Inteiro teor
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Comarca de Caldas Novas
Gabinete do Juiz Dr. André Igo Mota de Carvalho
1º Juizado Especial Cível e Criminal
Av. C, S/N, Qd. 01-A, Edifício Fórum, Est. Itaguaí III, Caldas Novas/GO, CEP:75682-096
Processo nº: 5498407-76.2026.8.09.0025
Polo ativo: Ana Paula De Morais Santos
Polo passivo: Spe Gd Residence Ltda
Tipo da ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível
SENTENÇA
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição de Valores e Tutela de Urgência, ajuizada por ANA PAULA DE MORAIS SANTOS e CARLOS JOSÉ PEIXOTO, em face de SPE GD RESIDENCE LTDA, partes qualificadas.
Narram os autores que em 06 de janeiro de 2026 celebraram com a empresa ré um "Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Unidade Autônoma Fracionada", referente à cota/fração nº 17 do apartamento nº 509, Bloco A, do empreendimento "GOLDEN DOLPHIN SUPREME", pelo valor total de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).
Alegam que, diante de dificuldades financeiras e da onerosidade excessiva das cláusulas contratuais, buscaram a rescisão do pacto, mas se depararam com a imposição de penalidades que reputam abusivas, consistentes na retenção integral da comissão de corretagem e em uma multa de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade da quantia paga.
Requerem, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e a abstenção da ré de inscrever seus nomes em cadastros de proteção ao crédito.
Postulam, ao final, a confirmação da tutela, a decretação da rescisão do contrato, a declaração de nulidade das cláusulas penais e a condenação da ré a restituir o percentual de 90% (noventa por cento) de todos os valores pagos, que totalizariam a quantia de R$ 2.999,97 (dois mil, novecentos e noventa e nove reais e noventa e sete centavos).
A inicial foi instruída com procurações, documentos pessoais, comprovante de endereço, cópia do contrato e comprovantes de pagamento (ev. 1).
No evento 08 foi deferido parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão das cobranças e a abstenção de negativação, sob pena de multa diária, sendo ainda invertido o ônus da prova e designada audiência de conciliação.
A parte requerida, por sua vez, apresentou contestação (ev. 27), na qual defende a legitimidade da rescisão por iniciativa dos compradores, mas impugna a alegação de culpa da vendedora.
Sustenta a requerida a legalidade da retenção integral da comissão de corretagem, por se tratar de serviço autônomo e efetivamente prestado, bem como a validade da cláusula penal que estipula a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com amparo na Lei nº 13.786/2018.
Ao final, pugna a ré pela total improcedência dos pedidos autorais.
Realizada audiência de conciliação, as partes não lograram êxito em compor amigavelmente o litígio (ev. 29).
Fundamento e decido.
Antes de prosseguir, importante anotar que foi devidamente oportunizado às partes indivualizarem as provas a serem produzidas, no entanto, não o fizeram.
O requerido foi intimado, no mandado de citação e no termo de audiência, para que especificasse suas provas, no prazo da contestação, sob pena de preclusão, entretanto, formulou pedido genérico. O requerente, por sua vez, foi intimado, no termo de audiência e no ato ordinatório correspondente, para, no prazo da impugnação, detalhar as provas que gostaria que fossem produzidas, contudo, também não as especificou.
Dessa maneira, não há falar em cerceamento do direito de produzir provas, ante a preclusão, sendo possível o julgamento antecipado, o que se passa a fazer a seguir.
Inexistem questões preliminares a serem analisadas, razão pela qual adentro diretamente ao exame do mérito.
Da rescisão contratual
Pois bem, em relação ao pedido de rescisão contratual formulado pela parte autora, acato-o. Explico.
Independentemente do motivo, é possível a rescisão contratual por qualquer um dos contratantes, posto que o ordenamento jurídico permite a resilição unilateral dos contratos (art. 473 do Código Civil).
Entretanto, a parte será eximida das penalidades se comprovar o justo motivo e que a parte contrária foi a causadora da rescisão contratual, o que não ocorre no presente caso, posto que a parte autora, embora tenha alegado os contratempos para com a requerida, não trouxe provas cabais, capazes de comprovar o alegado, apenas o contrato firmado e as despesas que já obteve com o empreendimento e não trouxe evidências de caráter individual que imputasse culpa da rescisão à parte requerida, além disso, afirmou que a decisão se deu por dificuldades financeiras, portanto, não se incumbiu de seu ônus previsto no art. 373, inc. I do CPC.
Ocorrendo a rescisão do contrato, têm-se que as partes contratantes devem retornar ao “status quo ante”, observando-se as penalidades que devem ser aplicadas a quem deu causa à extinção do contrato.
Ainda, aplicam-se os dispositivos da Lei n.º 13.786/2018 (que alterou a Lei n.º 4.591/64) para a solução de contratos firmados após sua vigência, tais como o da presente ação, que foi entabulado em 06/01/2026.
