETTO, REGINA VIEIRA DE CAMARGO TALAMONTE ADVOGADO do(a) AUTOR: EZIO ANTONIO WINCKLER FILHO - SP154938 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, PARQUE TURMALINA REOBOTE SPE LTDA ADVOGADO do(a) REU: DIOGO LUIZ TORRES AMORIM - SP291042 SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de ação cível de procedimento comum ajuizada por LOURENÇO TALAMONTE NETO e REGINA VIEIRA DE CAMARGO TALAMONTE, qualificados à inicial, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e da PARQUE TURMALINA REOBOTE SPE LTDA, igualmente qualificadas, visando à baixa da hipoteca gravada sobre o bem imóvel descrito na inicial. Alegam os autores, em suma, que: a) em 17/12/2018, firmaram com a incorporadora ré (PARQUE TURMALINA REOBOTE SPE LTA) contrato particular de promessa de compra e venda, a fim de adquirir uma unidade residencial no empreendimento denominado no “Residencial Parque Turmalina”, com matrícula sob nº 61.114 do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Pessoa Jurídica e Protesto de Botucatu; b) ocorre que a ré incorporadora contratou junto à Caixa Econômica Federal (CEF) um financiamento para construção do empreendimento, dando em garantia a fração ideal de 50% (cinquenta por cento) do imóvel acima referido à instituição financeira; c) a CEF figura como credora hipotecária do imóvel, justificando a sua posição processual no polo passivo da ação; d) efetuou a quitação integral da unidade habitacional adquirida, porém a hipoteca persiste onerando o imóvel de sua propriedade; e) a garantia ofertada é ilegal, na medida em que, nos termos de orientação jurisprudencial sumulada junto ao STJ, a garantia dada por construtor a agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, seja ela anterior ou posterior à promessa de compra e venda. Juntou documentos e custas iniciais. Citada, a CEF apresentou contestação (id. 432037144) impugnando preliminarmente o valor da causa. No mérito, defendeu que a Súmula nº 308 do STJ não se aplica ao caso concreto e pugnou pela improcedência do pedido. A citação pessoal da corré PARQUE TURMALINA REOBOTE SPE LTDA foi infrutífera neste feito e em outros processos semelhantes em trâmite neste Juízo, conforme certidão de id. 414463978, razão pela qual foi requerida a citação por edital pela parte autora (id. 427037888). Realizada a citação por edital (id. 479262661), sem resposta da demandada. Decretada a revelia da ré, houve nomeação de curador especial (id. 582651805 e 366714315 e 586503176). Foi apresentada contestação pela PARQUE TURMALINA REOBOTE SPE LTDA (id. 587293992), através de curador especial, pugnando pela improcedência do pedido. Houve réplica (id. 598252287), sem requerimento de novas provas pelas partes (id. 601924940; 598252287). Vieram-me, então, conclusos para julgamento os autos, que, relatados, decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Pretende a parte demandante o levantamento da hipoteca que incide sobre o apartamento nº 255, tipo 2, do Bloco II, no empreendimento "Residencial Parque Turmalina", situado na Avenida Roberto Sidney Bueno, Jardim São Vicente, Botucatu/SP (Matrícula nº 61.114). II.1 - PRELIMINARES: a) Impugnação ao valor da causa: A parte autora deu à causa o valor de R$ 178.450,00 (cento e setenta e oito mil, quatrocentos e cinquenta reais). A CEF, em contestação, impugnou o valor dado à causa, afirmando que o valor é excessivo e não corresponde ao proveito econômico pretendido, ou seja, a baixa da hipoteca que está averbada na matrícula do imóvel. Não assiste razão à contestante. No caso em tela, a demandante não discute o crédito entre a construtora e o banco, mas sim a oponibilidade do gravame à sua própria unidade habitacional, de modo que o proveito econômico perseguido se refere a ter o imóvel livre e desembaraçado. Portanto, o valor da causa é o valor do imóvel constante do compromisso de compra e venda. Nesse sentido, o seguinte julgado: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUITADO . LIBERAÇÃO DE HIPOTECA. SÚMULA 