Face ao exposto, julgo PROCEDENTE a dúvida para manter os óbices registrais referentes ao percentual ideal transmitido e à incorreta identificação da data de lavratura da escritura originária nas escrituras de aditamento. Certificado o trânsito em julgado, cumpra-se o disposto no inciso I do artigo 203 da Lei 6.015/1973. Custas pelo suscitado, nos termos do artigo 207 da Lei 6.015/1973. BRASÍLIA/DF, Data e hora da Assinatura Digital. LUCIANA MARIA PIMENTEL GARCIA Juíza de Direito 5
procedente
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VREGPUBDF Vara de Registros Públicos do DF Número do processo: 0716857-03.2026.8.07.0001 Classe judicial: DÚVIDA (100) REQUERENTE: CARTORIO DO 2 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DO DF SENTENÇA Cuida-se de dúvida registral suscitada pelo Oficial Substituto do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal a pedido de Mauro Vicente da Silva. A controvérsia cinge-se à nota de devolução de ID 270756756, referente ao pedido de registro da escritura pública de compra e venda lavrada em 23/12/1969, posteriormente retificada e aditada por escrituras públicas lavradas em 21/8/2025 e 13/10/2025, tendo por objeto o imóvel da matrícula 173.803, daquela serventia. Segundo o suscitante, a recusa ao registro se deu sob o fundamento de que houve erro relativo à substância do ato que somente poderia ser sanado por escritura de rerratificação ou por autorização do Juízo da Vara de Registros Públicos. Ressalta que, em prestígio à segurança jurídica, todos os aditamentos deverão ser assinados pelas partes que compareceram ao ato. Destaca que a descrição do imóvel sofreu alteração substancial pois, enquanto na escritura original consta uma “gleba de terras, com a área de 90 hectares, 17 ares e 50 centiares, em campos naturais e 4 hectares e 74 ares de matas”, os aditamentos descrevem o mesmo bem com perímetro e coordenadas georreferenciadas, totalizando 175ha.44a.52ca, área substancialmente diversa da originalmente negociada. Quanto à segunda exigência, esclarece que os aditamentos atribuem à Leonor Campos Guimarães a transmissão de 19,99% do imóvel, percentual que não corresponde à fração que ela detinha à época da lavratura da escritura original, uma vez que, em 23/12/1969, era condômina da Fazenda Buriti Vermelho na proporção de 1/6, equivalente a aproximadamente 16,66% da área total do imóvel. Acrescenta que a fração excedente (3,33%) correspondente à diferença entre os 19,99% indicados no aditamento e a quota de 1/6 então titularizada, foi adquirida pela transmitente somente em 1978, por força da partilha dos bens da condômina falecida Ana Rita Pereira de Campos, conforme R-7 da matrícula 173.803. Por fim, quanto à terceira exigência, aponta que os aditamentos fazem referência à escritura “lavrada nestas notas, às fls. 55, livro 205, em 23/12/1970”, contudo o ano correto da escritura originária é 1969. Os autos estão instruídos com os seguintes documentos: a) escritura de compra e venda lavrada em 23/12/1969, tendo como outorgantes vendedores Leonor Campos Guimarães e seu marido e, como outorgado comprador, José Arcanjo de Campos, ID 270756755, páginas 1/4; b) escritura pública de aditamento lavrada em 21/8/2025, ID 270756755, páginas 5/11; c) escritura pública de aditamento lavrada em 13/10/2025, ID 270756755, páginas 12/18. Instado a se manifestar, o suscitado apresentou impugnação no ID 274159801. Alega que os aditamentos foram lavrados para atender exigências anteriormente formuladas pela própria serventia quanto ao percentual transmitido, aos dados do Cadastro Ambiental Rural, ao código identificador do imóvel rural e à comprovação da quitação do ITBI. Esclareceu, ainda, que a serventia inicialmente qualificou o título como apto para registro e que, posteriormente, sem alteração superveniente, expediu nota devolutiva em sentido contrário, em afronta à vinculação à qualificação registral favorável. Defende que os aditamentos não alteraram a substância do negócio jurídico, apenas sanearam elementos de especialidades objetiva e