Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVCEI 1ª Vara Cível de Ceilândia Número do processo: 0720337-17.2025.8.07.0003 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: THABATA LARISSA CAETANO SOARES DOS SANTOS, PEDRO HENRIQUE SOARES DOS SANTOS REU: ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA SENTENÇA I Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por THÁBATA LARISSA CAETANO SOARES DOS SANTOS e PEDRO HENRIQUE SOARES DOS SANTOS em desfavor de ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA. Narram os autores que celebraram com as requeridas contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento “Viva Ceilândia”, referente ao apartamento Bloco A, Apto. 514, localizado na QNN 31, Lote F/2, Ceilândia/DF, pelo valor total de R$ 194.284,71. Alegam que, embora o prazo contratual para obtenção do Habite-se tenha sido fixado para 31/12/2025, com tolerância de 180 dias, a obra sequer havia sido iniciada, o que evidenciaria inadimplemento antecipado das rés e impossibilidade de entrega do imóvel no prazo ajustado. Sustentam o adimplemento de algumas parcelas da entrada contratual, comissão de corretagem e taxa de despachante, totalizando R$ 36.724,30. Requerem, em tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como a abstenção de inclusão de seus nomes em cadastros de inadimplentes, de protesto e de realização de cobranças extrajudiciais. No mérito, pedem a rescisão contratual por culpa exclusiva das rés, a restituição integral dos valores pagos, a declaração de nulidade das cláusulas de retenção, a inversão da cláusula penal, a devolução da comissão de corretagem e o pagamento de indenização por danos morais. Recebida a inicial, a tutela de urgência foi deferida para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, impedir a negativação, protesto e cobranças extrajudiciais, sob pena de multa. Também foi concedida a gratuidade de justiça à parte autora (ID 241586827). Citadas, as rés apresentaram contestação tempestiva (ID 247149952). Alegam, em síntese, inexistência de inadimplemento contratual, uma vez que o prazo para obtenção do Habite-se ainda estaria em curso, inclusive considerando o prazo de tolerância. Sustentam culpa exclusiva dos autores por eventual rescisão contratual, defendendo a validade das cláusulas contratuais de retenção, a impossibilidade de restituição da comissão de corretagem, a inaplicabilidade da inversão da cláusula penal e a inexistência de dano moral indenizável. Ao final, pedem a revogação da tutela de urgência e a improcedência dos pedidos. Em réplica, os autores impugnaram os argumentos defensivos, reiterando a ocorrência de inadimplemento antecipado. Defenderam a aplicação da exceção do contrato não cumprido, reiterando os pedidos formulados na inicial (ID 253026366). Instadas a especificarem provas (ID 254145345), apenas os autores se manifestaram, requerendo o julgamento antecipado da lide (ID 256894913). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. II O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC. A controvérsia instaurada nos autos é predominantemente documental e jurídica, pois envolve a interpretação do contrato celebrado entre as partes, a análise dos pagamentos comprovados, a verificação da alegada ausência de início das obras e a definição das consequências jurídicas do desfazimento contratual. Não há necessidade de produção de prova oral ou pericial para o deslinde da causa, sobretudo porque os elementos documentais constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento judicial. Ademais, a própria parte autora requereu o julgamento antecipado da lide, ao passo que a parte requerida não demonstrou, de forma concreta, a imprescindibilidade de outras provas para a solução da controvérsia. Passo, portanto, ao julgamento do mérito. III A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo. A parte autora figura como destinatária final da unidade imobiliária, enquanto as empresas requeridas atuam no mercado de incorporação e comercialização de imóveis, enquadrando-se no conceito de fornecedoras previsto no art. 3º do Código de Defesa do Consumidor. Desse modo, incidem ao caso as normas protetivas do CDC, especialmente os princípios da boa-fé objetiva, da transparência, do equilíbrio contratual e da vedação de cláusulas abusivas, sem prejuízo da aplicação do Código Civil e da legislação específica relativa aos contratos de incorporação imobiliária. A controvérsia central consiste em verificar se, embora ainda não vencido formalmente o prazo contratual originalmente previsto no momento do ajuizamento da ação, a ausência de início das obras era suficiente para caracterizar inadimplemento antecipado das rés. No caso, restou incontroverso que o contrato fixou como prazo para obtenção do Habite-se a data de 31/12/2025, com tolerância de 180 dias (ID 240891431, pág. 4). Também consta dos autos que, segundo a parte autora, até meados do ano de 2025 a obra sequer havia sido iniciada, circunstância que foi demonstrada por documentos e registros fotográficos juntados ao processo (IDs 240891440, 240891442 e 240892846), sem que as rés tenham produzido prova concreta da efetiva evolução física do empreendimento apta a infirmar tal alegação. Ainda que o prazo final de entrega não estivesse formalmente esgotado quando do ajuizamento da demanda, o inadimplemento pode ser reconhecido quando as circunstâncias objetivas revelam, de forma suficientemente segura, que a prestação não será cumprida no tempo devido. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. TEORIA DO INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. OBRAS NÃO INICIADAS. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCLUSÃO. SÚMULA 543 DO STJ. ART. 67-A, §5º, DA LEI Nº 4.591/1964. INAPLICABILIDADE. CONDENAÇÃO GENÉRICA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. (...) Tese de julgamento: 1. Configura inadimplemento antecipado da construtora a ausência de início das obras do empreendimento imobiliário em lapso temporal significativo após a celebração do contrato. 2. Reconhecida a culpa da incorporadora pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo adquirente, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula nº 543 do STJ. 3. A condenação à restituição de valores não é genérica quando o montante devido pode ser apurado por simples soma dos comprovantes de pagamento constantes dos autos. (Acórdão 2118279, 0713849-46.2025.8.07.0003, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/04/2026, publicado no DJe: 13/05/2026.) Com efeito, a ausência de início da construção em momento próximo ao termo contratual, somada à inexistência de prova idônea de cronograma real de execução ou de avanço substancial da obra, evidencia a impossibilidade prática de conclusão do empreendimento dentro do prazo pactuado, ainda que considerada a tolerância contratual. Não se trata, portanto, de mera apreensão subjetiva dos compradores, mas de constatação objetiva de risco concreto de inadimplemento definitivo, apto a justificar a resolução contratual por culpa das rés. A alegação defensiva de que o prazo contratual ainda estaria em curso não é suficiente, por si só, para afastar a responsabilidade das requeridas. O cumprimento formal do prazo deve ser analisado em conjunto com a conduta concreta da incorporadora e com a viabilidade material de entrega do imóvel. A boa-fé objetiva impõe às contratantes deveres anexos de lealdade, informação, cooperação e confiança, os quais não se compatibilizam com a manutenção de cobranças quando o próprio cumprimento da obrigação principal se mostra inviável. Assim, reconheço o inadimplemento antecipado das rés e, por consequência, a resolução do contrato por culpa exclusiva das requeridas. Reconhecida a responsabilidade das rés pelo inadimplemento antecipado, não prospera a alegação de culpa exclusiva dos autores pelo atraso no pagamento de parcelas. Isso porque a suspensão dos pagamentos ocorreu em contexto no qual a parte autora já questionava a viabilidade de cumprimento da obrigação principal pelas rés, consistente na entrega futura do imóvel. Aplica-se, nesse particular, a lógica da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, segundo a qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir o implemento da obrigação do outro antes de cumprir a sua. Ainda que existissem parcelas em atraso, tal fato não se sobrepõe ao inadimplemento antecipado das rés, evidenciado pela ausência de demonstração de que a obra seria entregue no prazo contratual. Reconhecida a resolução contratual por culpa exclusiva das rés, a parte autora faz jus à restituição integral dos valores comprovadamente pagos. A Súmula 543 do STJ estabelece que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e integral quando a culpa pelo desfazimento for exclusiva do promitente vendedor ou construtor. No caso, como a resolução decorre do inadimplemento das rés, não há fundamento para aplicação das cláusulas contratuais de retenção invocadas na contestação. A incidência de multas, despesas administrativas, publicidade, tributos ou outras deduções somente se justificaria se o desfazimento tivesse sido provocado pelos compradores, o que não ocorreu. Assim, as rés devem restituir integralmente à parte autora os valores efetivamente desembolsados e comprovados nos autos (IDs 240891437, 240891429 e 240891427), incluindo parcelas contratuais, comissão de corretagem e taxa de despachante, no montante total de R$ 36.724,30. As cláusulas que autorizam retenções em desfavor dos compradores não podem ser aplicadas no presente caso. Isso porque tais disposições contratuais pressupõem resolução provocada pelo adquirente ou inadimplemento imputável ao comprador. Como a rescisão decorre de culpa exclusiva das rés, a aplicação de retenções implicaria transferir ao consumidor os efeitos econômicos do inadimplemento da fornecedora, o que violaria a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e o art. 51, IV, do CDC. Além disso, em se tratando de contrato de adesão, as cláusulas devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, nos termos do art. 47 do CDC. Dessa forma, declaro a inaplicabilidade, ao caso concreto, das cláusulas contratuais que autorizam retenções sobre os valores pagos pela parte autora. A parte autora requer, ainda, a inversão da cláusula penal prevista para a hipótese de inadimplemento do comprador. Nesse ponto, o pedido não merece acolhimento. Embora o STJ, no Tema 971, tenha admitido a utilização da cláusula penal estipulada apenas em desfavor do adquirente como parâmetro para a indenização devida em caso de inadimplemento da construtora/incorporadora, tal orientação pressupõe a inexistência de penalidade específica contra a