Ementa
Ante o exposto, com fundamento julgo procedente em parte o pedido formulado na inicial para obstar os efeitos da consolidação de domínio registrada na matrícula do imóvel situado na Rua Salvador, nº 27, Apartamento 103, Residencial Geométrica VI, Parque Araguaria 1, Cidade Ocidental/GO, concedendo ao autor o prazo de 15 (quinze) dias para recolher todos os encargos em atraso relativos ao contrato de financiamento imobiliário nº 8.4444.2528401-9, vencidos desde a última prestação paga, até a presente data. Vencido tal prazo com o pagamento, determino o cancelamento da averbação Av-7-37.815 e seguintes, lançadas na matrícula 37.815 (ID 2185614004). Em caso de não pagamento, deverá ser mantida a consolidação já registrada no Cartório de Imóveis competente, como medida de economia, pois em tal hipótese restará caracterizada a mora da mutuaria, nos termos da Lei nº 9514/97. Como há risco de dano, no caso de alienação do imóvel a terceiros, e reconhecida a verossimilhança nos termos acima, CONCEDO a tutela provisória deferida a fim de que a CEF se abstenha de alienar o imóvel objeto da discussão, desde que atendidas as condições acima impostas. Considerando que a autora sucumbiu em parte mínima do pedido, deve a requerida arcar com a integralidade dos ônus da sucumbência, conforme art. 86, § único do CPC. Assim, condeno a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios, que, atento aos critérios do art. 85, § 2º, do CPC, fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa nos termos do art. 85, § 3º, do CPC. Custas pela ré. P.R.I. Com o trânsito em julgado, SE mantidos os termos desta sentença, intime-se a ré/CEF a indicar os valores pertinentes, na forma do § 1º do art.
Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Luziânia-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Luziânia-GO PROCESSO: 1002910-14.2025.4.01.3501 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CARLOS CESAR SILVA PINTO REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA CARLOS CESAR SILVA PINTO propôs a presente ação de procedimento comum em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial relativo ao imóvel objeto de Contrato de Mútuo com Alienação Fiduciária em Garantia nº 8.4444.2528401-9, celebrado em 06/05/2021, no valor total de R$ 120.000,00 (financiamento de R$ 85.753,12), tendo por garantia o imóvel localizado na Rua Salvador, nº 27, apartamento 103, Residencial Geométrica VI, Parque Araguari 1, Cidade Ocidental/GO, matrícula nº 37.815 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Cidade Ocidental/GO. Juntou documentos (ID 2185613489 e anexos). Informação de prevenção negativa no ID 2185993227. Indeferida a tutela provisória na decisão de ID 2187214167. Contestação no ID 2193305641. A requerida impugnou a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita e sustentou a regularidade do procedimento extrajudicial, a ausência de irregularidade na consolidação e a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade. Réplica no ID 2201001169. Habilitação de novos patronos no ID 2255032467. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento imediato do mérito, a teor do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, haja vista que as questões controvertidas cingem-se a matéria fático-jurídica exaurida pela robusta prova documental jungida aos autos, revelando-se despicienda a produção de outras provas. No mérito, a celeuma posta sob exame reside na higidez da consolidação da propriedade fiduciária operada pela instituição credora e na viabilidade jurídica de purgação da mora pelo mutuário fiduciante, ante a alegação de conduta obstrutiva da credora fiduciária antes da consumação da averbação registral imobiliária. A alienação fiduciária de bens imóveis é regida pela disciplina específica da Lei n.º 9.514/1997, cujo objetivo precípuo é garantir a celeridade e a segurança na recuperação do crédito imobiliário. Todavia, a celeridade do rito não autoriza o atropelo aos preceitos elementares da boa-fé objetiva, da cooperação intersubjetiva e da função social do contrato (arts. 187, 421 e 422 do Código Civil), sobretudo em avenças destinadas a habitação de interesse social (SFH/Programa Casa Verde e Amarela). No caso dos autos, verifica-se que o procedimento extrajudicial transcorreu inicialmente com regularidade formal: diante do inadimplemento incontroverso das parcelas iniciadas em abril de 2024, o devedor fiduciante foi intimado pessoalmente pelo Oficial do Registro de Imóveis competente em 21/10/2024 para satisfazer as prestações vencidas em 15 (quinze) dias (art. 26 da Lei n.º 9.514/1997), sobrevindo a certidão de decurso de prazo sem pagamento em 13/11/2024: Nada obstante, a controvérsia ganha novos contornos em virtude do que estabelece o ordenamento jurídico no tocante ao termo final para a convalescença do contrato. Com as alterações introduzidas pela Lei n.º 13.465/2017 – expressamente reiteradas pela Lei n.º 14.711/2023 –, pacificou-se o regime legal quanto ao momento limite para o devedor purgar a mora mediante o adimplemento exclusivo das parcelas vencidas e respectivos encargos. Dispõe expressamente o art. 26-A, § 2º, da Lei n.º 9.514/1997: "Art. 26-A (...) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária." No mesmo exato sentido, o próprio instrumento contratual entabulado pelas partes, de inequívoca redação da própria CEF, estatui expressamente em sua Cláusula 17.1: Da análise do caderno processual, exsurge inequívoco que a averbação da consolidação de domínio na matrícula imobiliária n.