Da comissão de corretagem.
Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Repetitivo de tema n° 938 – Resp 1.599.511/SP), é válida a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda (…) com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
É o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA DUPLA A P E L A Ç Ã O C Í V E L . A Ç Ã O R E S C I S Ó R I A C O N T R A T U A L C / C R E S T I T U I Ç Ã O D E VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. (…) Comissão Corretagem. Não integra a base de cálculo da devolução dos valores pagos pelo promitente comprador. No que concerne ao p e d i d o d e d e v o l u ç ã o d e c o m i s s ã o d e corretagem, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511/SP, firmou entendimento acerca da validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a respectiva comissão nas promessas de compra/venda de unidade a u t ô n o m a e m r e g i m e d e i n c o r p o r a ç ã o imobiliária, razão pela qual a quantia paga não deve integrar o montante a ser restituído à a u t o r a . E M B A R G O S D E D E C L A R A Ç Ã O CONHECIDOS E A C O L H I D O S . ( T J G O , A p e l a ç ã o C í v e l 0 3 6 0 6 3 2 - 12.2015.8.09.0051, Rel. Des(a). J E R O N Y M O P E D R O V I L L A S B O A S , 6 ª Câmara Cível, julgado em 5/10/2023, DJe de 25/10/2023)
Demais disso, o Inciso I, do Artigo 67-A da Lei n.º 13.786/2018, prevê que do distrato, será deduzida da devolução das quantias pagas, a integralidade da comissão de corretagem.
Assim, verifica-se que é válida a retenção.
Da retenção prevista em cláusula penal.
É lícito os contratantes estipularem cláusula penal como obrigação acessória, com o fito de conferir maior garantia ao cumprimento da obrigação principal, como normatizam os artigos 408 e seguintes do Código Civil. Ao fixá-la, expressam a intenção de livrarem-se dos inconvenientes de sua cominação e liquidação judiciais, posto que automaticamente estão obrigados, em caso de inadimplirem com suas obrigações contratuais.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera lícita a retenção de 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento) sobre as prestações pagas pelo promitente comprador, em caso de culpa pela rescisão contratual, a título de cláusula penal.
Ademais, o inciso II, do Artigo 67-A da Lei nº 13.786/2018, dispõe que a pena convencional não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
Em relação ao pedido de inversão de cláusula penal, nessa parte, entendo pela improcedência, haja vista a ausência de previsão contratual para casos de rescisão contratual motivada pela promitente vendedora.
Da taxa de fruição e outros encargos.
A taxa de fruição tem natureza de indenização compensatória e não se confunde com a cláusula penal, que se destina a punir o contratante que enseja a rescisão do negócio. Sua cobrança está devidamente prevista no Inciso III, do §2º, do Artigo 67-A da Lei n.º 13.786/2018.
Tal taxa tem por escopo o ressarcimento pela ocupação indevida em caso de inadimplemento do comprador, haja vista que neste período a parte foi impedida de gozar do bem, de fruir dos seus benefícios ou dispor dele, enquanto não rescindido o contrato. Afinal, é cediço que um imóvel pode render lucro ao seu proprietário, quer com a cobrança de aluguéis, quer com sua venda.
No mesmo sentido, a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das taxas de condomínio e do IPTU somente se inicia a partir da efetiva entrega das chaves, ocasião em que lhe é conferido o direito de uso e gozo da coisa (Art. 67-A, §2º, IV, da Lei n.º 13.786/2018).
Da forma de restituição.
A restituição, depois das deduções legítimas, deverá ocorrer em parcela única e de imediato, conforme orienta Súmula 543 do STJ:
“Súmula 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do p r o m i t e n t e ve n d e d o r / c o n s t r u t o r , o u parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Ante o exposto, com base no Artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para:
a) DECLARAR rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária entre as partes;
b) CONDENAR o requerido a restituir a parte autora, de forma imediata e em parcela única, os valores pagos pelos requerentes, com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, contados a partir do desembolso, até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, observada a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, a correção monetária deve ser calculada pelo IPCA-IBGE (art. 389, parágrafo único, do CC) e os juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização pelo IPCA-IBGE (art. 406, CC), permitida a dedução de 10% (dez por cento) a título de cláusula penal, calculada sobre os valores efetivamente pagos e permitida também a retenção de valores a título de corretagem;
c) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de inversão de cláusula penal, ante a ausência de previsão contratual para rescisão motivada pela promitente vendedora.
Sem custas e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/95.
Transitada em julgado e não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as baixas de praxe.
Expeça-se e diligencie-se pelo necessário.
PRI.
Cumpra-se.
Nos termos dos arts. 136 a 139 do Código de Normas de Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás, o presente ato judicial possui força de mandado de citação e intimação, ofício, alvará judicial e carta precatória.
Caldas Novas/GO, datado e assinado digitalmente.
ANDRÉ IGO MOTA DE CARVALHO
Juiz de Direito
