Em face do exposto, nos termos do artigo 485, VI do Código de Processo Civil, EXTINGO o processo, sem resolução do mérito.
Sem condenação em custas e honorários, nos termos do art. 18 da lei n° 7.347/85.
Na eventualidade de recurso de apelação, conclusos para as providências do art. 485, § 7º do CPC.
Com o trânsito em julgado, e na ausência de outros requerimentos, arquivem-se imediatamente.
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PODER JUDICIÁRIO Comarca de Goiânia 25ª Vara Cível e-mail: [email protected] (62) 3018-6590 Autos nº 5590186-73.2022.8.09.0051 Requerente: MINISTERIO PUBLICO Requerido: Maua Participacoes Estruturadas S/a Natureza: Ação Civil Coletiva - S E N T E N Ç A - Trata-se de AÇÃO COLETIVA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA E DE MEDIDA CAUTELAR ajuizada pela ADECOMA – ASSOCIAÇÃO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, DO MEIO AMBIENTE E DE OUTROS INTERESSES DIFUSOS OU COLETIVOS em face de MAUÁ PARTICIPAÇÕES ESTRUTURADAS S/A e TOCTAO ENGENHARIA LTDA, todas as partes qualificadas nos autos. Alega a parte autora, em síntese, que em 30 de agosto de 2018 foi aprovado o loteamento denominado Parque Cidade, de propriedade da primeira ré, a qual deveria ter implementado as obras de infraestrutura no prazo de dois anos, a contar da data de aprovação, cujo prazo extrapolou sem a devida implementação, o que caracteriza a mora da parte ré. Assevera que o empreendimento é constituído por condomínios horizontais fechados, denominados de Plateau D’or Privilege e Plateau D’or Unique e, que acordo com o contrato, o loteamento será entregue em etapas contando com infraestrutura básica como rede de esgoto, água e energia elétrica até 31.5.2022, contudo, ainda não foram entregues. Afirma que existem cláusulas abusivas nos contratos celebrados com os adquirentes dos lotes nos empreendimentos, consistentes: na cobrança de IPTU e demais tributos antes da imissão na posse dos imóveis; na retenção, pelos vendedores, em caso de resolução do contrato por culpa do comprador, dos débitos de IPTU, tributos e taxas vinculadas aos imóveis e do valor de entrada/arras; na capitalização mensal dos juros e utilização da tabela price; na previsão de não devolução da comissão de corretagem em caso de rescisão contratual por qualquer motivo; na cobrança de honorários advocatícios no percentual de 20% em caso de cobrança extrajudicial; na cobrança da comissão de permanência cumulada com outros encargos. Ao final, requer a concessão da tutela de urgência a fim de: i) determinar à parte ré que assuma a responsabilidade pelo ITU/IPTU até a data da efetiva imissão 47 na posse pelos consumidores nos lotes ou casas dos condomínios ou loteamentos fechados PLATEAU D’OR, sem que tenha ocorrido a efetiva emissão na posse pelos compradores, e para que cesse imediatamente com as cobranças dos consumidores, bem como seja impedida de constituir em mora o consumidor e incluir seus nomes nos cadastros de inadimplentes; ii) afastar a aplicação da tabela price do contrato; iii) determinar que o valor da comissão de corretagem deve ser abatido do saldo devedor do contrato, pois não houve informação ao consumidor que este é que arcaria com o pagamento, portanto, cláusula abusivo nula de pleno direito; iii) reconhecer a mora da parte ré na entrega das infraestruturas dos bairros ou CONDOMÍNIO HORIZONTAIS QUE TEM O NOME COMERCIAL DE PLATEAU D1OR; iv) suspender a aplicação das cláusulas contratuais: II – DAS CONDIÇÕES GERAIS DO CONTRATO, Cláusula Primeira do OBJETO DO CONTRATO, Item 1.3; item 6.8; item ou cláusula 7.5 e sua alínea D; item 5 com o título – PREÇO E CONDIÇÕE DE PAGAMENTO, itens 5.1 e 5.1.1; o item 5 com o título – PREÇO E CONDIÇÕE DE PAGAMENTO, que contém o item 5.2.1, o item 5.2.2 e 5.3, alínea A; o item 6.3; item 6.9 e suas letras “B”, “D” e “E”, o item 3.5; o item 5.1 da Clausula Quinta do Contrato; a Cláusula do Sétima do contrato, principalmente seu item 7.1, letra “D”; os itens 7.1.1, 7.1.2, 7.1.3, 7.1.4 da cláusula sétima do contrato; O item 7.1.5 que impõe aos promissários comprados uma cláusula de renúncia a direitos do consumidor; o item 7.1.6 da cláusula sétima do contrato; o item 7.2, 7.3, 7.4, 7.5 e 7.6 da cláusula sétima do contrato; o item 8.5 da cláusula oitava; item 8.9 da cláusula oitava, que cria o que é chamado no contrato de “ENXOVAL”; item 10.5 da cláusula décima do contrato, que taxa de 3% do valor total do contrato de compra e venda; os itens 11.2, 11.3, 11.4, 11.5 e 11.6 da cláusula décima primeira; o item 13.4 do contrato; s itens 14.2 e 14.3 da cláusula décima quarta e o item 18.4 da cláusula decima oitava; aplicar multa à parte ré pelo descumprimento do item 4.1 da cláusula quarta e item 6.2 do contrato; v) suspender a