º 37.815 perante o Cartório de Registro de Imóveis de Cidade Ocidental/GO foi prenotada em 04/02/2025 e praticada em 12/02/2025 (Av-9-37.815). Ocorre que, no dia 28/01/2025 – portanto, dias antes da averbação e até mesmo antes do recolhimento do ITBI –, o demandante compareceu à agência bancária da credora (Shopping CasaPark), solicitando formalmente a liquidação das prestações em atraso e a emissão do respectivo boleto bancário. Os registros probatórios jungidos aos autos, em especial os áudios e comunicações havidas com a preposta da agência bancária (ID 2185614021), não deixam margem a dúvidas: a Caixa recusou-se a emitir o boleto de cobrança das parcelas em atraso e encargos cartorários sob a justificativa de que necessitava de uma "declaração taxativa" do Cartório de Imóveis atestando o não recolhimento de ITBI. Transferiu-se, de modo despropositado e excessivamente oneroso, um ônus burocrático e operacional puramente interno ao próprio mutuário hipossuficiente. Como se não bastasse, enquanto o mutuário envidava esforços no cartório buscando a certidão exigida pela agência, a centralizadora da própria CEF recolheu o ITBI perante a municipalidade em 30/01/2025 e requereu o registro da consolidação imobiliária em 04/02/2025, consumando a expropriação. Esse quadro revela manifesta conduta contraditória por parte da credora fiduciária (venire contra factum proprium), ofensiva aos postulados da lealdade e transparência contratuais estatuídos no art. 422 do Código Civil. O devedor tinha a faculdade legal e contratual de purgar a mora até o instante imediatamente precedente à averbação da consolidação no fólio real. Ao negar a emissão do instrumento viabilizador do pagamento (boleto/guia) sob condição inviável, o banco incidiu em evidente mora creditoris (art. 396 do Código Civil: "Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora"), obstando o exercício regular de um direito expressamente resguardado pelo art. 26-A, § 2º, da Lei n.º 9.514/1997 e pela Cláusula 17.1 da avença. A consolidação levada a efeito nessas condições não pode se convolar em manto inexpugnável para suprimir do devedor o direito de preservar o teto da sua família, notadamente após ter honrado dezenas de prestações anteriores. A preservação do pacto, mediante quitação de tudo o que for legitimamente devido, cumpre a função social da posse e do contrato e atende integralmente ao interesse creditício da ré, que receberá o capital emprestado com todos os consectários da impontualidade. Por outro lado, o pedido formulado pelo autor não pode ser acolhido no sentido de simplesmente declarar a nulidade irrestrita e incondicional da consolidação com o perdão tácito do débito ou sem a imposição de imediato pagamento. O devedor é incontroversamente confesso de sua inadimplência originária. O benefício da convalescença contratual pressupõe a efetiva e integral recomposição do crédito em mora. Dessa forma, impõe-se a parcial procedência dos pedidos inaugurais para, mantendo-se sustados os leilões e quaisquer atos expropriatórios sobre o bem: Subordinar a eficácia da consolidação da propriedade averbada na matrícula n.º 37.815 à oportunidade de purgação da mora pelo autor; Assegurar ao mutuário o prazo improrrogável de 15 (quinze) dias para depositar/pagar as prestações vencidas com os encargos moratórios contratuais e as custas comprovadas do cartório de registro de imóveis relativas à notificação, convolando em definitiva a nulidade dos atos expropriatórios e restabelecendo o contrato original em caso de adimplemento; e Restabelecer a plena eficácia da consolidação em prol da ré, autorizando o prosseguimento da venda extrajudicial (art. 27 da Lei 9.514/1997), na hipótese de o autor descurar do pagamento no prazo assinalado. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento julgo procedente em parte o pedido formulado na inicial para obstar os efeitos da consolidação de domínio registrada na matrícula do imóvel situado na Rua Salvador, nº 27, Apartamento 103, Residencial Geométrica VI, Parque Araguaria 1, Cidade Ocidental/GO, concedendo ao autor o prazo de 15 (quinze) dias para recolher todos os encargos em atraso relativos ao contrato de financiamento imobiliário nº 8.4444.2528401-9, vencidos desde a última prestação paga, até a presente data. Vencido tal prazo com o pagamento, determino o cancelamento da averbação Av-7-37.815 e seguintes, lançadas na matrícula 37.815 (ID 2185614004). Em caso de não pagamento, deverá ser mantida a consolidação já registrada no Cartório de Imóveis competente, como medida de economia, pois em tal hipótese restará caracterizada a mora da mutuaria, nos termos da Lei nº 9514/97. Como há risco de dano, no caso de alienação do imóvel a terceiros, e reconhecida a verossimilhança nos termos acima, CONCEDO a tutela provisória deferida a fim de que a CEF se abstenha de alienar o imóvel objeto da discussão, desde que atendidas as condições acima impostas. Considerando que a autora sucumbiu em parte mínima do pedido, deve a requerida arcar com a integralidade dos ônus da sucumbência, conforme art. 86, § único do CPC. Assim, condeno a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios, que, atento aos critérios do art. 85, § 2º, do CPC, fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa nos termos do art. 85, § 3º, do CPC. Custas pela ré. P.R.I. Com o trânsito em julgado, SE mantidos os termos desta sentença, intime-se a ré/CEF a indicar os valores pertinentes, na forma do § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, visando à abertura do prazo para a parte autora exercer a purgação da mora, com a eventual complementação dos valores já depositados em juízo, nos termos da fundamentação desta sentença. Luziânia/GO, datado e assinado digitalmente. TÁRSIS AUGUSTO DE SANTANA LIMA Juiz Federal
