Inteiro teor
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Cachoeiras de Macacu 1ª Vara da Comarca de Cachoeiras de Macacu RUA DALMO COELHO GOMES, 1, 2º Andar, Betel, CACHOEIRAS DE MACACU - RJ - CEP: 28692-448 SENTENÇA Processo:0803364-32.2025.8.19.0012 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FRANCISCO ALVES MACHADO NETO RÉU: COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO SUL DO E Trata-se de ação proposta por FRANCISCO ALVES MACHADO NETO em face da COOPERATIVA DE CRÉDITO SUL DO ESPÍRITO SANTO - SICOOB SUL, tendo por objeto pedido de revisão do Contrato de Financiamento com Alienação Fiduciária nº 2210239. A tutela de urgência foi indeferida pela decisão de 24/11/2025 (ID 245484910). Contra essa decisão foi interposto o Agravo de Instrumento nº 0102866-13.2025.8.19.0000, ao qual a Egrégia Sexta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, sob a relatoria da Exma. Desembargadora Valéria Dacheux, negou provimento, mantendo integralmente a decisão agravada. A Ré apresentou contestação (ID 262180482), sobrevindo réplica (ID 275228241), à qual respondeu (ID 283457422). As partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir (ID 272154960). O Autor quedou-se silente. A Ré requereu o julgamento antecipado do mérito (IDs 275080388 e 283457422). É o relatório. Passo a decidir. Inicialmente, entendo que o feito comporta julgamento antecipado da lide, pois as questões suscitadas são eminentemente de direito, sendo que as questões fáticas podem ser elucidadas pelos documentos já acostados aos autos, nos termos do art. 355, I do CPC. Acolho a impugnação ao valor da causa, pois o autor deve considerar o valor do contrato, conforme a regra do art. 292, II do CPC. No caso em análise, as partes celebraram Contrato de Financiamento com Alienação Fiduciária nº 2210239/3167068. Cinge-se a controvérsia em saber se diante da alegação de evento superveniente, extraordinário e imprevisível que teria tornado excessivamente onerosa a prestação assumida, caberia a revisão do referido contrato. Ainda que se reconheça a relação de consumo estabelecida entre as partes, o empréstimo com pacto adjeto de alienação fiduciária de bem imóvel sujeita-se às regras especiais dos artigos 22 e seguintes da Lei 9.514/1997. No mesmo sentido, o STJ, no Tema 1095, se pronunciou pela aplicação da Lei 9.514/97, por ser norma específica e, também, posterior ao CDC (art. 2. (sec)2º, LINDB). De início, cabe anotar que as relações contratuais privadas estão vinculadas aos princípios da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual, diretrizes que ganham relevo, sobretudo, com as recentes alterações promovidas pela Lei de Liberdade Econômica (Lei n. 13.874/2019). É, portanto, a liberdade de contratar a regra, tendo a intervenção judicial cabimento apenas quando imprescindível ao restabelecimento do equilíbrio entre as partes. No caso em comento, a obrigação assumida decorre de mútuo regularmente firmado, cuja exigibilidade não se condiciona ao êxito da atividade econômica desenvolvida pelo devedor (244687946). Embora tenha ocorrido situação excepcional, não vislumbro a ocorrência de desequilíbrio contratual apto a autorizar a revisão judicial na hipótese. Doutrinariamente, entende-se que as relações contratuais privadas são regidas, em linha de princípio, por três vertentes revisionistas, quais sejam: a) teoria da base objetiva do contrato, aplicável, em regra às relações de consumo (art. 6º, inciso V, do CDC); b) a teoria da imprevisão (art. 317 do CC); e c) a teoria da onerosidade excessiva (art. 478 do CC). Independentemente da teoria adotada, a revisão dos contratos em razão de fatos supervenientes deve ter como norte: a função social do contrato, a boa-fé objetiva das partes, equivalência material, moderação e higidez nas relações jurídicas. Para que se opere a revisão do contrato com base nas teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva, nos termos suscitados pela parte Autora, exige-se ainda que o fato (superveniente) seja imprevisível e extraordinário, e que deste fato, além do desequilíbrio econômico e financeiro, decorra situação de vantagem extrema para uma das partes, relacionando-se, portanto, à vedação do enriquecimento ilícito. A análise do desequilíbrio econômico e financeiro deve ser realizada, portanto, com base no grau do desequilíbrio e nos ônus a serem suportados pelas partes, na específica circunstância de o evento superveniente não se encontrar na esfera de responsabilidade da atividade econômica do credor fiduciário, como ocorre no caso em análise. Não se nega que a ocorrência de acidente ambiental (vazamento de "TOLUENO" nos mananciais que cortam a propriedade) é evento de caráter excepcional com potencial concreto de afetar as relações privadas. Contudo, diante da natureza do contrato pactuado pelas partes, não parece evidenciado o desequilíbrio excessivo na relação jurídica apto a autorizar a revisão contratual. Repise-se, o escopo do contrato permanece preservado, pois a obrigação assumida pelo Autor não se condiciona ao êxito da atividade econômica desenvolvida por ele. Considerando o arcabouço normativo afeto à discussão, não se pode olvidar a finalidade da Lei 9.514/97: circulação do crédito imobiliário, sem obstáculo. As condições operacionais básicas do Sistema de Financiamento Imobiliário estão dispostas no art. 5º da referida lei: Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste; II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato; III - capitalização dos juros; IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente. (sec) 1º As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente. (sec) 2º As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI. (sec) 3º Na alienação de unidades em edificação sob o regime da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a critério do adquirente e mediante informação obrigatória do incorporador, poderá ser contratado seguro que garanta o ressarcimento ao adquirente das quantias por este pagas, na hipótese de inadimplemento do incorporador ou construtor quanto à entrega da obra. Ressalte-se, ainda, que o próprio Autor celebrou termo aditivo ao contrato após a ocorrência do evento ambiental, ocasião em que as partes ajustaram a prorrogação do vencimento da obrigação. No caso, a diretriz da boa-fé, notadamente a proibição de venire contra factum proprium, deve ser observada, pois ao celebrar Termo Aditivo ao contrato de financiamento, o devedor renegociou o saldo devedor e, também, houve prorrogação do vencimento de parcela para novembro de 2025, ocasião em que ajuizou a presente ação. Nesse sentido, assiste razão ao Réu, pois os fatos apresentados pelo Autor no ajuizamento da presente ação são os mesmos que ensejaram a repactuação já firmada pelas partes (262180482): Assim, não restou evidenciado o desequilíbrio estrutural na relação entre as partes devido aos efeitos do acidente ambiental (vazamento de "TOLUENO" nos mananciais que cortam a propriedade), mantendo-se hígida a relação contratual, assim como em razão das diretrizes da boa-fé e da função social do contrato. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO. Retifique-se o valor da causa para constar R$ 10.466.820,18 (Dez milhões, quatrocentos e sessenta e seis mil, oitocentos e vinte reais e dezoito centavos) e corresponder ao proveito econômico buscado, conforme o art. 292 do CPC. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, na forma do art. 85 do CPC. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se/remeta-se à central de arquivamento. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. CACHOEIRAS DE MACACU, 29 de julho de 2026. RODRIGO LEAL MANHAES DE SA Juiz Titular
