Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS
1ª VARA JUDICIAL DA COMARCA DE ITAPURANGA
Gabinete virtual: (62) 99153-9907 - Balcão virtual: (62) 3611-1165
Processo nº: 5104962-91.2026.8.09.0085
Classe: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Polo ativo: Regina De Borba
Polo Passivo: Residencial Jardim Sao Geraldo Ltda
Este ato judicial possui força de mandado de citação/intimação, ofício, alvará judicial, inclusive, carta precatória, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria-Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.
Art. 136. Fica autorizada a adoção do despacho - mandado pelos magistrados, o qual consiste na prolação de ato decisório cujo teor sirva automaticamente de instrumento de citação, intimação, ofício ou alvará judicial, com exceção do alvará de soltura, por incompatibilidade com a Resolução n.º 417/2021 do Conselho Nacional de Justiça e com o Código de Processo Penal.
DECISÃO DE SANEAMENTO E ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO
I. RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUILÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, proposta por Regina de Borba Cardoso em face de Residencial Jardim São Geraldo Ltda., Fernando Borges da Silva, Elizandro Borges da Silva e Corretora de Imóveis Pezão Administração e Imóveis (Pezão Imóveis Ltda.). Partes devidamente qualificados nos autos.
Narra a parte autora na exordial ter celebrado com os réus, em 26 de setembro de 2022, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel referente ao lote nº 08, quadra nº 14, situado na Rua SG-09, no loteamento Residencial Jardim São Geraldo, em Itapuranga/GO, pelo preço total pactuado de R$ 69.900,00 (sessenta e nove mil e novecentos reais), mediante entrada de R$ 700,00 e o saldo devedor de R$ 69.200,00 parcelado em 250 prestações mensais sucessivas.
Afirma que adimpliu a quantia histórica de R$ 6.121,60 (seis mil, cento e vinte e um reais e sessenta centavos), atualizada na planilha anexa para R$ 7.448,54, correspondente à entrada e a vinte parcelas mensais, demonstrando regular cumprimento de suas obrigações até quando constatou a inviabilidade de fruição do terreno.
Sustenta que o instrumento contratual condicionou a liberação do lote para edificação à implantação de infraestrutura básica completa (asfalto, meio-fio, redes de energia elétrica, água e esgotamento sanitário) e ao registro imobiliário. Todavia, alega que os requeridos incorreram em descumprimento de suas obrigações, porquanto as obras de infraestrutura do empreendimento não teriam sido entregues no lote correspondente, encontrando-se o loteamento supostamente paralisado e sem condições de edificação residencial, frustrando a expectativa de consolidação de sua moradia própria.
Requer a utilização de prova emprestada proveniente dos autos nº 5361701-71.2024.8.09.0085 (cópia do contrato nº 1230), em trâmite nesta mesma comarca.
Diante dos fatos articulados, formulou pedidos de antecipação dos efeitos da tutela de urgência para suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e abstenção de negativação de seu nome; aplicação do Código de Defesa do Consumidor com inversão do ônus probatório; declaração da rescisão do contrato por culpa exclusiva dos promitentes vendedores; condenação solidária dos réus à restituição imediata e integral dos valores pagos atualizados (R$ 7.448,54); aplicação da cláusula penal compensatória de 20% (vinte por cento) prevista na avença (R$ 13.980,00); e condenação ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Atribuiu à causa o valor de R$ 31.428,54 (trinta e um mil, quatrocentos e vinte e oito reais e cinquenta e quatro centavos).
Determinada a emenda da inicial para comprovação documental da hipossuficiência econômica alegada (mov. 5), a promovente acostou documentos aos autos (mov. 8).
Por meio da decisão proferida na mov. 12, a petição inicial foi formalmente recebida, deferindo-se os benefícios da gratuidade da justiça e indeferindo-se o pedido liminar de tutela provisória de urgência ante a necessidade de dilação probatória sob o crivo do contraditório, oportunidade na qual também se postergou a deliberação quanto à inversão do ônus da prova e à audiência conciliatória, ordenando-se a citação dos réus.
Citados regularmente (movs. 41, 42 e 44), os demandados apresentaram respostas tempestivas.
Os réus Residencial Jardim São Geraldo Ltda., Fernando Borges da Silva e Elizandro Borges da Silva ofertaram contestação conjunta (mov. 45).
