Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 WhatsApp Business: (84) 3673-8410 Processo n.º 0827844-86.2023.8.20.5001 Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Demandante: TRIZANA SILVA CAVALCANTI Demandado: CONSTRUTORA LUPE LTDA e outros SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer com Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por TRIZANA SILVA CAVALCANTI em desfavor de CONSTRUTORA LUPE LTDA. e BANCO BRADESCO S.A., todos qualificados nos autos. Afirma a autora que, em 25/02/2015, celebrou com a construtora demandada Contrato de Promessa de Compra e Venda para aquisição da unidade imobiliária autônoma consistente no apartamento nº 607 do empreendimento Residencial Villes de France, situado na Avenida Prudente de Morais, nº 394, Bairro Petrópolis, nesta Capital, matriculado sob o nº 25.621 perante a 1ª Zona Imobiliária (3º Ofício de Notas de Natal), pelo preço total ajustado de R$ 180.000,00. Assevera que efetuou a quitação integral do preço pactuado e foi imitida na posse do bem, inexistindo qualquer saldo devedor remanescente. Contudo, ao buscar a outorga da escritura definitiva e o registro imobiliário, deparou-se com gravame hipotecário incidente sobre o imóvel em favor da instituição financeira corré, constituído pela promitente vendedora para garantia de financiamento global do empreendimento, sem que os réus procedessem ao cancelamento do ônus ou à transferência dominial. Requereu a concessão de tutela de urgência para determinar a imediata baixa da hipoteca e a outorga da escritura pública, e, no mérito, a confirmação da medida com a adjudicação compulsória do bem nos termos do art. 501 do Código de Processo Civil e art. 1.418 do Código Civil, além da condenação dos demandados nos ônus sucumbenciais (ID 100775984). Por meio da decisão de ID 100840134, foi deferida a tutela de urgência, determinando-se a expedição de ofício ao cartório imobiliário competente para o cancelamento do gravame hipotecário incidente sobre a unidade autônoma nº 607. O demandado BANCO BRADESCO S.A. apresentou contestação (ID 102830122). Suscitou preliminares de ilegitimidade passiva ad causam e de falta de interesse de agir por ausência de prévia pretensão resistida na esfera administrativa. No mérito, sustentou a regularidade da hipoteca como garantia contratual, a ausência de responsabilidade civil e a necessidade de expedição de ofício ao cartório imobiliário para cumprimento prático da baixa, sem imposição de obrigações inviáveis. Realizou-se audiência de conciliação, na qual não houve composição entre as partes presentes, restando ausente a construtora demandada (ID 102862793). A autora apresentou réplica à contestação do banco (ID 102864106), rechaçando as preliminares e reiterando os termos inaugurais. Citada (ID 109518482), a MASSA FALIDA DA CONSTRUTORA LUPE LTDA. ofereceu contestação (ID 110814739). Pleiteou a concessão da gratuidade judiciária em razão da decretação de sua quebra no processo nº 5000485-76.2017.8.21.0027, em curso perante a 4ª Vara Cível da Comarca de Santa Maria/RS. Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva quanto à baixa do gravame. No mérito, afirmou não se opor à transferência imobiliária e imputou ao banco credor o embaraço na liberação hipotecária, requerendo a improcedência dos pedidos formulados contra si. Houve réplica à contestação da massa falida (ID 113508106). No curso do feito, ante a solicitação de cálculo de emolumentos formulada pela Serventia Registral (ID 134278897 e ID 168731686), o demandado Banco Bradesco S.A. comprovou o recolhimento integral das despesas cartorárias para formalização do cancelamento da hipoteca perante o 3º Ofício de Notas (ID 171402781). Intimadas as partes acerca do interesse na dilação probatória (ID 185614590), a autora e os demandados manifestaram-se expressamente pugnando pelo julgamento antecipado da lide (ID 186183078, ID 187675660 e ID 187977791). Vieram os autos conclusos. 2. FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e os elementos fáticos encontram-se satisfatoriamente delineados pela prova documental carreada pelas partes. 2.1. DA JUSTIÇA GRATUITA Defiro os benefícios da justiça gratuita à autora, com fulcro no art. 98 do Código de Processo Civil, diante da comprovação de sua hipossuficiência econômica através da declaração de rendimentos (ID 100775987). De igual modo, defiro a gratuidade da justiça postulada pela MASSA FALIDA DA CONSTRUTORA LUPE LTDA., nos moldes do art. 98 do Código de Processo Civil e da Súmula nº 481 do Superior Tribunal de Justiça, haja vista a demonstração cabal do estado falimentar e da indisponibilidade patrimonial atestada pela decretação de quebra e respectivo balancete patrimonial (ID 110814746, ID 110814747 e ID 110814751). 2.2. DAS PRELIMINARES Rejeito a preliminar de falta de interesse de agir suscitada pelo Banco Bradesco S.A. (ID 102830122). O princípio da inafastabilidade da jurisdição (art. 