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Poder Judiciário
Comarca de Goiânia
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SENTENÇA
Processo nº : 5936099-97.2025.8.09.0051 Classe processual :PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Requerente : Sara Costa De Almeida Batista Requerida : Castelos Do Vale Empreendimento Imobiliario Ltda
01
Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Contrato c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais, ajuizada por SARA COSTA DE ALMEIDA BATISTA em desfavor de CASTELOS DO VALE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., partes qualificadas.
Narra a autora que compareceu a um jantar promocional realizado em vinícola no Município de Bento Gonçalves/RS, oportunidade em que foi abordada por prepostos da requerida e induzida, sob pressão psicológica exercida em ambiente festivo com música, bebidas alcoólicas e celebrações de vendas, a pactuar a aquisição de uma fração imobiliária em regime de multipropriedade sem que lhe fosse oportunizada a leitura prévia e refletida dos termos contratuais.
Sustenta que o negócio jurídico referente à cota 22 da unidade 04A, Bloco A, do empreendimento Castelos do Vale Resorts, celebrado pelo valor de R$ 74.900,00 (setenta e quatro mil e novecentos reais), encontra-se eivado de grave vício de consentimento decorrente de técnica abusiva de venda emocional, ausência de transparência e omissão acerca dos custos efetivos da contratação.
Argumenta que houve cobrança disfarçada de comissão de corretagem sob a rubrica de entrada, além da imposição antecipada de taxas de manutenção e regras desvantajosas quanto à utilização da rede de intercâmbio de hospedagens perante terceiros.
Postula a concessão de tutela de urgência para a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, a cessação da cobrança de encargos condominiais e de IPTU, bem como a determinação para que a fornecedora se abstenha de negativar seu nome nos bancos de dados de proteção ao crédito.
Pleiteia, em definitivo, a declaração de nulidade do contrato com a condenação da ré à devolução integral e imediata da quantia adimplida de R$ 34.796,06 (trinta e quatro mil, setecentos e noventa e seis reais e seis centavos), requerendo subsidiariamente a decretação da rescisão com retenção de apenas 10% (dez por cento) do valor pago, cumulada com indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a inversão do ônus da prova e a condenação da requerida nas custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais.
Instruiu o feito a documentação acostada no ev. 01, 04 e 08.
Indeferido o pedido de gratuidade da justiça (ev. 10), a autora formulou pedido de parcelamento das despesas judiciais (ev. 14), indeferido no ev. 16, bem como pedido de dilação de prazo (ev. 19), também indeferido (ev. 21). Houve o recolhimento das custas processuais iniciais (ev. 27). O pedido de tutela provisória de urgência restou indeferido (ev. 28).
Citada por via postal (ev. 34), a requerida apresentou contestação (ev. 35). Arguiu preliminar de incompetência territorial, com defesa da prevalência do foro da situação da coisa ou de eleição, e impugnou o valor atribuído à causa. No mérito, defendeu a regularidade formal do ajuste, a inexistência de vício de consentimento, a ausência de atraso na edificação e a incidência da Lei n. 13.786/2018. Asseverou a submissão da obra ao regime de patrimônio de afetação para justificar a retenção de 50% (cinquenta por cento) das importâncias pagas, cumulada com a comissão de corretagem, além de pugnar pela improcedência dos danos morais. Juntou documentos (ev. 35).
A autora apresentou impugnação à contestação (ev. 39). A requerida acostou documentos novos (ev. 45), consistentes na certidão de habite-se e nos atos de instalação de condomínio.
Proferida decisão de saneamento e organização do processo que rejeitou a preliminar de incompetência territorial, acolheu em parte a impugnação ao valor da causa para adequá-lo à soma do contrato com a reparação moral, inverteu o ônus da prova em favor da consumidora e delimitou os pontos controvertidos da lide, ev. 48.
Emendou a autora a exordial para retificar o valor da causa para R$ 79.900,00 (setenta e nove mil e novecentos reais), instruindo a petição com o recolhimento das custas processuais complementares, ev. 53.