Em preliminares, suscitaram: a) impugnação ao benefício da gratuidade da justiça concedido à autora; b) inépcia da petição inicial em razão da ausência de juntada do Contrato nº 1209 firmado pelas partes; c) impertinência e ineficácia da prova emprestada consistente em contrato de terceiro; e d) ilegitimidade passiva ad causam dos sócios Fernando Borges da Silva e Elizandro Borges da Silva, por não figurarem como contratantes pessoas físicas e inexistir pedido de desconsideração da personalidade jurídica da sociedade empresária.
No mérito, rebateram a alegação de atraso de obras, sustentando que toda a infraestrutura básica do empreendimento já estava plenamente executada e entregue em agosto de 2021, momento anterior à celebração do contrato com a promovente, ocorrida em 26/09/2022, colacionando contratos de prestação de serviços de terraplanagem, drenagem, energia elétrica e pavimentação, relatório de conclusão de obras, termos de recebimento e viabilidade emitidos pelo Município de Itapuranga, SANEAGO e ENEL, certidão da matrícula nº 13.007 com registro do loteamento aprovado pelos Decretos Municipais nº 558-J/2014 e 226/2017, alvará de construção concedido a adquirente no mesmo setor e fotografias do local.
Aduziram que a rescisão do negócio decorre de culpa exclusiva da autora, a qual suspendeu unilateralmente os pagamentos a partir de 15/06/2024; impugnaram a ausência de comprovantes de pagamento das parcelas alegadas; rebateram o pleito de indenização por danos morais; sustentaram a inaplicabilidade do Tema 971 do STJ para inversão de penalidade em desfavor dos vendedores; apontaram a incidência do Tema 1002 do STJ para fixação de juros moratórios do trânsito em julgado e pugnaram pela condenação da autora em litigância de má-fé.
Por sua vez, a ré Corretora de Imóveis Pezão Administração e Imóveis (Pezão Imóveis Ltda.) apresentou contestação autônoma (mov. 50), arguindo preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que atuou na qualidade de intermediadora imobiliária estrita, sem assumir obrigações afetas à execução e entrega das obras do loteamento. No mérito, reiterou a regularidade da infraestrutura, a ausência de comprovação de quitação das parcelas, a inexistência de danos morais indenizáveis e, subsidiariamente, postulou a limitação de sua eventual responsabilidade à comissão de corretagem correspondente a dez por cento.
A parte autora apresentou impugnação às contestações (mov. 53), refutando as preliminares arguidas, requerendo a intimação dos réus para apresentação do histórico financeiro do pacto e de certidão de liberação individualizada do lote em questão, mantendo seus pleitos exordiais.
Em manifestação à réplica (mov. 55), os réus Residencial Jardim São Geraldo Ltda., Fernando Borges da Silva e Elizandro Borges da Silva reiteraram integralmente os termos de sua defesa e juntaram, a título de documento superveniente (mov. 55, arquivo 2), cópia da sentença proferida nos autos nº 5680087-42.2025.8.09.0085 deste juizado, que julgou improcedente pretensão de culpa dos promitentes vendedores ante a demonstração da regularidade do loteamento Residencial Jardim São Geraldo.
Vieram os autos conclusos.
É o relatório. Decido.
II. INVIABILIDADE DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO
Inicialmente, consigno que o presente feito não comporta julgamento antecipado de mérito, seja na modalidade total regida pelo artigo 355 do Código de Processo Civil, seja na forma parcial positivada no artigo 356 do mesmo diploma instrumental.
Com efeito, as partes controvertem sobre questões fáticas relevantes que demandam a produção de provas, especialmente no tocante à efetiva disponibilização fática e jurídica do lote individualizado nº 08 da quadra nº 14 à consumidora adquirente, à concreta quitação das parcelas contratuais mencionadas na petição inicial e aos contornos do desfazimento do vínculo negocial.
Desse modo, impõe-se a realização da fase instrutória com vista a assegurar o efetivo exercício do contraditório substancial e da ampla defesa, consagrados no artigo 5º, incisos LIV e LV, da Constituição Federal, afastando-se o encerramento prematuro da fase de conhecimento.
III. QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES
Passo ao exame pormenorizado das matérias processuais e preliminares ventiladas pelas partes nos autos, conforme preconiza o artigo 357, inciso I, do Código de Processo Civil.
III.1. Impugnação à concessão da gratuidade da justiça
Os réus impugnaram a assistência judiciária concedida à demandante, sob o argumento de que a autora não comprovou suficientemente sua incapacidade financeira ao deixar de exibir extratos bancários de todas as contas e documentos relativos às despesas do imóvel financiado.
