TJGO, Execução de Título Extrajudicial 5367401-23.2026.8.09.0064

Dados do julgamento

Acórdão

parcialmente_procedente

Inteiro teor

Goianira - Juizado Especial Cível Cls. Autos: 5367401-23.2026.8.09.0064 Promovente:Camila Rodrigues Ferreira Promovido: Isabela Alvares Da Silva Em síntese, trata-se de embargos à execução opostos por ISABELA ALVARES DA SILVA e ANA CLARA CHAGAS DO CARMO em face de CAMILA RODRIGUES FERREIRA. A execução se funda no Contrato de Arrendamento de Fundo de Comércio da “Arena Sunset”. Cobram-se o saldo da multa contratual por desocupação antecipada (cláusula décima primeira) e honorários contratuais, no total de R$ 8.016,92. As embargantes sustentam: inexigibilidade do título por ausência de certeza (art. 803, I, do Código de Ritos); vícios estruturais e elétricos no imóvel, omitidos pela exequente, em violação ao art. 22, I e IV, da Lei nº 8.245/1991 e ao art. 422 do Código Civil, o que autorizaria a rescisão por infração legal (art. 9º, II, da Lei nº 8.245/1991); inaplicabilidade da multa ou, subsidiariamente, sua readequação com base no art. 572 do Código Civil. O juízo foi garantido por depósito judicial de R$ 8.016,92 em 16/07/2026 (mov. 30). A embargada apresentou impugnação (mov. 42) e pediu a rejeição integral dos embargos. É o breve relato. Decido. No âmbito dos Juizados Especiais, a segurança do juízo é exigida para a oposição de embargos à execução de título extrajudicial (art. 53, § 1º, da Lei nº 9.099/1995; Enunciado nº 117 do FONAJE). As embargantes não apresentaram a garantia junto com a petição, mas a irregularidade foi sanada pelo depósito integral do valor executado em 16/07/2026, feito após a decisão da mov. 23. Os embargos são, portanto, admissíveis. Tempestividade. Havendo mais de um executado, o prazo de cada um conta da juntada do respectivo comprovante de citação (art. 915, § 1º, do Código de Processo Civil). Os mandados foram juntados em 31/05/2026 (Ana Clara) e 05/06/2026 (Isabela). Os embargos foram opostos em 11/06/2026, dentro do prazo de 15 dias úteis para ambas. 2. Preliminar de inexigibilidade do título As embargantes alegam falta de certeza do título porque o imóvel teria vícios estruturais e elétricos. A tese não prospera. A certeza da obrigação diz respeito à existência e aos contornos do dever estampado no título. Não se confunde com a controvérsia sobre as condições do bem arrendado. A obrigação executada decorre de cláusula expressa (cláusula décima primeira), com valor apurável por simples cálculo aritmético. Sua exigibilidade nasceu com a desocupação antecipada, fato que as partes não controvertem. O instrumento foi assinado eletronicamente e já foi recebido como título executivo (mov. 12). As alegações sobre o estado do imóvel são defesa de mérito e serão examinadas como tal. Rejeito a preliminar. 3. Mérito: Os alegados vícios do imóvel e a rescisão por culpa da exequente O contrato não é simples locação de imóvel urbano. É arrendamento de fundo de comércio em funcionamento, que inclui ponto, freguesia e 27 itens de móveis, utensílios e equipamentos (cláusulas primeira e segunda). Foi celebrado entre empresárias para exploração de atividade econômica. Nesses contratos, presumem-se a paridade e a simetria das partes, e a alocação de riscos que elas definiram deve ser respeitada. As embargantes não demonstraram infração da arrendante capaz de justificar a rescisão sem ônus. Os fundamentos são os seguintes. Primeiro, o contrato funcionou como auto de vistoria, com registro fotográfico do estado do estabelecimento (cláusula primeira, § 2º). As fotografias que o integram mostram a ligação elétrica e a fachada com a caixa de medição. É a mesma configuração que as embargantes agora apontam como “ausência de padrão”. O áudio de 16/01/2026, transcrito nos próprios embargos, registra que a exequente havia informado, antes do arrendamento, que “não tinha energia no loteamento”. As fotografias também mostram que o pergolado tem laterais abertas, fechadas apenas por tela, característica de arena esportiva ao ar livre. O que foi documentado e informado antes da contratação não configura vício oculto e nem vício anterior desconhecido. Segundo, a cláusula sétima atribuiu às arrendatárias as despesas com energia e manutenção do estabelecimento. Os refletores integram o inventário do contrato, e sua troca e manutenção cabiam às arrendatárias. As conversas juntadas pelas embargantes mostram ainda que a exequente respondeu às reclamações e enviou profissionais ao local em diversas ocasiões. Isso afasta a alegada omissão dolosa. Terceiro, o ônus de provar o fato impeditivo ou extintivo alegado era das embargantes. Fotografias e vídeos de episódios isolados de goteira ou queda de energia não demonstram, por si sós, que o estabelecimento era impróprio ao uso. O próprio relato dos embargos mostra que ele funcionou e atendeu clientes durante toda a ocupação. As embargantes não pediram nenhuma outra prova. A alegada promessa de faturamento médio de R$ 7.000,00 também não tem qualquer suporte documental. Por fim, as próprias mensagens das embargantes indicam que a saída decorreu sobretudo de dificuldade financeira. Em 23/02/2026, a embargante Isabela comunicou que não conseguiriam prosseguir porque iriam “acabar se afundando em dívida”. Em 30/03/2026, afirmou que passavam por “um momento difícil, financeiramente”, em razão de problemas com instituição bancária, e que entregaram o local “pela falta de verba”. O insucesso econômico do empreendimento é risco próprio da atividade assumida pelas arrendatárias. Não reconheço, portanto, rescisão por infração legal ou contratual imputável à exequente. 