subjetiva. Afirma que o percentual de 19,99% indicado nas escrituras de aditamento corresponde à soma das frações ideais que consolidaram a posição do espólio de José Arcanjo de Campos sobre a matrícula, inclusive considerando-se o quinhão recebido na partilha de Ana Rita Pereira de Campos, conforme R-7 da matrícula, escritura de 25/6/2024. Afirma que a estrutura condominial que conduz a esse percentual está integralmente consolidada na matrícula 173.803 por atos registrais já praticados. Por fim, quanto à data lançada na escritura de aditamento (referente à escritura original) e a suposta data correta, argumenta que a divergência, se houver, é de natureza estritamente material e autoriza a retificação de ofício pelo registrador, sem necessidade de providência adicional do interessado, desde que seja confirmada pela documentação acostada. O Ministério Público oficiou pela parcial procedência da dúvida, consoante parecer de ID 279519960. É o relatório. Decido. O artigo 216, parágrafo único, do Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do Distrito Federal, dispõe que o erro material relativo à substância do ato, nos termos do artigo 139 do Código Civil, somente poderá ser sanado mediante escritura de rerratificação ou por autorização do Juízo da Vara de Registros Públicos. No caso dos autos, pretende o suscitado registrar na matrícula 173.803, do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, a escritura pública de compra e venda lavrada em 23/12/1969 e as escrituras públicas de aditamento e retificação de ID 270756755, páginas 5/18, lavradas em 21/8/2025 e em 13/10/2025. Pela análise da escritura pública de compra e venda originária, lavrada em 23/12/1969, verifica-se que o negócio teve por objeto “uma gleba de terras da Fazenda Buriti Vermelho, descrita como área de 90 hectares, 17 ares e 50 centiares de campos naturais e 4 hectares e 74 ares de matas”, ID 270756755, páginas 1/4. Por sua vez, as escrituras complementares, embora tenham sido lavradas com a finalidade de complementar o título com a indicação do percentual ideal transmitido, da inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural (CAR), do código identificador do imóvel rural e de outros elementos de especialidades objetiva e subjetiva, passaram a individualizar o imóvel mediante descrição georreferenciada, com indicação de “área de 175ha.44ª.52ca., com perímetro de 8.242,07m, na Fazenda Buriti Vermelho, no Distrito Federal”, ID 270756755, páginas 5/11 e páginas 12/18. Não obstante as escrituras complementares terem passado a consignar área diversa daquela constante do título originário, circunstância que, em princípio, poderia atrair a incidência do artigo mencionado acima, a análise do caso evidencia que a alteração decorreu de adoção da descrição georreferenciada do imóvel, já incorporada ao fólio real, consoante certidão da matrícula 173.803 (ID 274159802, página 10/19), o que descaracteriza a modificação substancial do negócio jurídico. A matrícula objeto da presente dúvida foi aberta em cumprimento à sentença proferida no processo 0722765-38.2022.8.07.0015, deste juízo. Naquele feito, após a realização de levantamento técnico e georreferenciamento, o perito agrimensor realizou a reconstituição da cadeia dominial e da origem da área e concluiu que a atual matrícula 173.803 deriva da transcrição 4.261, do Cartório de Registro de Imóveis de Formosa/GO. A prova técnica permitiu individualizar a gleba, apurar a efetiva extensão e estabelecer a correspondência entre o imóvel matriculado e o título dominial que lhe deu origem. Verificou-se, ainda, que a área constante da transcrição, reproduzida na escritura pública de compra e venda lavrada em 23/12/1969, não refletia com precisão a realidade física do imóvel, conforme apurado no levantamento técnico, motivo pelo qual se tornou necessário o georreferenciamento para a correta individualização e especialização objetiva. Desse modo, a descrição georreferenciada adotada pelas escrituras complementares não introduziu nova realidade jurídica ou registral, tendo se