A insurgência não merece acolhida.
Ressalte-se que a gratuidade da justiça foi deferida mediante decisão fundamentada (mov. 12) após a expressa intimação da autora para emendar a petição inicial (mov. 5). Em cumprimento ao referido comando judicial, a requerente coligiu aos autos Carteira de Trabalho e Previdência Social indicando o exercício de ocupação laborativa com remuneração mensal modesta (R$ 2.431,50), declaração de isenção de imposto de renda e comprovante de endereço (mov. 8).
A aquisição parcelada de lote ou existência de despesas com financiamento imobiliário não traduz solvabilidade incompatível com o benefício, mas corrobora o comprometimento substancial da renda familiar da trabalhadora com moradia.
Ademais, os impugnantes não trouxeram nenhum elemento probatório concreto apto a derruir a presunção relativa de hipossuficiência ou comprovar alteração patrimonial superveniente da beneficiária, limitando-se a conjecturas genéricas.
Dessa forma, rejeito a impugnação e mantenho integralmente o benefício da gratuidade da justiça deferido à autora, nos termos do artigo 98 e seguintes do Código de Processo Civil.
III.2. Preliminar de inépcia da petição inicial por ausência de documento indispensável
Os réus sustentam a inépcia da petição inicial ao argumento de que a requerente não anexou o instrumento do Contrato nº 1209, aduzindo tratar-se de documento indispensável à propositura da ação nos termos do artigo 320 do Código de Processo Civil.
A preliminar deve ser rejeitada.
Em que pese o contrato formal não conste autuado de forma apartada na petição inicial, a petição inicial individualizou com precisão o negócio jurídico, indicando a data de celebração (26/09/2022), o objeto (lote nº 08, quadra nº 14, Rua SG-09, Residencial Jardim São Geraldo), o preço global (R$ 69.900,00), a forma de pagamento (entrada de R$ 700,00 e 250 parcelas mensais), o número do pacto (1209) e o teor das cláusulas invocadas.
Ademais, os réus reconheceram expressamente a celebração da promessa de compra e venda na peça contestatória, admitindo a relação jurídica havida entre os litigantes, debatendo detalhadamente suas cláusulas, o valor das parcelas e sustentando a inadimplência da adquirente a contar de 15/06/2024.
Inexiste qualquer prejuízo ao contraditório e à ampla defesa, tornando descabido o indeferimento da inicial. Todavia, a fim de esgotar o suporte documental para a análise dos cálculos e das cláusulas na fase probatória, determino à parte ré que acoste aos autos a cópia integral do instrumento contratual nº 1209, providência que será detalhada adiante.
Portanto, rejeito a preliminar de inépcia.
III.3. Requerimento de prova emprestada
A autora pugnou pela admissão, como prova emprestada, de cópia do contrato nº 1230 trasladada dos autos nº 5361701-71.2024.8.09.0085. Por sua vez, a parte ré impugnou a medida, aduzindo ausência de identidade subjetiva e objetiva.
O artigo 372 do Código de Processo Civil estabelece que o juiz poderá admitir a utilização de prova produzida em outro processo, atribuindo-lhe o valor que considerar adequado, desde que observado o contraditório.
A documentação referente a demandas análogas envolvendo o mesmo empreendimento imobiliário possui relevância informativa e contextual a respeito do histórico de implantação do loteamento, assegurada a oportunidade de contradita aos litigantes.
Todavia, impende ressalvar que o contrato celebrado com terceiro não tem o condão de substituir a disciplina obrigacional própria do contrato nº 1209 firmado pela promovente, servindo apenas como elemento indiciário a ser valorado conjuntamente com as demais provas dos autos.
Assim, admito a utilização dos documentos provenientes dos autos referidos estritamente como prova documental informativa, afastando sua eficácia vinculante quanto às cláusulas específicas do negócio ora debatido.
III.4. Ilegitimidade passiva dos sócios Fernando Borges da Silva e Elizandro Borges da Silva
Os réus suscitaram a ilegitimidade passiva dos sócios da pessoa jurídica demandada, argumentando que a promessa de compra e venda foi entabulada pela sociedade empresária Residencial Jardim São Geraldo Ltda., tendo as pessoas físicas atuado exclusivamente na qualidade de representantes legais, sem assunção de obrigações pessoais e sem instauração de incidente de desconsideração da personalidade jurídica.
A preliminar merece acolhimento.
