Inteiro teor
PETIÇÃO Nº 5063765-80.2025.4.04.7000/PR
REQUERENTE : ESPINHEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.
ADVOGADO(A) : Roberto Brzezinski Neto (OAB PR025777)
REQUERENTE : HPART 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO(A) : Roberto Brzezinski Neto (OAB PR025777)
DESPACHO/DECISÃO
1. Trata-se de incidente no qual ESPINHEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e HPART 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. requerem o levantamento da constrição incidente sobre os imóveis de matrículas 181.874 e 181.877 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Joinville/SC, bem como a baixa da indisponibilidade vinculada ao CNPJ da segunda requerente. (evento 1, INIC1, p. 1)
Na inicial, as requerentes alegam que firmaram com Rafael Renard Gineste, em 01/04/2022, contratos particulares de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia referentes às unidades 111 e 114 do Condomínio Península Enseada. Sustentam que, por se tratar de alienação fiduciária, o comprador detém apenas os direitos creditórios sobre os bens, não sendo cabível a constrição sobre os imóveis em si ou sobre o CNPJ da incorporadora, o que lhes causa severos prejuízos comerciais e reputacionais. (evento 1, INIC1, p. 3)
Neste contexto, requerem a baixa da indisponibilidade vinculada ao CNPJ da HPART 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, a baixa das indisponibilidades registradas sobre as matrículas 181.874 e 181.877 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Joinville/SC, por serem indevidas, e, subsidiariamente, caso se entenda pela manutenção parcial, a retificação das anotações para vincular as indisponibilidades aos direitos creditórios do comprador Rafael Renard Gineste, além da expedição de ofício ao cartório competente para cumprimento das medidas. (evento 1, INIC1, p. 4)
A parte requerente anexou aos autos procurações, contratos sociais, matrículas dos imóveis e os contratos particulares de compra e venda com alienação fiduciária. Posteriormente, juntou extratos internos de pagamentos e os contratos referentes às unidades 112 e 113 do mesmo empreendimento. (evento 19, PET1, p. 2)
Intimada, a Polícia Federal manifestou-se pelo indeferimento do pedido no evento 27. A Autoridade Policial destacou que Rafael Renard Gineste integra organização criminosa voltada à lavagem de capitais e utilizou proveitos ilícitos para adquirir patrimônio de alto valor. Apontou que a estratégia de adquirir imóveis sem averbar a transferência visa ocultar a real propriedade dos bens, justificando a manutenção do sequestro, inclusive com base no perdimento por equivalência. (evento 27, PET1, p. 56)
O Ministério Público Federal também se manifestou pelo indeferimento do pedido no evento 33. Argumentou que Rafael Renard Gineste foi denunciado por lavagem de dinheiro e organização criminosa, e que os direitos decorrentes dos contratos foram indubitavelmente adquiridos com valores da atividade ilícita. Ressaltou que os contratos estão vigentes, sem informação de inadimplemento ou consolidação da propriedade, e que os extratos juntados são meros controles internos, impondo-se a manutenção do bloqueio. (evento 33, MANIF_MPF1, p. 2)
Considerando a decisão proferida nos autos de EXCEÇÃO DE LITISPENDÊNCIA nº 5002832-10.2026.4.04.7000, determinou-se que o pedido seria oportunamente analisado pelo Juízo Estadual, em razão da declinação de competência da ação penal nº 5053663-96.2025.4.04.7000.
No entanto, com a concessão de efeito suspensivo ao Recurso em Sentido Estrito nº 5010643-21.2026.4.04.7000 (processo 5010643-21.2026.4.04.7000/TRF4, evento 14, DESPADEC1), e o consequente prolongamento da competência deste Juízo, cumpre dar prosseguimento ao pedido formulado nestes autos.
Decido.
2. No caso em apreço, a controvérsia reside na extensão da constrição patrimonial determinada por este Juízo sobre bens que, segundo as requerentes, foram objeto de promessa de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia.