vendedora. No caso concreto, contudo, o contrato contém previsão expressa de penalidade aplicável à vendedora em caso de rescisão por sua culpa, conforme cláusula 8.1.a (ID 240891431, pág. 5). Desse modo, não há razão para inverter a cláusula penal prevista para o comprador, devendo prevalecer a disposição contratual específica estabelecida para a hipótese de inadimplemento da vendedora. O pedido de indenização por danos morais também não merece acolhimento. Embora reconhecido o inadimplemento contratual das rés, tal circunstância, por si só, não enseja automaticamente reparação extrapatrimonial. Para a configuração do dano moral indenizável, é necessária a demonstração de violação concreta a direito da personalidade, com repercussão que ultrapasse os dissabores, frustrações e aborrecimentos inerentes ao descumprimento contratual. No caso, conquanto a situação narrada tenha gerado evidente frustração e transtornos aos autores, não há prova de negativação indevida, protesto, exposição vexatória, perda concreta de moradia já ocupada ou outra circunstância excepcional apta a caracterizar lesão extrapatrimonial autônoma. A jurisprudência do STJ orienta que o atraso ou inadimplemento contratual relativo à entrega de imóvel não gera, automaticamente, dano moral, sendo necessária a demonstração de situação excepcional que atinja direitos da personalidade: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SOBRESTAMENTO. TEMA 971/STJ. INAPLICABILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. IMÓVEL ADQUIRIDO COMO INVESTIMENTO. LUCROS CESSANTES. TERMO 'AD QUEM'. DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AOS ADQUIRENTES. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REJEIÇÃO. 1. Controvérsia acerca dos danos decorrentes de atraso na entrega de imóvel adquirido sob o regime da incorporação imobiliária para fim de investimento. 2. Rejeição da preliminar de sobrestamento do presente recurso, suscitada com base na afetação do Tema 971/STJ, pois a controvérsia descrita nesse Tema não foi devolvida ao conhecimento desta Corte Superior. 3. Inocorrência de dano moral na hipótese de atraso na entrega de imóvel adquirido para fim de investimento imobiliário, em virtude da inexistência de ofensa a direito da personalidade, limitando-se a lesão ao âmbito do patrimônio da adquirente. 4. Cabimento de indenização por lucros cessantes até a data da efetiva disponibilização das chaves por ser este o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel. 5. Análise do conceito doutrinário de lucros cessantes e da jurisprudência desta Corte Superior sobre o tema. 6. Caso concreto em que o Tribunal de origem fixou o termo 'ad quem' dos lucros cessantes na data da "averbação" do "habite-se", data anterior à disponibilização das chaves, devendo-se manter incólume o acórdão recorrido, nesse ponto, Documento: 94286893 - EMENTA / ACORDÃO - Site certificado - DJe: 05/04/2019 Página 1 de 2 para se evitar uma 'reformatio in pejus'. 7. Inviabilidade de se acolher a tese de exceção do contrato não cumprido por ter a mora da construtora antecedido a alegada mora da adquirente. 8. Prejudicialidade das demais questões suscitadas. 9. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1796760, Terceira Turma, julgado em 02/04/2019, publicado em 05/04/2019) Desse modo, o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. IV Ante o exposto, confirmo a tutela de urgência e, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: a) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa exclusiva das requeridas; b) DECLARAR a inaplicabilidade, ao caso concreto, das cláusulas contratuais que autorizam retenções, multas ou deduções em desfavor da parte autora em razão do desfazimento contratual; c) CONDENAR as requeridas, solidariamente, à restituição integral dos valores comprovadamente pagos pela parte autora em razão do contrato, incluindo parcelas contratuais, comissão de corretagem e taxa de despachante, no montante de R$ 36.724,30 (trinta e seis mil setecentos e vinte e quatro reais e trinta centavos); d) CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento de multa contratual equivalente a 2% sobre os valores pagos pela parte autora, em razão do reconhecimento da rescisão contratual por culpa da vendedora, nos termos da cláusula 8.1.a do contrato (ID 240891431, pág. 5), afastada a aplicação, por inversão, da cláusula penal estipulada em desfavor do adquirente. O valor devido a título de restituição integral deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde o efetivo desembolso até a data da citação. A partir da citação, incidirá exclusivamente a taxa SELIC, que engloba correção monetária e juros de mora, a fim de evitar bis in idem. O valor correspondente à multa contratual deverá ser atualizado pela taxa SELIC a partir da citação. Em vista da sucumbência recíproca, mas não equivalente, distribuo o ônus da sucumbência à razão de 10% para a parte autora e 90% para a parte requerida. Nessa proporção, as partes arcarão com as custas processuais e os honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Considerando que a parte autora é beneficiária da gratuidade de justiça, fica suspensa a exigibilidade de sua parte nas verbas de sucumbência, conforme o artigo 98, §3º do CPC. Sobrevindo o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se. * Datado e assinado eletronicamente A
