Inteiro teor
Comarca de Anápolis
6ª Vara Cível
Processo n°: 0014290-83.2017.8.09.0006
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Reintegração / Manutenção de Posse
Autor: LUGASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS TURISMO E HOSPEDAGEM LTDA
Réu: OSMAR PEREIRA CAMARGO (ESPOLIO)
SENTENÇA
(OFÍCIO/MANDADO)
Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, da Corregedoria do Estado de Goiás.
LUGASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, TURISMO E HOSPEDAGEM LTDA propôs a presente “Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse” em face de ESPÓLIO DE OSMAR PEREIRA CAMARGO, representado pelos herdeiros MARIA SANDRA LUIZ SOL E CAMARGO, SERGIO FIRMINO DE SOUZA CAMARGO, ALINE DE SOUZA CAMARGO e SAULLO DE SOUZA CAMARGO.
Alegou que Osmar Pereira Camargo e sua esposa, em 10/09/2013 celebraram o Contato de Compromisso de Compra e Venda e Financiamento Imobiliário, por meio de Cessão de Direitos, tendo como Cedente do contrato original a Ana Paula Silva Alves, para aquisição de um imóvel localizado no lote 13 da Quadra 06 do loteamento denominado Residencial Alphaville, nesta cidade, se comprometendo a pagar pelo referido imóvel.
Relatou que em 16/10/2015, Osmar Pereira Camargo faleceu, sendo que herdeiros deixaram de pagar as parcelas acordadas no contrato, estando inadimplente com as parcelas de nº 58 a 65, perfazendo o total de R$ 4.583,60 (quatro mil quinhentos e oitenta e três reais e sessenta centavos).
Argumentou que apesar da inadimplência, os herdeiros continuam na posse do imóvel.
Requereu a procedência da demanda, a fim de que seja decretada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a sua reintegração na posse do imóvel, bem como os réus sejam condenados ao pagamento dos aluguéis pelo período em que ocuparam o imóvel, e do IPTU e demais encargos incidentes sobre o bem.
Juntou procuração e documentos (movimentação 3, fls. 09/35).
Designada audiência de conciliação e ordenada a citação (movimentação 3, fls. 46/47).
Após as tentativas frustradas de localização da parte ré (movimentação 3, fls. 56, 69 e movimentações 11, 23), foi deferido o pedido de citação por edital (movimentação 28), tendo sido nomeada curadora especial (movimentação 42), que apresentou contestação por negativa geral à movimentação 45.
A impugnação à contestação veio à movimentação 47.
Intimadas as partes para o saneamento participativo (movimentação 49), requereram o julgamento antecipado da lide (movimentações 52 e 62).
Intimada para informar se foram realizadas edificações no lote do contrato (movimentação 64), a autora juntou documentos à movimentação 67.
A autora regularizou sua representação processual (mov. 76).
Foi convertido o julgamento em diligência, para determinar a pesquisa de endereço dos herdeiros (mov. 78).
A Maria Sandra apresentou contestação (mov. 104), arguindo, em preliminar, a sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não firmou contrato com a autora e não tem a administração dos bens do espólio.
A impugnação à contestação veio à mov. 107.
A ré Maria informou que não houve decisão na ação de inventário, e que os demais herdeiros informaram que já houve a partilha dos bens (mov. 121).
Determinada a intimação da autora para indicar os herdeiros do réu, uma vez que inventário do falecido Osmar já foi encerrado, por sentença judicial, proferida em 28 de agosto de 2020 (mov. 125).
O herdeiro Saullo contestou (mov. 196), arguindo, em preliminar, a ilegitimidade passiva da viúva, tendo em vista o regime de separação de bens sob o qual se casou com o falecido.
Expôs que os herdeiros, desde o falecimento do autor, têm exercido a posse do imóvel de forma mansa, pacífica e contínua, em conformidade com os direitos de sucessão e posse previstos no Código Civil, bem como que restaram infrutíferas as tentativas de negociação com a autora.
