Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS
COMARCA DE GOIÂNIA
8ª VARA CÍVEL
AVENIDA OLINDA, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, PARK LOZANDES, 74884120
Processo nº: 5348791-46.2026.8.09.0051.
Natureza: Procedimento Comum Cível.
Polo ativo: Mazoel Nunes Maia - CPF/CNPJ n. 839.577.401-00.
Polo passivo: Loteamento Nova Goianira Empreendimentos Imobiliários Ltda. - CPF/CNPJ n. 23.492.215/0001-72.
SENTENÇA
Este documento possui força de MANDADO / OFÍCIO / TERMO DE COMPROMISSO / ALVARÁ (exceto alvará para levantamento e saque de importâncias), a teor do que dispõe o Provimento n° 002/2012 da CGJ/TJGO e arts. 136 a 139-A, do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da CGJ/TJGO, devendo surtir os efeitos jurídicos cabíveis.
Trata-se de uma AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada por MAZOEL NUNES MAIA em face de LOTEAMENTO NOVA GOIANIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP e MAC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP, todos devidamente qualificados.
O autor alega ter firmado, em 14 de março de 2023, um contrato de compromisso de compra e venda com as rés para a aquisição de um lote no Loteamento Residencial Nova Goianira - Cidade das Rosas, no valor total de R$ 236.347,60 (duzentos e trinta e seis mil trezentos e quarenta e sete reais e sessenta centavos).
Aduz que, devido a dificuldades financeiras supervenientes, não possui mais condições de arcar com o pagamento das parcelas, que se tornaram excessivamente onerosas.
Informa ter pago o montante de R$ 21.689,01 (vinte e um mil seiscentos e oitenta e nove reais e um centavo).
Argumenta que o contrato, por ser de adesão, contém cláusulas abusivas que preveem retenções desproporcionais, como a multa de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, a cobrança de taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre um lote vago e não edificado, e a restituição parcelada dos valores pagos.
Sustenta que tais disposições violam o Código de Defesa do Consumidor e a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).
Diante disso, requereu, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas e a abstenção de inscrever seu nome em cadastros de inadimplentes. No mérito, pugnou pela rescisão do contrato, pela declaração de nulidade das cláusulas abusivas, pela limitação da retenção a 10% dos valores efetivamente pagos e pela condenação das rés à restituição de 90% do montante pago, em parcela única e de forma imediata, além de pleitear os benefícios da justiça gratuita e a inversão do ônus da prova.
Juntou documentos nos eventos n° 1 e 10.
No evento nº 12, foram concedidos ao autor os benefícios da gratuidade da justiça e deferida a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas contratuais e afastar os efeitos da mora, inclusive eventual inscrição em cadastros de inadimplentes. Na mesma oportunidade, foi invertido o ônus da prova e determinada a citação dos requeridos.
No evento nº 30, o requerido LOTEAMENTO NOVA GOIANIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EPP juntou documentos constitutivos e procuração.
No evento nº 32, foi efetivada a citação da requerida MAC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EPP.
No evento nº 46, foi juntado termo da audiência de conciliação, cuja realização restou frustrada em razão da ausência dos requeridos.
O LOTEAMENTO NOVA GOIANIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MAC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentaram contestação conjunta no evento n° 57, na qual alegaram que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do autor, que confessou não ter mais condições de honrar o compromisso.
Defenderam a plena aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), visto que o contrato foi firmado em 14/3/2023, sob a égide da nova legislação.
Sustentaram a legalidade das cláusulas contratuais, argumentando que a pretensão do autor de reter apenas 10% dos valores pagos é distorcida.
Pugnaram pela aplicação da cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato ou, alternativamente, a retenção de 25% sobre os valores pagos, conforme autorizado pelo artigo 67-A da mesma lei.
Aduziram, ainda, a legalidade da cobrança da taxa de fruição de 0,75% ao mês, da responsabilidade do autor pelo pagamento do IPTU/ITU durante o período do contrato e da restituição dos valores em até 12 parcelas, conforme previsto contratualmente e na Lei do Distrato.