308/STJ. RECURSO DESPROVIDO. I . CASO EM EXAME 1. Ação ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e da MANARA SPE 7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em que a parte autora requer a adjudicação compulsória de imóvel objeto da matrícula n. 108.639 do 2º CRI de Limeira-SP, com a consequente baixa da hipoteca registrada em favor da CEF . A sentença julgou procedente o pedido, reconhecendo o direito da autora à baixa do gravame hipotecário. Foram rejeitados os embargos de declaração. A ré MANARA interpôs apelação, impugnando, preliminarmente, o valor da causa e, no mérito, defendendo a obrigação da CEF quanto à liberação da hipoteca. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o valor atribuído à causa corresponde ao proveito econômico pretendido; (ii) estabelecer se há responsabilidade da ré apelante na liberação da hipoteca estabelecida em favor da CEF que recai sobre o bem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 . O valor da causa reflete o proveito econômico almejado pela parte autora, pois corresponde ao valor do imóvel cuja adjudicação compulsória se requer. 4. Hipótese em que, mesmo com a quitação do preço, a ré vendedora não outorgou a escritura definitiva do imóvel aos compradores, livre do ônus hipotecário. 5 . A hipoteca foi constituída pela construtora em favor da CEF em data posterior à quitação integral do imóvel pelos autores, sem qualquer ressalva quanto à unidade quitada. 6. Responsabilidade da apelante configurada, na medida em que não apenas descumpriu sua atribuição de diligenciar junto à CEF para levantamento da hipoteca, como também a dificultou ao incluir o imóvel da parte autora na garantia dada à instituição financeira. IV . DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. Tese de julgamento: 1. A construtora responde junto com o agente financeiro pela baixa do gravame hipotecário, cada qual dentro de suas atribuições, quando deixa de diligenciar para o levantamento da hipoteca e permite a sua constituição em favor do banco mesmo após a quitação do preço do imóvel pelos compradores . Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TRF 3ª Região, ApCiv nº 5001675-28.2018.4.03 .6121, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j . 09.11.2023.” (TRF-3 - ApCiv: 50006933520244036143, Relator.: Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, Data de Julgamento: 16/09/2025, 2ª Turma, Data de Publicação: 18/09/2025, grifos acrescidos) Rejeito, pois, a impugnação. Passo à análise do mérito. II.2 - MÉRITO: A parte autora busca provimento jurisdicional que determine a liberação da hipoteca gravada no imóvel objeto dos autos. No que se refere ao pedido de desconstituição da hipoteca, o STJ tem entendimento sumulado no sentido de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (súmula 308). Assim, o entendimento do STJ é de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, no caso, a parte demandante. Após a quitação integral da dívida pelo adquirente do imóvel, independentemente do repasse efetivo das prestações por parte da construtora ao agente financeiro para a construção do empreendimento, a hipoteca deve ser desconstituída. Na hipótese dos autos, os documentos juntados com a inicial comprovam que há registro de gravame sobre o apto nº 255, tipo 2, do Bloco II no empreendimento "Residencial Parque Turmalina", situado na Avenida Roberto Sidney Bueno, Jardim São Vicente, Botucatu/SP (Matrícula nº 61.114), adquirido pela demandante da empresa PARQUE TURMALINA REOBOTE SPE LTDA, e que a referida garantia hipotecária foi ofertada por essa empresa de engenharia em favor da CAIXA. Ainda, há comprovação da quitação do valor do imóvel, pois houve pagamento à vista (id. 392265621). Destarte, comprovada a quitação do preço ajustado para compra e verificada a ineficácia da hipoteca atrelada ao contrato de financiamento, merece acolhimento o pedido de cancelamento do ônus real, valendo a sentença em substituição à declaração de vontade da CAIXA e da