Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
Comarca Aparecida de Goiânia
3º Juizado Especial Cível
Autos digitais nº 5285866-34.2026.8.09.0012
Polo ativo: Jose Azenilto De Sousa
Polo passivo: Fr Incorporadora Ltda
SENTENÇA
Dispenso o relatório, nos termos do art. 38, caput, da Lei 9.099/95.
Decido.
Durante o tramitar da ação foram observadas as formalidades legais, inexistindo vício processual a impedir o julgamento do(s) pedido(s) formulado(s).
Presentes os pressupostos processuais e as condições para o exercício da ação, passo a análise do mérito.
A controvérsia cinge-se à legalidade da cobrança de taxa de transferência (ou taxa de cessão de direitos) imposta pela incorporadora ao promitente comprador originário para que este possa ceder seus direitos sobre o imóvel a um terceiro.
A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2° e 3° do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a parte autora figura como destinatária final de produto imobiliário fornecido pela parte reclamada, empresa do ramo de incorporação imobiliária. Assim, a controvérsia deve ser dirimida sob a ótica do microssistema consumerista.
A parte autora comprovou, por meio dos documentos anexados à inicial (mov. 1, arquivos 5, 6 e 7), a realização da cessão de direitos, bem como o pagamento da taxa no valor de R$ 7.760,00, exigido pela parte promovida. A cláusula 13.1, alínea 'c', do contrato de promessa de compra e venda (mov. 1, arquivo 15) prevê a incidência da referida taxa de transferência no percentual de 2% sobre o valor total da venda.
A despeito da previsão contratual, a cobrança da taxa de cessão é considerada prática abusiva. Tal encargo transfere ao consumidor um custo administrativo que é inerente à própria atividade empresarial da incorporadora, colocando-o em desvantagem exagerada, o que é vedado pelo art. 51, IV, do CDC. A análise cadastral e a formalização da cessão são procedimentos rotineiros da atividade da promovida, não configurando uma contraprestação de serviço efetiva e individualizada que justifique a imposição de um ônus tão elevado ao consumidor.
Nesse sentido, a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é pacífica ao reconhecer a nulidade de tal cobrança:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CESSÃO DE DIREITOS EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. CLÁUSULA ABUSIVA. COBRANÇA CALCULADA SOBRE O VALOR DO NEGÓCIO. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR DE CUSTO INERENTE À ATIVIDADE EMPRESARIAL. RESTITUIÇÃO EM DOBRO MANTIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.1. Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com restituição de quantias e indenização por danos morais, ajuizada por Paulo Henrique Silva Sanhueza Cuevas e Jordana Oliveira Milanez em face de SPE Residencial Vila Rosa LTDA e Louly Caixe Incorporadora LTDA. Narra a parte autora a abusividade da cobrança da taxa de transferência em razão de uma cessão de direitos sobre um imóvel, construído pela segunda parte ré, e vendido pela primeira parte ré a um terceiro (cedente), no qual as partes autoras se qualificam como cessionárias. Ao final, pugnam pela declaração de nulidade da cláusula que prevê o pagamento da taxa, pela restituição em dobro do valor pago e pela condenação das partes rés ao pagamento de indenização por danos morais. 1.2. O juízo de origem julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar nula, de pleno direito, a exigência da taxa de transferência atrelada à cessão de direitos, condenando as partes rés, solidariamente, à restituição, em dobro, do valor pago pelo autor, Paulo Henrique Silva, a esse título, e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais. 1.3. Irresignadas, as rés interpuseram recurso inominado sustentando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da recorrente Louly Caixe Incorporadora Ltda. e a impossibilidade de sua condenação solidária. No mérito, defendem a validade e a legitimidade da taxa de cessão de direitos, por possuir previsão contratual expressa e corresponder a serviços administrativos efetivamente prestados, bem como alegam a inaplicabilidade do precedente do STJ adotado na sentença em razão das peculiaridades do caso concreto. Subsidiariamente, requerem o afastamento da restituição em dobro, ao argumento de inexistência de má-fé e de engano justificável na cobrança, pugnando, ao final, pela reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais ou, sucessivamente, determinar apenas a restituição simples dos valores e excluir a condenação solidária da recorrente Louly Caixe Incorporadora Ltda. 1.4. O recurso das rés é próprio, tempestivo e o preparo foi devidamente recolhido, razão pela qual dele conheço. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar a legitimidade passiva da recorrente Louly Caixe Incorporadora Ltda., a validade da cobrança da taxa de cessão de direitos e a possibilidade de restituição em dobro dos valores pagos a esse título. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Inicialmente, a preliminar de ilegitimidade passiva da recorrente Louly Caixe Incorporadora Ltda. não merece acolhimento. A legitimidade das partes é aferida à luz da teoria da asserção, considerando-se as alegações deduzidas na petição inicial. No caso, a parte autora atribui às recorrentes a cobrança da taxa de cessão reputada abusiva e formula pedido condenatório em face de ambas, afirmando que a exigência do pagamento decorreu da atuação conjunta das requeridas. Tratando-se de relação de consumo, todos aqueles que, em tese, integram a cadeia de fornecimento respondem solidariamente perante o consumidor, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 12 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. Assim, a alegação de ausência de recebimento direto dos valores ou de participação exclusiva da corré na cobrança constitui matéria afeta ao mérito, não sendo apta a afastar sua legitimidade para integrar o polo passivo, razão pela qual rejeita-se a preliminar. 