Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Vigésima Segunda Vara Cível de Brasília Número do processo: 0715236-05.2025.8.07.0001 Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: LIV PLUS GESTAO PATRIMONIAL LTDA REU: WELLINGTON SANTOS COSTA, LUIZ PEDRO DE ALMEIDA OLIVEIRA, GUTEMBERG TERTULIANO DA SILVA SENTENÇA Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança, proposta por LIV PLUS GESTÃO PATRIMONIAL LTDA em desfavor de WELLINGTON SANTOS COSTA, LUIZ PEDRO DE ALMEIDA OLIVEIRA e GUTEMBERG TERTULIANO DA SILVA, partes qualificadas nos autos. Nos termos da emenda consolidada em ID 233590427, relata a parte autora ter firmado com o primeiro réu contrato de locação de imóvel não residencial, situado no SCLN 402, bloco A, lojas 15 e 16, Brasília/DF, figurando como fiadores os demais requeridos. Alega, contudo, ter havido descumprimento do contrato pelo locatário, em razão da falta de pagamento de aluguéis e despesas locatícias diversas, vencidas a partir de novembro de 2025, totalizando a dívida o importe de R$ 21.616,69 (vinte e um mil, seiscentos e dezesseis reais e sessenta e nove centavos), já computada a multa compensatória, que reputa devida. Postulou, com isso, a rescisão do contrato de locação, além da condenação dos requeridos ao pagamento das obrigações vencidas e vincendas, tendo postulado provimento liminar, voltado ao despejo imediato, medida indeferida pela decisão de ID 234897473. A inicial foi instruída com os documentos de ID 230283772 a ID 230283785. Promovida a citação, o primeiro requerido (WELLINGTON SANTOS COSTA) apresentou a contestação de ID 238852637, que instruiu com os documentos de ID 238854196 a ID 238858318. Em sede preliminar, apontou a inépcia da petição inicial, ao argumento de que a autora teria omitido a natureza comercial da locação, circunstância que, segundo afirma, comprometeria o correto enquadramento jurídico da demanda e dificultaria o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. Quanto ao mérito, sustentou que o imóvel locado seria destinado ao exercício de atividade empresarial, consistente em oficina de bicicletas, afirmando que a pretensão autoral, em verdade, objetivaria a retomada do imóvel para locação a terceiros por valor superior. Descreveu que o inadimplemento teria decorrido de dificuldades financeiras temporárias, agravadas por furto ocorrido no local, que teria ocasionado prejuízo aproximado de dezenove mil reais, tendo impugnado, ainda, o valor cobrado pela autora, ao argumento que a quantia indicada na inicial teria sido indevidamente majorada pela cumulação de multa moratória, juros de mora, honorários contratuais e multa compensatória. Sustentou, nesse ponto, a ocorrência de bis in idem, ao argumento de que a multa moratória e a multa compensatória teriam o mesmo fato gerador, o que obstaculizaria a imposição desta. Com tais argumentos, reclamou o reconhecimento da improcedência da pretensão autoral, tendo postulado a concessão da gratuidade de justiça. Por sua vez, os requeridos LUIZ PEDRO DE ALMEIDA OLIVEIRA e GUTEMBERG TERTULIANO DA SILVA apresentaram a contestação de ID 281959101, na qual, abstendo-se de suscitar preliminares específicas, reafirmaram a tese resistiva veiculada pelo primeiro demandado, acrescendo que a fiança prestada possuiria natureza acessória, devendo sua responsabilidade se limitar aos encargos ordinariamente previstos pelo contrato. Com tais argumentos, pugnaram pelo reconhecimento da improcedência dos pedidos. Réplica em ID 282860442, na qual a parte autora reafirmou a pretensão deduzida, tendo pugnado pela imposição de sanção contratual à contraparte, que reputa litigante de má-fé. Vieram os autos conclusos. É o breve e necessário relatório. Passo a decidir. De início, diante dos documentos de ID 284925647 a ID 284925674, que, em princípio, ratificam a situação de hipossuficiência declarada, defiro ao primeiro réu (WELLINGTON SANTOS COSTA) os benefícios da gratuidade de justiça. Anote-se. O feito reclama julgamento imediato, não sendo necessária a produção de provas outras, vez que os suprimentos documentais já acostados se afiguram suficientes à compreensão do alcance da pretensão