Ementa
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO IMOBILIÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO. INOVAÇÃO RECURSAL E SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. CAUÇÃO. DÉBITO SUPERIOR A TRÊS MESES DE ALUGUEL. PERIGO DE DANO. DESPEJO MANTIDO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto por locatária contra decisão que, em ação de despejo por falta de pagamento, deferiu tutela de urgência para determinar a desocupação de imóvel comercial em 15 dias, dispensou a prestação de caução em dinheiro e assegurou à requerida a possibilidade de purgar a mora mediante pagamento do débito atualizado ou apresentar contestação. A agravante sustenta ausência de situação concreta de urgência, invoca a longa duração da relação locatícia, as dificuldades financeiras e as tratativas extrajudiciais realizadas, questiona a dispensa da caução e formula pedidos de revisão ou repactuação das obrigações, alteração da composição do débito, ampliação do prazo de desocupação, criação de regime de pagamento e realização de audiência de conciliação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o Tribunal pode apreciar pedidos de revisão ou repactuação das obrigações, alteração da composição do débito, criação de regime judicial de pagamento e designação de audiência de conciliação, não examinados pelo Juízo de origem; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para a manutenção da tutela de urgência que determinou o despejo; e (iii) determinar se a dispensa da caução compromete a validade da medida diante do valor do débito locatício.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O agravo de instrumento devolve ao Tribunal o exame das matérias efetivamente decididas pelo Juízo de origem, de modo que questões não apreciadas em primeiro grau não podem ser analisadas originariamente, sob pena de supressão de instância.
4. A decisão agravada examinou a relação locatícia, o inadimplemento, os requisitos da tutela de urgência e a garantia da medida, razão pela qual o recurso é conhecido apenas quanto a esses temas.
5. Os documentos indicados na decisão de origem demonstram a relação locatícia, a existência de termo de confissão de dívida e o débito atualizado, enquanto a própria agravante reconhece a existência de obrigações locatícias pendentes, ainda que atribua a inadimplência às dificuldades financeiras e às negociações realizadas.
6. As tratativas extrajudiciais anteriores não equivalem à quitação do débito nem demonstram a existência de acordo definitivo que impeça o locador de adotar medidas diante da persistência do inadimplemento.
7. A tutela de urgência encontra fundamento no art. 300 do Código de Processo Civil, e não exclusivamente na hipótese específica do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, circunstância que afasta a alegação de inviabilidade da medida pela ausência da caução prevista especificamente nesse dispositivo.
8. A decisão de origem enfrenta expressamente a questão da garantia e considera que o débito de R$ 276.102,96 supera significativamente o equivalente a três meses de aluguel, admitindo a utilização do próprio crédito como garantia em razão das circunstâncias do caso.
9. O perigo de dano decorre da permanência da locatária no imóvel sem o correspondente pagamento, com aumento do passivo e privação do locador quanto à fruição econômica do espaço, não sendo afastado pela existência de tratativas administrativas anteriores.
10. A decisão de origem assegura à locatária a possibilidade de efetuar o pagamento integral do débito atualizado ou apresentar contestação, não se verificando ilegalidade manifesta na solução adotada quanto à tutela provisória.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Agravo parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido, com revogação do efeito suspensivo anteriormente concedido e restabelecimento da ordem de desocupação do imóvel comercial.
Tese de julgamento: 1. O Tribunal não pode apreciar, em agravo de instrumento, matérias não decididas pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância. 2. A existência de negociações extrajudiciais anteriores não impede, por si só, a adoção de medidas destinadas à tutela do direito do locador diante da persistência do inadimplemento. 3. O perigo de dano pode decorrer da permanência do locatário no imóvel sem o correspondente pagamento, com aumento sucessivo do passivo e privação do locador quanto à fruição econômica do espaço. 4. A caução prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 pode ser dispensada em situações excepcionais quando o débito locatício supera substancialmente o valor da garantia legal, conforme o entendimento citado na decisão. 5. A tutela de urgência pode ser mantida quando presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, considerados os elementos concretos do inadimplemento locatício.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 489, § 1º, IV e VI, 932, 1.015, I, e 1.019, I; Lei nº 8.245/1991, arts. 37, 59, § 1º, IX, e 62, II; RITJGO, art. 138.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 568; TJGO, Agravo de Instrumento nº 5341205-55.2026.8.09.0051, 1ª Câmara Cível, Rel. Des. Viviane Silva de Moraes Azevedo, publicado em 15.07.2026.