A emenda restou acolhida, com deferimento da prova oral, ev. 60.
Em audiência de instrução e julgamento (ev. 85), colheu-se o depoimento pessoal da autora e do preposto da requerida, com o encerramento da instrução processual. As partes apresentaram memoriais finais escritos (ev. 95 e ev. 100).
É o relatório que interessa. DECIDO.
Superadas as preliminares na decisão saneadora de ev. 48 e observados e obedecidos todos os requisitos processuais, encontram-se os autos prontos à entrega da prestação jurisdicional.
Não se configura cerceamento de defesa, porquanto o juízo assegurou a ampla participação das partes na fase de instrução com a realização de audiência e a tomada de depoimentos pessoais, revelando-se o acervo fático e documental suficiente para o julgamento meritório.
Configura-se na espécie relação de consumo, deferindo-se, por consequência, face à hipossuficiência técnica do autor, a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6.º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, de modo que incumbe à parte requerida demonstrar a inexistência do fato constitutivo do direito do consumidor.
O cerne da controvérsia reside em verificar a existência de vício de consentimento apto a ensejar a anulação do negócio jurídico ou, subsidiariamente, a ocorrência de resilição unilateral da promessa de compra e venda por iniciativa da adquirente, com a definição dos consectários da restituição de quantias pagas e a averiguação de eventual abalo moral.
O princípio da boa-fé objetiva, insculpido no artigo 422 do Código Civil, impõe às partes contratantes os deveres de lealdade, transparência e esclarecimento em todas as fases do relacionamento jurídico, vinculando o fornecedor às promessas e informações claras prestadas nos termos do artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor.
Aduz a autora que manifestou vontade maculada por dolo e induzimento em erro em razão da conduta persuasiva e ardilosa dos prepostos da ré durante jantar promocional, pugnando pela desconstituição integral da avença com espeque nos artigos 138 e 145 do Código Civil (ev. 1 e ev. 95).
Em contrapartida, a ré refuta a existência de mácula volitiva, sustentando que prestou esclarecimentos pormenorizados sobre as características da multipropriedade e que a compradora aderiu conscientemente ao contrato, mantendo os pagamentos por prazo prolongado (ev. 35 e ev. 100).
Constata-se que a prova oral e documental coligida aos autos não demonstra a caracterização de vício de consentimento essencial capaz de nulificar o instrumento pactuado, visto que a consumidora assinou eletronicamente não apenas o contrato principal, mas também termo autônomo de checklist contendo advertências claras e destacadas sobre a natureza fracionada do bem, os custos de manutenção e as regras da rede de intercâmbio (ev. 1, arq. 5).
Outrossim, extrai-se do depoimento pessoal prestado pela autora que ela e seu esposo já haviam adquirido anteriormente uma fração imobiliária no mesmo empreendimento em janeiro de 2023, demonstrando que a demandante possuía conhecimento do modelo de multipropriedade e compareceu voluntariamente ao evento de vendas realizado em março de 2023 (ev. 85).
De igual modo, a requerente admitiu em audiência que recebeu o instrumento contratual em seu endereço eletrônico e efetivou a assinatura digital sem qualquer oposição física ou temporal imposta pela fornecedora, optando por formalizar o negócio sem suscitar questionamentos imediatos (ev. 85).