e ao desate da controvérsia instaurada, a teor do que determina o artigo 355, inciso I, do CPC. Por sua vez, cabe afastar a preliminar de inépcia da inicial, suscitada pelo primeiro demandado Isso porque, não se cogita de inépcia da petição inicial que ostenta causa de pedir em suficiente congruência com o pedido, possibilitando o exercício de defesa pela parte adversa, com amplo resguardo do contraditório, tal como se observa no caso em exame, sendo certo que a ausência de fundamento jurídico a assegurar a rescisão do contrato de locação, apontada, pela parte requerida, em seu arrazoado resistivo, como tópico em que se qualificaria como inepta a peça inaugural, é aspecto sabidamente reservado para o desate meritório, ou seja, para a aferição de procedência ou improcedência da pretensão. A inicial é suficientemente clara e hígida, tanto que o contraditório e a ampla defesa puderam ser amplamente exercitados, sem qualquer prejuízo, em sede de contestação. Rejeito, portanto, a preliminar assim arguida. Não há questões preliminares ou prejudiciais pendentes de apreciação, comparecendo os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, razão pela qual avanço ao exame de mérito da pretensão deduzida. Trata-se de ação de despejo, cumulada com a cobrança de alugueres e encargos locatícios, fundando-se o pleito desalijatório na alegada impontualidade do locatário. No caso em julgamento, as partes celebraram contrato de locação de unidade imobiliária comercial, consignado no instrumento acostado em ID 230283780, por força do qual se obrigou o primeiro demandado ao pagamento de aluguel mensal e de outros encargos locatícios. Em sua contestação, embora se insurja em relação à quantificação do débito indicado pela demandante, admitiu o locatário haver descumprido sua parte na avença, deixando de adimplir despesas locatícias diversas, emergindo configurada, assim, a transgressão ao pacto, a render ensanchas à rescisão vindicada. Na esteira do que dispõe o artigo 9º, inciso III, da Lei n. 8.245/91, o vínculo contratual locatício pode ser desfeito quando se verificar a infração dos deveres de pontualidade, ante a atestada falta de pagamento, a tempo e modo, do aluguel e dos demais encargos. A rescisão pode ser evitada, no entanto, caso ocorra, no prazo da contestação, a purga da mora (art. 62, inciso II, alíneas "a", "b", "c" e "d", da Lei n. 8.245/1991). Contudo, a despeito de assim oportunizado, deixou a parte ré de depositar o quantum devido, ainda que limitado ao valor que entenderia como certo e justo, bem como de apresentar fato impeditivo, modificativo ou extintivo ao direito da autora. Cabe gizar, ademais, que não se pode presumir, por mera alegação de dificuldades financeiras, que tenha sobrevindo, no âmbito específico do contrato firmado entre as partes, fato superveniente e necessário, capaz de desequilibrar ou romper a base do negócio jurídico, de modo que as circunstâncias assim relatadas pelo locatário em sede resistiva não possuem o condão de relativizar a exigibilidade das obrigações hauridas do contrato firmado. Nesse norte, uma vez corroborada documentalmente a pretensão, o que demonstra ter a parte autora se desincumbido da carga probatória a ela cometida (art. 373, inciso I, do CPC), a fim de arredar o descumprimento obrigacional a ela imputado, caberia à parte demandada coligir aos autos, em instrução da contestação (art. 434, caput, do CPC), prova inequívoca da satisfação dos débitos relativos às despesas locatícias, ou mesmo da existência de qualquer outro óbice à extinção do contrato de locação. No caso em exame, tem-se que a parte requerida, que reconhece o inadimplemento, não logrou coligir aos autos, sequer indiciariamente, prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, mister processual imposto pelo art. 373, inciso II, do CPC, de modo a demonstrar a existência de empeço à pretensão rescisória, deduzida em seu desfavor. Assim, configurado o descumprimento do contrato, por parte da locatária, impõe-se o desfazimento da locação, sobretudo ante a sua inércia em promover o pagamento integral do débito atualizado. Passo a deliberar acerca da quantificação da obrigação, objeto