Da análise dos documentos juntados aos autos (contratos, matrículas e extratos), constata-se a verossimilhança das alegações das requerentes. Nos termos da Lei nº 9.514/1997, na alienação fiduciária de coisa imóvel, a propriedade resolúvel do bem permanece com o credor fiduciário (no caso, a incorporadora), ao passo que o devedor fiduciante (o investigado Rafael Renard Gineste) detém a posse direta e os direitos aquisitivos (ou creditórios) sobre o imóvel, condicionados ao adimplemento das parcelas pactuadas.
Nesse cenário, a indisponibilidade lançada de forma genérica sobre a integralidade das matrículas (181.874 e 181.877) ou, de forma mais gravosa, sobre o CNPJ da incorporadora (HPART 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA) via Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) ou ofício, revela-se excessivamente ampla. Tal medida acaba por atingir o patrimônio e a atividade econômica de terceiros aparentemente de boa-fé, impedindo a livre disposição de outros bens da pessoa jurídica e limitando o exercício de sua atividade empresarial. Não há, até o momento, qualquer indício apontado pela Polícia Federal ou pelo Ministério Público Federal de que as empresas requerentes tenham participação na organização criminosa ou na lavagem de capitais investigada, figurando apenas como vendedoras no âmbito de suas atividades regulares.
Por outro lado, conforme indicam as manifestações da Autoridade Policial e do órgão ministerial, há fundados indícios de que os valores empregados por Rafael Renard Gineste na aquisição dessas unidades imobiliárias (111 e 114) são proveito das infrações penais apuradas (lavagem de dinheiro e organização criminosa). Assim, o patrimônio que o investigado efetivamente possui — consubstanciado nos direitos aquisitivos e creditórios decorrentes dos contratos firmados — interessa sobremaneira ao processo penal, seja para assegurar o futuro e eventual confisco (art. 91, II, do CP e art. 4º da Lei nº 9.613/1998), seja para garantir a reparação de danos ou o perdimento por equivalência.
Esse é, inclusive, o entendimento consolidado pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), que orienta que a constrição criminal sobre bens objeto de promessa de compra e venda com alienação fiduciária deve atingir apenas os direitos do devedor, resguardando o direito de propriedade do vendedor de boa-fé. A propósito:
EMENTA: DIREITO PENAL E PROCESSUAL PENAL. APELAÇÃO CRIMINAL. MEDIDAS ASSECURATÓRIAS. SEQUESTRO DE BENS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TERCEIRO DE BOA-FÉ. PROVIMENTO DO RECURSO.
I. CASO EM EXAME: 1. Apelação criminal interposta contra decisão que manteve as medidas assecuratórias de sequestro sobre imóveis de matrículas nºs 74.611, 74.612 e 74.613, vinculados ao investigado F. M. T., denunciado pela prática de crimes contra o sistema financeiro nacional, lavagem de dinheiro e associação criminosa. As apelantes, proprietárias registrais, buscam o levantamento da constrição ou a alienação antecipada dos bens.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há três questões em discussão: (i) a legitimidade da propriedade das apelantes como terceiras de boa-fé e a possibilidade de desconstituição da ordem de indisponibilidade sobre os imóveis; (ii) a competência do juízo para determinar a alienação antecipada de ofício; e (iii) a forma de conciliar o direito de propriedade do terceiro de boa-fé com o interesse da persecução penal em garantir o perdimento do proveito do crime.
III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. As apelantes, proprietárias registrais dos imóveis, são consideradas terceiras de boa-fé, e o sequestro não deve incidir sobre o bem em si, mas sobre o crédito de eventual restituição que o réu possui após a liquidação do contrato de promessa de compra e venda na esfera cível, conforme o art. 91, II, do CP. A manutenção integral do sequestro sobre o imóvel representaria interferência excessiva no patrimônio de terceiro. 4. É reconhecida a possibilidade de o Juízo Criminal determinar a alienação antecipada de ofício, nos termos do art. 144-A do CPP, visando a preservação do valor dos bens. Contudo, a resolução do contrato e a apuração das benfeitorias devem ocorrer na esfera cível. 5. A jurisprudência desta Corte entende que a constrição criminal sobre bens objeto de promessa de compra e venda atinge apenas os direitos aquisitivos do devedor, e não o direito de propriedade do promitente vendedor de boa-fé. O fluxo correto é que as apelantes procedam à resolução contratual e alienação do bem, satisfazendo seu crédito, e somente o saldo remanescente (saldo sobejo) em favor do réu seja depositado à disposição do Juízo Criminal, garantindo a eficácia da futura pena de perdimento sobre o proveito ilícito, conforme a Lei nº 9.514/1997.