O princípio da autonomia patrimonial da pessoa jurídica, expressamente assegurado pelos artigos 49-A e 1.052 do Código Civil, estabelece nítida distinção entre a sociedade empresária e a pessoa de seus integrantes, respondendo a pessoa jurídica com seu patrimônio pelas obrigações contratualmente contraídas.
Na hipótese vertente, o compromisso de compra e venda que lastreia o pedido de resolução vincula a adquirente à pessoa jurídica proprietária e loteadora, atuando os sócios unicamente como mandatários e administradores da sociedade, consoante se extrai dos atos constitutivos da sociedade acostados aos autos (mov. 45, arquivo 6).
O mandatário ou administrador que atua no exercício regular da gestão societária não responde pessoalmente perante terceiros pelas obrigações sociais, consoante a inteligência do artigo 663 do Código Civil.
Para a extensão da responsabilidade ao patrimônio particular dos sócios seria indispensável a demonstração concreta dos pressupostos materiais de abuso ou desvio de finalidade (artigo 50 do Código Civil ou artigo 28 do Código de Defesa do Consumidor) e o manejo formal do Incidente de Desconsideração da Personalidade Jurídica regido pelos artigos 133 a 137 do Código de Processo Civil, providências que não foram implementadas na exordial.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é pacífica sobre a temática:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL Nº 0121793-66.2017.8.09.0006 3ª CÂMARA CÍVEL ([email protected])APELANTE: MARIA ERMINIA ARRUDA APELADO: ELMO ENGENHARIARELATOR: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. TAXA DE OCUPAÇÃO. RECURSO PROVIDO. EXCLUSÃO DE LITISCONSORTE.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de apelação cível interposta por uma das requeridas em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos da parte autora, declarando rescindido o contrato, determinando a reintegração de posse e condenando a requerida ao pagamento de taxa de ocupação de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, além de determinar a devolução dos valores pagos com retenção de 10%.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão: (i) se a sócia de uma sociedade limitada possui legitimidade passiva para responder por dívidas da pessoa jurídica sem a instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica; e (ii) se é devida a taxa de ocupação em casos de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A pessoa jurídica não se confunde com seus sócios, associados, instituidores ou administradores, assegurando-se o princípio da autonomia patrimonial, conforme o artigo 49-A do Código Civil. 3.1 Nas sociedades de responsabilidade limitada, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, respondendo solidariamente apenas pela integralização do capital social, nos termos do artigo 1.052 do Código Civil.3.4 A responsabilização pessoal dos sócios por dívidas da sociedade é medida excepcional e depende da comprovação de abuso da personalidade jurídica, caracterizado por desvio de finalidade ou confusão patrimonial, conforme o artigo 50 do Código Civil. 3.5 A extensão da responsabilidade ao patrimônio pessoal da sócia exige a instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica, nos termos dos artigos 133 a 137 do Código de Processo Civil. 3.6 A ausência de elementos que demonstrem dissolução irregular da empresa, confusão patrimonial, fraude ou desvio de finalidade, bem como a falta de pedido formal de instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica, impede a responsabilização direta da sócia. 3.7 A questão da cobrança da taxa de ocupação resta prejudicada diante do reconhecimento da ilegitimidade passiva da apelante e consequente extinção do processo sem resolução do mérito em relação a ela. 3.8 A fixação de honorários advocatícios em favor do patrono da parte excluída da lide aplica-se por analogia ao disposto no artigo 338, parágrafo único, do Código de Processo Civil, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.IV. DISPOSITIVO E TESE4. Recurso provido. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 0121793-66.2017.8.09.0006, DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 12/05/2026) – Negritei