da pretensão condenatória. No que se refere à cobrança dos encargos contratuais, observa-se que o contrato em tela (ID 230283780), em sua cláusula IV (pág. 3), veio a prever a incidência de multa, de natureza moratória, à razão de 10% (dez por cento), além da incidência de juros mensais de 1% (um por cento), encargos adequadamente aplicados, pela parte autora, em seus cálculos de ID 230283785. Contudo, em relação ao pretendido acréscimo do percentual de 20% (vinte por cento) sobre o total do débito, a título de honorários advocatícios contratualmente estabelecidos, contemplado nos referidos cálculos, impera reconhecer que, não tendo havido a purga da mora, nos termos do art. 62, II, alínea “d”, da Lei nº 8.245/91, a verba sucumbencial devida será aquela efetivamente arbitrada pelo Juízo, nos termos do art. 85 do CPC. Sobre o tema, colha-se a orientação emanada do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CLÁUSULA PREVENDO A COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. INVALIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis vencidos ajuizada contra a ora recorrente e seus fiadores, alegando o autor o inadimplemento do contrato de locação de loja comercial firmado entre as partes. 2. A aplicação do art. 62, II, alínea d, da Lei n. 8.245/91, na parte em que autoriza a cobrança dos honorários do advogado do locador, se destina, apenas, às hipóteses de purgação da mora, e não às ações de despejo por falta de pagamento, como no caso, devendo o acórdão recorrido ser reformado, no ponto. 3. Recurso especial provido. (REsp n. 2.222.715/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.) Verifica-se, nesse tópico, parcial sucumbência da parte autora. No que tange à pretendida imposição de condenação da parte ré ao pagamento de multa contratual por rescisão antecipada do negócio (ID 233590427 – págs. 6/9), com amparo na cláusula XV do contrato (ID 230283780 – pág. 5), revela-se cabível tal pleito, vez que ocorreu a rescisão antecipada do pacto locatício em razão da inadimplência da parte requerida quanto ao pagamento dos aluguéis e demais despesas, sendo a referida cláusula penal aplicável às hipóteses de infringência genérica do contrato, o que inclui a rescisão do contrato por culpa do locatário. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRECLUSÃO. ASSINATURA DIGITAL EM LAUDO DE VISTORIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS LOCATÁRIOS. CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. AUSÊNCIA DE BIS IN IDEM. HONORÁRIOS RECURSAIS. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra r. sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, decretou a rescisão do contrato de locação residencial por culpa dos locatários e os condenou, solidariamente, ao pagamento de aluguéis, encargos contratuais e despesas com reparação de danos materiais no imóvel, no valor histórico de R$ 9.615,75 (nove mil seiscentos e quinze reais e setenta e cinco centavos), afastada apenas a cobrança de honorários contratuais. 2. O recorrente pretende afastar a condenação relativa aos danos no imóvel, excluir a responsabilidade solidária ou limitá-la à cota-parte de 50% (cinquenta por cento), bem como reduzir as penalidades contratuais aplicadas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Discute-se a validade probatória do laudo de vistoria de entrada do imóvel firmado com assinatura digital, a existência de responsabilidade solidária entre os locatários e a possibilidade de redução da cláusula penal diante da cumulação da multa moratória de 10% (dez por cento) com a multa compensatória equivalente a três aluguéis. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Reconhece-se a preclusão quanto à alegação de invalidade técnica da assinatura digital aposta no laudo de vistoria, ante a ausência de impugnação específica e de requerimento de prova pericial no momento processual oportuno. 5. Mantém-se a validade do laudo de vistoria de entrada, especialmente quando confrontado com o laudo de saída e os demais documentos constantes dos autos, suficientes para comprovar a existência de danos no imóvel e a necessidade de reparos. 