Construtora, nos termos do art. 501 do CPC. Com efeito, conforme elucidado pelo eg. Tribunal Regional Federal da 3ª Região em caso semelhante, "Eventual inadimplemento da construtora com o compromisso assumido com a CEF não pode atingir imóvel comprado e quitado por terceiro. Assim, se os agravantes se desincumbiram de suas obrigações e quitaram integralmente o imóvel, têm legítima expectativa de registrar o pagamento e obter a liberação da hipoteca que pesa sobre o imóvel, quer tenha sido constituída como garantia direta de seu financiamento, quer tenha sido constituída pela construtora/incorporadora em favor do agente financeiro, em prestígio às normas consumeristas que são especiais em relação às normas civis." (TRF-3 - AI: 5028994-25.2023.4.03 .0000 SP, Relator.: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, Data de Julgamento: 03/04/2024, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 08/04/2024) Ressalto, por fim, o entendimento jurisprudencial no sentido de que configura má-fé objetiva a conduta do credor hipotecário que autoriza alienação do imóvel hipotecado a terceiro, aquiesce com o integral pagamento pelo adquirente, mas não o adverte quanto ao inadimplemento da dívida por parte da incorporadora. Bem por esta razão é que a jurisprudência de nossas Cortes Federais vem entendendo possível o suprimento judicial quanto ao consentimento da credora para fins de liberação da hipoteca, desde que lhe seja assegurado, no processo em que a discussão respectiva tenha lugar, os direitos processuais de fundo constitucional do due process of law, como ocorreu no caso em tela. Vejamos: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. QUITAÇÃO DO MÚTUO. DIREITOS CREDITÓRIOS DECORRENTES DA HIPOTECA CAUCIONADOS EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO (CEF) POR CONSTRUTORA/ FINANCIADORA. DESCUMPRIMENTO - AUSÊNCIA DE REPASSE À GESTORA DO SFH (CEF), PELA CONSTRUTORA/ FINANCIADORA, DOS VALORES PAGOS PELOS MUTUÁRIOS. INOPONIBILIDADE AOS MUTUÁRIOS - RELAÇÃO OBRIGACIONAL QUE NÃO ENVOLVE OS MUTUÁRIOS. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. LIBERAÇÃO DA HIPOTECASOBRE O IMÓVEL. CANCELAMENTO DA CAUÇÃO DE CRÉDITO HIPOTECÁRIO INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Não merecem prosperar as preliminares suscitadas pela apelante Transcontinental. Há interesse de agir e legitimidade passiva da Transcontinental (incorporadora) em relação ao pedido de liberação da hipoteca, pois, conquanto esta já tenha fornecido aos herdeiros da mutuária o Termo de Quitação e de Liberação de Hipoteca, era sua obrigação, uma vez quitado o contrato compromisso de compra e venda, garantir a liberação da hipoteca gravada sobre o imóvel, ainda que tenha de diligenciar junto à CEF pela liberação da caução. Não é possível concluir pela legitimidade passiva exclusiva da CEF, eis que o contrato de compromisso de compra e venda foi firmado com a ré Transcontinental (incorporadora). 2. Quanto ao mérito, é possível ao Poder Judiciário afastar a necessidade de consentimento da CEF para cancelamento da hipoteca, desde que não suprimido os direitos à ampla defesa e contraditório da CEF. 3. No caso, é pacífico que o mutuário quitou o contrato de compromisso de compra e venda firmado com a ré Transcontinental (incorporadora). E, tendo em vista a quitação integral do mútuo, o fato de a incorporadora não haver cumprido com suas obrigações perante a CEF não respalda a resistência do agente financeiro em liberar a caução. 4. Ainda que não seja parte na relação jurídica firmada entre o autor e a incorporadora, age com má-fé objetiva o credor hipotecário que, autorizando a alienação do imóvel hipotecado, permite seu integral pagamento pelo adquirente, não cuidando de adverti-lo quanto ao inadimplemento da dívida da incorporadora. A sanção, nesse caso, é a perda da garantia real, na medida em que o credor, tendo o seu crédito assegurado pela hipoteca, não cumpriu seu dever de mitigar eventuais prejuízos para o adquirente do imóvel onerado. 