Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Comarca de Goiânia
Gabinete da 29ª Vara Cível
Processo nº: 5509458-40.2025.8.09.0051
Requerente(s): Ana Gloria Gomes Da Fonseca
Requerido(s): Condominio Residencial Negrao De Lima
Nos termos dos artigos 136 e seguintes do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, editado em 2021 pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Goiás, a cópia do presente ato servirá como mandado e/ou ofício, para todos os efeitos.
SENTENÇA
1. Relatório
Cuida-se de ação declaratória de nulidade de assembleia com pedido de tutela provisória de urgência proposta por Ana Glória Gomes da Fonseca, Rosana Freitas Pereira e Geovando da Silva, em desfavor de Condomínio Residencial Negrão de Lima, partes qualificadas na inicial.
Os autores, condôminos do requerido, alegaram que, na Assembleia Geral Extraordinária de 28 de abril de 2025, foi aprovada previsão orçamentária no valor de R$ 116.521,04 (cento e dezesseis mil, quinhentos e vinte e um reais e quatro centavos), montante que corresponde ao dobro das despesas efetivamente realizadas pelo condomínio, cuja média mensal orbita em torno de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais). Sustentaram que o rateio baseado em valores fictícios afronta a Cláusula 21ª da Convenção Condominial, cuja vigência foi reconhecida na ação declaratória nº 5598907-77.2023.8.09.0051, e que a mesma assembleia autorizou o uso comercial de área comum (feirinha) sem observância do quórum qualificado de dois terços exigido pelo art. 1.351 do Código Civil. Requereram a suspensão dos efeitos da assembleia em sede de tutela de urgência e, ao final, a declaração de nulidade das deliberações, o recálculo da cota condominial com base nas despesas efetivas, a restituição em dobro dos valores pagos a maior e a anulação dos boletos emitidos com fundamento nas previsões impugnadas (evento 1).
Determinada a regularização da inicial e a emenda quanto ao valor da causa (eventos 6, 14 e 23), os autores promoveram a adequação do valor da causa para R$ 7.223,40 (sete mil, duzentos e vinte e três reais e quarenta centavos), correspondente ao proveito econômico anual pretendido, e comprovaram o recolhimento das custas complementares (eventos 13 e 30).
O pedido de tutela de urgência foi indeferido e designada audiência de conciliação, que restou infrutífera (eventos 32 e 74).
O requerido apresentou contestação, impugnando o valor da causa, requerendo os benefícios da justiça gratuita e, no mérito, defendendo a regularidade da assembleia. Sustentou que a previsão orçamentária é exigência dos arts. 1.350 do Código Civil e 24 da Lei nº 4.591/64, que a Cláusula 21ª invocada pelos autores estaria superada e que a majoração orçamentária se justifica pela elevada inadimplência, especialmente da Construtora Léo Lynce, sob pena de colapso financeiro do condomínio. Quanto à feirinha, negou alteração da destinação da área comum, afirmando tratar-se de mera autorização para exposição de produtos por moradores, em local e horário determinados (evento 75).
A parte autora impugnou a contestação, ratificando as teses da inicial e refutando o pedido de gratuidade formulado pelo requerido (evento 85). O requerido pugnou pela produção de prova testemunhal técnica (evento 86).
Vieram os autos conclusos.
É o relatório. Decido.
2. Fundamentação
O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A controvérsia se resolve à luz de prova exclusivamente documental, consistente na Convenção Condominial, na ata da assembleia impugnada e nos balancetes financeiros, todos juntados aos autos. A oitiva da contadora do condomínio, requerida pelo requerido, mostra-se prescindível, porquanto os próprios demonstrativos contábeis apresentados pela pessoa jurídica ré são suficientes ao deslinde da causa.
Não há irregularidades ou nulidades a sanar. Foram observados o contraditório e a ampla defesa. Passo à análise das preliminares.
2.1. Das preliminares
2.1.1. Da impugnação ao valor da causa
O requerido impugnou o valor da causa fixado após emenda, no importe de R$ 7.223,40 (sete mil, duzentos e vinte e três reais e quarenta centavos), sustentando que o correto seria o correspondente à soma de doze cotas condominiais integrais dos três autores, totalizando R$ 15.193,08 (quinze mil, cento e noventa e três reais e oito centavos).
A pretensão não se dirige à exoneração integral do pagamento das cotas condominiais, mas apenas à diferença que os autores reputam indevida entre o valor cobrado com base na previsão orçamentária impugnada e o valor devido segundo o rateio das despesas efetivas. O proveito econômico, portanto, corresponde à parcela questionada, e não à totalidade da obrigação condominial.