Cumpre transcrever os depoimentos pessoais da autora Sra. Sara Costa e do diretor da requerida Sr. Leonardo Silveira:
"A autora Sara Costa de Almeida Batista afirmou que foi induzida a erro na contratação de cotas imobiliárias, relatando que a primeira abordagem ocorreu durante um almoço em família em um restaurante, ocasião em que foram convidados para conhecer um novo empreendimento. Relatou que foram conduzidos a um ambiente de vendas com som alto e serviço de hotelaria, onde sofreram pressão psicológica para fechar o negócio, com táticas de escassez de cotas e comemorações efusivas a cada venda realizada no salão. Disse que adquiriu a primeira cota atraída por promessas de viagens e participação em um clube de vinhos, assinando o contrato no local sem a oportunidade prévia de ler as cláusulas ou de consultar um advogado. Afirmou que, meses depois, em março de 2023, seu marido foi convidado para um jantar gratuito em uma vinícola, sob o pretexto de ser um evento para adquirentes, mas que se revelou uma nova rodada de negociações nos mesmos moldes da anterior, culminando na compra de uma segunda cota, cujo contrato foi enviado para assinatura por e-mail no final da noite. Alegou que as promessas não foram cumpridas, que o clube de vinhos foi cancelado de forma unilateral e que não conseguiram realizar as viagens desejadas, descobrindo que o sistema era baseado em acúmulo de pontos, o que motivou a interrupção dos pagamentos das parcelas. Por fim, declarou que se sentiu constrangida e enganada, ressaltando o desgaste emocional sofrido no momento da segunda contratação, que adentrou a noite em um ambiente barulhento e causou enorme desconforto à sua filha pequena, que precisou dormir no colo do pai durante a negociação."
"O depoente Leonardo Silveira declarou que atua como diretor da empresa requerida, tendo ingressado na companhia em outubro do ano passado, razão pela qual esclareceu que não esteve presente no momento das negociações com a autora. Informou que as vendas das cotas do empreendimento Castelos do Vale estão paralisadas desde abril ou maio do ano anterior, uma vez que o estoque foi totalmente comercializado. Explicou que a praxe de vendas envolvia a abordagem de visitantes em uma vinícola, convidando-os para conhecer um showroom com apartamento decorado no próprio local, oferecendo cortesias como almoços ou passeios de triciclo pela visitação. Esclareceu que, no momento da aquisição, os compradores recebem um título associado à RCI, empresa de intercâmbio de férias, contendo um "Kit Boas Vindas" que permite usufruir de diárias gratuitas em hotéis da rede, sendo necessário apenas o pagamento de uma taxa de ativação em dólares. Acrescentou que, posteriormente, os proprietários podem ceder a sua semana de uso no empreendimento para a RCI em troca de créditos, permitindo a realização de reservas em outros hotéis credenciados pelo mundo, dependendo do pagamento de taxas e da observância de prazos de antecedência. Afirmou a existência da possibilidade de cessão do crédito para à RCI e que existem reclamações sobre a forma de disponibilização e utilização devido a brevidade dos pedidos de solicitação de diárias, que que se trata de uma multipropriedade. Assevera que no checklist de venda é orientado aos vendedores a orientar os clientes sobre os custos da manutenção e que não tem muitos pedidos de cancelamento das compras."
Ademais, observa-se que a demandante executou o contrato voluntariamente ao longo de mais de 2 (dois) anos, adimplindo pontualmente 24 (vinte e quatro) prestações mensais e 05 (cinco) parcelas de entrada até julho de 2025, circunstância que traduz a confirmação tácita do negócio jurídico nos termos do artigo 174 do Código Civil e descaracteriza a tese de ignorância escusável.
A par disso, descabe o acolhimento da alegação de inovação contratual relativa à rede de intercâmbio RCI deduzida tardiamente pela autora em memoriais, restando comprovado nos autos que os encargos e limitações de agendamento de hospedagens compunham a documentação informativa assinada no ato de aquisição (ev. 1, arq. 5).
Superada a pretensão anulatória de vício volitivo, impõe-se reconhecer o direito potestativo da promitente compradora à resilição unilateral da promessa de compra e venda, disciplinando-se o retorno das partes ao estado anterior com a restituição parcial das quantias vertidas, consoante o Enunciado n.º 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
Cumpre destacar que a avença em discussão foi celebrada em 18/03/2023, incidindo sobre o distrato por iniciativa do adquirente as normas introduzidas pela Lei nº 13.786/2018 ao artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964.
Defende a sociedade empresária requerida a aplicação da retenção de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos sob a alegação de que a incorporação submete-se ao regime de patrimônio de afetação (ev. 35 e ev. 100).