Defendeu que o saldo devedor, segundo seus cálculos, é de R$ 48.612,31 e que há incidência ilegal de anatocismo.
Pugnou pela improcedência da demanda.
Juntou procuração e documentos.
A impugnação à contestação veio à mov. 198.
Foi determinada a citação por edital dos herdeiros Aline e Guilherme (mov. 244), que apresentaram contestação por negativa geral, por meio do curador especial nomeado (mov. 260).
A impugnação à contestação veio à mov. 263.
Ordenada a especificação de provas (mov. 264), a autora requereu o julgamento antecipado da lide (mov. 273) e o réu Saulo, a produção de provas documental suplementar, pericial contábil e exibição de documentos (mov. 276).
É o relatório.
Decido.
Perlustrando os autos do processo, verifico que o mesmo tem observado todas as formalidades legais exigidas para a espécie, inexistindo nulidades ou irregularidades a serem sanadas.
A questão trazida aos autos do processo é de direito e de fato, contudo não há necessidade de produção de outras provas, permitindo-se, assim, o seu julgamento antecipado, conforme previsto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.
INDEFIRO o pedido de produção de prova suplementar, na medida em que os documentos relativos ao inventário e partilha dos bens deixados por OSMAR PEREIRA CAMARGO já constam nos autos.
INDEFIRO o pedido de produção de prova pericial contábil, eis que se mostra prescindível, pois a parte ré defende, em suma, a ilegalidade do anatocismo, sendo, portanto, matéria de direito, que pode ser analisada por intermédio da legislação aplicável à espécie e da leitura dos documentos jungidos aos autos.
INDEFIRO o pedido de exibição de documentos, visto que mostram-se irrelevantes para o deslinde da controvérsia, na medida em que o autor instruiu a petição inicial com os arquivos que entende pertinente à demonstração do fato constitutivo do seu direito, ao passo que o réu, em sua contestação, não suscitou a discussão sobre a constituição em mora.
INDEFIRO o pedido de oitiva de testemunhas, porquanto o pedido de reintegração de posse fundamenta-se na rescisão do contrato por inadimplência das parcelas contratuais, tratando, portanto de matéria de direito, e não de fato.
INDEFIRO o pedido de depoimento pessoal do representante legal da autora, pois a oitiva do sujeito processual somente reforçaria o que já foi dito na inicial apresentada neste feito.
Antes de adentrar ao mérito, passo a análise da preliminar de ilegitimidade passiva de Maria Sandra.
Destaca-se que é cediço que a legitimidade de causa é um dos pressupostos processuais, cuja ausência leva à extinção do feito, sem julgamento do mérito, e, por se tratar de matéria de ordem pública, pode ser declarada até mesmo de ofício, em qualquer tempo e grau de jurisdição, sem que se opere a respeito o instituto da preclusão, consoante previsão contida no artigo 337, § 5º, c/c o artigo 485, § 3º, do Código de Processo Civil.
Sabe-se que o Código de Processo Civil impõe que as partes sejam legítimas para figurarem nos polos ativo e passivo, porém, a verificação da legitimidade decorre da análise do direito material que se funda a lide, ou seja, é o direito material debatido que define se uma pessoa tem permissão legal para postular a defesa de uma determinada situação jurídica.
No caso, extrai-se que a ré MARIA SANDRA LUIZ SOL E CAMARGO consta no termo de cessão de direitos, apenas, como cônjuge do comprador, Osmar, sendo que eram casados sob o regime da separação de bens.
Da cópia da sentença proferida nos autos do processo n. 0012596-45.2017, ação de inventário dos bens deixados por OSMAR PEREIRA CAMARGO e SÉRGIO FIRMINO DE SOUZA CAMARGO, que tramitou na 2ª Vara de Família e de Órfãos e Sucessões de Ceilândia, denota-se que a Maria Sandra não consta na relação de requerentes (mov. 121, arq. 2).
