Inteiro teor
Poder Judiciário do Maranhão TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO SECRETARIA JUDICIAL ÚNICA DIGITAL - 1ª VARA CÍVEL DE AÇAILÂNDIA Avenida Edilson C. Ribeiro, 01, Residencial Tropical, Açailândia/MA, CEP: 65.930-000 Telefone/WhatsApp: (99) 2055-1526, E-mail: [email protected], Horário de atendimento: 08h às 18h Número do Processo: 0805338-26.2025.8.10.0022 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: Direito de Imagem (10437) Parte : FRANCISCA PAULA OLIVEIRA DE MELO Advogado do(a) AUTOR: ADJACKSON RODRIGUES LIMA - MA10314-A Parte : LOTEAMENTO RESIDENCIAL ACAILANDIA LTDA Advogados do(a) REU: CARLOS MARCIO RISSI MACEDO - GO22703, LUCAS LIMA RODRIGUES - GO38049 INTIMAÇÃO. Nesta data, procedo à intimação da(s) parte(s) ré(s), por seus advogados, para conhecimento da SENTENÇA, ID 179537339, a seguir transcrita: "Vistos etc. Trata-se de AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS proposta por FRANCISCA PAULA OLIVEIRA DE MELO em desfavor de LOTEAMENTO RESIDENCIAL ACAILANDIA LTDA, ambos devidamente qualificados. Instruiu o feito com documentos. Gratuidade judicial concedida no ID 161037856. Pela decisão de ID 161037856, foi deferido parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão dos efeitos dos contratos e proibição de negativação do nome da autora. Em sede de contestação (ID 164026291), a parte demandada, em preliminar, impugnou o pedido de gratuidade judicial, arguiu a inépcia da petição inicial, a perda superveniente do objeto, a necessidade de litisconsórcio ativo necessário do cônjuge da autora e a ilegitimidade ativa. No mérito, sustentou a validade das cláusulas de retenção (25%), a aplicação da taxa de fruição, a retenção do sinal e a devolução parcelada dos valores, pugnando pela improcedência dos pedidos de danos morais e repetição de indébito. Transcorreu in albis o prazo para a parte requerente apresentar réplica à contestação, conforme certidão de ID 161880689. Intimadas as partes para especificarem as provas a produzir, a parte autora pugnou pelo julgamento da lide (ID 170376837) e a parte ré requereu o julgamento antecipado (ID 172270874). Nesse estado, vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Na hipótese dos autos, percebe-se que não há necessidade de produção de outras provas, de modo que resolvo julgar antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC. Relativamente à impugnação à gratuidade judicial concedida, observa-se que a parte reclamada não juntou aos autos elementos que afastassem a presunção relativa de que a parte autora faz jus, no que tange à gratuidade judicial, nos termos legais. Quanto às preliminares de litisconsórcio ativo necessário e ilegitimidade ativa em razão da ausência do cônjuge, estas não merecem prosperar. A relação jurídica em tela é de natureza obrigacional e consumerista, sendo que a autora figura como cessionária direta dos direitos e obrigações nos instrumentos de cessão de IDs 164026304 e 164026306, o que lhe confere legitimidade para pleitear a resolução do vínculo contratual e a restituição de valores. A preliminar de inépcia da inicial também deve ser rejeitada, uma vez que a peça exordial preenche os requisitos do art. 319 do CPC, permitindo a compreensão da causa de pedir e dos pedidos. De igual modo, não há perda de objeto, pois persiste o interesse da autora na definição judicial dos valores a serem restituídos e na declaração da rescisão, diante da discordância quanto às retenções aplicadas pela ré. Em relação à comissão de corretagem, observa-se a ocorrência da prescrição. Embora não arguida expressamente pela requerida, a matéria pode ser reconhecida de ofício pelo magistrado. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 938, consolidou o entendimento de que é trienal o prazo prescricional para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, contado a partir do pagamento. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. SÚMULA 284/STF. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. PAGAMENTO. SÚMULA 83/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO . AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, por incidência da Súmula 284/STF.Reconsideração . 2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que "o termo inicial da prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem é a data do efetivo pagamento (desembolso total)" ( REsp 1.724.544/SP, Rel . Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2018, DJe de 08/10/2018). 3. Conforme estabelecido no Tema 938/STJ, ocorre a "incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)" ( REsp 1.551 .956/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016). 4. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato . 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ -AgInt no AREsp: 2239994 MS 2022/0346485-0, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 15/05/2023, T4 -QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/05/2023). No caso dos autos, os pagamentos relativos à corretagem ocorreram nos anos de 2015 e 2017, no ato da assinatura dos instrumentos originais. Como a ação foi proposta apenas em 2025, a pretensão de restituição desses valores está prescrita pelo decurso de prazo superior a três anos. Quanto ao mérito, versa a demanda em análise acerca de resolução contratual de avença imobiliária firmada entre as partes. Em síntese, narra a parte autora que firmou contratos de compromisso de compra e venda para aquisição do lote 38, quadra 05 (Contrato nº 8093) e do lote 03, quadra 05 (Contrato nº 749), ambos no Residencial Park Jardins, e que efetuou o pagamento de diversas parcelas que totalizam o montante indicado na exordial. Aduz que, em virtude de reajustes que fugiram à sua realidade financeira, não possui condições de continuar com o pactuado, requerendo a devolução integral dos valores pagos, com atualização e indenização por danos morais, alegando má-fé da requerida na prestação de informações. Por sua vez, a parte demandada alega que jamais se negou a realizar o distrato do contrato celebrado com o autor, desde que sejam respeitadas as cláusulas contratuais e sustenta que a rescisão ocorreu por inadimplemento do demandante. Constata-se, portanto, que são incontroversos nos autos os valores pagos pela parte autora, o inadimplemento e a manifestação das partes no sentido da rescisão dos contratos em tela. Pois bem. No caso vertente depreende-se do documento de ID 158971051 e 158971058, a existência do contrato em questão, no qual é previsto: § 1º-DAS PENALIDADES PELA RESCISÃO -HAVENDO A RESCISÃO CONTRATUAL, POR VONTADE OU CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR E NOS MOLDES DA SEGUNDA SITUAÇÃO, SERÃO APLICADAS AO COMPRADOR AS SEGUINTES PENALIDADES: A) PERDA DA QUANTIA PAGA E ESPECIFICADA NA PAGINA 1, ITEM II, LETRA "A" DESTE CONTRATO, REFERENTE À INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA; B) PERDA DA POSSE, CABENDO AO COMPRADOR DEVOLVER O LOTE/TERRENO LIVRE DE PESSOAS E COISAS E SEM DÉBITOS DE QUALQUER NATUREZA; C) MULTA COMPENSATÓRIA EM VALOR CORRESPONDENTE A 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DESTE CONTRATO, TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES DECORRENTES DA RESCISÃO; D) PERDA DE 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR DAS PARCELAS PAGAS, A TÍTULO DE RESSARCIMENTO POR DESPESAS TRIBUTÁRIAS, ADMINISTRATIVAS, FINANCEIRAS, PUBLICITÁRIAS, LANÇAMENTO E DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EMERGENTES; E) PAGAMENTO MENSAL DE FRUIÇÃO EM VALOR CORRESPONDENTE A 0,25% (ZERO VÍRGULA VINTE E CINCO POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DESTE CONTRATO... Em sede de contestação, o demandado defendeu a regularidade das cláusulas elencadas no contrato firmado com o autor, posicionando-se pela improcedência dos pedidos formulados. Acerca do tema em questão, é cediço que o Código Civil estabelece que: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Outrossim, o Superior Tribunal de Justiça já analisou a questão em tela, lavrando-se o seguinte julgado: DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. (...) 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. (...) 7. Recurso especial conhecido e provido.