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal) prescinde do esgotamento da via administrativa para a tutela de direito violado ou ameaçado. Ademais, a apresentação de contestação com resistência substantiva aos pedidos formulados pela autora evidencia a pretensão resistida e o consequente binômio necessidade e utilidade do provimento jurisdicional. Rejeito, outrossim, as preliminares de ilegitimidade passiva ad causam arguidas por ambos os requeridos (ID 102830122 e ID 110814739). A construtora figura como promitente vendedora e titular do domínio perante o fólio real, cabendo-lhe a obrigação contratual de transferir a titularidade definitiva. Por sua vez, a instituição financeira é a titular da garantia hipotecária averbada na matrícula do bem, sendo imprescindível a sua presença no polo passivo em regime de litisconsórcio unitário para que os efeitos da sentença alcancem a desconstituição do gravame real constituído em seu benefício. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é uníssona ao reconhecer a legitimidade passiva da instituição financeira e a necessidade do litisconsórcio em demandas voltadas à liberação da garantia e outorga de escritura: EMENTA: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. HIPOTECA. CANCELAMENTO. CONSTRUTORA. CREDOR HIPOTECÁRIO QUE NÃO INTEGROU A LIDE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. OBRIGATORIEDADE. CITAÇÃO. FEITO. NULIDADE. NÃO CABIMENTO. PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Súmula nº 308/STJ. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o agente financeiro deve integrar a lide, na condição de litisconsorte passivo necessário, na ação que objetiva o levantamento do gravame para fins de outorga da escritura de compra e venda do imóvel. 4. Em atendimento ao princípio da instrumentalidade das formas, não se decreta nulidade sem o efetivo prejuízo (pas de nullité sans grief). 5. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.975.215/BA, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022.) Superadas as questões preliminares e presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito. 2.3. DO MÉRITO A relação jurídica material deduzida em juízo possui natureza consumerista, subsumindo-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990), visto que a autora figura como destinatária final fática e econômica da unidade habitacional adquirida da pessoa jurídica fornecedora no mercado imobiliário. A pretensão autoral visa à declaração de ineficácia da hipoteca gravada sobre o imóvel e à adjudicação compulsória da unidade habitacional (apartamento nº 607 do Residencial Villes de France, matrícula nº 25.621 do 3º Ofício de Notas de Natal), mediante suprimento judicial da declaração de vontade não emitida pelos réus. A documentação acostada à petição inicial comprova de modo irrefutável a celebração do contrato de promessa de compra e venda firmado entre a autora e a Construtora Lupe Ltda. (ID 100775990), bem como a quitação integral do preço pactuado de R$ 180.000,00 (ID 100775991). Restou igualmente evidenciado pela certidão de registro imobiliário que sobre o bem recai gravame hipotecário registrado em favor do Banco Bradesco S.A. (ID 100775992), decorrente de mútuo firmado exclusivamente entre a construtora e a instituição financeira para a edificação do empreendimento. A sistemática protetiva do adquirente de boa-fé é tema sedimentado na jurisprudência pátria, consolidado no verbete da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça: SÚMULA STJ nº 308 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO BANCÁRIO - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO]: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384) O entendimento vinculante protege a boa-fé e a função social da moradia, preconizando que os efeitos do negócio de financiamento garantido por hipoteca entre o agente mutuante e a empresa incorporadora limitam-se às partes contratantes originárias, não alcançando o terceiro compromissário comprador que cumpre a obrigação de pagar o preço da unidade imobiliária autônoma. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte reafirma categoricamente a aplicação da referida diretriz jurídica ao determinar a desoneração do imóvel quitado: EMENTA: Agravo de Instrumento nº 0816253-61.2024.8.20.0000 Agravante: CHB - Companhia Hipotecária Brasileira Advogados: Drs. Diego Pinto Negreiros e outro. Agravado: Eric Vinicius Vieira Ferreira. Advogado: Dr. Marcelo Azevedo Xavier. Relator: Desembargador João Rebouças. Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE EM RAZÃO DE HIPOTECA CONTRAÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE O COMPRADOR. SÚMULA 308 DO STJ. DEVER DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIRO DE ADOTAREM AS MEDIDAS NECESSÁRIAS PARA CANCELAR A HIPOTECA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a liberação de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido pelo recorrido, cuja quitação integral foi comprovada, impedindo a transferência da propriedade em razão da restrição hipotecária imposta por contrato firmado entre a vendedora e instituição financeira. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a hipoteca constituída entre a construtora e a instituição financeira pode prevalecer sobre o direito do adquirente que quitou integralmente o imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o comprador que quitou integralmente o imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ. 4. O adquirente que cumpre sua obrigação contratual de pagamento do preço não pode ser prejudicado por restrições decorrentes de inadimplência da construtora perante a instituição financeira. 5. A restrição hipotecária imposta sobre o imóvel, mesmo sendo anterior à celebração da promessa de compra e venda, não pode obstar a transferência da propriedade ao comprador adimplente, em observância ao princípio da boa-fé objetiva. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso desprovido. \_______________\_ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TJRN, AI nº 0804627-84.2020.8.20.0000, Rel. Des. Amílcar Maia, 3ª Câmara Cível, j. 03.11.2020; TJRN, AI nº 0802709-45.2020.8.20.0000, Relª. Desª. Judite Nunes, 2ª Câmara Cível, j. 16.06.2020. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores da Segunda Câmara Cível, à unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste. (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 08162536120248200000, Des. JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 13/03/2025, PUBLICADO em 17/03/2025) Nesse mesmo sentido, a decretação superveniente da quebra da promitente vendedora não constitui óbice à adjudicação compulsória e ao cancelamento da hipoteca. Os bens prometidos à venda e quitados integralmente antes do decreto falencial deixam de compor o patrimônio expropriável da massa, exsurgindo para a adquirente o direito real à aquisição e à imutabilidade do domínio (art. 1.417 e art. 1.418 do Código Civil), oponível perante a massa falida e o agente financeiro. O direito à adjudicação compulsória prescinde de registro prévio do contrato de promessa de compra e venda perante o cartório competente, consoante enuncia a Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça. Demonstrado o adimplemento integral da contraprestação financeira pela promitente compradora e a recusa fática na outorga da titularidade registral desimpedida, impõe-se a aplicação da tutela específica substitutiva de declaração de vontade prevista no art. 501 do Código de Processo Civil. Com efeito, a presente sentença possui eficácia translativa apta a suprir a manifestação de vontade omitida pelos requeridos, valendo como título hábil ao registro imobiliário definitivo da propriedade em nome da demandante perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, ficando a cargo da adquirente o recolhimento dos tributos e das taxas notariais e registrais correspondentes ao ato de transmissão do domínio. Por fim, no que tange aos emolumentos cartorários estritos ao cancelamento da hipoteca perante o 3º Ofício de Notas, observa-se que o Banco Bradesco S.A. promoveu o recolhimento comprovado nos autos (ID 171402781), consolidando a baixa do gravame fiduciário em cumprimento à determinação liminar. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida na decisão de ID 100840134, declarando a ineficácia e determinando o cancelamento definitivo do gravame hipotecário incidente em favor do Banco Bradesco S.A. sobre o imóvel constituído pelo apartamento nº 607 do Residencial Villes de France, situado na Avenida Prudente de Morais, nº 394, Bairro Petrópolis, Natal/RN, registrado sob a matrícula nº 25.621 perante a 1ª Zona Imobiliária (3º Ofício de Notas da Comarca de Natal); b) ADJUDICAR em favor da autora TRIZANA SILVA CAVALCANTI o imóvel individualizado na alínea anterior, produzindo esta sentença, após o trânsito em julgado, todos os efeitos da declaração de vontade não emitida pelos réus, na forma do art. 501 do Código de Processo Civil, servindo o presente provimento, acompanhado da respectiva certidão de trânsito em julgado, como título hábil à transferência e registro definitivo da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, condicionado ao recolhimento pela adquirente dos tributos e emolumentos incidentes sobre a transmissão; c) CONDENAR os réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (R$ 180.000,00), com base no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil e na tese firmada no Tema nº 1.076 dos Recursos Especiais Repetitivos do Superior Tribunal de Justiça, corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora legais nos moldes do art. 406 do Código Civil a contar do trânsito em julgado. Suspendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais em face da Massa Falida da Construtora Lupe Ltda., nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em virtude da concessão da gratuidade judiciária. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades de praxe, expeça-se a competente Carta de Adjudicação / Mandado ao Cartório do 3º Ofício de Notas de Natal para os devidos fins registrais e arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Natal, data registrada no sistema. VALÉRIA MARIA LACERDA ROCHA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
