Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém Processo nº 0000978-58.2015.8.14.0301 Requerente: HERON AMARAL ROCHA Requerido: TRADICAO COMPANHIA IMOBILIARIA INTERESSADO: CELSO PANTALEAO DA CUNHA, ANA CARLA ALVES PELAIS, ATUAL OCUPANTE DO IMOVEL RUA TANCREDO NEVES N° 71, ATUAL OCUPANTE DO IMOVEL LOCALIZADO N 69A RUA TANCREDO NEVES N° REQUERIDO: CIC CONSTRUTORA E INCORPORADORA CASA SA Nome: TRADICAO COMPANHIA IMOBILIARIA Endereço: AV. PRESIDENTE KENNEDY, N°3000, PEIXINHOS, OLINDA - PE - CEP: 53130-710 Nome: CELSO PANTALEAO DA CUNHA Endereço: Rua Tenente Bezerra, 74, (Res Carmelândia), Mangueirão, BELéM - PA - CEP: 66640-085 Nome: ANA CARLA ALVES PELAIS Endereço: Rua Tenente Bezerra, 70, (Res Carmelândia), Mangueirão, BELéM - PA - CEP: 66640-085 Nome: CIC CONSTRUTORA E INCORPORADORA CASA SA Endereço: AV.PRES.KENNEDY 3000, PEIXINHOS, OLINDA - PE - CEP: 53130-710 Nome: ATUAL OCUPANTE DO IMOVEL RUA TANCREDO NEVES N° 71 Endereço: Rua Tancredo Neves, 71, (Res Carmelândia), Mangueirão, BELéM - PA - CEP: 66640-265 Nome: ATUAL OCUPANTE DO IMOVEL LOCALIZADO N 69A RUA TANCREDO NEVES N° Endereço: Rua Tancredo Neves, 69, (Res Carmelândia), Mangueirão, BELéM - PA - CEP: 66640-265 Sentença I- RELATÓRIO Trata-se de Ação de Usucapião, proposta por HERON AMARAL ROCHA em face de CIC COMPANHIA INDUSTRIAL DE CONTRUÇÕES, a fim de ver declarada a propriedade do imóvel localizado na RUA TENENTE BEZERRA, Nº 72, RESIDENCIAL CARMELÂNDIA, BAIRRO MANGUEIÃO, BELÉM-PA. Alega a parte autora que tem a posse do bem usucapiendo há mais de quinze anos, sem qualquer oposição. Nesse mister, requereu a declaração de propriedade pelo uso continuo da posse. Foram juntados aos autos: o rol de confinantes (Id 70112148 - Pág. 5- Celso Cunha, Ana Carla e dois outros ocupantes dos imóveis na Rua Tancredo Neves, nº 71 e 69, Residencial Carmelândia, Bairro Mangueirão, Belém-PA); a planta do bem usucapiendo (Id 70111922 - Pág. 2); fatura conta de energia elétrica, do ano de 2014 (Id 70111921 - Pág. 2); Foi juntado no Id 70112148 - Pág. 5 a emenda a inicial. Consta do Id 70111924 - Pág. 4, o pedido de Assistência Simples da Empresa Tradição, sob alegação de que, em 1972, a Pessoa Jurídica Tropical Sociedade de Crédito Imobiliário (autorizada pela Lei 4380/64 a receber recursos do SFH, através do BNH, para realizar projetos imobiliários) firmou contrato de mutuo, com pacto adjeto de hipoteca, com a Construtora Magma para a criação do residencial Morada dos Ventos. Informou-se que o contrato firmado entre as empresas foi para a obtenção de recursos financeiros para aquisição do terreno em que o bem usucapiendo está inserido. Esclareceu-se que, à época, para a utilização dos recursos do SFH (recursos federais), as empresas deveriam ser autorizadas pela Lei 4380/64. Assim, as empresas privadas, com interesse em realizar projetos alcançados pela referida lei, procuravam as Companhias credenciadas (Ex: Tropical Crédito Imobiliário), que aprovando o pedido, remetia a questão ao BNH que disponibilizava recursos federais. Em 1974, a Construtora Magma, com anuência da Tropical Crédito Imobiliário, alienou o empreendimento a CIC (Companhia Industrial), para efetivar a construção das casas; Narra que, posteriormente, a Empresa Tropical foi incorporada pela Tradição Companhia Imobiliária, que ora requerer sua inclusão na lide por entender que o pedido de usucapião resta prejudicado pela origem dos recursos mencionados. A parte autora impugnou o pedido de assistência (Id 123567421 - Pág. 4). A Caixa Econômica Federal, a União e o Iterpa foram intimados (Id 148644312 - Pág. 1). O Iterpa e a União informaram a ausência de interesse jurídico no feito (Id 151299582 - Pág. 1 e Id 159969089 - Pág. 1). A Caixa Econômica Federal manifestou-se requerendo o registro atualizado do bem usucapiendo. Certificou-se (Id 148646453 - Pág. 1) que foram expedidos Carta para citação dos quatro confinantes (Celso, Ana, morador da casa nº 71 e morador da casa nº 69) e da Requerida CIC. Nos Id 153765258 - Pág. 1 a Id 153857921 - Pág. 1, todos os confinantes foram citados. Foi juntado o termo de audiência (Id 179719465) com depoimento da parte autora e oitiva de testemunhas: “Relato da parte autora: Informa que reside no imóvel há 35 anos, como única moradia, e que o imóvel foi reformado durante esse período. Ouvida a testemunha: - Claudia da Silva Lima, CPF nº 845.633.462-68: Devidamente compromissada, informa que conhece o autor há 34 anos, que o autor reside no imóvel durante todo esse período, de forma mansa, pacífica e sem oposição de terceiros. - Antônio Carlos Neves dos Santos, CPF nº 105.240.102-34: Devidamente compromissada informa que conhece o autor há 30 anos, que o autor reside no imóvel durante todo esse período, de forma mansa, pacífica e sem oposição de terceiros.” Foi decretada a revelia da Demandada CIC. É o que se tem para relatar. Passa-se a decidir: II- FUNDAMENTAÇÃO II-1) DO PEDIDO DE ASSISTÊNCIA FEITO PELA TRADIÇÃO COMPANHIA IMOBILIÁRIA No que tange ao pedido de assistência formulado pela empresa Tradição Companhia Imobiliária, entende-se que não merece prosperar. Vejamos, o artigo 119 do Código de Processo Civil dispõe: Art. 119. Pendendo causa entre 2 (duas) ou mais pessoas, o terceiro juridicamente interessado em que a sentença seja favorável a uma delas poderá intervir no processo para assisti-la. Parágrafo único. A assistência será admitida em qualquer procedimento e em todos os graus de jurisdição, recebendo o assistente o processo no estado em que se encontre. De início, a terceira interessada alega que incorporou a Pessoa Jurídica Tropical Crédito Imobiliário. Pra demostrar seu interesse na demanda, informa que Tropical Credito Imobiliário, autorizada pela Lei 4380/64 a receber recursos do SFH, através do BNH, para realizar projetos imobiliários, firmou contrato de mutuo, com pacto adjeto de hipoteca, com a Construtora Magma para a criação do residencial Morada dos Ventos (área atual em que se localiza o conjunto Carmelândia). Esclareceu que no ano de 1974, a Construtora Magma, com anuência da Tropical Crédito Imobiliário, alienou o empreendimento a CIC (Companhia Industrial de Construções), para efetivar a construção das casas. Posteriormente, a financiadora Tropical foi incorporada pela terceira interessada, que requerer sua inclusão na lide por entender que o pedido de usucapião resta prejudicado pela origem dos recursos mencionados. Questão crucial a ser analisada é a existência de interesse por parte da terceira Tradição no objeto da lide. A mera alegação de que a área foi objeto de contrato de mútuo com recursos do SFH/BNH não demonstra o interesse jurídico da Tradição Companhia Imobiliária em que a sentença seja favorável a uma das partes. Não consta dos autos qualquer prova de que a Tradição Companhia Imobiliária seja a atual credora hipotecária ou que tenha sofrido algum prejuízo concreto em decorrência da posse exercida pela autora. Ademais, apesar de ter sido juntada certidão do Cartório do 2º oficio de registro de imóveis indicando que a credora hipotecária seria a empresa Tropical, não foi demonstrado qualquer relação jurídica entre a financiadora Tropical e a pertença Assistente Tradição. Vejamos, nas alterações ocorrida nos estatutos/documentos apresentados pela Empresa Tradição não há referência alguma de que um dia houve a incorporação da pessoa jurídica Tropical Crédito Imobiliário pela terceira Tradição. No Id 70112143 - Pág. 2, que corresponde ao Estatuto social da Terceira Tradição, resta evidenciado o histórico de que sofreu alteração em seu nome: de TRADIÇÃO SA CRÉDITO IMOBILIÁRIO para TRADIÇÃO COMPANHIA IMOBILIÁRIA. Já no Id 70112143 - Pág. 6, foi anexado documento em que o Banco Central do Brasil expediu oficio aprovando a mudança de nome de TRADIÇÃO SA CRÉDITO IMOBILIÁRIO para TRADIÇÃO