Ao final, requereram a total improcedência dos pedidos do autor, com o reconhecimento da legalidade das cláusulas contratuais e a condenação do autor aos ônus sucumbenciais.
No evento nº 60, o autor apresentou réplica à contestação, reiterando os pedidos iniciais.
Intimadas para especificarem provas, ambas as partes requereram o julgamento antecipado do mérito (eventos nº 61 e 67).
É o relatório. Decido.
O processo encontra-se em ordem e as partes estão representadas, não havendo irregularidades ou nulidades a serem sanadas.
O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, vez que o acervo documental é por demais suficiente ao deslinde do caso. Logo, aplicam-se ao caso as nuances do artigo 355, I, do CPC.
Ressalto que o processo teve tramitação normal e foram observados os interesses dos sujeitos da relação processual quanto ao contraditório e à ampla defesa. E ainda, que estão presentes os pressupostos processuais.
Assim, passo ao exame do mérito, vez que inexistem questões preliminares a serem analisadas.
I – Mérito
a) Da Rescisão Contratual e da Lei Aplicável
O autor pretende a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, ao argumento de que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, não possui mais condições de arcar com o pagamento das parcelas ajustadas.
As requeridas, por sua vez, não se opõem à extinção do vínculo contratual, sustentando, contudo, que a rescisão decorre de iniciativa exclusiva do comprador e que seus efeitos patrimoniais devem observar as disposições contratuais e a Lei nº 13.786/2018.
Portanto, a controvérsia não reside propriamente na possibilidade de rescisão do contrato, mas nas consequências jurídicas dela decorrentes, especialmente quanto ao percentual de retenção incidente sobre os valores pagos, à forma e ao prazo para sua restituição, bem como à incidência da taxa de fruição e dos encargos tributários relativos ao imóvel.
Ademais, a relação jurídica entre as partes é, inegavelmente, de consumo, submetendo-se, portanto, às normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O direito do promitente comprador de rescindir o contrato, ainda que inadimplente, é matéria pacificada, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
Por conseguinte, a controvérsia deve ser apreciada à luz do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), em diálogo com a Lei nº 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), considerando que o contrato foi firmado no ano de 2023.
Pois bem. Conforme já mencionado, a rescisão contratual por iniciativa do comprador, decorrente de impossibilidade financeira, é direito potestativo, garantido pela Súmula 543 do STJ, in verbis:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
Cumpre salientar que os contratos de promessa de compra e venda são institutos que possuem caráter obrigacional recíproco e possuem natureza jurídica bilateral, consensual, oneroso, comutativo e não solene, em regra, regida pelos conteúdos de boa-fé, diligência e probidade.
Ao mesmo tempo em que o contrato inaugura as relações jurídicas entre as partes, a autonomia privada também fundamenta a compreensão de que ninguém é obrigado a permanecer vinculado a um contrato, não sendo afastada, por óbvio, a possibilidade de que a violação ao princípio do pacta sunt servanda enseje a devida responsabilização.
Nesse contexto, é concebível que as partes possam perder o interesse na continuidade do negócio jurídico, de modo que o ordenamento jurídico admite a extinção da relação obrigacional, seja em razão de invalidade do negócio, inadimplemento ou por mera manifestação de vontade, observadas as peculiaridades de cada hipótese.
No entanto, embora o direito à resolução contratual seja potestativo do comprador, impondo ao vendedor a submissão à vontade daquele quanto ao desfazimento do negócio jurídico, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de ser legítima a retenção, pelo vendedor, de percentual razoável a título de indenização pelas despesas administrativas.
b) Da Cláusula Penal (Percentual de Retenção)
No que tange à cláusula penal e ao direito de retenção, o autor pretende que eventual retenção seja limitada a 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, enquanto as requeridas defendem a incidência da cláusula contratual que prevê a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato ou, subsidiariamente, de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos.
