Inteiro teor
Número do processo: 5115119-25.2024.8.09.0011
Autor(es): Miron Carlos De Oliveira Sa
Réu(s): Sophia Empreendimento Imobiliario Spe Ltda
SENTENÇA
MIRON CARLOS DE OLIVEIRA SA, devidamente qualificado nos autos, propôs a presente Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais em face de SOPHIA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA e LOULY CAIXE ENGENHARIA, também qualificadas.
Narra a parte autora, em síntese, que firmou Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com as rés, em 20 de maio de 2022, para aquisição de uma unidade imobiliária. Afirma que, embora as chaves do imóvel tenham sido entregues em 09 de novembro de 2022, dentro do prazo de tolerância contratual, continuou a ser cobrada pela Caixa Econômica Federal a título de "juros de obra".
Sustenta que tal cobrança persistiu por desídia das requeridas, que teriam demorado a averbar o "habite-se" do empreendimento, o que impediu o início da fase de amortização do financiamento. Com base nisso, pleiteia a restituição em dobro dos valores pagos a título de juros de obra após o recebimento das chaves, bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).
A gratuidade da justiça foi deferida à parte autora na movimentação de n.º 10.
Citadas, as requeridas apresentaram contestação conjunta (mov. 27). Em sede preliminar, arguiram a existência de coisa julgada e a incompetência absoluta desta Justiça Estadual, ao argumento de que demanda idêntica (processo n.º 5068900-82.2023.8.09.0012) foi anteriormente extinta, com trânsito em julgado, por se reconhecer a competência da Justiça Federal. Suscitaram, ainda, a incompetência do juízo em razão de cláusula compromissória de arbitragem e a ilegitimidade passiva de ambas para responder pela devolução dos juros de obra e, especificamente, da ré LOULY CAIXE INCORPORADORA LTDA por não figurar no contrato. No mérito, aduziram a inexistência de ato ilícito, pois a entrega do imóvel ocorreu dentro do prazo, e defenderam que a responsabilidade pelos juros de obra é exclusiva da relação entre o autor e a instituição financeira. Pugnaram, ao final, pela improcedência dos pedidos.
Em impugnação à contestação (mov. 31), a parte autora refutou as teses defensivas e reiterou os termos da inicial.
Este juízo, em decisão de mov. 33, acolheu a preliminar de incompetência absoluta e extinguiu o processo sem resolução do mérito. Interposto recurso de apelação pela parte autora (mov. 40), o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por meio do acórdão da 6ª Câmara Cível (mov. 65), deu provimento ao recurso para cassar a sentença e determinar o regular prosseguimento do feito, firmando a competência desta Justiça Estadual para a causa.
Retornados os autos, as partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir, tendo ambas requerido o julgamento antecipado do mérito (movs. 83 e 84).
É o relatório. Decido.
O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é preponderantemente de direito e os fatos relevantes encontram-se suficientemente comprovados pela prova documental carreada aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas, conforme, inclusive, requerido por ambas as partes.
Superada a questão da competência deste juízo por força do acórdão proferido na movimentação de n.º 65, passo à análise das demais preliminares arguidas em contestação.
As requeridas sustentam a incompetência deste juízo em razão da existência de cláusula compromissória de arbitragem no contrato firmado entre as partes. Contudo, a relação jurídica em tela, que envolve a aquisição de imóvel como destinatário final, qualifica-se como relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Em contratos de adesão de natureza consumerista, a eficácia da cláusula compromissória é condicionada à iniciativa do consumidor ou à sua ratificação expressa, o que não ocorreu. A simples propositura da ação judicial pelo consumidor configura renúncia tácita à via arbitral. Nesse sentido, a Súmula n.º 45 deste Tribunal de Justiça consolida o entendimento de que "Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do artigo 51, VII do CDC, que considera nula de pleno direito, cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem". Portanto, rejeito a preliminar.
A requerida LOULY CAIXE ENGENHARIA argui sua ilegitimidade passiva, por não constar como vendedora no contrato de promessa de compra e venda. Todavia, a documentação acostada, incluindo o próprio contrato (mov. 27, doc. 1), ostenta de forma proeminente a marca "LOULY CAIXE", gerando no consumidor a legítima expectativa de que tal empresa integra a cadeia de fornecimento e garante a solidez do negócio. Aplica-se, no caso, a teoria da aparência, que visa proteger a boa-fé do consumidor que confia na imagem e na marca divulgadas. Ademais, as empresas compõem o mesmo grupo econômico, o que reforça a responsabilidade solidária perante o consumidor. Assim, rejeito também esta preliminar.
Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva para responder sobre a restituição dos "juros de obra", por se tratar de encargo pago à Caixa Econômica Federal, verifico que a questão se confunde com o próprio mérito da causa, notadamente com a análise da existência de ato ilícito e do nexo de causalidade, razão pela qual será analisada a seguir.
Presentes os pressupostos de admissibilidade da tutela jurisdicional, passo ao julgamento do mérito.
O cerne da controvérsia reside em verificar se a cobrança dos "juros de obra" após a entrega das chaves do imóvel ao autor foi indevida e se tal fato decorreu de conduta culposa das requeridas, a ensejar a restituição de valores e a compensação por danos morais.