5. Por todas estas razões, entendo que o pagamento do preço contratado e a entrega da quitação pelo credor hipotecário é suficiente para conferir ao mutuário o direito de cancelar a hipoteca, independentemente da hipoteca firmada em favor de terceiro. 6. A questão já foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, com a edição da Súmula 308. 7. Por fim, também não merece prosperar a pretensão da Transcontinental no sentido de que o ônus sucumbencial seja imposto somente à CEF. Ambas as rés devem suportar o ônus da sucumbência. A resistência da CEF à pretensão dos autores é evidente, uma vez que esta se opôs, nitidamente, à liberação da hipoteca. Por sua vez, a ré Transcontinental, apesar de ter autorizado o cancelamento da hipoteca, deixou assegurar as condições para tanto, ensejando a injusta restrição que foi imposta ao autor. 8. Recurso de apelação da Transcontinental desprovido" (g.n.). (Processo: Ap 00117586720124036100 - Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1898435, Relator(a) : DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, Sigla do órgão: TRF3, Órgão julgador: QUINTA TURMA, Fonte : e-DJF3 Judicial 1 DATA: 13/11/2017, grifos acrescidos). Também consigno que descabe a alegação da CEF de que a Súmula nº 308 do STJ não teria aplicabilidade no caso concreto em razão da Lei 13.097/2015, que versa sobre a concentração dos atos registrais na matrícula imobiliária. Veja-se que a Súmula 308 do STJ não se resolve exclusivamente no plano da eficácia registral da garantia, mas no plano da relatividade dos efeitos do contrato de mútuo com garantia hipotecária firmado entre a construtora e o agente financeiro (art. 108, caput, e art. 1.474 do Código Civil), do qual o adquirente não é parte. A circunstância de a hipoteca estar registrada e ser, em tese, conhecida de terceiros não afasta a conclusão de que ela não pode ser oposta a quem, adquirindo a unidade e pagando o preço diretamente à incorporadora, como no caso em tela, não integrou a relação jurídica de financiamento e não pode responder por inadimplemento a que é estranho. A publicidade registral resolve o problema do conhecimento do ônus; não resolve, por outro lado, o problema de sua oponibilidade a quem não é parte na relação garantida, tampouco exonera a instituição financeira do dever de fiscalizar a regular liberação das unidades à medida que comercializadas e pagas, ônus que lhe compete como parte diretamente interessada e tecnicamente apta ao acompanhamento do empreendimento que financia. O eg. Tribunal Regional Federal da 3ª Região já analisou caso semelhante, assentando que a garantia da concentração registral, prevista na Lei nº 13.097/2015, não afasta a proteção do adquirente que satisfez suas obrigações contratuais, prevalecendo a diretriz consumerista e a Súmula 308/STJ sobre a literalidade do princípio registral invocado pela ré. Vejamos: “PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. MANUTENÇÃO DO JULGADO AGRAVADO. AGRAVO DESPROVIDO. - Não se pode limitar a incidência da Súmula 308/STJ aos contratos firmados em conformidade com o Sistema Financeiro da Habitação, dada a amplitude alcançada pelo enunciado, cujo objetivo é proteger a boa-fé de terceiro adquirente de imóvel destinado à moradia. Não merece prosperar ainda a alegação de que a Súmula 308 do STJ estaria superada em razão da superveniência de dispositivos legais incompatíveis com esse entendimento, notadamente o art. 463, parágrafo único do CC e a Lei nº. 13.097/2015. - Com relação ao art. 463, parágrafo único, do CC/2002, que cuida da exigência de registro dos contratos preliminares para que produza efeitos contra terceiros, resta claro que os efeitos decorrentes do registro de um negócio jurídico, particularmente a presunção de conhecimento erga omnes, antecede à vigência desse código, de forma que a edição da Súmula 308 do STJ não desconsidera esse cenário, afastando, ainda assim, a prevalência da hipoteca instituída pela construtora junto ao agente