Nos termos do art. 292, § 2º, do Código de Processo Civil, o valor da causa em ações de prestações vincendas corresponde à soma das prestações objeto da controvérsia no período de um ano. Os autores calcularam a diferença mensal em R$ 177,45 (cento e setenta e sete reais e quarenta e cinco centavos) para as autoras Ana Glória e Rosana e R$ 247,05 (duzentos e quarenta e sete reais e cinco centavos) para o autor Geovando, o que resulta no montante anual apresentado (evento 30). O cálculo reflete adequadamente o proveito econômico almejado.
Rejeito a impugnação ao valor da causa.
2.1.2. Da gratuidade da justiça requerida pelo condomínio
O requerido postulou os benefícios da justiça gratuita, invocando a Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça e alegando crise financeira em razão da inadimplência superior a sessenta por cento das unidades.
A Súmula 481 do STJ admite a concessão da gratuidade à pessoa jurídica, com ou sem fins lucrativos, condicionada, entretanto, à demonstração cabal da impossibilidade de arcar com os encargos do processo. Não basta, portanto, a mera alegação de dificuldade financeira.
No caso, os demonstrativos contábeis juntados pelo próprio requerido (evento 75) revelam arrecadação mensal na ordem de R$ 47.000,00 (quarenta e sete mil reais) a R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), o que evidencia fluxo de caixa incompatível com a alegada hipossuficiência. A existência de débitos fiscais e de protestos, isoladamente, não configura a impossibilidade financeira exigida pelo verbete sumular, mormente diante das custas processuais em discussão.
Indefiro o pedido de gratuidade da justiça formulado pelo requerido.
2.1.3. Do afastamento de eventual decadência
Embora não arguida pelo requerido, cumpre afastar, de ofício, eventual alegação de decadência bienal prevista no art. 1.078, § 4º, do Código Civil, aplicável, por analogia, às pretensões anulatórias de deliberações assembleares condominiais (art. 179 do CC).
A ação foi ajuizada em 2025, no mesmo exercício da assembleia impugnada, realizada em 28 de abril de 2025, dentro, portanto, do biênio legal.
Ademais, e mais relevante, os autores não postulam a mera anulabilidade da deliberação, mas a declaração de sua nulidade absoluta por violação direta à Convenção Condominial e à coisa julgada formada na ação declaratória nº 5598907-77.2023.8.09.0051. A nulidade absoluta não convalesce pelo decurso do tempo, nos termos do art. 169 do CC, sendo insuscetível de confirmação ou ratificação.
Por qualquer ângulo que se examine a questão, não há decadência a ser reconhecida.
Rejeito a prejudicial.
2.2. Do mérito
A controvérsia central cinge-se à validade das deliberações adotadas na Assembleia Geral Extraordinária de 28 de abril de 2025, no que tange à aprovação da previsão orçamentária e à autorização para exposição de produtos por moradores em área comum.
2.2.1. Da nulidade da previsão orçamentária
A Cláusula 21ª da Convenção do Condomínio Residencial Negrão de Lima (evento 1, arquivo 7) estabelece, de forma expressa, que o síndico e o conselho consultivo ratearão as despesas mês a mês, mediante fornecimento de relação pormenorizada das despesas efetivadas ou previstas no mês em referência, fixando-se a cota de contribuição de cada condômino, sendo vedado o estabelecimento de cota mensal fixa.
A validade e a plena vigência dessa cláusula convencional foram reconhecidas na ação declaratória nº 5598907-77.2023.8.09.0051, transitada em julgado, cuja força vinculante entre as mesmas partes é indiscutível. Na aludida sentença, restou assentada a complementaridade entre o art. 1.350 do Código Civil e a Cláusula 21ª da Convenção, no sentido de que a aprovação anual do orçamento não dispensa a prestação mensal de contas com base em despesas reais ou pormenorizadamente previstas.
A ata da assembleia impugnada (evento 1, arquivo 23) revela a aprovação de previsão orçamentária no importe de R$ 116.521,04 (cento e dezesseis mil, quinhentos e vinte e um reais e quatro centavos). Os balancetes do próprio condomínio, referentes aos meses de janeiro a maio de 2025 (evento 1, arquivos 11 a 15), demonstram média de despesas efetivas de R$ 60.619,27 (sessenta mil, seiscentos e dezenove reais e vinte e sete centavos), enquanto a arrecadação mensal oscila entre R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e R$ 68.000,00 (sessenta e oito mil reais). A discrepância entre o orçamento aprovado e as despesas efetivas é de aproximadamente noventa e três por cento.
O próprio requerido, em sua contestação, admite que a majoração orçamentária se destina a compensar o déficit gerado pela inadimplência crônica, notadamente da Construtora Léo Lynce. Tal expediente, contudo, revela-se juridicamente insustentável por três razões concorrentes.
