Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO REGIONAL DE PINHAIS VARA CÍVEL DE PINHAIS - PROJUDI Rua Vinte e Dois de Abril, 199 - Fórum Cível - Estância Pinhais - Pinhais/PR - CEP: 83.323-240 - Fone: (41)3033-4616 - E-mail: [email protected] Processo: 0010683-05.2025.8.16.0033 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Despesas Condominiais Valor da Causa: R$95.627,45 Autor(s): SOCIEDADE ALPHAVILLE GRACIOSA RESIDENCIAL representado(a) por sumaya chede cansini, CARMEM SYLVIA STEGEMANN DIETER Réu(s): VIVIANE LOHMANN S E N T E N Ç A I. RELATÓRIO Associação Alphaville Graciosa Residencial ajuizou ação de cobrança pelo rito comum em face de Viviane Lohmann. Alegou-se, em síntese, que a ré é proprietária do lote número 23 da quadra 12, registrado sob a matrícula número 03.579 do Registro de Imóveis de Pinhais, localizado no loteamento administrado pela autora. Sustentou-se que a requerida deixou de adimplir as taxas de manutenção e conservação vencidas no período de 5 de setembro de 2022 a 5 de agosto de 2025. Requereu-se a condenação da ré ao pagamento do débito, então estimado em R$ 95.627,45, acrescido de encargos moratórios, bem como das parcelas vincendas no curso do processo. A petição inicial foi instruída com documentos (#1). A petição inicial foi recebida, foi deferido o processamento do feito e designada audiência de conciliação (#19). A citação da ré foi efetivada por oficial de justiça (#60). Foi apresentada planilha de débitos atualizada pela parte autora (#63). A audiência de conciliação foi realizada, restando infrutífera a tentativa de autocomposição (#65). A contestação foi apresentada pela ré (#69). Sustentou-se, em sede preliminar, a ausência de obrigação de pagar as taxas associativas com amparo no Tema 492 da repercussão geral do Supremo Tribunal Federal, diante da falta de adesão expressa da requerida à associação. No mérito, alegou-se a impossibilidade de atribuição de natureza propter rem às contribuições, a insuficiência de documentos para comprovação do débito e a inadequação dos encargos moratórios aplicados. A impugnação à contestação foi apresentada pela autora (#73), oportunidade em que se defendeu a legitimidade da cobrança em razão de previsão expressa na escritura pública de compra e venda e de restrições urbanísticas averbadas na matrícula do imóvel, as quais vinculariam a adquirente. Em decisão de saneamento e organização do processo (#82), o feito foi declarado saneado, foi postergada a análise das preliminares para o momento da sentença e anunciado o julgamento antecipado do mérito. Foi juntada certidão de ausência de custas remanescentes (#89). É o relatório. II. FUNDAMENTAÇÃO A análise das preliminares confunde-se com o próprio mérito da causa, razão pela qual passo diretamente ao exame da matéria de fundo. No mérito, a controvérsia cinge-se à legalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação instituídas por associação de moradores em loteamento fechado, bem como à exigibilidade dos valores cobrados em face da ré. Pela parte ré foi sustentada a impossibilidade de cobrança das referidas taxas, sob o argumento de que não é associada e de que as contribuições não possuem natureza propter rem, com invocação da tese fixada no Tema 492 da repercussão geral do Supremo Tribunal Federal. Ao ser julgado o Recurso Extraordinário 695.911 sob o rito da repercussão geral (Tema 492), foi fixada a tese de que é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465 de 2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis que adquiriram os seus imóveis após a vigência da lei respectiva, cabendo ao poder público municipal a regulamentação da matéria. Pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 882, foi consolidado o entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. No entanto, a jurisprudência posterior do STF e do STJ admite a cobrança quando demonstrada a anuência do proprietário, inclusive por meio de cláusulas constantes da escritura pública, do contrato-padrão depositado no registro imobiliário ou de obrigações registralmente publicizadas. Pelo Superior Tribunal de Justiça também é orientado que a manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou do depósito em cartório do contrato-padrão contendo as obrigações no registro de imóveis. No caso concreto, verifica-se que a obrigação de custeio das despesas de manutenção e conservação do loteamento encontra-se devidamente registrada e averbada na matrícula do imóvel de número 03.579 (Av.1/03.579), conforme certidão de matrícula juntada aos autos (#1.12). Constata-se que, ao ser adquirido o lote pela ré em 19 de abril de 2002, houve expressa anuência com as normas do loteamento e com a obrigação de contribuir com as taxas