limitado a reproduzir as informações técnicas já incorporadas à matrícula, de modo a compatibilizar a descrição constante do título com aquela anteriormente consolidada no registro imobiliário. Diversa, contudo, é a situação referente ao percentual ideal transmitido. Consta da escritura pública originária que Leonor Campos Guimarães alienou a fração ideal de que era titular à época da celebração do negócio jurídico, correspondente a 1/6 da Fazenda Buriti Vermelho, entretanto na escritura de aditamento lavrada em 13/10/2025 constou que “adito referida escritura para fazer constar que o percentual transferido é 19,99%”, ID 270756755, página 18. Conforme apontado pelo registrador, a diferença entre a fração originalmente titularizada e o percentual indicado nas escrituras complementares decorre da parcela que Leonor Campos Guimarães adquiriu posteriormente em razão da partilha dos bens deixados por Ana Rita Pereira de Campos, falecida em 24/2/1978, fato jurídico posterior à lavratura da escritura pública de compra e venda. Conforme R-7 da matrícula 173.803, de acordo com o inventário e partilha de bens deixados por falecimento de Ana Rita Pereira de Campos a cota-parte correspondente a 16,666% foi partilhada entre seus herdeiros e coube à Leonor Campos Guimarães a proporção de 20%, ou seja, 3,333%. Nessas circunstâncias, não se trata de mera complementação ou esclarecimento do título originário mas, sim, de alteração da própria extensão do direito transmitido. Com efeito, a escritura pública de aditamento destina-se a corrigir erros materiais ou complementar elementos do negócio jurídico anteriormente celebrado, não sendo instrumento apto a modificar o objeto patrimonial da alienação ou a atribuir efeitos retroativos a direito que somente ingressou no patrimônio da alienante em momento posterior. A fração ideal adquirida por sucessão possui causa aquisitiva própria e autônoma, distinta da compra e venda celebrada em 23/12/1969. Assim, não é possível considerar que o negócio jurídico originário tenha abrangido direito que não integrava o patrimônio da alienante por ocasião da sua celebração. Admitir que essa parcela seja incorporada, por simples escritura de aditamento, ao negócio jurídico originário, importaria atribuir eficácia retroativa à transmissão de direito que somente ingressou no patrimônio da alienante anos depois, em desconformidade com a sequência dos fatos jurídicos que compõem a cadeia dominial e com o princípio da continuidade registral. Assiste razão ao suscitante, também, quanto à terceira exigência. Verifica-se que a escritura pública originária foi lavrada no Livro 205, Folha 55, em 23/12/1969, enquanto ambas as escrituras de aditamento, lavradas em 21/8/2025 e 13/10/2025, fazem referência ao mesmo ato como se tivesse sido celebrado em 23/12/1970. A divergência não constitui mero erro irrelevante, pois recai sobre elemento identificador do título objeto dos aditamentos, o que compromete a exata correlação entre o instrumento originário e os atos complementares. Embora se trate de inexatidão de natureza material, passível de correção, a sua prévia regularização mostra-se necessária para o ingresso do título no fólio real, a fim de preservar a segurança jurídica e a perfeita identificação do ato notarial a que se vinculam os aditamentos. Desse modo, embora seja possível afastar a exigência fundada na alteração da descrição do imóvel em razão do georreferenciamento, subsistem os óbices registrais referentes ao percentual ideal indicado e à inexatidão quanto à identificação da escritura originária. Face ao exposto, julgo PROCEDENTE a dúvida para manter os óbices registrais referentes ao percentual ideal transmitido e à incorreta identificação da data de lavratura da escritura originária nas escrituras de aditamento. Certificado o trânsito em julgado, cumpra-se o disposto no inciso I do artigo 203 da Lei 6.015/1973. Custas pelo suscitado, nos termos do artigo 207 da Lei 6.015/1973. BRASÍLIA/DF, Data e hora da Assinatura Digital. LUCIANA MARIA PIMENTEL GARCIA Juíza de Direito 5