Em primeiro lugar, viola a Cláusula 21ª da Convenção, que impõe rateio pormenorizado com base em despesas efetivas ou previstas de forma discriminada, o que pressupõe correspondência entre a previsão e a realidade contábil do condomínio. O aumento genérico do orçamento para cobrir inadimplência, sem rubrica específica, descumpre o dever de transparência e prestação de contas imposto pela convenção.
Em segundo lugar, socializa entre os condôminos adimplentes o prejuízo causado pelos inadimplentes, o que configura violação à isonomia condominial e enriquecimento sem causa em favor da pessoa jurídica ré. A inadimplência deve ser combatida pelos mecanismos legais próprios de cobrança judicial e extrajudicial, tal como, aliás, já vem sendo feito em relação à Construtora Léo Lynce, cuja execução por cotas condominiais tramita perante a 27ª Vara Cível desta Comarca (autos nº 0269334-36.2015.8.09.0051), com penhora e arrematação de unidade imobiliária. A existência de instrumento executivo próprio, com título extrajudicial dotado de certeza, liquidez e exigibilidade (art. 784, X, do CPC), afasta o argumento de que a socialização do déficit no orçamento seria o único meio disponível ao condomínio para preservar seu equilíbrio financeiro.
No mesmo sentido, o STJ, ao apreciar cláusula convencional que estabelecia tratamento diferenciado entre condôminos, assentou que a soberania assemblear encontra limite na isonomia e na vedação ao enriquecimento sem causa: "A assembleia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos" (STJ, REsp nº 541.317/RS, 4ª Turma, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJ 28/10/2003).
Na mesma linha, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás firmou entendimento de que a distinção de tratamento em favor de determinados condôminos, em detrimento dos demais, configura abusividade e enriquecimento sem causa, ainda que respaldada por deliberação assemblear ou cláusula convencional:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. EMPRESA PRESTADORA DO SERVIÇO. ANTECIPAÇÃO DAS DESPESAS APÓS O RATEIO DE TODAS AS UNIDADES. RESCISÃO CONTRATUAL. SUB-ROGAÇÃO DO CRÉDITO PERTENCENTE AO CONDOMÍNIO. CHAMAMENTO AO PROCESSO. IMPOSSIBILIDADE. LEGITIMIDADE ATIVA COMPROVADA. NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE EXONERA A OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA DE ARCAR COM A REFERIDA VERBA. ABUSIVIDADE VERIFICADA. SENTENÇA MANTIDA. Recurso de apelação cível conhecido e desprovido. (TJGO, Apelação Cível nº 5222924-24.2018.8.09.0051, Rel. Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, 5ª Câmara Cível, julgado em 21/08/2020).
A ratio do precedente é integralmente transponível ao caso presente, com o vetor invertido: se é abusiva a cláusula que exonera a construtora de contribuir para as despesas condominiais, com igual razão é abusiva a deliberação que impõe aos condôminos adimplentes o custeio antecipado do déficit gerado pela inadimplência da mesma construtora, por meio de orçamento fictício e sem rubrica específica.
Em terceiro lugar, ainda que se admitisse a necessidade de constituição de reserva para cobertura de inadimplência, esta deveria ser aprovada como rubrica autônoma e transparente, com deliberação específica pela assembleia, e não diluída em orçamento ordinário fictício, sob pena de subverter os limites da soberania assemblear. A assembleia é soberana nos limites da convenção e da lei, e não fora deles.
Impõe-se, portanto, o reconhecimento da nulidade da deliberação que aprovou a previsão orçamentária de R$ 116.521,04 (cento e dezesseis mil, quinhentos e vinte e um reais e quatro centavos), com consequente refazimento do rateio nos termos da Cláusula 21ª da Convenção.
Não infirma essa conclusão o entendimento firmado por este Tribunal no julgamento do Agravo de Instrumento nº 5527677-51.2026.8.09.0024 (Rel. Des. Gerson Santana Cintra, 3ª Câmara Cível, j. 12/06/2026), no qual se manteve o indeferimento de tutela provisória de urgência em ação similar, ao fundamento de que a aferição da compatibilidade entre deliberação assemblear e convenção condominial demandaria dilação probatória incompatível com a cognição sumária.
Distingue-se, contudo, o precedente do caso presente por três razões substanciais. Em primeiro lugar, o julgado do TJGO foi proferido em sede de agravo secundum eventum litis contra decisão que indeferiu tutela de urgência, em cognição sumária, ao passo que a presente sentença resolve o mérito após instrução documental completa e encerramento do contraditório. Em segundo lugar, naquele feito inexistia coisa julgada anterior reconhecendo a validade da cláusula convencional invocada, ao contrário do que ocorre nestes autos, em que a Cláusula 21ª da Convenção já teve sua vigência reconhecida na ação declaratória nº 5598907-77.2023.8.09.0051, o que dispensa a discussão sobre a presunção de legitimidade da deliberação assemblear frente à norma convencional preexistente. Em terceiro lugar, o transcurso de mais de um ano entre a deliberação impugnada e o ajuizamento da ação, que foi relevante para o afastamento do perigo de dano naquele caso, não se verifica no presente, em que a ação foi proposta no mesmo exercício da assembleia.