financeiro em relação aos adquirentes das unidades habitacionais. - O art. 54 da Lei nº 13.097/2015 trata da impossibilidade de desconstituição de um negócio jurídico envolvendo direitos reais por atos jurídicos anteriores que não tenham sido levados a registro na matrícula do imóvel respectivo, reproduzindo, portanto, a “mens legis” do art. 463, parágrafo único, do CC/2002, devendo ter afastada sua incidência pelas mesmas razões anteriormente expostas. Já o art. 55 dessa mesma Lei nº 13.097/2015 estabelece que a alienação ou oneração de unidades autônomas de empreendimentos imobiliários não poderá ter sua ineficácia decretada desde que registrada na respectiva matrícula, sendo possível ao credor do alienante a sub-rogação no crédito imobiliário. A incidência desse dispositivo não pode afrontar a primazia da boa-fé e da segurança jurídica que norteiam o entendimento consolidado pelo e. STJ. - Note-se que a aplicabilidade da Súmula 308 tem sido afirmada de forma reiterada pela Corte Superior mesmo depois da edição da Lei nº 13.097/2015, conforme se observa dos julgados acima citados, tendo aquele Tribunal, inclusive, analisado a matéria à luz do aludido ato normativo. Nesse sentido, oportuna a transcrição do excerto do voto do Ministro Marco Buzzi, no julgamento do AgInt nos EDcl no Agravo em Recurso Especial nº 1903135-SC, de 03/04/2023. - A documentação acostada aos autos demonstra que se trata de imóvel residencial quitado. Nestas condições, se o adquirente se desincumbiu de suas obrigações, tem direito de obter a liberação da hipoteca que pesa sobre o imóvel, quer tenha sido constituída como garantia direta de seu financiamento, quer tenha sido constituída pela construtora/incorporadora em favor do agente financeiro. - Agravo interno desprovido.” (BRASIL. Tribunal Regional Federal da 3ª Região. APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002165-73.2021.4.03.6144. Rel. Des. Fed. David Dantas. 11 set. 2024). Portanto, os pedidos iniciais merecem acolhimento. Quanto à condenação em honorários advocatícios de sucumbência, o STJ está para decidir a seguinte questão controversa: “Definir se, nas ações que visam à baixa de gravame hipotecário, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados com base no valor do imóvel ou por apreciação equitativa.” (Tema 1.453). Há determinação de suspensão de processos que versam sobre a matéria apenas em âmbito recursal, o que não impede o prosseguimento deste feito. Enquanto a questão ainda pende de julgamento definitivo, entendo por bem aplicar a jurisprudência predominante sobre a questão até o momento, qual seja, a de aplicação do percentual de honorários sucumbenciais sobre o valor do imóvel. Vejamos: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL . APELAÇÃO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL ADQUIRIDO DE CONSTRUTORA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ . SÚMULA 308 DO STJ. INEFICÁCIA DA GARANTIA HIPOTECÁRIA PERANTE O COMPRADOR. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE . FIXAÇÃO POR PERCENTUAL SOBRE O VALOR DA CAUSA. RECURSO DA CEF DESPROVIDO. RECURSO DA ADVOGADA PROVIDO. I . CASO EM EXAME Apelações interpostas pela Caixa Econômica Federal e por Joice Angeli Augusto Campos Pietracatelli contra sentença que julgou procedente pedido de cancelamento de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido de construtora, determinando a baixa da garantia hipotecária registrada na matrícula do bem. A sentença condenou a CEF ao pagamento de honorários advocatícios fixados em R$ 5.000,00. A CEF sustenta a validade e a oponibilidade da hipoteca aos terceiros adquirentes e requer o afastamento da condenação em honorários . A advogada da parte autora requer a majoração da verba honorária, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) verificar se a hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira possui eficácia perante adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel; (ii) definir se