obrigação dos consumidores ao pagamento das obrigações referentes às taxas ITU ou IPTU anteriores à entrega do imóvel e à efetiva imissão na posse; vi) determinar à parte ré que se abstenha de efetuar cobranças e inserir o nome dos consumidores nos cadastros de proteção ao crédito; vi) determinar o bloqueio e a indisponibilidade dos faturamentos e de créditos e recebíveis das rés, como por exemplo, das contas bancárias utilizadas para o recebimento dos valores das prestações mensais dos lotes vendidos, em valores que o juízo entenda que possam garantir os créditos dos consumidores, e consequentemente, a eficácia da decisão de mérito. No mérito, requer: i) a declaração de nulidade das cláusulas abusivas existentes nos contratos de compra e venda dos lotes no empreendimento; ii) a condenação da parte ré ao pagamento em dobro dos valores pagos pelos consumidores a título de IPTU e ITU antes da imissão na posse; iii) a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais individuais e coletivos; iv) a condenação da parte ré ao pagamento da multa de 10% do valor atualizado do contrato em favos dos promitentes compradores, em razão da mora na entrega do empreendimento. Junta documentos. A inicial foi recebida por meio da decisão de mov. 5, ocasião em que foi indeferido o pedido de tutela de urgência e determinada a citação da parte ré. A ré Toctao Engenharia Ltda compareceu no mov. 9 e requereu a extinção do processo sob o argumento de que inexiste interesse social e coletivo na propositura da presente demanda, o que também denota a falta de legitimidade, pertinência temática e interesse processual da associação, bem como sua total desvirtuação. Intimada, a parte autora se manifestou no mov. 18. Na audiência de conciliação (mov. 28) as partes não celebraram acordo. A parte ré apresentou contestação no mov. 29 e, preliminarmente, alega a ausência de pertinência temática, de legitimidade ativa e de interesse processual. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais e afirma que o prazo de conclusão das obras está sendo obedecido, uma vez que a Lei Federal nº 6.766/79, que estabelece as normas básicas para parcelamento do solo urbano, estabelece o prazo de 04 (anos), prorrogáveis por mais 04 (quatro) anos, para a conclusão das obras de infraestrutura de todo e qualquer loteamento. Assevera que o empreendimento “Plateau D´or Privilege” já foi devidamente entregue, tanto que já conta com inúmeras construções de habitações, inclusive obras financiadas por bancos, bem com associação e administração condominiais já constituídas, e que o prazo previsto para a entrega do “Plauteau D´or Unique” é até 12/2023. Ao final, requer a improcedência dos pedidos iniciais. Junta documentos. A parte autora apresentou réplica no mov. 32, ocasião em que requereu a desistência em relação à ré Mauá Participações Estruturadas S/A. Intimadas, as rés concordaram com o pedido de desistência (mov. 37 e mov. 38). Pedido de intervenção, na qualidade de amicus curie, pela SECOVI GOIÁS – Sindicato das empresas de compra, venda, locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Horizontais, verticais e de Edifícios Residenciais e Comerciais do Estado de Goiás (mov. 67). No mov. 119 a parte autora requereu a produção de prova emprestada, consistente na juntada de documentos constantes no processo 5552651-76.2023.8.09.0051, a fim de comprovar o atraso na entrega das obras, as quais foram recebidas somente em 7.3.2023 pela SANEAGO. O Ministério Público apresentou parecer no mov. 122. Foi proferida decisão saneadora no mov. 125, ocasião em que foram rejeitadas as preliminares arguidas na contestação, acolhido o pedido da SECOVI-GOIÁS para atuar na qualidade de amicus curie e determinada a intimação das partes para especificarem as provas que pretendem produzir. Intimada, a parte autora requereu o julgamento antecipado do mérito (mov. 134) e a parte ré requereu a realização de inspeção judicial no empreendimento (mov. 148), cujo pedido foi deferido por meio da decisão de mov. 156. Em sede de agravo de instrumento foi reconhecida a ilegitimidade ativa da parte autora e determinada a intimação do Ministério Público para se manifestar acerca do interesse na assunção do polo ativo da demanda (mov. 183). A Associação Boa Vista e a Central do Consumidor e do Cidadão requereram a sua habilitação como litisconsortes da parte autora e suas assunções como titulares da presente ação civil coletiva (mov. 185 e mov. 186). Intimado, o Ministério Público requereu a sua assunção no polo ativo da presente demanda (mov. 196). Por meio da decisão de mov. 200 foi determinada a substituição do polo ativo pelo Ministério Público e indeferidos pedidos de mov. 185 e mov. 186. No mov. 276 o Ministério Público informou