Inteiro teor
Poder Judiciário
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Comarca de Piracanjuba
1ª Vara Judicial (Família e Sucessões, Infância e Juventude, Cível e Juizado Especial Cível)
Processo nº.: 5145642-04.2026.8.09.0123
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível
Parte autora/Exequente: Aparecida De Fátima Carvalho
Parte ré/Executada(o): S.P.E. Resort Do Lago Caldas Novas Ltda (CPF/CNPJ: 20.269.496/0001-00)
S E N T E N Ç A
(Este ato judicial, devidamente assinado e acompanhado dos documentos necessários ao cumprimento do ato devido, servirá como MANDADO/CARTA DE CITAÇÃO/INTIMAÇÃO/OFÍCIO e/ou ALVARÁ JUDICIAL, nos termos dos artigos 136 ao 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial)
Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Penal e Rescisão Contratual c/c Restituição de Importâncias Pagas ajuizada por Aparecida de Fátima Carvalho em face de S.P.E. Resort do Lago Caldas Novas Ltda., partes devidamente qualificadas nos autos.
A autora relata que, em 04 de fevereiro de 2017, firmou com a ré contrato de promessa de compra e venda referente à unidade 209-F, Bloco D, registrado sob o n. 20045801, localizada no empreendimento Resort do Lago, no valor total de R$ 34.221,00 (trinta e quatro mil, duzentos e vinte e um reais), sendo R$ 3.422,64 (três mil, quatrocentos e vinte e dois reais e sessenta e quatro centavos) a título de entrada, pagas em 12 parcelas mensais, e o saldo remanescente de R$ 30.798,36 (trinta mil, setecentos e noventa e oito reais e trinta e seis centavos) dividido em 108 parcelas mensais reajustáveis, com vencimento da primeira em 15/02/2018 e da última em 15/01/2027.
Afirma que adimpliu a entrada e 104 das 120 parcelas ajustadas, porém, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, não conseguiu dar continuidade ao contrato, postulando sua rescisão. Sustenta ser abusiva a cláusula contratual que prevê retenção do percentual de 20% do valor do contrato para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores + 10% do valor já integralizado, a título de prefixação das perdas e danos, totalizando 30%, razão pela qual requer sua redução para 10%, com a restituição do saldo remanescente.
Em contestação, a requerida defende a legalidade da cláusula penal, sustentando que o percentual remunera despesas administrativas, comerciais e operacionais decorrentes da contratação e da resolução do negócio. Subsidiariamente, requer que a retenção seja fixada em 25% dos valores pagos.
Requer, ainda, a retenção integral da comissão de corretagem, invocando a Lei nº 13.786/2018, bem como o abatimento de taxa de fruição, sob o argumento de que o contrato perdurou por aproximadamente nove anos, período em que a autora usufruiu, ou ao menos teve à sua disposição, cerca de dezoito semanas de utilização da unidade, estimando o correspondente valor locatício entre R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) e R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) por semana.
Em réplica, a autora sustenta que a Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao caso, por se tratar de contrato celebrado antes de sua vigência. Alega, ainda, que inexiste previsão contratual para cobrança de taxa de fruição e que a requerida não produziu nenhuma prova documental apta a demonstrar os valores locatícios por ela estimados.
É o relatório. Decido.
Inicialmente, considerando que em primeiro grau de jurisdição a parte é isenta do pagamento de custas processuais e honorários advocatícios (art. 54 da Lei 9.099/95), deixo de me manifestar quanto ao pedido de concessão da justiça gratuita requerida pela parte ré.
Oportunamente, em sendo o caso de oposição de Recurso Inominado ou das exceções legais quando ao pagamento das custas e verba honorária, pode a parte ré ratificar o pedido, que será analisado pelo juízo, sendo orientada, desde logo, a comprovar documentalmente a hipossuficiência.
Como questão processual pendente, cumpre analisar a preliminar de incompetência territorial alegada pela ré em sua contestação.
Ab initio, não prospera a alegada incompetência em razão da existência de cláusula com foro de eleição, porquanto já é entendimento pacificado que, em caso de relação de consumo, prevalece, para fins de competência, o foro do domicílio do consumidor sobre qualquer outro, por mais privilegiado que seja, inclusive o de eleição.
Nesse sentido:
“Conflito negativo de competência. Ação de rescisão contratual. Cláusula de eleição de foro. Relação de Consumo. Domicílio do consumidor. Nas relações de consumo, existindo cláusula de eleição de foro, deve prevalecer a competência do juízo do domicílio do consumidor, para fins de facilitação de sua defesa (art. 6º, CDC). Conflito negativo de competência julgado procedente.” (TJGO, Conflito de competência cível 5132399-09.2024.8.09.0011, Rel. Des(a). Altamiro Garcia Filho, 3ª Seção Cível, julgado em 30/04/2024, DJe de 30/04/2024)
Sendo assim, REJEITO a preliminar suscitada.
Inexistindo outras questões processuais pendentes, observa-se que os pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo fazem-se presentes. As partes estão devidamente representadas, não restando irregularidades ou vícios capazes de invalidar a presente demanda.
De logo, tenho como praticável o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC), eis que a discussão se trata de matéria exclusivamente de direito, sendo que os documentos juntados são hábeis à comprovação da matéria fática, sendo prescindíveis a produção de outras provas, motivo pelo qual conheço diretamente do pedido.
Pois bem.
Registra-se que a relação jurídica de direito material em exame possui natureza de consumo. Isso porque a promessa de compra e venda não foi firmada entre particulares, afastando-se, assim, o caráter estritamente civil ou comercial do negócio.
A parte requerida é pessoa jurídica destinada à construção e venda de unidades imobiliárias. Ela se enquadra no conceito de fornecedor, ao passo que a requerente, destinatária final, é consumidora, preenchendo-se os requisitos para caracterização da relação de consumo, nos moldes dos artigos 2º e 3º do CDC.