de manutenção, conforme cláusulas constantes da escritura pública de compra e venda firmada pela requerida (#73.2). APELAÇÃO. AÇÃO DO COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA REFERIDA TAXA. ENTIDADES ASSOCIATIVAS QUE SÃO EQUIPARADAS ÀS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS. ARTIGO 36-A, DA LEI Nº 6.766/79, COM REDAÇÃO DADA PELA LEI 13.465/17. COBRANÇA QUE PASSOU A SER LEGÍTIMA COM A ENTRADA EM VIGOR DA NOVA LEI. REQUERIDO QUE, NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA, SE DECLAROU ASSOCIADO. PREVISÃO DE PAGAMENTOS E VALORES NO ESTATUTO SOCIAL DA ASSOCIAÇÃO. TAXAS DE MANUTENÇÃO DEVIDAS. INCLUSÃO DAS TAXAS VENCIDAS NO CURSO DO PROCESSO. INTELIGÊNCIA DO ART. 323, DO CPC/15. JUROS DE MORA, CORREÇÃO MONETÁRIA E MULTA DE 2% DEVIDAS A PARTIR DO INADIMPLEMENTO. PREVISÃO EXPRESSA NO ESTATUTO SOCIAL. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDO PROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.(TJPR - 9ª Câmara Cível - 0077825-54.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - J. 19.10.2024) Dessa forma, a obrigação de pagamento não decorre de simples filiação associativa presumida, mas sim de obrigação contratual e registral previamente publicizada e vinculada ao imóvel, com a qual houve expressa concordância pela ré ao adquirir o imóvel. Portanto, afasto a tese defensiva de inexigibilidade da cobrança e acolho o pedido de condenação da ré ao pagamento das taxas de manutenção vencidas e vincendas. No que tange ao valor do débito, na planilha apresentada pela autora (#63.2) foi incluída a cobrança de honorários advocatícios contratuais no patamar de 10% sobre o valor do débito. A inclusão de honorários contratuais na planilha de cobrança judicial é indevida. Pelo Superior Tribunal de Justiça foi consolidado o entendimento de que os honorários advocatícios contratuais não integram os valores devidos a título de perdas e danos, sendo incabível a sua condenação cumulada com os honorários de sucumbência fixados pelo juízo. Portanto, afasto a cobrança dos honorários contratuais de 10% inseridos na planilha de débitos, devendo o valor da condenação ser limitado às taxas de manutenção vencidas e vincendas, acrescidas dos encargos moratórios expressamente previstos no regulamento interno e nos instrumentos que vinculam a requerida. A multa moratória de 2% encontra amparo na previsão estatutária e regulamentar incidente sobre o imóvel, obrigação esta expressamente aceita pela requerida quando da aquisição do lote, inexistindo abusividade em sua cobrança. Em relação aos juros de mora e à correção monetária, verifica-se que o regulamento interno da associação prevê expressamente a incidência de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo índice IGP-M/FGV em caso de inadimplemento. Reconhecida a vinculação da requerida às normas do loteamento e às obrigações delas decorrentes, devem ser observados os encargos convencionados pelas partes, não havendo incidência subsidiária da disciplina estabelecida pelo artigo 406 do Código Civil, com a redação conferida pela Lei n.º 14.905/2024. Desse modo, sobre cada parcela inadimplida incidirão multa moratória de 2%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP-M/FGV, todos contados a partir dos respectivos vencimentos, por se tratar de obrigação positiva e líquida, caracterizada a mora ex re, nos termos do artigo 397 do Código Civil. A condenação deve abranger as taxas de manutenção vencidas no período de 5 de setembro de 2022 a 5 de agosto de 2025, bem como as parcelas que se vencerem no curso do processo até o trânsito em julgado da sentença, na forma do artigo 323 do Código de Processo Civil. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para CONDENAR a requerida VIVIANE LOHMANN ao pagamento das taxas de manutenção e conservação vencidas no período de 05/09/2022 a 05/08/2025, bem como das parcelas vincendas até o trânsito em julgado, na forma do artigo 323 do Código de Processo Civil, acrescidas de multa moratória de 2%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP-M/FGV, todos incidentes desde os respectivos vencimentos, excluídos os honorários advocatícios contratuais de 10% lançados na planilha de débito. Diante da sucumbência mínima da autora, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, condeno a requerida ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 20% sobre o proveito econômico obtido pela autora, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Cumpra-se, no que mais couber, o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça, com oportuno arquivamento. Oportunamente, arquive-se. Pinhais, 14 de julho de 2026. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. SERGIO BERNARDINETTI Juiz de Direito