E, ao responder a solicitação exarada nos presentes autos, aquele juízo informou que os herdeiros de OSMAR são: SAULLO DE SOUZA CAMARGO, ALINE DE SOUZA CAMARGO e SERGIO FIRMINO DE SOUZA CAMARGO, falecido em 24/02/2016,o qual deixou o filho Guilherme Phelippe Camargo (mov. 133).
Ademais, não há notícias de que houve anulação da referida partilha de bens.
Nesse toar, tem-se que a Maria Sandra não é compradora do imóvel, bem como não foi reconhecida como herdeira do falecido, o que impõe o reconhecimento da sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda.
Portanto, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva e, por consequência, impõe-se a extinção do processo sem resolução de mérito em relação a MARIA SANDRA LUIZ SOL E CAMARGO, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.
Presentes os pressupostos processuais e das condições da ação, passo, de imediato, a apreciar o mérito da causa.
Trata-se de “Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse” proposta por LUGASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, TURISMO E HOSPEDAGEM LTDA. em face de ESPÓLIO DE OSMAR PEREIRA CAMARGO, representado pelos herdeiros Saullo de Souza Camargo, Aline de Souza Camargo e Guilherme Phelippe Camargo.
No caso em exame, a autora busca a rescisão do compromisso de compra e venda do lote 13, da quadra 06, do Residencial Alphaville, nesta cidade, firmados entre as partes, sob a alegação de que a parte ré está inadimplente, e, consequentemente, a reintegração de posse do referido bem.
Em sede de contestação, o réu Saullo aduziu a recusa da autora em renegociar o contrato, a manutenção na posse do imóvel e a prática ilegal de anatocismo na cobrança das parcelas.
Pois bem.
A autora firmou com o falecido, a cessão de direitos, o referente ao lote 13 da quadra 06 do loteamento Residencial Alphaville, nesta cidade, no qual o comprador se comprometeu ao pagamento do preço em parcelas (mov. 3, arq. 3). Após o falecimento de Osmar Pereira Camargo, os seus herdeiros deixaram de pagar as prestações do imóvel desde 17/11/2015, estando inadimplente desde a parcela 58.
Inicialmente, cabe destacar que, por tratar-se de relação de consumo, sendo a autora, fornecedora, e os réus, consumidores, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao presente feito.
Passo a análise dos pedidos.
(1) Rescisão Contratual
No caso, observa-se que a autora, diante da inadimplência das parcelas avençadas, constituiu a parte ré em mora, por meio da notificação extrajudicial, encaminhada ao endereço constante no contrato (mov. 1, arq. 3).
É cediço que para a caracterização da mora é suficiente que a notificação extrajudicial seja entregue no endereço do devedor, ainda que não lhe seja entregue pessoalmente.
Impende registrar que apesar de citados, em contestação, os réus não alegaram a ausência de constituição em mora ou que desconheciam a inadimplência.
Não se olvida que o réu Saullo afirma que os herdeiros têm exercido a posse do imóvel, mas apesar de morarem no local há mais de dez anos, não efetuaram o pagamento de nenhuma prestação após o falecimento de Osmar Pereira Camargo.
Inclusive, ao arrolar o bem no inventário sabiam da condição de inadimplência, pois o contrato não estava quitado, e, mesmo após a citação pessoal neste processo não tentaram realizar o pagamento das parcelas atrasadas.
E, em que pese o réu Saullo alegar que houve recusa da autora em renegociar o débito, não juntou qualquer prova nesse sentido para demonstrar as tentativas infrutíferas, ficando restrito à seara das alegações.
Desse modo, a inadimplência do comprador é inconteste.
Lado outro, a tese de cobrança abusiva sob a alegação de prática de anatocismo, não tem o condão de afastar os efeitos da mora.
Explico.
A capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil, firmado com pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional, constitui prática expressamente vedada no artigo 2º da Medida Provisória nº 2.172-32/2001:
“Art. 2o São igualmente nulas de pleno direito as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias.”
Como a ré não integra o Sistema Financeiro Nacional é vedado a ela praticar a capitalização mensal de juros/tabela price, sendo permitida apenas a capitalização anual dos juros.
A propósito:
“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE OBSERVADO. CAPITALIZAÇÃO ANUAL. TAXA DE JUROS. LEGALIDADE. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. SENTENÇA CONFIRMADA. HONORÁRIOS MAJORADOS. I - Não há falar em ausência de impugnação específica (violação ao princípio da dialeticidade), quando a parte recorrente ao impugnar a sentença recorrida, pleiteia a sua reforma, com a apresentação dos argumentos específicos que demonstram seu inconformismo. II - Constitui prática vedada pelo ordenamento jurídico a capitalização mensal de juros em contrato de compra e venda firmado com empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional, sendo permitida tão somente a capitalização com periodicidade anual, tal como ocorreu no caso em comento. III - [...]. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5205180-42.2020.8.09.0149, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 11/12/2022, DJe de 11/12/2022)
No caso em análise, observa-se que inexiste previsão de capitalização mensal de juros no contrato de compra e venda firmado entre as partes, conforme cláusula primeira, bem como não foi demonstrada a sua incidência.
Logo, não merece guarida a tese do réu neste ponto.
Ademais, é inviável o acolhimento dos cálculos apresentados pelo réu Saullo em contestação, porquanto desconsiderou os índices previstos contratualmente, ao não computar os encargos moratórios.
Conclui-se, portanto, que a parte ré não apresentou elementos probatórios para fins de descaracterização da mora.
Ante a inadimplência da parte ré, ou seja, o descumprimento do contrato firmado entre as partes, a rescisão contratual é medida que se impõe, de acordo com a Cláusula Nona, alínea a (mov. 3, fls. 23/30).
Por conseguinte, as partes retornam ao status quo ante, ou seja, a autora deve retomar a posse do imóvel e restituir aos réus as importâncias paga, conforme passo a expor.
(2) Restituição
Ante a rescisão do contrato, a autora/vendedora deve restituir à parte ré/compradora as parcelas pagas, em parcela única.
A propósito:
“Súmula 543, do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Ademais, as parcelas deverão ser corrigidas monetariamente pelo índice previsto contratualmente, qual seja, o INPC, desde a data do desembolso de cada parcela, e juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Senão, vejamos:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO PELO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. PRECEDENTES DO STJ E TJGO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO. 1. [...] 3. Rescindido o contrato, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso, sendo que os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior da vendedora. 4. [...]. APELOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.” (TJGO, Apelação (CPC) 5130947-03.2019.8.09.0087, Rel. Des(a). GERSON SANTANA CINTRA, 3ª Câmara Cível, julgado em 03/12/2020, DJe de 03/12/2020)
(3) Fruição
No que concerne a taxa de fruição, havendo a resolução contratual do contrato de compra e venda de imóvel, com a respectiva restituição das importâncias pagas pelo comprador, o retorno das partes ao status quo ante implica o pagamento de indenização pelo período em que o comprador se manteve na posse do imóvel, sob a pena de configurar o enriquecimento ilícito, uma vez que, não se pode cogitar o gozo do bem por um determinado tempo pelo comprador sem o pagamento de uma contraprestação ao proprietário.
Ademais, restou firmado, contratualmente, a previsão da cobrança de aluguel em caso de rescisão contratual, no importe a 1% ao mês sobre o valor total do contrato, na cláusula sétima.
Logo, o valor da taxa de fruição deve corresponder ao avençado entre as partes.
(4) Impostos
É certo que a partir da efetiva posse do imóvel, caracterizada pela celebração do contrato, exercida pelo comprador, quando lhe é conferido o direito de uso e gozo da coisa, inicia a sua obrigação de efetuar os pagamentos do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, sendo do vendedor esse pagamento somente até a entrega da posse, e, se for o caso, a partir da rescisão contratual.