COMPANHIA IMOBILIÁRIA, bem como o cancelamento da autorização de funcionamento da Pessoa Jurídica com a nomenclatura anterior. Assim, resta evidente, que em nenhum momento foi mencionado, no histórico da Empresa Tradição, que existiu qualquer incorporação de outra pessoa jurídica ao acervo patrimonial da Assistente, tampouco a existência de grupo econômico evidenciando que a Tropical esteja sob controle, coordenação ou administração da Tradição. Para arrobustar a tese, após intimação, a inércia da Caixa Econômica Federal, sucessora do BNH, em defender seus direitos sobre o imóvel, indica a ausência de interesse na manutenção da suposta propriedade alegada pela empresa Tradição. Dessa forma, indefiro o pedido de assistência simples formulado pela empresa Tradição Companhia Imobiliária, por ausência de interesse jurídico. Passa-se, então, à análise do mérito da demanda. II-2) DOS REQUISITOS PARA A DECLARAÇÃO DE PROPRIEDADE PELA USUCAPIÃO O caso em tela versa sobre ação de usucapião, na qual a parte autora busca a declaração de propriedade de um imóvel com base na posse prolongada e ininterrupta, mansa e pacífica, com animus domini. A usucapião é um modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada no tempo, com observância dos requisitos legais. No caso sob estudo, a parte autora busca o reconhecimento da usucapião especial urbana, prevista no art. 183 da Constituição Federal, nada obstante por se tratar de posse com tempo superior a 15 (quinze) anos, a demanda será analisada na modalidade extraordinária, normatizada pelo art.1.238 do CC/02, que estabelece: “Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.” Para a configuração da usucapião Extraordinárias portanto, são necessários os seguintes requisitos: 1. Posse ininterrupta e com animus domini; 2. Prazo de 15 ou 10 anos; 3. Ausência de oposição; No caso em tela, a parte autora alega que preenche todos os requisitos para a aquisição da propriedade por usucapião, incluindo tempo superior a quinze anos de posse. A parte ré, apesar de citada, não presentou defesa. Compulsando os autos, verifico que a parte autora comprovou a posse mansa e pacífica, ininterrupta e com animus domini do imóvel usucapiendo por mais de dez/quinze anos, conforme se depreende dos documentos juntados aos autos e do depoimento testemunhal colhido em audiência. Vejamos: - Claudia da Silva Lima, CPF nº 845.633.462-68: Devidamente compromissada, informa que conhece o autor há 34 anos, que o autor reside no imóvel durante todo esse período, de forma mansa, pacífica e sem oposição de terceiros. - Antônio Carlos Neves dos Santos, CPF nº 105.240.102-34: Devidamente compromissada, informa que conhece o autor há 30 anos, que o autor reside no imóvel durante todo esse período, de forma mansa, pacífica e sem oposição de terceiros. No que diz respeito a alegação da terceira interessada de que o imóvel usucapiendo foi adquirido com possíveis recursos do extinto Banco Nacional de Habitação (BNH), não há nos autos prova robusta e irrefutável de que o imóvel usucapiendo, especificamente, tenha sido financiado com recursos do BNH. Muito embora a Caixa Econômica Federal, sucessora do BNH, tenha sido intimada nos autos, não houve a apresentação de impugnação quanto aos pedidos da parte autora. O máximo que a CEF requereu nos autos foi o registro atualizado do bem usucapiendo, o que de pronto resta impossível, haja vista que a unidade nunca foi registrada. A ausência de impugnação da CEF, somada à falta de documentos comprobatórios, fragiliza a alegação de que o imóvel foi financiado com recursos públicos. Ademais, ainda que se alegasse a existência de hipoteca pairando sobre o imóvel usucapiendo, é imperioso reconhecer a sua prescrição. O Código Civil de 1916, aplicável à época da constituição da hipoteca (ano de 1972), estabelecia, em seu art. 177, o prazo prescricional de 20 anos para as ações pessoais, como é o caso da