Todavia, a imposição da cláusula penal agravada de 50% (cinquenta por cento) exige a prova da formalização do patrimônio de afetação mediante averbação na matrícula imobiliária competente, conforme preconiza o art. 31-B da Lei n. 4.591/1964, providência documental não demonstrada nos autos.
Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial:
“(…) 1. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, celebrado após a Lei nº 13.786/2018 e com incorporação submetida ao patrimônio de afetação, é válida a cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do adquirente, desde que comprovada a afetação. 2. A cobrança de taxa de fruição é indevida quando o promitente comprador, em regime de multipropriedade, utilizou o imóvel nos períodos contratados enquanto estava adimplente com as parcelas.” Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Cível -> Apelação Cível, 4ª Câmara Cível, 5923089-09.2024.8.09.0087, JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS - (DESEMBARGADOR), publicado em 09/10/2026)
Ademais, sobreveio a certidão de conclusão da obra (Carta de Habitação n. 132/2026, expedida em 19/05/2026, ev. 45), com a efetiva instalação do condomínio, a exaurir a finalidade tutelar do patrimônio de afetação, que visa garantir a higidez financeira da edificação até sua entrega.
Dessa forma, afasta-se o patamar de 50% (cinquenta por cento) e adota-se a regra geral do art. 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/1964, com a fixação da retenção da pena convencional em 25% (vinte e cinco por cento) sobre a quantia quitada a título de prestações do preço. Tal percentual revela-se suficiente para compensar os custos administrativos e operacionais da incorporadora, sem ocasionar enriquecimento sem causa, a repelir a pretensão da autora de redução para 10% (dez por cento).
Quanto à comissão de corretagem, o Quadro Resumo do contrato (cláusula terceira, item IV.1, ev. 1, arq. 5) previu expressamente o percentual de 6% (seis por cento) sobre o preço global, no montante nominal de R$ 4.494,00 (quatro mil quatrocentos e noventa e quatro reais), de forma clara e destacada. A cobrança alinha-se à diretriz firmada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial n. 1.599.511/SP):
"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem."
Nos termos do art. 67-A, inciso I, da Lei n. 4.591/1964, autoriza-se a dedução da comissão de corretagem. Assim, da base histórica integral desembolsada de R$ 34.796,06 (trinta e quatro mil setecentos e noventa e seis reais e seis centavos), deduz-se o montante de R$ 4.494,00 (quatro mil quatrocentos e noventa e quatro reais) referente à corretagem, a recair sobre o saldo restante das parcelas do preço a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) da cláusula penal, com restituição de 75% (setenta e cinco por cento) em favor da autora.
No que pertine às despesas condominiais e tributárias, a obrigação do adquirente somente se aperfeiçoa a partir da efetiva imissão na posse e disponibilização concreta do imóvel. Ausente prova da entrega de chaves ou de fruição fática da cota pela autora, mostram-se indevidos descontos a título de taxas de condomínio, IPTU ou taxa de fruição.
Nesse sentido vem decidindo a Corte deste Estado:
“(…) 3. A responsabilidade pelas taxas condominiais recai sobre a incorporadora até a efetiva entrega das chaves e a consequente imissão do promissário comprador na posse do imóvel. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Cível -> Apelação Cível, 9ª Câmara Cível, 5278726-60.2025.8.09.0051, GILMAR LUIZ COELHO - (DESEMBARGADOR), publicado em 15/10/2026)
“(…) 1. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU de imóvel em incorporação imobiliária recai sobre o promitente vendedor até a efetiva imissão na posse do promissário comprador. 2. A efetiva imissão na posse do imóvel, que marca o início da responsabilidade do adquirente por encargos propter rem, ocorre com a entrega das chaves da unidade. 3. A expedição do Certificado de Conclusão de Obras (Habite-se) não é suficiente, por si só, para transferir a responsabilidade pelos encargos condominiais e tributários ao promissário comprador, sendo indispensável a entrega das chaves.” (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Cível -> Agravo de Instrumento, 6ª Câmara Cível, 5546213-29.2026.8.09.0051, SANDRA TEODORO - (DESEMBARGADOR), publicado em 03/09/2026)
A devolução das quantias deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, com esteio na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o trânsito em julgado desta decisão, ante a conclusão da edificação demonstrada nos autos (ev. 45).