Desta maneira, torna-se impositiva a aplicação da principiologia e regras do Código de Defesa do Consumidor.
É incontroverso que a autora pretende a resolução do contrato por iniciativa própria, em razão de dificuldades financeiras, circunstância que autoriza a retenção de parte dos valores pagos para compensação das despesas suportadas pela fornecedora.
A controvérsia restringe-se ao percentual de retenção dos valores pagos e aos pedidos formulados pela requerida de retenção da comissão de corretagem e cobrança de taxa de fruição.
Embora seja legítima a estipulação de cláusula penal em favor da vendedora quando a resolução decorre da iniciativa do comprador, seu percentual deve observar os princípios da boa-fé objetiva, da proporcionalidade e do equilíbrio contratual.
No caso concreto, a autora permaneceu vinculada ao contrato por longo período, adimplindo a maior parte das prestações avençadas. Todavia, a cláusula contratual que prevê retenção do percentual de 20% do valor do contrato para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores + 10% do valor já integralizado, a título de prefixação das perdas e danos, totalizando 30% se mostra excessiva diante das circunstâncias da contratação e da orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo o qual, em hipóteses como a presente, revela-se adequada a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos.
Sobre o tema, o Egrégio Tribunal de Justiça de Goiás também tem adotado o entendimento de que, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, é razoável a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago, a título de multa penal compensatória, a fim de que sejam indenizadas as despesas inerentes à negociação realizada. Vejamos:
"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DISTRATO PLEITEADO PELOS COMPRADORES. SÚMULA 543/STJ. (...) Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador. Inteligência da Súmula 543/STJ. Assim, é lícito à parte contratada reter de 10% a 25% do valor pago pela parte contratante, conforme orientação da Corte Superior, revelando-se razoável, no caso, a limitação da retenção em 10% (dez por cento). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - AC: 50419151120228090142 SANTA HELENA DE GOIÁS, Relator: Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, Data de Publicação: 26/04/2023)".
Nesse sentido, considerando não haver nos autos evidências quanto a maiores prejuízos suportados pela ré, devida a restituição das quantias pagas pela autora, com a retenção de 15% (quinze por cento), que reputo razoável e proporcional ao caso.
Em relação às questões que envolvem a restituição da taxa de corretagem, verifico que não merece prosperar.
O contrato foi celebrado em 2017, anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, não sendo possível a aplicação retroativa das disposições nela contidas, à míngua de previsão legal expressa, em respeito ao ato jurídico perfeito.
Além disso, embora o STJ tenha firmado entendimento no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, essa validade está condicionada à prévia informação clara e adequada acerca do preço total da aquisição, com o destaque expresso do valor correspondente à corretagem.
No caso dos autos, contudo, da análise do contrato juntado não se verifica nenhuma indicação do valor da comissão de corretagem, tampouco há cláusula que atribua à autora a obrigação de suportar tal encargo ou qualquer menção à prestação desse serviço. Diante da ausência de informação clara e expressa acerca da cobrança, eventual retenção da comissão de corretagem revela-se indevida, não havendo fundamento para acolher a pretensão da requerida nesse ponto, diversamente de outros casos já analisados por este juízo.
Por fim, no que se refere à taxa de fruição, igualmente não assiste razão à requerida.
Embora sustente que a autora teve à disposição cerca de dezoito semanas de utilização da unidade ao longo da vigência contratual, verifica-se que o contrato juntado aos autos não contém cláusula expressa prevendo a cobrança de taxa de fruição em caso de resolução contratual.
Além disso, a requerida limita-se a estimar que o valor locatício semanal da unidade variaria entre R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) e R$ 2.500,00, (dois mil e quinhentos reais) sem apresentar nenhum documento capaz de comprovar tais valores, como laudo de avaliação, pesquisa mercadológica, contratos de locação de unidades semelhantes ou qualquer outro elemento objetivo.
Nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbia à requerida comprovar os fatos constitutivos de sua pretensão reconvencional de abatimento, ônus do qual não se desincumbiu.
Assim, não se admite que a dedução pretendida se fundamente em mera estimativa unilateral, desprovida de suporte probatório e de previsão contratual, sobretudo em demanda submetida ao rito da Lei nº 9.099/95, que exige solução simples e objetiva da controvérsia.
Dessa forma, o pedido de abatimento da taxa de fruição deve ser rejeitado.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:
a) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes por iniciativa da autora;
b) declarar parcialmente nula a cláusula penal contratual questionada, reduzindo a retenção de 30% (trinta por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores efetivamente pagos pela autora;
c) condenar a requerida a restituir à autora 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, em parcela única, corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% a partir do trânsito em julgado, por se tratar de resolução contratual requerida pela compradora.
Sem custas e sem honorários advocatícios, nesta primeira fase do processo, nos termos do art. 55, caput, da Lei 9.099/95.
Publicada e registrada digitalmente. Intimem-se.
Desde logo consigno que, em respeito às diretrizes dos Juizados Especiais, em especial à celeridade processual, ocorrendo o trânsito em julgado da presente decisão e não sendo ela cumprida voluntariamente no prazo de 15 (quinze) dias, bem como havendo requerimento expresso da parte promovente quanto ao início da fase executória, fica o pedido deferido, sem necessidade de nova citação/intimação do devedor, nos exatos termos do art. 52, IV da Lei 9.099/95.
Por sua vez, em nada sendo requerido pelas partes após os 15 (quinze) dias do trânsito em julgado, arquivem-se, com as baixas de estilo.
Diligências necessárias.
Piracanjuba/GO, data da movimentação processual.
Anelize Beber Rinaldin
Juíza de Direito