4. A multa contratual Em 23/02/2026, a exequente informou por escrito a multa de R$ 14.400,00, correspondente a 20% do valor total do contrato (R$ 72.000,00). Em 24/02/2026, a embargante Isabela não a contestou. Ao contrário, propôs o parcelamento em três vezes, registrou o cronograma e escreveu “Combinado”. Em 01/03/2026, as embargantes pagaram R$ 6.000,00, valor que elas próprias qualificam nos embargos como “pagamento de parte da multa”. Em 30/03/2026, recusaram o restante alegando falta de recursos, e não ilegitimidade da cobrança. São fatos admitidos pela parte contrária e que dispensam prova. Quem reconhece a dívida, propõe seu parcelamento e paga parte dela não pode, sem fato novo, sustentar em juízo que a obrigação jamais existiu. A boa-fé objetiva veda esse comportamento contraditório (art. 422 do Código Civil). Redução da multa. As embargantes pedem a “readequação” da multa mas não indicam o valor que entendem correto nem apresentam demonstrativo de cálculo. A alegação de excesso de execução, por isso, não deve ser examinada (art. 917, §§ 3º e 4º, II, do diploma processual). O art. 413 do Código Civil permite que o juiz reduza de ofício a penalidade, quando a obrigação foi cumprida em parte ou o valor é manifestamente excessivo. Ainda assim, não há o que reduzir. A exequente não executa a multa integral que as embargantes aceitaram. Calculou-a de forma proporcional aos dez meses restantes (20% de R$ 60.000,00 = R$ 12.000,00) e abateu os R$ 6.000,00 já pagos. Esse método observa o art. 4º da Lei nº 8.245/1991 e o art. 413 do Código Civil. A multa resultante equivale a dois aluguéis mensais, patamar que não é manifestamente excessivo. O art. 572 do Código Civil, invocado pelas embargantes, trata da cobrança dos aluguéis pelo tempo restante como indenização. Essa hipótese não ocorre nos autos. É devido, portanto, o saldo principal de R$ 6.000,00. 5. Honorários contratuais de R$ 1.800,00 (exame de ofício) Cabe ao juiz, de ofício, verificar se a obrigação executada é certa, líquida e exigível (art. 803, I e parágrafo único, do Código de Processo Civil). A execução inclui R$ 1.800,00 a título de honorários advocatícios de 30%. Na inicial, a parcela foi pedida com base no art. 701 do aludido Código, que regula a ação monitória e não se aplica à execução. Na impugnação, a exequente passou a apoiá-la na cláusula décima quinta do contrato. Essa cláusula prevê honorários “a cargo da parte vencida”. A verba, portanto, pressupõe um resultado no processo e não existia como obrigação certa e exigível quando a execução foi ajuizada. Além disso, no primeiro grau dos Juizados Especiais não há condenação em honorários de sucumbência, salvo litigância de má-fé (art. 55 da Lei nº 9.099/1995). Não se pode chegar a esse resultado pela via indireta de uma cláusula contratual que repete a lógica da sucumbência. Excluo, de ofício, a parcela de R$ 1.800,00 do valor executado. Ante o exposto, REJEITO a preliminar de inexigibilidade do título e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os embargos à execução, com resolução do mérito (art. 487, I, do Código de Processo Civil). Em consequência: a) reconheço a validade e a exigibilidade da multa contratual da cláusula décima primeira, no valor proporcional apurado pela exequente; b) excluo, de ofício, do valor executado a parcela de R$ 1.800,00 referente a honorários advocatícios contratuais; c) fixo o crédito exequendo em R$ 6.000,00, com as correções legais; d) deixo de apreciar, neste grau, o pedido de gratuidade da justiça formulado pelas embargantes, nos termos do art. 54 da Lei nº 9.099/1995, sem prejuízo de sua análise em eventual recurso; e) determino a anotação dos patronos indicados pelas partes, observado o art. 272, § 5º, do Código de Ritos. Após o trânsito em julgado, intime-se a exequente para apresentar memória de cálculo atualizada. Em seguida, converta-se em pagamento o depósito judicial da mov. 30 e expeça-se alvará em favor da exequente, ou de seu patrono com poderes para receber e dar quitação, no valor do crédito atualizado. Eventual saldo remanescente será restituído às executadas mediante alvará. Se o depósito for insuficiente, intimem-se as executadas para complementar a diferença em 15 (quinze) dias, sob pena de penhora. Satisfeita a obrigação, venham os autos conclusos para extinção (art. 924, II, do Código de Ritos). Sem custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/1995. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Goianira, datado e assinado digitalmente. Fláviah Lançoni Costa Pinheiro Juíza de Direito