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador William Costa Mello Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA FUNDADA EM INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA EXPRESSAMENTE POR PESSOA JURÍDICA. INCLUSÃO DE PESSOA FÍSICA NO POLO PASSIVO POR TER FIGURADO NO CONTRATO COMO SÓCIO-GERENTE E REPRESENTANTE DA EMPRESA. AUSÊNCIA DE ASSUNÇÃO PESSOAL DA DÍVIDA, SOLIDARIEDADE, FIANÇA, AVAL OU OUTRA GARANTIA. AUTONOMIA PATRIMONIAL DA PESSOA JURÍDICA. SOLIDARIEDADE QUE NÃO SE PRESUME. INEXISTÊNCIA DE PEDIDO DE DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PESSOA FÍSICA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO APENAS EM RELAÇÃO AO APELANTE. PREJUDICIALIDADE DAS TESES SOBRE NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL E REABERTURA DO PRAZO DE DEFESA. EXCLUSÃO DE LITISCONSORTE SEM REDUÇÃO OU EXTINÇÃO DO CRÉDITO EXIGÍVEL DA PESSOA JURÍDICA. PROVEITO ECONÔMICO IMEDIATO INESTIMÁVEL. HONORÁRIOS POR APRECIAÇÃO EQUITATIVA. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO FORMULADO NAS PRÓPRIAS RAZÕES DE APELAÇÃO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação monitória fundada em Instrumento Particular de Confissão de Dívida, Penhor Agrícola e Outras Avenças, julgou improcedentes os embargos monitórios e constituiu título executivo judicia. O apelante sustenta sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que a obrigação foi assumida exclusivamente pela pessoa jurídica, bem como suscita nulidade da citação por edital, prejuízo decorrente da defesa por negativa geral apresentada pela curadoria especial e necessidade de reabertura do prazo defensivo. Requer, ainda, efeito suspensivo à apelação.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se pode ser conhecido pedido de atribuição de efeito suspensivo formulado diretamente nas razões de apelação; (ii) estabelecer se a pessoa física que figura no instrumento de confissão de dívida apenas como sócio-gerente e representante da pessoa jurídica devedora possui legitimidade para responder pessoalmente pela obrigação, sem cláusula de solidariedade, fiança, aval, garantia ou outra forma de assunção pessoal da dívida; (iii) determinar se o reconhecimento da ilegitimidade passiva prejudica o exame das alegações de nulidade da citação por edital, invalidação dos atos subsequentes e reabertura do prazo para defesa; e (iv) definir a responsabilidade pelos honorários advocatícios e a respectiva forma de arbitramento em razão da exclusão do apelante do polo passivo, sem redução ou extinção do crédito exigível da pessoa jurídica.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação não comporta conhecimento quando formulado diretamente nas razões recursais, pois o art. 1.012, § 3º, do Código de Processo Civil estabelece procedimento próprio, mediante requerimento autônomo dirigido ao Tribunal ou ao relator, conforme o momento processual.4. A legitimidade passiva deve ser examinada à luz da relação jurídica afirmada na petição inicial e da prova escrita que fundamenta a pretensão monitória.5. A petição inicial e o Instrumento Particular de Confissão de Dívida individualizam a pessoa jurídica como devedora da obrigação, enquanto a pessoa física figura apenas na condição de sócio-gerente e representante da pessoa jurídica.6. A qualificação de pessoa física como sócio-gerente ou representante da sociedade não importa, por si só, assunção pessoal da obrigação contraída pela pessoa jurídica, pois a personalidade e o patrimônio da sociedade não se confundem com os de seus sócios ou administradores, e os atos praticados pelo administrador nos limites de seus poderes obrigam a própria pessoa jurídica.7. A responsabilidade pessoal do representante não decorre de sua simples participação ou assinatura no negócio jurídico quando o contrato não contém cláusula que o qualifique como devedor, coobrigado, fiador, avalista ou garantidor.8. A solidariedade não se presume e depende de previsão legal ou de manifestação inequívoca da vontade das partes, de modo que a ausência de cláusula de responsabilidade solidária impede a extensão automática da dívida da sociedade ao seu representante.9. A circunstância de o apelante ser ou não efetivamente sócio da empresa não altera a solução da controvérsia, pois, mesmo admitida a condição de sócio-gerente indicada no instrumento, inexiste fundamento contratual ou legal que lhe imponha responsabilidade pessoal pela obrigação confessada pela sociedade.10. A inexistência de pedido de desconsideração da personalidade jurídica ou de demonstração de fundamento jurídico apto a afastar a autonomia patrimonial impede a transferência da obrigação social ao patrimônio da pessoa física.11. A ilegitimidade de parte constitui matéria de ordem pública, cognoscível de ofício enquanto não ocorrido o trânsito em julgado, razão pela qual pode ser apreciada em grau recursal ainda que não tenha sido especificamente desenvolvida nos embargos monitórios apresentados pela curadoria especial.12. O reconhecimento da ilegitimidade passiva do sócio gerente determina a extinção do processo, sem resolução do mérito, exclusivamente em relação a ele, preservando-se a sentença quanto à pessoa jurídica, que não integra a insurgência recursal.13. A exclusão do apelante da relação processual prejudica o exame das teses referentes à nulidade da citação por edital, à invalidação dos atos processuais subsequentes e à reabertura do prazo de defesa, pois todas pressupõem sua