3.2. No mérito, a relação jurídica é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. A circunstância de a taxa possuir previsão contratual não impede o controle de sua validade, especialmente quando impõe ao consumidor obrigação abusiva ou o coloca em desvantagem exagerada, por se tratar de norma de ordem pública destinada à tutela da parte vulnerável da relação jurídica. 3.3. Da análise do contrato originário de promessa de compra e venda, verifica-se que a Cláusula VIII condiciona a anuência da incorporadora à cessão dos direitos aquisitivos ao pagamento de taxa de expediente correspondente a 2% sobre o valor total do instrumento de cessão ou sobre o preço atualizado do contrato, prevalecendo o maior montante. Tal critério de cálculo evidencia que a cobrança foi vinculada ao valor econômico do negócio jurídico, e não ao efetivo custo da atividade administrativa desempenhada pela fornecedora. Ainda que sejam realizados atos relacionados à análise cadastral, atualização documental e formalização da cessão, tais providências constituem atividades inerentes à própria gestão do empreendimento e à segurança da contratação, não havendo demonstração de que o percentual exigido corresponda ao efetivo serviço prestado. 3.4. Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás consolidou o entendimento de que "é nula a cláusula que determina a cobrança de taxa de transferência e/ou cessão, em casos de transferência ou cessão de direitos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por estabelecer uma obrigação abusiva, colocando o consumidor em excessiva desvantagem, inteligência do artigo 51, inciso IV e § 1º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor" (TJGO, Apelação Cível n. 0429794-94.2015.8.09.0051, Rel. Des. Orloff Neves Rocha). No mesmo sentido, as Turmas Recursais deste Estado assentaram que a taxa de transferência impõe ao consumidor obrigação onerosa sem justificativa plausível, transferindo-lhe custos inerentes à atividade empresarial da incorporadora e ocasionando enriquecimento sem causa da fornecedora (RI n. 5332785-66.2023.8.09.0051, Rel. Roberto Neiva Borges; RI n. 5524212-55.2023.8.09.0051, Rel. Claudiney Alves de Melo). 3.5. Assim, correta a sentença ao reconhecer a abusividade da cobrança da taxa de cessão de direitos como condição para anuência da transferência contratual, por transferir ao consumidor custos inerentes à atividade econômica da incorporadora e inseri-lo em manifesta desvantagem, em afronta ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. 3.6. Também não merece acolhimento a insurgência quanto à restituição em dobro. Nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito em dobro, salvo hipótese de engano justificável. No caso, a cobrança decorreu da imposição de cláusula abusiva que condicionava a anuência da cessão ao pagamento de taxa calculada sobre o valor do negócio, transferindo ao consumidor custo inerente ao risco da atividade empresarial da fornecedora e impondo-lhe obrigação manifestamente excessiva. Nessas circunstâncias, não se verifica engano justificável apto a afastar a incidência da norma consumerista, razão pela qual deve ser mantida a condenação à restituição em dobro dos valores indevidamente exigidos. IV. DISPOSITIVO 4.1. Recurso inominado conhecido e desprovido. 4.2. Recorrentes condenadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. 4.3. Advirto que eventual oposição de embargos de declaração com caráter meramente protelatórios, com o nítido propósito de rediscutir o mérito, será aplicada multa em favor da parte adversa, nos termos do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Recurso Inominado Cível, 5042461-09.2026.8.09.0051, FERNANDO MOREIRA GONÇALVES - (MAGISTRADO UPJ SEGUNDO GRAU), 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 22/07/2026 09:30:00)
Destarte, a cláusula que impõe o pagamento da taxa de transferência é nula de pleno direito, e o valor pago indevidamente pelo consumidor deve ser restituído de forma simples, a fim de evitar o enriquecimento sem causa da parte reclamada.
O valor a ser restituído é de R$ 7.760,00 (sete mil, setecentos e sessenta reais), sobre o qual deverá incidir correção monetária pelo IPCA desde a data do efetivo desembolso (11/04/2025) e juros de mora pela taxa SELIC, a contar da citação.
Ante o exposto, julgo procedente o pedido inicial para condenar a parte requerida, FR INCORPORADORA LTDA, a restituir à parte autora, JOSÉ AZENILTO DE SOUSA, a importância de R$ 7.760,00 (sete mil, setecentos e sessenta reais), com a incidência de correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação.
Declaro extinto o processo com resolução do mérito, com base no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
Sem custas e honorários; Juizados Especiais.
Publicada e registrada eletronicamente.
Intimo.
Transitando em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo.
Aparecida de Goiânia/GO, datado e assinado digitalmente.
Galdino Alves de Freitas Neto
Juiz de Direito
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