os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados por apreciação equitativa ou mediante percentual sobre o valor da causa . III. RAZÕES DE DECIDIR A Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não possui eficácia perante os adquirentes do imóvel, ainda que constituída antes da promessa de compra e venda. Comprovado o adimplemento integral das obrigações assumidas no contrato de compra e venda, o adquirente de boa-fé não pode ser prejudicado por eventual inadimplemento da construtora perante a instituição financeira, sendo cabível o cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel. A CEF possui legitimidade para integrar o polo passivo da demanda e, ao contestar expressamente o pedido e sustentar a impossibilidade de cancelamento da garantia, deu causa à resistência à pretensão deduzida em juízo, atraindo a incidência do princípio da causalidade quanto à sucumbência . Nas ações que versam sobre cancelamento de hipoteca, os honorários advocatícios devem observar os critérios do art. 85, § 2º, do CPC, mediante aplicação de percentual sobre o valor da causa ou do proveito econômico obtido, sendo inaplicável a fixação por equidade quando não configuradas as hipóteses do § 8º do referido dispositivo. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação da Caixa Econômica Federal desprovida . Apelação de Joice Angeli Augusto Campos Pietracatelli provida para majorar os honorários advocatícios sucumbenciais, fixando-os em percentual sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Tese de julgamento: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não produz efeitos em relação ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ. O princípio da causalidade impõe à parte que resistiu à pretensão em juízo a responsabilidade pelo pagamento dos honorários advocatícios . Nas ações de cancelamento de hipoteca, os honorários sucumbenciais devem ser fixados mediante percentual sobre o valor da causa, conforme art. 85, § 2º, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 99, §§ 2º e 3º, e 487, I . Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, AgInt no AREsp 2.951.888/SP, rel. Min . Raul Araújo, Quarta Turma, j. 02.03.2026, DJEN 11 .03.2026; TRF3, ApCiv 5002281-45.2022.4 .03.6144, rel. Des. Fed . Antonio Morimoto Junior, j. 09.10.2024, DJEN 11 .10.2024; TRF3, ApCiv 5007109-70.2018.4 .03.6000, rel. Des. Fed . David Diniz Dantas, j. 12.05.2025, DJEN 13 .05.2025; TRF3, AI 5011885-61.2024.4 .03.0000, rel. Des. Fed . Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 08.04.2025, DJEN 14 .04.2025; TRF3, ApCiv 5011238-89.2021.4 .03.6105, rel. Des. Fed . Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 09.06.2025, DJEN 11 .06.2025; TRF3, ApCiv 5004595-81.2023.4 .03.6126, rel. Des. Fed . Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 24.03.2025, DJEN 27 .03.2025; TRF3, ApCiv 5023803-32.2023.4 .03.6100, rel. Des. Fed . Antonio Morimoto Junior, j. 28.05.2025, DJEN 02 .06.2025.” (TRF-3 - ApCiv: 50022567020244036141, Relator.: Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, Data de Julgamento: 10/08/2026, 1ª Turma, Data de Publicação: 14/08/2026, grifos acrescidos) “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ . SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. PROVIMENTO PARCIAL . I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento ao apelo da empresa Gold Argelia Empreendimentos Imobiliários SPE S/A e parcial provimento ao recurso da Caixa Econômica Federal (CEF). A ação foi ajuizada pelos autores visando à adjudicação compulsória de dois imóveis adquiridos da construtora e ao cancelamento da hipoteca incidente sobre as unidades, gravame instituído em favor da CEF . A sentença declarou a insubsistência da hipoteca, condenou a CEF a proceder ao levantamento dos gravames e fixou honorários advocatícios em 10% sobre o saldo devedor atualizado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira pode prevalecer contra os adquirentes de boa-fé que quitaram integralmente o preço do imóvel; e (ii) estabelecer a base de cálculo adequada para os honorários advocatícios de sucumbência . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, ainda que seja anterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda. 4 . Os adquirentes demonstraram a quitação integral do preço das unidades habitacionais e a notificação da construtora para outorga da escritura, caracterizando-se como terceiros de boa-fé. Assim, a hipoteca constituída em favor da CEF não pode impedir a adjudicação compulsória. 5. A CEF possui interesse jurídico na lide, pois resistiu ao pedido de cancelamento da hipoteca para preservar sua garantia, atraindo a sucumbência por causalidade . 6. Os honorários advocatícios devem ser fixados em 10% sobre o valor da causa atualizado, correspondente ao proveito econômico obtido pelos autores, consistente no valor dos imóveis adjudicados, e não sobre o saldo devedor das hipotecas. IV. DISPOSITIVO E TESE 7 . Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: A hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira não prevalece contra o adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel, nos termos da Súmula 308/STJ. Os honorários advocatícios devem ser fixados com base no proveito econômico obtido pelos autores, correspondente ao valor atualizado do imóvel, e não sobre o saldo devedor da hipoteca. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts . 85, § 2º, e 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TRF-3, AgRgMS 235404, rel. Des . Fed. Santos Neves, DJU 23/08/2007; TRF-3, AgRgAR 6420, rel. Des. Fed . Marianina Galante, DJF3 21/11/2008.” (TRF-3 - ApCiv: 50071097020184036000, Relator.: Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, Data de Julgamento: 12/05/2025, 1ª Turma, Data de Publicação: 13/05/2025, grifos acrescidos) “ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO . DESCONSTITUIÇÃO HIPOTECA (SÚMULA 308 DO STJ). DANOS MORAIS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. VALOR DA CAUSA . 1. A súmula 308 do STJ protege a boa-fé de terceiro adquirente de imóvel que apresenta natureza residencial, mesmo a ciência prévia do adquirente sobre a hipoteca não afasta sua boa-fé, pois inexiste proibição de alienação de imóvel hipotecado. 2. O dano moral decorreu dos graves transtornos provocados pela demora na liberação da hipoteca - tanto que motivou a parte autora a ingressar em juízo e pleitear pela tutela reparativa de seu direito, com todos os ônus daí decorrentes . 3. Conforme entendimento desta Corte Regional, o valor da causa a ser atribuído nas ações que versem sobre o cancelamento de gravame hipotecário deve corresponder ao valor do imóvel hipotecado. 4. O vencido é responsável pelo pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor da parte vencedora . O princípio da sucumbência decorre do ato ou efeito de sucumbir. 5. Apelação da parte ré desprovida e apelação da parte autora parcialmente provida.” (TRF-4 - AC - Apelação Cível: 50366443920234047100 RS, Relator.: CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, Data de Julgamento: 04/02/2025, 3ª Turma, Data de Publicação: 04/02/2025, grifos acrescidos) III - DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO julgo procedente o pedido, resolvendo o mérito da demanda (CPC, art. 487, I), para declarar a ineficácia da hipoteca averbada em favor da CAIXA junto à matrícula nº 61.114, do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Pessoa Jurídica e Protesto de Botucatu, com a consequente baixa do grave hipotecário. Condeno as rés CEF e PARQUE TURMALINA REOBOTE SPE LTDA, solidariamente, em honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa (CPC, art. 85, §2º). Custas na forma da Lei. Após o trânsito em julgado, expeça-se ofício Ilmo. Sr. Oficial do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Botucatu/SP comunicando-o acerca desta sentença. Publique-se. Registre-se. Intime-se. BOTUCATU, data da assinatura. GABRIELLA DO CARMO PANTOJA DUARTE Juíza Federal Substituta