permanência no polo passivo.14. O acolhimento da principal tese recursal caracteriza exercício regular do direito de recorrer e afasta a pretensão de condenação do apelante por litigância de má-fé, ausente demonstração das hipóteses previstas no art. 80 do Código de Processo Civil.15. A exclusão de um dos litisconsortes sem extinção ou redução do crédito exigível dos demais devedores torna inestimável o proveito econômico imediato obtido pela parte excluída, autorizando a fixação dos honorários advocatícios por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do Código de Processo Civil.16. O princípio da causalidade atribui ao autor a responsabilidade pelos honorários advocatícios decorrentes da exclusão do apelante, fixados equitativamente em R$ 2.500,00, sem alteração dos ônus sucumbenciais estabelecidos na sentença quanto à pessoa jurídica.17. O parcial provimento do recurso afasta a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, por ausência dos pressupostos exigidos pelo art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.IV. DISPOSITIVO E TESE18. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A pessoa física que figura em contrato apenas como representante ou sócio-gerente da pessoa jurídica devedora não responde pessoalmente pela obrigação sem previsão legal ou contratual de responsabilidade própria, solidariedade, fiança, aval ou outra modalidade de garantia. 2. A solidariedade não se presume e a simples atuação do sócio ou administrador em nome da pessoa jurídica não autoriza a extensão da dívida social ao seu patrimônio particular. 3. A ausência de pedido de desconsideração da personalidade jurídica ou de outro fundamento jurídico autônomo impede a responsabilização pessoal do representante pela dívida assumida exclusivamente pela sociedade. 4. Reconhecida a ilegitimidade passiva do recorrente, ficam prejudicadas as teses relativas à nulidade de sua citação, aos atos processuais subsequentes e à reabertura do prazo de defesa. 5. A exclusão de litisconsorte sem extinção ou redução do crédito exigível dos demais devedores configura proveito econômico imediato inestimável e autoriza a fixação dos honorários por apreciação equitativa. 6. O pedido de efeito suspensivo da apelação, nas hipóteses do art. 1.012, § 3º, do CPC, deve ser formulado em requerimento próprio dirigido ao Tribunal ou ao relator, não comportando conhecimento quando deduzido diretamente nas razões recursais. Referência: (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Cível -> Apelação Cível, 1ª Câmara Cível, 5074310-71.2025.8.09.0006, WILLIAM COSTA MELLO - (DESEMBARGADOR), publicado em 01/10/2026 11:49:45)
Assim sendo, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva e, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, julgo extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação aos corréus FERNANDO BORGES DA SILVA e ELIZANDRO BORGES DA SILVA.
Diante da extinção do feito em relação aos corréus excluídos, condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos réus excluídos, que fixo equitativamente em R$ 1.000,00 (mil reais) para o patrono de cada sócio, nos moldes do artigo 85, § 8º, e artigo 338, parágrafo único, do Código de Processo Civil, restando suspensa a sua exigibilidade em observância ao artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em razão da gratuidade da justiça.
III.5. Ilegitimidade passiva da intermediadora imobiliária Pezão Imóveis Ltda.
A ré Corretora de Imóveis Pezão Administração e Imóveis (Pezão Imóveis Ltda.) arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, alegando ter figurado como mera intermediadora do negócio, sem pertinência com a execução material das obras de infraestrutura do empreendimento.
A preliminar deve ser rejeitada.
Em que pese a regra geral delineada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.173 e em reiterados julgados no sentido de que a empresa de corretagem que atua na estrita aproximação das partes não responde pelos vícios construtivos ou atrasos da incorporadora, na hipótese sob julgamento a causa de pedir deduzida na exordial e reiterada em réplica não se limita ao mero atraso na infraestrutura.
A autora imputa expressamente à imobiliária atuação direta na fase pós-contratual, consistente em cobrança das parcelas, administração contínua do negócio, gestão das tratativas de rescisão e exigência de retenção de valores e multa compensatória em desfavor da compradora (movs. 1 e 53).
À luz da teoria da asserção, a legitimidade passiva deve ser aferida in status assertionis, a partir das afirmações vertidas na petição inicial. Havendo imputação de falha na prestação dos serviços e cobrança indevida imputada à empresa que participou ativamente da intermediação e cobrança das prestações, configurada está sua pertinência subjetiva para figurar no polo passivo.