A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, submetendo-se, portanto, às normas do Código de Defesa do Consumidor. A parte autora figura como destinatária final do produto (imóvel) fornecido pelas rés, que atuam de forma profissional e habitual no mercado de construção e incorporação imobiliária, enquadrando-se, respectivamente, nos conceitos dos arts. 2º e 3º do referido diploma.
É fato incontroverso que o autor recebeu as chaves do imóvel em 09 de novembro de 2022. A controvérsia fática cinge-se à data da averbação do "habite-se" na matrícula do imóvel, ato indispensável para a transição da fase de construção para a fase de amortização do financiamento junto à instituição financeira, com a consequente cessação da cobrança dos juros de obra.
Os "juros de obra", ou taxa de evolução de obra, constituem encargo devido pelo mutuário ao agente financeiro durante o período de construção do empreendimento. Com a conclusão da obra, formalizada pela expedição e averbação do "habite-se" na matrícula do imóvel, cessa a fase de construção e inicia-se a de amortização do saldo devedor, momento em que a cobrança de tal taxa se torna indevida.
No caso dos autos, a parte autora demonstrou, por meio dos extratos bancários, que continuou a arcar com os juros de obra nos meses de novembro de 2022 a fevereiro de 2023, após já estar na posse do imóvel. Caberia às requeridas, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, qual seja, a prova de que a averbação do "habite-se" ocorreu de forma tempestiva, cessando a sua responsabilidade. Contudo, as rés limitaram-se a juntar o termo de habite-se expedido em 03 de novembro de 2022, mas não apresentaram a certidão de matrícula do imóvel com a devida averbação, documento essencial para comprovar a regularização final do empreendimento perante o agente financeiro e o fim de sua obrigação.
A ausência de tal prova leva à presunção de veracidade das alegações autorais, no sentido de que houve demora injustificada por parte das construtoras para a regularização documental do imóvel, o que resultou na prorrogação indevida da cobrança dos juros de obra. A conduta das rés configura falha na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, gerando o dever de indenizar os prejuízos causados.
Assim, o dano material restou comprovado no valor de R$ 4.599,83 (quatro mil, quinhentos e noventa e nove reais e oitenta e três centavos), referente aos pagamentos indevidos.
Quanto ao pedido de restituição em dobro, não merece acolhimento. Embora reconhecida a indevida permanência da cobrança dos juros de obra após a entrega do imóvel, tal circunstância, por si só, não autoriza a aplicação da sanção prevista no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. A repetição em dobro exige que a cobrança indevida decorra de conduta destituída de engano justificável, revelando atuação contrária à boa-fé objetiva, o que não restou demonstrado nos autos. Ademais, a cobrança indevida não foi realizada diretamente pelas rés, mas sim pela Caixa Econômica Federal, conforme alegado na petição inicial.
Na hipótese dos autos, não há prova de que as requeridas tenham deliberadamente mantido a cobrança indevida ou que tenham atuado com o propósito de exigir valores sabidamente inexigíveis. A irregularidade verificada decorreu da demora na regularização do empreendimento perante os órgãos competentes e a instituição financeira, circunstância suficiente para ensejar a responsabilização pelos prejuízos materiais causados, mas insuficiente para justificar a incidência da penalidade prevista no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Assim, a restituição deve ocorrer na forma simples
Também não merece acolhimento o pedido de indenização por danos morais. A cobrança indevida dos juros de obra, embora tenha ocasionado prejuízo patrimonial passível de ressarcimento, não é suficiente, por si só, para caracterizar lesão extrapatrimonial. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o mero inadimplemento contratual não enseja, automaticamente, dano moral, sendo indispensável a demonstração de circunstâncias excepcionais capazes de atingir direitos da personalidade. No caso concreto, a parte autora não comprovou a ocorrência de situação que extrapolasse os dissabores inerentes à relação contratual, tampouco demonstrou constrangimento, humilhação ou abalo psicológico de intensidade apta a justificar a compensação pecuniária, razão pela qual o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por MIRON CARLOS DE OLIVEIRA SA, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar as requeridas, SOPHIA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e LOULY CAIXE INCORPORADORA LTDA, solidariamente, a restituir à parte autora a quantia de R$ 4.599,83 (quatro mil, quinhentos e noventa e nove reais e oitenta e três centavos), a título de danos materiais, valor que deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso e acrescido de juros de mora pela variação SELIC, deduzido o IPCA, a partir da citação.
JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de restituição em dobro dos valores pagos e de condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais.
Em razão da sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, condeno a parte autora e as requeridas ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais, para cada parte.
Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento), cabendo a cada litigante arcar com os honorários do patrono da parte adversa, na proporção de 50% (cinquenta por cento), observada a compensação vedada pelo art. 85, § 14, do Código de Processo Civil.
Em relação à parte autora, fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência, por ser beneficiária da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.
Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.
Transitada em julgado esta decisão e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de praxe.
Aparecida de Goiânia/GO, data da assinatura eletrônica.
Glauco Antônio de Araújo
Juiz Coordenador - NAJ-S (Dec. Jud. 2179/2026)
(assinatura feita eletronicamente)