Como visto, o contrato foi celebrado em 14/3/2023, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que introduziu o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979 e passou a disciplinar especificamente as consequências da resolução dos contratos relativos a loteamentos.
Nos termos do art. 32-A, caput e inciso II, da Lei nº 6.766/1979, na hipótese de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, os valores por ele pagos deverão ser restituídos, admitindo-se, dentre outros descontos, aquele correspondente à cláusula penal e às despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.
No caso concreto, o valor total do contrato corresponde a R$ 236.347,60 (duzentos e trinta e seis mil trezentos e quarenta e sete reais e sessenta centavos), de modo que a aplicação literal da cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da avença alcançaria R$ 23.634,76 (vinte e três mil seiscentos e trinta e quatro reais e setenta e seis centavos).
Ocorre que o autor comprovou ter pago apenas R$ 21.689,01 (vinte e um mil seiscentos e oitenta e nove reais e um centavo). Assim, a aplicação da penalidade nos moldes pretendidos pelas requeridas absorveria integralmente os valores adimplidos pelo consumidor, impedindo qualquer restituição.
Embora a Lei nº 13.786/2018 estabeleça disciplina específica para o desfazimento dos contratos de loteamento, suas disposições devem ser interpretadas em conjunto com as normas de proteção do consumidor, especialmente os arts. 51, inciso IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, que vedam cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada e a perda integral das prestações pagas em contratos dessa natureza.
Nessa perspectiva, considerando que a rescisão contratual impõe o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução do imóvel à vendedora e a restituição das parcelas pagas pelo comprador, a retenção deve ser proporcional e razoável, admitindo-se percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, em consonância com os princípios da equidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, conforme entendimento jurisprudencial já consolidado.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.384.313/PE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/3/2019, DJe de 29/3/2019.)
Assim, considerando que a resolução decorre de iniciativa do próprio autor, que declarou não possuir condições de prosseguir com o pagamento das parcelas, mostra-se cabível a retenção de parcela destinada a compensar as requeridas pelos efeitos decorrentes do desfazimento do negócio.
Por outro lado, a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado do contrato, nas circunstâncias concretas, implicaria perda integral de tudo quanto foi pago pelo consumidor, resultado incompatível com a proteção conferida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Desse modo, acolho parcialmente a pretensão subsidiária das requeridas para limitar a retenção a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelo autor, percentual que se mostra adequado às circunstâncias do caso e preserva, simultaneamente, o direito das requeridas à compensação pelo desfazimento do negócio e o direito do consumidor à restituição substancial das quantias desembolsadas.
Considerando o montante incontroverso pago de R$ 21.689,01 (vinte e um mil seiscentos e oitenta e nove reais e um centavo), a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) corresponde a R$ 5.422,25 (cinco mil quatrocentos e vinte e dois reais e vinte e cinco centavos), remanescendo, antes da análise dos demais encargos discutidos na demanda, o valor de R$ 16.266,76 (dezesseis mil duzentos e sessenta e seis reais e setenta e seis centavos).
Outrossim, a quantia remanescente deverá ser restituída em parcela única, conforme dispõe a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.
A propósito:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. DIREITO A RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELA VENDEDORA. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. DESCABIDA. RESTITUIÇÃO DE FORMA IMEDIATA. 1. O contrato de compra e venda de imóvel subordina-se ao diploma consumerista, seja pela natureza da atividade, seja pela presença das figuras da construtora/vendedora e do consumidor final (comprador), nos moldes dos artigos 2º e 3º, CDC. 2. Na linha da jurisprudência dominante do colendo Superior Tribunal de Justiça e desta Corte de Justiça, considera-se razoável a retenção, pela promitente vendedora, de 10% (dez por cento) sobre o valor das quantias pagas pelo comprador, quando este foi quem deu causa à rescisão contratual, a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada, devendo a restituição, na forma simples, ser efetivada em parcela única (Súmula nº 543 do STJ). 3. Não se mostra razoável a cobrança da taxa de ocupação/fruição, uma vez que, em se tratando de imóvel não edificado, inexiste proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como a comprovação de que a recorrente tenha deixado de auferir lucro, em virtude da privação do uso do lote. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5140185-52.2023.8.09.0072, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, 9ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024)
Quanto à aplicação de correção monetária e juros de mora, tais encargos são devidos na restituição dos valores pagos.