A pertinência subjetiva encontra amparo na jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPARAÇÃO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DOS EFEITOS MATERIAIS DA REVELIA. INOVAÇÃO RECURSAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA IMOBILIÁRIA AFASTADA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA VENDEDOR. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS. CABIMENTO. REDISTRIBUIÇÃO ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I A insurgência da apelante quanto à inaplicabilidade dos efeitos materiais da revelia configura inovação recursal e não pode ser analisada sob pena de supressão de instância, haja vista que a matéria não foi debatida no juízo de origem, sendo suscitada apenas em sede de apelação. Não se conhece do recurso nesse ponto. II A jurisprudência do STJ entende que por tratar-se de relação de consumo, as empresas que integram a cadeia de consumo, ainda que como intermediadoras, auferem vantagens advindas do contrato, mesmo que de forma indireta, e por isso são responsáveis solidariamente pelos danos que causarem ao consumidor, sendo, pois, a corretora imobiliária parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. III O atraso na entrega do imóvel destinado a moradia não caracteriza mero inadimplemento contratual ou dissabor, pois causador de sérios prejuízos morais à recorrente adesiva, que se sentiu violada em sua dignidade e frustrada na expectativa de usufruir do bem, fato que demonstra a ocorrência de ato ilícito ensejador do dever de indenizar. Assim, os danos morais devem ser fixados no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), atendendo-se aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. IV - Necessária a alteração dos ônus sucumbenciais para imputá-los em desfavor das recorridas/rés, que deverão arcar com a integralidade de seu pagamento, mantido o arbitramento dos honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. V Desprovido o apelo, impende-se majorar a verba honorária de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação (artigos 85, §11, CPC). APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESSA PARTE, DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5464073-79.2019.8.09.0051, LUIZ EDUARDO DE SOUSA - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, julgado em 16/07/2021 14:40:31) - Negritei
Desse modo, saber se a intermediadora praticou ou não ato lesivo ou se deve responder solidariamente pela restituição dos valores pleiteados constitui matéria afeta ao mérito da demanda.
Por tais razões, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré Pezão Imóveis Ltda.
IV. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO CONTROVERTIDAS E MEIOS DE PROVA ADMITIDOS
Presentes os pressupostos processuais de existência e validade, bem como as condições da ação, declaro saneado o processo e, na forma do artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil, FIXO como pontos controvertidos de fato sobre os quais recairá a atividade probatória:
a) A existência, a cronologia e o estágio efetivo de conclusão das obras de infraestrutura básica (asfalto, meio-fio, escoamento de águas pluviais, redes de água tratada, energia elétrica e iluminação pública) no loteamento Residencial Jardim São Geraldo e, especificamente, as condições físicas e administrativas de habitabilidade e edificação do lote nº 08, quadra nº 14, à Rua SG-09, na data da contratação (26/09/2022) e no período em que a autora alega ter buscado a rescisão;
b) A existência de culpa pelo desfazimento do pacto contratual, aferindo se houve inadimplemento imputável aos promitentes vendedores/loteadores ou se a resolução operou-se por desistência e inadimplemento voluntário da promitente compradora a partir de junho de 2024;
c) A identificação do montante pecuniário efetivamente desembolsado pela autora a título de sinal e parcelas contratuais no âmbito do contrato nº 1209;
d) A existência de atuação e eventuais cobranças abusivas imputadas à intermediadora imobiliária Pezão Imóveis Ltda.;
e) A ocorrência de dano moral indenizável decorrente da alegada frustração de aquisição e impossibilidade de fruição do terreno residencial.
V. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES
Nos termos do artigo 357, inciso IV, do Código de Processo Civil, FIXO como questões de direito relevantes para a resolução do mérito:
a) A incidência dos ditames da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) e das normas especiais da Lei nº 6.766/1979 e Lei nº 13.786/2018 ao contrato de promessa de compra e venda de lote urbano;
b) A aferição do direito à rescisão contratual e seus consectários jurídicos, em consonância com a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, distinguindo-se a hipótese de devolução integral na hipótese de culpa da vendedora da devolução parcial com retenção compensatória em caso de culpa da adquirente;
c) A validade da cláusula penal compensatória prevista na avença (cláusula 2ª, § 4º) e a possibilidade ou não de sua inversão e arbitramento, à luz do Tema Repetitivo 971 do Superior Tribunal de Justiça;
d) A responsabilidade civil da corretora imobiliária perante o consumidor adquirente (artigo 7º, parágrafo único, do CDC e Tema 1.173 do STJ);
e) A fixação dos consectários legais de correção monetária e termo inicial dos juros moratórios, observando-se a diretriz repetitiva do Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça;
f) A caracterização de abalo moral indenizável na hipótese de rescisão de promessa de compra e venda de lote imobiliário;
g) A configuração ou não de litigância de má-fé da autora, conforme os artigos 80 e 81 do Código de Processo Civil.