6. Afirma-se a responsabilidade solidária dos locatários, nos termos do art. 2º da Lei nº 8.245/1991, inexistindo cláusula contratual expressa apta a afastar a presunção legal de solidariedade. 7. Considera-se legítima a cumulação da multa moratória de 10% (dez por cento), incidente sobre os aluguéis em atraso, com a cláusula penal compensatória equivalente a três aluguéis, uma vez que, conforme esclarecido na r. sentença, as penalidades possuem naturezas jurídicas distintas e decorrem de fatos geradores autônomos, sendo a primeira vinculada ao inadimplemento das obrigações mensais e a segunda aplicada em razão de infração contratual específica quanto a deveres acessórios assumidos no contrato de locação, inexistindo bis in idem ou excesso manifesto apto a justificar a redução judicial prevista no art. 413 do Código Civil. 8. Mantém-se a r. sentença em todos os seus termos, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso conhecido e desprovido. Majoração dos honorários sucumbenciais em 1% (um por cento), totalizando 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil. LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: Código Civil, arts. 389, parágrafo único, 406, §1º, e 413. Código de Processo Civil, arts. 369, 373, 487, I, 509, §2º, 523, 85, §2º e §11, e 86, parágrafo único. Lei nº 8.245/1991, arts. 2º, 9º, III, e 23, I e XII. Lei nº 14.905/2024. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: TJDFT, Acórdão nº 2003536, Processo nº 0702672-71.2024.8.07.0019, Rel. Alfeu Machado, 6ª Turma Cível, julgado em 04/06/2025, DJe de 09/06/2025. TJDFT, Acórdão nº 2096199, Processo nº 0727398-48.2024.8.07.0007, Rel. Arquibaldo Carneiro Portela, 6ª Turma Cível, julgado em 25/02/2026, DJe de 13/03/2026. TJDFT, Acórdão nº 1938108, Processo nº 0720981-34.2023.8.07.0001, Rel. Soníria Rocha Campos D’Assunção, 6ª Turma Cível, julgado em 23/10/2024, DJe de 12/11/2024. (Acórdão 2114912, 0706035-96.2024.8.07.0009, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/04/2026, publicado no DJe: 04/05/2026.) APELAÇÃO CIVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. PRELIMINAR DE OFÍCIO. RAZÕES DISSOCIADAS. VIOLAÇÃO DA DIALETICIDADE. RECURSO CONHECIDO EM PARTE. MÉRITO. DESCONTO DE PONTUALIDADE. MULTA MORATÓRIA. MULTA CONTRATUAL. NATUREZAS DIVERSAS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta em face da sentença que julgou procedentes os pedidos autorais deduzidos em desfavor dos apelantes. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em aferir (i) se há violação ao princípio da dialeticidade recursal, (ii) se configura bis in idem a cobrança do valor integral dos aluguéis vencidos, sem aplicação dos descontos de pontualidade, acrescido da multa moratória e (iii) se configura bis in idem a cumulação da multa moratória com a multa penal por rescisão antecipada do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As teses recursais que não impugnam especificamente as conclusões alcançadas pelo Juízo a quo violam o princípio da dialeticidade recursal e não devem ser conhecidas. Recurso conhecido em parte. 4. O desconto por pontualidade e a multa moratória são sanções com naturezas distintas, uma positiva e a outra, negativa, de modo que inexiste duplicidade na incidência da multa moratória sobre o valor integral dos aluguéis vencidos, sem a aplicação do desconto. Precedentes. 5. A multa moratória decorre da ausência de adimplemento oportuno das obrigações locatícias, ao passo que a multa penal compensatória decorre de rescisão antecipada do contrato de locação. Assim, é lícita a cumulação das duas penalidades, não caracterizando bis in idem. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso conhecido em parte e não provido. Sentença mantida. ___________ Legislação relevante citada: CPC, 1.010. Jurisprudência relevante citada: AgInt no AREsp n. 1.691.091/SP de relatoria do Ministro Raul Araújo na Quarta Turma do STJ. Acórdão 1741274 de relatoria da Desa. Gislene Pinheiro De Oliveira na 7ª Turma Cível do TJDFT. Acórdão 1800601 de relatoria do Des. Mário-Zam Belmiro na 4ª Turma Cível do TJDFT. (Acórdão 2081942, 0725896-29.2023.8.07.0001, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/01/2026, publicado no DJe: 11/02/2026.) No que respeita à quantificação de tal multa, verifica-se que se acha adequada ao escopo sancionatório, não havendo, pois, fundamento jurídico a amparar qualquer modulação. Por seu turno, tem-se que, quando da prestação da garantia fidejussória em questão (fiança), teriam os fiadores se obrigado solidariamente ao adimplemento da obrigação, conforme se verifica do instrumento contratual (ID 230283780 – pág. 3 – cláusula VI), em harmonia com o que autoriza o art. 828, inciso II, do Código Civil, o que afasta o benefício de ordem, atraindo a responsabilidade contratual direta e autorizando a condenação em regime de solidariedade. Por fim, quanto à litigância de má-fé, que intentou sustentar a parte autora em réplica, pontuo que não se vislumbra, até o momento, qualquer atuação dos requeridos que possa ser caracterizada como conduta revestida de improbidade processual (artigo 80, incisos I a VII, CPC), de modo a justificar, à luz da razoabilidade, a imposição da sanção a que alude o artigo 81 do Código de Processo. Relevante pontuar que a presente sentença não consubstancia óbice à composição amigável, sendo certo que as tratativas podem ser levadas a efeito, em sede extrajudicial, no melhor interesse das partes, com a sempre esperada atuação colaborativa dos advogados. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, para decretar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, com fundamento no art. 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel (SCLN 402, bloco A, lojas 15 e 16, Brasília/DF), contados da intimação pessoal do locatário e/ou eventuais sublocatários, sob pena de despejo. Nos limites da fundamentação exposta, condeno os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e despesas locatícias vencidos e inadimplidos (ID 230283785), totalizando, no momento do ajuizamento da ação, o valor de R$ 9.405,12 (nove mil, quatrocentos e cinco reais e doze centavos), já atualizado e acrescido de juros de mora, além da multa moratória (ID 230283780 – cláusula IV), devendo, pois, ser atualizado (IPCA – Código Civil, art. 389) e acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, na forma prevista em contrato, desde março de 2025, mês imediatamente subsequente à elaboração dos referidos cálculos (ID 230283785). Condeno ainda os requeridos, com espeque no disposto no artigo 323 do CPC, ao pagamento dos encargos locatícios que se vencerem até a data da efetiva desocupação do imóvel, não incluídos nos cálculos que instruíram o feito (ID 230283785), com o acréscimo de correção monetária (IPCA) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a data dos vencimentos das parcelas, além da multa moratória (10%), valores passíveis de definição mediante simples operação aritmética. Por fim, condeno os requeridos, também solidariamente, ao pagamento da multa compensatória (ID 230283780 – cláusula XV – pág. 5), no valor de R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais), que deverá ser monetariamente atualizado (IPCA) a partir da data da prolação desta sentença, que findou por rescindir o contrato, e acrescido de juros mensais de mora, pela taxa legal (Código Civil, art. 406), estes devidos desde a citação. Diante da sucumbência amplamente preponderante (CPC, art. 86, parágrafo único), arcará a parte ré com o pagamento das custas e despesas do processo, além dos honorários sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Sobrestada a exigibilidade de tais verbas em face do réu WELLINGTON SANTOS COSTA, diante da gratuidade de justiça, da qual se beneficia. Nesses termos, dou por extinto o processo, com resolução do mérito, a teor do artigo 487, inciso I, do CPC. Sentença datada e registrada eletronicamente. Publique-se e intimem-se. Transitada em julgado, sendo requerido pela parte autora, expeça-se mandado, a fim de que a parte requerida seja intimada à desocupação voluntária, nos termos ora determinados. Não havendo requerimentos, arquivem-se, observadas as cautelas de praxe. (documento datado e assinado eletronicamente, em Brasília/DF) LUIS MARTIUS HOLANDA BEZERRA JUNIOR Juiz de Direito Titular da 22ª Vara Cível de Brasília