No que se refere à correção monetária, a jurisprudência entende que ela deve incidir a partir de cada desembolso realizado pelo comprador, com o objetivo de recompor o valor da moeda, conforme previsto na Súmula nº 43 do STJ.
Quanto aos juros de mora, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo nº 1002 (REsp 1.740.911), firmou a tese de que, nos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando a resolução é solicitada pelo comprador de forma diversa da cláusula penal prevista, os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão. No entanto, o instrumento objeto da ação foi firmado em 2023. Logo, não se aplica à espécie o disposto no Tema 1.002 do STJ, por tratar-se de compromisso de compra e venda posterior à Lei do Distrato.
c) Da Taxa de Fruição
No tocante à taxa de fruição, as requeridas defendem a incidência do percentual de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês, conforme previsto contratualmente, enquanto o autor sustenta a inexigibilidade do encargo, por se tratar de lote não edificado.
Com efeito, o contrato estabelece, em sua cláusula 8.1, alínea “e”, a cobrança de taxa de fruição no percentual de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a transmissão da posse até a efetiva restituição do imóvel à promitente vendedora.
Além disso, o instrumento contratual prevê expressamente que a posse direta do lote foi transmitida ao autor no ato da assinatura da avença.
Todavia, a mera previsão contratual e a transmissão formal da posse não bastam, por si sós, para justificar a cobrança da taxa de fruição quando se trata de lote não edificado e não demonstrada a efetiva utilização econômica do bem pelo adquirente.
A taxa de fruição possui natureza indenizatória e visa compensar o vendedor pelo proveito econômico obtido pelo comprador durante o período de utilização do imóvel. Assim, inexistindo edificação ou demonstração de efetiva exploração do lote, não se evidencia vantagem patrimonial auferida pelo adquirente que justifique a cobrança do encargo.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. DEVIDA. PAGAMENTO DO ITU. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. 1 - A aplicação da taxa de fruição enseja o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, explicitado nos artigos 884 a 886 do Código Civil. 2 - É devido o pagamento de indenização pela fruição do bem a partir do momento em que o promitente comprador permanece na posse do imóvel sem pagar as parcelas contratuais. 3 - O comprador é responsável pelo pagamento do ITU durante o período em que usufruiu do bem, ou seja, até a declaração de rescisão da avença. 4 - Diante da sucumbência recursal, impõe-se a majoração da verba honorária anteriormente arbitrada. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJGO, APELACAO 0379520-24.2014.8.09.0064, Rel. CARLOS ROBERTO FAVARO, 1ª Câmara Cível, julgado em 14/08/2019, DJe de 14/08/2019)
d) Do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)
Situação diversa ocorre em relação aos encargos tributários incidentes sobre o imóvel.
O contrato de compromisso de compra e venda, acostado no evento nº 1, arquivo 6, e novamente no evento nº 57, arquivo 2, estabelece, em sua cláusula 8ª, que, a partir da assinatura do instrumento, correriam por conta exclusiva do promissário comprador os impostos incidentes sobre o lote, inclusive ITU/IPTU, ainda que lançados em nome da promitente vendedora ou de terceiros.
A referida previsão guarda correspondência com a cláusula 11ª do mesmo instrumento, segundo a qual a posse direta do imóvel foi transmitida ao autor no ato da celebração do contrato.
A previsão guarda correspondência com a cláusula contratual que transmitiu ao autor a posse direta do imóvel no momento da celebração do negócio.
Ademais, o próprio contrato prevê, como consequência do desfazimento do negócio, a possibilidade de desconto dos valores referentes ao ITU/IPTU vinculados ao lote.