VI. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA
A relação jurídica material deduzida em juízo ostenta indiscutível natureza consumerista, enquadrando-se a autora como consumidora final (artigo 2º do CDC) e os réus como fornecedores de bens e prestadores de serviços de comercialização e loteamento de imóveis (artigo 3º do CDC).
Na espécie, impõe-se a aplicação da inversão do ônus da prova com esteio no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a manifesta hipossuficiência técnica e informacional da consumidora em face do empreendimento imobiliário e da corretora, bem como a verossimilhança de suas alegações.
Contudo, impende registrar que a inversão probatória não é absoluta e não desonera a consumidora da demonstração mínima dos fatos constitutivos de seu direito (artigo 373, inciso I, do CPC), conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Nesse prisma, a distribuição do ônus probatório obedecerá às seguintes diretrizes:
a) Incumbe à parte autora a demonstração do fato constitutivo de seu direito no tocante ao desembolso efetivo dos valores que afirma ter pago, mediante exibição dos respectivos comprovantes materiais de quitação (recibos, autenticações de pagamento, transferências bancárias ou extratos da época), bem como a demonstração de eventual fato extraordinário ensejador de ofensa a direito da personalidade;
b) Incumbe à parte ré (Residencial Jardim São Geraldo Ltda. e Pezão Imóveis Ltda.) demonstrar a regularidade substancial da implantação da infraestrutura física do loteamento e a efetiva disponibilização fática e documental do lote nº 08 da quadra nº 14 apto à edificação e imissão na posse da compradora na data ajustada, além de trazer aos autos o extrato contábil integral da evolução do contrato nº 1209.
VII. DO PROSSEGUIMENTO DO FEITO
No caso concreto, a controvérsia remanescente nos autos concentra-se na apuração da responsabilidade pelo desfazimento do contrato de promessa de compra e venda do lote nº 08, quadra nº 14, integrante do loteamento Residencial Jardim São Geraldo, bem como na definição dos efeitos jurídicos decorrentes da resolução contratual pretendida pela parte autora.
A parte autora sustenta que a rescisão contratual decorre de inadimplemento imputável aos requeridos, em razão da ausência de disponibilização de infraestrutura necessária à utilização do lote e da impossibilidade de edificação no imóvel adquirido, postulando a restituição integral dos valores pagos, aplicação de cláusula penal compensatória e indenização por danos morais.
Os réus, por sua vez, defendem a inexistência de qualquer inadimplemento contratual, afirmando que a infraestrutura do loteamento foi concluída anteriormente à celebração do negócio jurídico, sustentando que o desfazimento do contrato decorreu de iniciativa exclusiva da adquirente, que teria interrompido o pagamento das parcelas ajustadas.
Dessa forma, a fase instrutória deverá concentrar-se na verificação das condições efetivas do empreendimento imobiliário no momento da contratação e durante a vigência do pacto, especialmente quanto à disponibilização do lote individualizado, à existência de infraestrutura básica, ao cumprimento das obrigações assumidas pelos promitentes vendedores e à eventual configuração de inadimplemento contratual por qualquer das partes.
Também deverá ser apurado o montante efetivamente pago pela autora, a regularidade das cobranças realizadas pelos requeridos, a atuação da intermediadora imobiliária no âmbito da relação contratual, bem como a existência de circunstâncias aptas a ensejar eventual responsabilização civil e indenização por danos morais.
Considerando a natureza da controvérsia e os pontos controvertidos delimitados nesta decisão de saneamento, intimem-se as partes para que, no prazo comum de 05 (cinco) dias, manifestem-se acerca da presente decisão e indiquem, de forma fundamentada, as provas que pretendem produzir, especificando sua pertinência em relação aos pontos controvertidos fixados, bem como requerendo o que entenderem de direito.
Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, retornem os autos conclusos para análise da necessidade de produção das provas requeridas e adoção das providências subsequentes.
Intime-se. Cumpra-se.
Itapuranga/GO, datado e assinado digitalmente.
BEATRIZ SCOTELARO DE OLIVEIRA
Juíza de Direito
(Decreto Judiciário n.° 3903-2026)