ação de execução hipotecária. “Art. 177. As ações pessoais prescrevem, ordinàriamente, em vinte anos, as reais em dez, entre presentes e entre ausentes, em quinze, contados da data em que poderiam ter sido propostas.” (Redação dada pela Lei nº 2.437, de 1955) Mesmo que se aplicasse o prazo de 30 anos previsto no artigo 167, V, do mesmo código, para as ações reais, a pretensão de executar a hipoteca já estaria prescrita, uma vez que transcorreram mais de 50 anos desde a constituição da garantia, sem que houvesse qualquer notícia de interrupção do prazo prescricional, em especial porque as mencionadas ações de reintegração de posse e desapropriação indireta, pela Ré, se quer tiveram seus números apontados, tampouco a indicação do Juízo onde tramitam ou tramitaram. A inércia do credor hipotecário em exercer seu direito de ação durante tão longo período de tempo acarreta a perda da pretensão executória, não podendo a hipoteca ser oposta à pretensão da autora de usucapir o imóvel. Por fim, verifica-se que a Prefeitura de Belém está em plena execução do processo de REURB da Comunidade Carmelândia, por meio de seu Projeto “Terra da Gente”, conforme informado pela Defensoria Pública, com distribuição de dezenas de títulos de propriedades para moradores da área do Conjunto Carmelândia, o que enfatiza ainda mais a fragilidade das alegações da Ré. Diante disso, entende-se que a parte autora comprovou o preenchimento dos requisitos para a aquisição da propriedade por usucapião, sendo de rigor o acolhimento do pedido inicial. III – DISPOSITIVO 1-Diante do exposto e por tudo mais que dos autos consta, com fulcro no art. 1.038 do CC/2022, julgo procedente a Ação de Usucapião Extraordinária para reconhecer o preenchimento dos requisitos da Usucapião e declarar a propriedade em favor da parte Requerente HERON AMARAL ROCHA, sobre o bem localizado na RUA TENENTE BEZERRA, Nº 72, RESIDENCIAL CARMELÂNDIA, BAIRRO MANGUEIRÃO, BELÉM-PA, por preencherem todos os requisitos previstos em lei, sendo irrelevantes as metragens inferiores aos módulos mínimos, haja vista que estas exigências não se encontram no rol dos requisitos da usucapião, do art. 1038 do CC/2002. 2- A presente Sentença servirá como título hábil perante o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem usucapiendo (2º Oficio de Imóveis). Saliente-se que a parte Autora obteve a concessão total da Justiça Gratuita, nos termos do art. 98 do CPC/15, incluindo emolumentos e taxas cartorárias. 3- Segue indeferido o pedido o pedido de Assistência por Tradição Companhia Imobiliária, nos termos do art.119 do CPC. 4- Com o trânsito em julgado, expeça-se mandado ao Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício, juntando-se cópia da planta do bem usucapiendo e outros documentos necessários para registrar a propriedade do bem, objeto da usucapião, nos termos do art.1.156, §2º do Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do Estado do Pará (“Art. 1.156. Na usucapião, em qualquer hipótese, deverá o Oficial de Registro proceder a abertura de matrícula, por se tratar de aquisição originária. § 2º - Se a aquisição por usucapião corresponder à parte do imóvel já registrado, deverá ser averbado no título primitivo esta situação, abrindo-se matrícula para o imóvel usucapido e averbando-se no título anterior a área remanescente.”). 5- Havendo recurso de apelação, intime-se o apelado para, querendo, apresentar contrarrazões. Após, encaminhem-se os autos ao E. Tribunal de Justiça do Pará. 6- Sem custas, honorários, emolumentos e taxas em virtude do deferimento da gratuidade. 7- Remeta-se os autos a Defensoria Pública do estado do Pará. Transitada em julgado e observadas as formalidades legais, arquive-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Belém-PA, data registrada no sistema. Augusto César da Luz Cavalcante Juiz de Direito. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006