Desse modo, diversamente do que ocorre com a taxa de fruição, não se mostra abusiva, em abstrato, a atribuição ao adquirente dos encargos tributários incidentes sobre o imóvel durante o período em que lhe foi conferida a posse direta. A propósito:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. DEVIDA. PAGAMENTO DO ITU. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. 1 - A aplicação da taxa de fruição enseja o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, explicitado nos artigos 884 a 886 do Código Civil. 2 - É devido o pagamento de indenização pela fruição do bem a partir do momento em que o promitente comprador permanece na posse do imóvel sem pagar as parcelas contratuais. 3 - O comprador é responsável pelo pagamento do ITU durante o período em que usufruiu do bem, ou seja, até a declaração de rescisão da avença. 4 - Diante da sucumbência recursal, impõe-se a majoração da verba honorária anteriormente arbitrada. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJGO, APELACAO 0379520-24.2014.8.09.0064, Rel. CARLOS ROBERTO FAVARO, 1ª Câmara Cível, julgado em 14/08/2019, DJe de 14/08/2019)
EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LEI DOS DISTRATOS. JUROS DE MORA. IPTU/ITU. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano, com restituição de valores, movida por comprador que alegou impossibilidade de pagamento. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido. Ela declarou a rescisão, fixou a retenção em 20% dos valores pagos, afastou a taxa de fruição e a retenção de IPTU/ITU, manteve a retenção da comissão de corretagem e determinou a restituição em parcela única, com juros de mora a partir da citação. Ambas as partes apelaram. A ré buscou majorar a retenção para 10% do valor atualizado do contrato, a incidência de taxa de fruição e retenção de IPTU/ITU, a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado e a restituição parcelada. O autor pleiteou a redução da retenção para 10% do valor pago, a restituição da comissão de corretagem e a redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DEBATE 2. As questões em discussão consistem em: (i) definir o percentual de retenção de valores pagos em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador; (ii) analisar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em lote não edificado; (iii) verificar a responsabilidade e a possibilidade de retenção de valores referentes a IPTU/ITU; (iv) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos; (v) estabelecer a forma de restituição dos valores (parcelada ou única); (vi) decidir sobre a validade da retenção da comissão de corretagem; e (vii) reavaliar a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A retenção de 20% sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente está em conformidade com a Lei nº 4.591/1964, introduzida pela Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos), e com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que limita a retenção a até 25% do montante pago. 4. A restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, haja vista que as exceções legais para pagamento parcelado não se aplicam ao caso em análise. 5. Não é devida a taxa de fruição pela rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, pois não houve edificação ou utilização concreta do bem pelo comprador. 6. É cabível a retenção de valores referentes a IPTU/ITU quando o inadimplemento desses tributos for comprovado pela empreendedora, visto que a responsabilidade é do possuidor direto durante a vigência do contrato. 7. Em casos de rescisão contratual por inadimplência do comprador, os juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, em razão da ausência de mora anterior da promitente-vendedora. 8. A retenção da comissão de corretagem é válida, desde que o valor tenha sido previamente informado ao adquirente de forma clara e destacada no contrato. 9. A sucumbência recíproca foi corretamente reconhecida, pois o autor foi parcialmente vencedor em alguns pedidos e sucumbente em outros. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. O recurso da ré é parcialmente provido. O recurso do autor é desprovido. Tese de julgamento: 1. Em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a retenção de valores pagos deve ser limitada a 25% do montante efetivamente desembolsado, em harmonia com a Lei nº 4.591/1964 e o Código de Defesa do Consumidor. 2. A restituição de valores em contratos de promessa de compra e venda de imóvel deve ocorrer em parcela única, salvo exceções legais não aplicáveis ao caso. 3. Não é cabível a cobrança de taxa de fruição quando o objeto do contrato é lote de terreno não edificado e não houve efetiva utilização do bem pelo comprador. 