2.2.2. Da autorização para exposição de produtos em área comum
Os autores impugnam também a deliberação que autorizou a realização de feirinha em área comum, ao fundamento de ausência do quórum qualificado de dois terços previsto no art. 1.351 do CC. Tal dispositivo legal exige o quórum de dois terços dos votos dos condôminos apenas para a alteração da convenção e para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Para as demais deliberações assembleares, aplica-se o quórum ordinário previsto no art. 1.352 do CC e na convenção.
Analisando a ata da assembleia (evento 1, arquivo 23), verifica-se que foi autorizada a exposição e venda exclusivamente por moradores do condomínio, em local determinado (próximo à fonte) e em dias e horários específicos. Não houve alteração da destinação residencial do edifício, tampouco cessão de área comum a terceiros para exploração comercial permanente. Trata-se, em rigor, de regulamentação do uso social da área comum pelos próprios condôminos, mediante restrição temporal e subjetiva.
Nesse contexto, a deliberação sujeita-se ao quórum ordinário de maioria simples, e não ao quórum qualificado do art. 1.351 do CC. A pretensão de nulidade, no ponto, não merece acolhimento.
2.2.3. Dos pedidos consequentes
Reconhecida a nulidade da deliberação que aprovou a previsão orçamentária, impõe-se o refazimento do rateio das cotas condominiais dos autores, a partir da competência de maio de 2025, com estrita observância da Cláusula 21ª da Convenção, tomando-se por base as despesas efetivamente realizadas ou previstas de forma pormenorizada e discriminada nos balancetes mensais.
Os valores pagos a maior pelos autores, correspondentes à diferença entre o efetivamente recolhido e o que seria devido segundo o rateio ora determinado, devem ser restituídos de forma simples. Não se aplica a repetição em dobro prevista no art. 940 do CC, porquanto ausente prova de má-fé por parte do condomínio, que agiu sob o manto de deliberação assemblear formalmente aprovada, ainda que substancialmente viciada. Também não incide o art. 42, parágrafo único, do CDC, uma vez que a relação entre condômino e condomínio não se subsume ao conceito de relação de consumo.
A apuração do quantum a ser restituído deverá ocorrer em fase de liquidação de sentença, mediante o confronto entre os valores efetivamente pagos pelos autores desde maio de 2025 e os valores que seriam devidos com base no rateio das despesas efetivas.
3. Dispositivo
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, resolvo o mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:
a) DECLARAR a nulidade da deliberação adotada na Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Residencial Negrão de Lima, realizada em 28 de abril de 2025, quanto à aprovação da previsão orçamentária no valor de R$ 116.521,04 (cento e dezesseis mil, quinhentos e vinte e um reais e quatro centavos);
b) DETERMINAR que o cálculo das cotas condominiais dos autores seja refeito, a partir da competência de maio de 2025, em estrita observância à Cláusula 21ª da Convenção do Condomínio, com base nas despesas efetivamente realizadas ou previstas de forma pormenorizada nos balancetes mensais, ficando suspensa, a partir do trânsito em julgado, a cobrança da parcela decorrente da previsão orçamentária ora anulada;
c) CONDENAR o requerido a restituir aos autores, de forma simples, os valores pagos a maior desde maio de 2025, correspondentes à diferença entre o efetivamente recolhido e o que seria devido segundo o rateio determinado na alínea "b", a serem apurados em fase de liquidação de sentença. A correção monetária incidirá desde cada desembolso, e os juros de mora, a partir da citação, observados os índices legais previstos nos arts. 389 e 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024;
d) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de nulidade da deliberação que autorizou a exposição e venda de produtos por moradores em área comum, por se tratar de regulamentação de uso sujeita a quórum ordinário.
Nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno o requerido, integralmente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez) por cento sobre o proveito econômico obtido pelos autores (art. 85, § 2º, do CPC), a ser apurado em liquidação de sentença.
Opostos embargos de declaração, intime-se o embargado para contrarrazões, no prazo de cinco dias.
Interposto recurso de apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazões, no prazo de quinze dias (art. 1.010, § 1º, do CPC).
Havendo recurso adesivo, observe-se o disposto no art. 1.010, § 2º, do mesmo diploma legal.
Com o trânsito em julgado, certificando-se a UPJ e não havendo requerimentos, arquivem-se os autos, observadas as cautelas e baixas de estilo.
Publicada e registrada eletronicamente.
I. Cumpra-se.
Goiânia, data da assinatura eletrônica.
JOYRE CUNHA SOBRINHO
Juíza de Direito
(Assinado Eletronicamente)
jcc