IV. DISPOSITIVO E TESE: 6. Recurso provido. Tese de julgamento: 7. Em caso de sequestro criminal de imóvel objeto de promessa de compra e venda com alienação fiduciária, comprovada a inadimplência, a constrição deve recair sobre o crédito de eventual restituição ao réu após a resolução do contrato e liquidação na esfera cível, garantindo-se o direito do terceiro de boa-fé de reaver a propriedade e o interesse da persecução penal no proveito ilícito.
(TRF4, ACR 5034153-25.2024.4.04.7100, 8ª Turma, Relator GUILHERME MAINES CAON, julgado em 17/12/2025)
Conclui-se, portanto, que a constrição é legítima e necessária, mas deve ser readequada aos seus exatos limites jurídicos, em perfeita consonância com o precedente colacionado. A medida assecuratória não deve recair sobre a propriedade plena dos imóveis ou sobre a pessoa jurídica das vendedoras, mas incidir, de forma específica e exclusiva, sobre os direitos que o investigado possui em relação aos bens.
Dessa forma, o acolhimento do pedido subsidiário formulado pelas requerentes é a medida que melhor compatibiliza a proteção de terceiros de boa-fé com o interesse público na constrição de bens de origem supostamente ilícita.
Ressalto que, para garantir a efetividade da medida e impedir a dissipação dos valores já integralizados pelo investigado no empreendimento, em caso de eventual inadimplemento que culmine na resolução contratual e alienação do bem (consolidação da propriedade plena na esfera cível), as requerentes poderão satisfazer o seu crédito. Contudo, o saldo remanescente (saldo sobejo) correspondente ao crédito de eventual restituição ao réu/fiduciante deverá, obrigatoriamente, ser depositado em conta judicial vinculada a este Juízo.
3. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por ESPINHEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e HPART 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., para o fim de:
a) DETERMINAR o levantamento da indisponibilidade geral vinculada ao CNPJ da HPART 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, bem como o cancelamento de constrições genéricas que tenham recaído sobre a totalidade da propriedade dos imóveis de matrículas nº 181.874 e 181.877 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Joinville/SC (processo 5017822-40.2025.4.04.7000/PR, evento 41, CNIB4; processo 5017822-40.2025.4.04.7000/PR, evento 41, CNIB5);
b) DETERMINAR, em substituição imediata, a AVERBAÇÃO DE SEQUESTRO restrita exclusivamente aos DIREITOS AQUISITIVOS e creditórios titularizados por RAFAEL RENARD GINESTE, decorrentes dos contratos particulares de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária referentes às unidades 111 e 114 do Condomínio Península Enseada (matrículas nº 181.874 e 181.877), de modo a impossibilitar a cessão, transferência ou alienação desses direitos pelo investigado a terceiros;
c) DETERMINAR às empresas requerentes que, na condição de terceiras interessadas e credoras fiduciárias: (i) abstenham-se de anuir com qualquer transferência ou cessão de direitos dos contratos pelo investigado; e (ii) informem imediatamente a este Juízo caso haja liquidação ou resolução contratual, hipótese em que eventual saldo remanescente (saldo sobejo) que devesse ser restituído ao comprador/investigado deverá ser integralmente depositado em conta judicial vinculada a estes autos, restando estritamente proibida a devolução direta ao fiduciante.
4. Intimem-se.
5. Expeça-se o necessário para cumprimento desta decisão.
5.1. Caso necessária a comunicação direta ao 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Joinville/SC, cópia desta decisão servirá como o ofício nº 700020865481.
6. Nada mais sendo requerido, arquivem-se os presentes autos eletrônicos.