4. É legítima a retenção de valores correspondentes a débitos de IPTU/ITU, quando comprovado o inadimplemento e a responsabilidade do comprador durante o período de posse do imóvel. 5. Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador são devidos a partir do trânsito em julgado da decisão. 6. É válida a retenção da comissão de corretagem quando houve prévia e clara informação ao adquirente sobre o valor no contrato. 7. A sucumbência é recíproca quando cada litigante é em parte vencedor e vencido em suas pretensões. Dispositivos relevantes citados: L. nº 4.591/1964, art. 67-A, I e II; L. nº 13.786/2018; CPC, arts. 85, § 2º, 86, p.u., 373, II. Jurisprudências relevantes citadas: Súmula 543, STJ; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 771894 SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 13.05.2024; TJ-GO, AC nº 5051596-73.2019.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, j. 06.11.2023; REsp nº 1.551.956, STJ . Referência: (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Cível -> 2ª Câmara Cível, 5580217-60.2024.8.09.0149, REINALDO ALVES FERREIRA - (DESEMBARGADOR), publicado em 23/10/2025 11:35:41)
Todavia, a existência de previsão contratual não autoriza a realização de desconto hipotético ou genérico. Incumbe às requeridas demonstrar a efetiva existência dos débitos tributários que pretendem imputar ao autor, indicando os respectivos valores e períodos de incidência.
Assim, somente poderão ser abatidos dos valores a serem restituídos os débitos de ITU/IPTU efetivamente comprovados e correspondentes ao período em que o contrato permaneceu vigente, não sendo suficiente, para tanto, a mera previsão contratual.
III – Do Dispositivo
Do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:
a) DECLARAR a rescisão do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (Contrato nº 2561) firmado entre as partes;
b) DECLARAR a nulidade das cláusulas contratuais que preveem a retenção de percentual sobre o valor total do contrato (Cláusula 8.1, 'b') e a cobrança de taxa de fruição (Cláusula 8.1, 'e');
c) CONDENAR os requeridos à restituição, em parcela única, de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelo autor (R$ 21.689,01), correspondente a R$ 16.266,76 (dezesseis mil duzentos e sessenta e seis reais e setenta e seis centavos), acrescido de correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e de juros de mora, calculados na forma do art. 406 do Código Civil, a partir da citação, ressalvado eventual abatimento de ITU/IPTU nos exatos termos da fundamentação.
d) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida no evento n° 12, tornando definitivas as medidas de suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e dos efeitos da mora decorrentes do contrato ora rescindido.
Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada polo, vedada a compensação, nos termos dos arts. 85, § 14, e 86 do Código de Processo Civil.
Caso a parte sucumbente, integral ou parcialmente, seja beneficiária da gratuidade da justiça, a exigibilidade da verba sucumbencial estará suspensa pelos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado, cabendo ao credor, dentro deste prazo, demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, transcorrido o mencionado prazo, tais obrigações do beneficiário, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Após este prazo, extintas estarão tais obrigações do beneficiário.
Havendo guias em aberto, mesmo que não vencidas, decorrentes do parcelamento das custas iniciais, DETERMINO que a UPJ cancele as parcelas e expeça guia única complementar, devendo a parte autora, seja sucumbente ou não, providenciar o recolhimento no prazo de 30 (trinta) dias, nos termos do art. 2º e parágrafos, do Provimento Conjunto n. 21, de 10/6/2025, da Presidência e da Corregedoria-Geral da Justiça, sob pena de inclusão do débito na guia de custas finais.
Em seguida, observadas as formalidades legais, não havendo novos requerimentos, ARQUIVEM-SE os autos, certificando-se a data do trânsito em julgado.
Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.
Goiânia/GO, data e hora da assinatura eletrônica.
Vanessa Crhistina Garcia Lemos
Juíza de Direito
(assinado eletronicamente)
Decisão assinada eletronicamente, conforme art. 1º, § 2º, III, 'a' da Lei nº 11.419/2006. Para conferência da autenticidade, utilize o código de validação do documento e acesse o site do TJ/GO.