que realizou, em 3.12.2024, inspeção in loco nos condomínios objetos desses autos, cujas fotos foram anexadas no mov. 303. Intimado a se manifestar acerca da inadequação da via eleita e eventual extinção do processo, bem como para apresentar parecer/conclusões acerca da inspeção realizada em 3.12.2024 (mov. 311), o Ministério Público manifestou-se pela presença de direitos individuais homogêneos e informou que na data da fiscalização o condomínio Plateau D’or contava com toda infraestrutura entregue, com rede de água, esgoto, energia elétrica e pavimentação, portaria e funcionários, existindo, inclusive, casas completamente construídas e habitadas e diversas edificações em construção Instada a especificar as provas que pretendia produzir, a parte ré alegou a perda do objeto em relação ao pedido de obrigação de fazer, requereu a juntada do inteiro teor do inquérito civil correlato, incluindo toda a documentação entregue ao Ministério Público, e o julgamento antecipado do mérito (mov. 319). No mov. 328 o Ministério Público alegou que somente perdeu o objeto a obrigação de entregar o empreendimento com a infraestrutura pronta e requereu o julgamento antecipado do mérito. A parte ré se manifestou no mov. 329 e juntou documentos. Sobre os documentos, a parte autora se manifestou no mov. 338, ocasião em que informou a inexistência de inquérito civil ou procedimento administrativo próprio, disponibilizou link com os documentos enviados pela parte ré e requereu o julgamento antecipado do mérito. A parte ré apresentou alegações finais no mov. 339. Vieram os autos conclusos (mov. 15). É o necessário. Decido. Perfeitamente aplicável o disposto no artigo 354 do Código de Processo Civil que estabelece que, “ocorrendo qualquer das hipóteses previstas nos arts. 485 e 487, incisos II e III, o juiz proferirá sentença”. Com efeito, incumbe ao dirigente processual, antes de examinar o mérito, analisar questões preliminares que dizem respeito ao próprio exercício do direito de acorrer ao Poder Judiciário e à existência e regularidade da relação jurídica processual (pressupostos processuais). Entre eles, está o interesse processual que, em síntese, diz respeito ao binômio necessidade/utilidade ou adequação da tutela jurisdicional invocada e, quando ausente, enseja a extinção do processo, sem julgamento do mérito, conforme art. 485, VI, Código de Processo Civil: Art. 485. O juiz não resolverá o mérito quando: VI - verificar a ausência de legitimidade ou de interesse processual; Na questão posta, verifica-se que a parte autora carece de interesse processual no ajuizamento da presente demanda. Explico. Inicialmente, ressalta-se que a presente ação coletiva será analisada sob o prisma do ajuizamento por associação, uma vez que foi por ela ajuizada, ocorrendo, posteriormente, a sua substituição pelo Ministério Público, diante da ilegitimidade ativa da autora originária pelo Tribunal de Justiça de Goiás, em razão de ausência de pertinência temática. Cuida-se de ação coletiva em que se discute o inadimplemento contratual dos réus e seus reflexos em virtude do atraso na entrega das infraestruturas dos bairros ou condomínios horizontais que possuem o nome “Plateau D’or", além da existência de cláusulas abusivas nos contratos de compra e venda firmado pelos consumidores, consistente na cobrança de ITU / IPTU antes da imissão na posse dos imóveis, utilização da tabela price no saldo devedor e indevida cobrança da comissão de corretagem. Nos termos do artigo 81 e 82, IV do Código de Defesa do Consumidor, é cabível o ajuizamento de ação civil pública para a defesa de interesses coletivos ou direitos individuais homogêneos, os quais possuem origem comum, mas sua tutela coletiva exige a prevalência de uma questão coletiva sobre aspectos individuais. (art. 81, III, CDC). Dito de outro modo, é incabível o ajuizamento de ação civil pública por associação para discutir direitos individuais heterogêneos e divisíveis, cuja existência e extensão exigem apuração fática e particularizada, o que impede de reduzir o provimento jurisdicional a uma obrigação comum e genérica, prevista no artigo 95 do Código de Defesa do Consumidor. Na questão posta, verifica-se que as questões tratadas na inicial, especialmente a existência de cláusulas abusivas nos contratos de compra e venda celebrados com os adquirente, lhe falta uma origem comum, uma vez que se exige a análise individual de cada contrato, porquanto há inúmeras situações jurídicas e fáticas a serem consideradas, como, por exemplo, a data em que cada comprador imitiu-se na posse do imóvel, a fim de verificar a ilegalidade da cobrança do ITU/IPTU, a efetiva prestação de serviço de corretagem em cada caso, além da análise individualizada acerca das condições de cada contrato de compra e venda, bem como em relação ao pedido de condenação por dano moral individual, o que deverá ser aferido caso a caso, mormente por não se tratar de dano moral in re ipsa. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. REVISÃO DE CONTRATOS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS EDUCACIONAIS EM RAZÃO DA PANDEMIA. DIREITOS INDIVIDUAIS HETEROGÊNEOS. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. AGRAVOCONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Recurso especial interposto pelo Ministério Público do Estado do Paraná contra acórdão que extinguiu ação civil pública que pretendia a revisão de contratos de prestação de serviços educacionais, em razão da pandemia da Covid-19, sem resolução de mérito, por entender que os direitos discutidos são individuais heterogêneos e não passíveis de tutela coletiva. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes, especialmente considerando os princípios da função social e da boa-fé contratual. 3. A heterogeneidade das situações fáticas envolvendo instituições de ensino e alunos, como diferenças nos tipos de cursos, medidas adotadas pelas instituições durante a pandemia e condições financeiras dos estudantes, inviabiliza o tratamento uniforme dos direitos por meio de ação coletiva. 4. A origem comum da pandemia não é suficiente para caracterizar a homogeneidade dos direitos, pois as consequências e respostas contratuais são intrinsecamente diversas e demandam análise individualizada, sendo, portanto, inadequada a via da ação civil pública para tanto. 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AREsp: 00000000000002041734 PR 2021/0395013-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/12/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 19/12/2025) Não bastasse, a parte autora juntou na inicial tão somente a cópia de dois contratos de compra e venda, um celebrado por Ronaldo Martins de Almeida Filho e outro celebrado por Luiza Mendes Martins, o qual, inclusive, encontra-se incompleto e com páginas sem visualização, não sendo possível aferir qual o objeto do contrato, em que data foi celebrado, de modo que não se prestam a comprovar as abusividades contratuais alegadas e, via de consequência, serem questionadas por meio de tutela coletiva, com base em tão somente um contrato. Mister frisar que na ação civil coletiva deve-se demonstrar, ao menos, que um grupo de pessoas está supostamente sendo lesado por um fato de origem comum que se busca resguardar e, na ausência de demonstração, como é o caso dos autos, fica caracterizada a tutela de direitos individuais homogêneos. Não há como se admitir, dessa forma, a propositura de uma ação coletiva com base em apenas um contrato (completo) e com base no ajuizamento de uma ação revisional do referido instrumento pelo comprador, para se presumir que vários consumidores estão sendo lesados, não só pela alegação da existência de cláusulas abusivas, mas também pelo alegado atraso na entrega das obras, o qual, registre-se, não ficou comprovado, mormente porque a fiscalização realizada pelo Ministério Público comprovou que o empreendimento conta com a estrutura infraestrutura entregue, com rede de água, esgoto, energia elétrica e pavimentação, portaria e funcionários, existindo, inclusive, casas completamente construídas e habitadas. Além disso, o empreendimento consiste em dois condomínios horizontais, denominados “Plateau D´or Privilege” e “Plauteau D´or Unique”, os quais possuem datas de previsão de entrega diversas, cuja diferenciação não é feita na inicial. Tais fatos impedem, inclusive, que se decida a lide de modo uniforme para todos adquirentes, por meio de sentença genérica (art. 95, CDC), pois a existência de eventual lesão àqueles e de cláusulas abusivas nos contratos somente poderá ser reconhecidas caso a caso. Conclui-se, portanto, que os direitos discutidos na inicial não são individuais e homogêneos, mas sim heterogêneos e, dessa forma, não podem ser objeto de tutela coletiva, o que deságua na falta de interesse processual da parte autora, ante a inadequação da via eleita. Em face do exposto, nos termos do artigo 485, VI do Código de Processo Civil, EXTINGO o processo, sem resolução do mérito. Sem condenação em custas e honorários, nos termos do art. 18 da lei n° 7.347/85. Na eventualidade de recurso de apelação, conclusos para as providências do art. 485, § 7º do CPC. Com o trânsito em julgado, e na ausência de outros requerimentos, arquivem-se imediatamente. Publicada e Registrada. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia-GO, data da assinatura digital. PATRÍCIA MACHADO CARRIJO -Juíza de Direito- Assinado digitalmente, nos termos do art. 1º, § 2º, III, "a", da Lei nº 11.419/06.