A correção monetária incide a partir de cada desembolso, em conformidade com a Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça, pelo índice oficial IPCA, nos termos contratuais e do art. 67-A da Lei n. 4.591/1964.
"Atualiza-se a correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo."
Em contrapartida, em virtude da rescisão por iniciativa imotivada da compradora, os juros de mora incidem exclusivamente a partir do trânsito em julgado, consoante a tese vinculante fixada no julgamento do Tema 1.002 pelo Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial n. 1.740.911/DF):
"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."
O pleito de indenização por danos morais não merece prosperar. A dissolução contratual decorre de iniciativa da própria autora, inexistente ato ilícito praticado pela requerida (art. 186 e art. 927 do Código Civil). Dissabores decorrentes do desfazimento de negócio imobiliário e os incômodos inerentes à demanda judicial não configuram violação a direitos da personalidade, a afastar o dever de indenizar.
Por fim, com o desfazimento da relação contratual, cessa a exigibilidade dos pagamentos futuros e encargos vinculados à fração imobiliária, a impor à requerida o dever de abstenção de cobranças e de restrições cadastrais, sob pena de multa diária (art. 497 e art. 536 do Código de Processo Civil).
Ante o exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para:
a) DECLARAR a rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração de Unidade Imobiliária relativo à cota n. 22, unidade 04A, bloco A, do empreendimento Castelos do Vale Resorts, celebrado entre as partes;
b) DECLARAR a inexigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato, bem como de despesas condominiais e tributos imobiliários a cargo da autora;
c) DETERMINAR que a requerida se abstenha de efetuar cobranças e de inscrever o nome da autora em cadastros de proteção ao crédito por débitos alusivos ao contrato ora rescindido, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 10.000,00 (dez mil reais), nos termos do art. 536, § 1º, do Código de Processo Civil;
d) CONDENAR a requerida a restituir à autora, em parcela única, o montante equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) das quantias adimplidas a título de parcelas do preço do imóvel, permitida a dedução prévia da comissão de corretagem no valor de R$ 4.494,00 (quatro mil quatrocentos e noventa e quatro reais) do total desembolsado de R$ 34.796,06 (trinta e quatro mil setecentos e noventa e seis reais e seis centavos) e a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de cláusula penal sobre o saldo restante das parcelas pagas;
e) Determinar que sobre o montante a ser restituído incida correção monetária pelo índice oficial IPCA a partir de cada desembolso (Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça) e juros de mora a contar do trânsito em julgado (Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça), nos moldes do art. 406, § 1º, do Código Civil, com a redação conferida pela Lei n. 14.905/2024 (taxa Selic deduzido o IPCA);
f) JULGAR IMPROCEDENTES o pedido principal de declaração de nulidade do contrato por vício de consentimento e o pleito de indenização por danos morais.
Em face da sucumbência recíproca, com esteio no art. 86 do Código de Processo Civil, CONDENO as partes ao pagamento das despesas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a autora e 50% (cinquenta por cento) para a requerida. CONDENO cada litigante ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da parte contrária, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, vedada a compensação (art. 85, § 14, do Código de Processo Civil).
Caso seja interposto Recurso de Apelação, considerando que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição, de acordo com o art. 1.010, §3º, do CPC, escoado o prazo sem manifestação do recorrido, após certificação pela Escrivania, ou juntadas as contrarrazões, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as homenagens deste juízo.
Certificado o trânsito em julgado, averbem-se em nome da parte sucumbente eventuais custas processuais, salvo se pelo pálio da gratuidade e arquivem-se os autos, com as baixas e cautelas de mister.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.
Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica.
LÍLIA MARIA DE SOUZA
Juíza de Direito