(STJ -REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 -TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020) Na linha do decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, cujos fundamentos adoto como razão de decidir, o pleito do demandante merece provimento parcial, cabendo, além da rescisão contratual pretendida, apenas a retenção pela requerida de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo autor, percentual que já abrange despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor. Ressalte-se que, uma vez permitida a referida retenção com efeito de ressarcir as despesas administrativas e tributárias, não há que se falar na aplicação da multa penal compensatória estabelecida na alínea “c” do parágrafo 1º da cláusula 16º, sob pena de bis in idem, eis que as despesas administrativas já abrangem a comercialização, promoção e despesas imediatas, de modo que ambas teriam o caráter de penalizar o autor duas vezes pela desistência do negócio. No tocante ao pedido de repetição de indébito, este deve ser julgado improcedente. Não restou demonstrada a cobrança de valores em desacordo com o contrato, mas sim a aplicação de reajustes previstos na avença. A restituição de valores ocorrerá em razão da rescisão, e não por cobrança indevida originária. Quanto aos danos morais, a pretensão não merece acolhimento. A rescisão contratual decorre da desistência da própria autora por impossibilidade financeira, não restando configurado ato ilícito por parte da requerida. O mero dissabor decorrente de reajustes contratuais ou da negativa de devolução integral de valores não caracteriza lesão a direito da personalidade passível de indenização. No que concerne à indenização em razão da fruição de bem imóvel, o Superior Tribunal de Justiça, admitindo a aludida cobrança, como forma de evitar o enriquecimento ilícito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. (...) 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a cobrança de valores correspondentes ao período de fruição do bem pelo comprador não é abusiva e se mostra necessária para evitar o enriquecimento ilícito da parte. Assim, "Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida" (AgInt no REsp 1.216.477/RS, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 07/06/2018).4. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AREsp 1378049/SE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 26/08/2020) No caso dos autos, contudo, é preciso observar que não restou comprovado se tratar de área edificada, ou seja, se apresenta como imóvel que teve seu potencial econômico explorado pelo consumidor. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. MERA IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem.” (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 2. Agravo interno desprovido. (STJ -AgInt no REsp: 1897785 SP 2020/0250994-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 11/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/10/2021). Assim, forçoso reconhecer como abusiva a cláusula que fixa taxa de fruição, na hipótese de imóveis não edificados e que não tenham sido, de outra forma, utilizados pelo comprador, na medida em que implicariam vantagem indevida em favor do promitente vendedor. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, para: A) RESCINDIR os contratos nº 8093 (ID 158971051) e nº 749 (ID 158971058) firmados entre as partes, os quais consistem no objeto desta demanda e, por consequência, CONFIRMO a tutela de urgência anteriormente concedida para determinar a suspensão dos efeitos dos contratos, o que implica na suspensão da obrigação de pagamento das parcelas mensais e na proibição de negativação do nome da autora em razão destes ajustes; B) CONDENAR a parte requerida à restituição do montante correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do total dos valores pagos pela parte autora, devendo ser deduzidos os valores pagos a título de comissão de corretagem, em razão da incidência da prescrição. Os valores a serem devolvidos deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice do contrato (IGPM) desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença (Tema 1002 do STJ). Determinar que a restituição seja feita em até 12 (doze) parcelas mensais (art. 32-A, § 1º, II, da Lei 6.766/79). JULGO IMPROCEDENTE o pedido de danos morais. Considerando a situação de sucumbência recíproca, nos termos da previsão do art. 86, caput, do CPC, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários do advogado da parte adversa, que fixo no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, consoante disposição do art. 85, §2º, do CPC, cuja exigibilidade suspendo, em relação à parte autora, em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos da previsão do art. 98, §3º, do CPC. Publique-se. Registre-se e intimem-se. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Açailândia (MA), datado e assinado eletronicamente. DENIS MARTINELLI JÚNIOR Juiz de Direito Titular da 1ª Vara Cível de Açailândia"