A propósito:
“EMENTA: DUPLO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COMINADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES REFERENTES AO IPTU. POSSIBILIDADE. COMPROVAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA TRIBUTÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA EXPRESSA NO CONTRATO. DANO MORAL NÃO EVIDENCIADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. [...] 5.Com relação ao pagamento do IPTU/ITU, por possuírem natureza propter rem, trata-se de responsabilidade do promitente comprador, desde a sua imissão na posse do imóvel até a data da rescisão contratual. Sob essa perspectiva, ele deve ser responsabilizado pelo pagamento de eventuais débitos em aberto, referente aos mencionados impostos, durante o período que exerceu a posse do bem, devendo as respectivas verbas ser aferidas por ocasião da liquidação do julgado, mediante a efetiva comprovação do inadimplemento tributário por parte dos contribuintes. 6.[...] PRIMEIRO RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SEGUNDO RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5446586-96.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, julgado em 06/04/2022, DJe de 06/04/2022)
Portanto, como foi transferida a posse do imóvel aos réus, herdeiros do comprador, eles são os responsáveis pelos pagamentos do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU até a rescisão contratual.
Assim, do montante a ser ressarcido pela autora aos réus, há de ser abatido eventual IPTU e TSU não quitado, mediante apuração em liquidação de sentença.
Por fim, quanto as eventuais benfeitorias existentes no imóvel, como exposto no despacho de mov. 69, deixo de manifestar, uma vez que tal questão não foi suscitada nos autos pelas partes interessadas, não sendo possível o reconhecimento de ofício do direito ao recebimento de indenização por benfeitorias úteis ou necessárias em ação possessórias.
Ante o exposto, JULGO EXTINTO o processo em face de MARIA SANDRA LUIZ SOL E CAMARGO, sem análise de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, face a ilegitimidade passiva; e JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do código de processo civil, para (a) declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmando entre as partes, (b) reintegrar a autora na posse do imóvel; (c) determinar a devolução aos réus dos valores pagos, corrigidos monetariamente pelo índice previsto contratualmente – INPC, desde a data do desembolso de cada parcela, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado; (d) condenar os réus ao pagamento, a ser apurado em sede de liquidação de sentença, das seguintes penalidades contratuais: (I) da taxa de fruição, no importe de 1% ao mês sobre o valor do contrato, corrigido monetariamente anualmente pelo INPC, a partir da imissão do comprador na posse até a desocupação do imóvel, a ser apurado em sede de liquidação de sentença, devendo incidir correção monetária pelo INPC a partir do vencimento de cada mês, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação; (II) dos valores referentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e TSU, até a desocupação do imóvel, desde que comprovado o devido pagamento pela autora; e (e) autorizar a retenção destas penalidades no montante a ser restituída pela autora aos réus.
Concedo o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária do imóvel, a contar do trânsito em julgado, caso a parte ré ainda não o tenha desocupado.
Informado o descumprimento da ordem pela parte interessada, expeça-se mandado de reintegração de posse do bem imóvel à autora.
Defiro o pedido de assistência judiciária formulado pelo réu Saullo, haja vista que os documentos juntados à mov. 196 demonstram a sua insuficiência de recursos.
Arbitro honorários advocatícios ao curador especial nomeado, que fixo em 05 (cinco) UHDs, a serem pagos pela Secretaria de Estado do Governo de Goiás, devendo a Escrivania fornecer certidão gratuita.
Em face da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, ficando suspensa em relação ao beneficiário da gratuidade de justiça, nos moldes do artigo 98, § 3o, do mesmo diploma legal.
Transitada em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se com as baixas legais, anotando-se eventuais custas remanescentes no sistema.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Datado e assinado digitalmente.
LARYSSA DE MORAES CAMARGOS
Juíza de Direito
