Inteiro teor
ADV: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO (OAB 12939A/AL), ADV: JOSÉ OCTAVIO MORAIS DE ALBUQUERQUE (OAB 14706/AL), ADV: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO (OAB 14534/BA) - Processo 0728304-70.2019.8.02.0001 - Procedimento Comum Cível - Interpretação / Revisão de Contrato - AUTOR: Jose Willyan dos Santos Alves - RÉU: Mrv Engenharia e Participações S.a. - SENTENÇA Trata-se de ação de revisão contratual cumulada com apuração de débito/crédito real e pedido de tutela de urgência ajuizada por José Willyan dos Santos Alves em face de MRV Engenharia e Participações S/A, todos qualificados nos autos. Narra a parte autora, em sua exordial, que celebrou com a construtora ré contrato particular de promessa de compra e venda referente ao imóvel situado no Residencial Mundaú Condomínio Club, bloco 02, apto. 402, Bairro Santa Amélia, nesta Capital, pelo valor pactuado de R$ 131.569,98. Aduz que o custeio da unidade foi estruturado em financiamento imobiliário concedido pela Caixa Econômica Federal no valor de R$ 94.838,13, recursos de FGTS no montante de R$ 4.920,38, parcelamento de entrada de R$ 14.311,47 em 60 prestações mensais e decrescentes, intercaladas anuais de R$ 17.500,00 e diferença de financiamento de R$ 1.226,93, totalizando uma entrada global de R$ 28.258,60, da qual havia quitado R$ 8.958,95. Sustenta o autor a abusividade dos juros remuneratórios e de sua capitalização mensal nas parcelas cobradas diretamente pela construtora, a ilicitude da cumulação de comissão de permanência com outros encargos moratórios, a abusividade da cobrança de diferença de financiamento a título de venda casada e a ilegalidade da cobrança de taxa de administração. Pleiteou a antecipação dos efeitos da tutela para obstar ou cancelar negativações em cadastros restritivos e protestos, impedir atos expropriatórios sobre o imóvel e autorizar o depósito judicial das parcelas no valor incontroverso. No mérito, requereu a procedência da demanda para revisar o contrato, declarar a nulidade das cláusulas abusivas, afastar a capitalização e os encargos excessivos, bem como a taxa de administração e a diferença de financiamento, condenando a ré à repetição de indébito e ao pagamento dos ônus sucumbenciais. Por meio da decisão interlocutória de fls. 83/86, foram deferidos os benefícios da justiça gratuita, determinada a inversão do ônus da prova com fundamento no Código de Defesa do Consumidor e concedida parcialmente a tutela provisória de urgência tão somente para compelir a demandada a se abster de incluir o nome do autor nos cadastros restritivos de crédito (SPC/SERASA) e de lavrar protestos pela dívida em debate, sob pena de multa diária. A empresa ré peticionou às fls. 98/103 informando o cumprimento da tutela de urgência e acostando extrato financeiro com o bloqueio das cobranças sem negativação. Devidamente citada, a demandada apresentou contestação às fls. 162/174. Preliminarmente, arguiu a inépcia da petição inicial, afirmando tratar-se de peça genérica e dissociada da realidade fática dos autos. No mérito, sustentou a validade das cláusulas pactuadas e a inexistência de abusividade; asseverou que a correção monetária das parcelas pelo INCC até o habite-se e pelo IPCA acrescido de juros de 1% ao mês após a conclusão da obra possui expressa previsão contratual (cláusula 4.2). Defendeu a plena legalidade da exigência da diferença de financiamento, por configurar saldo do preço da unidade não coberto pela liberação do mútuo bancário, sem qualquer ingerência da construtora na concessão do crédito bancário. Afirmou a inexistência de cobrança de taxa de administração pela construtora, apontando que a planilha correspondente encontra-se zerada. Impugnou os documentos acostados e requereu a total improcedência dos pedidos. A parte autora ofertou réplica às fls. 205/215, refutando as teses defensivas e reiterando os argumentos e pedidos formulados na exordial. Posteriormente, o autor peticionou às fls. 229/230 aduzindo descumprimento da tutela liminar e pugnando pela aplicação das astreintes. Em resposta, a ré manifestou-se às fls. 238/241 demonstrando que não promoveu nenhuma negativação e que o único apontamento no nome do autor pertencia a terceiro alheio à lide. Pela decisão de fls. 247/248, o juízo indeferiu o pedido de aplicação de multa, reconhecendo a ausência de descumprimento da liminar. Instadas a especificarem provas (fls. 252/253), a ré manifestou desinteresse em dilação probatória (fls. 255/256), enquanto a parte autora requereu a produção de prova pericial contábil (fls. 257). A prova pericial contábil foi deferida às fls. 258. Após substituições de peritos (fls. 264 e 285), foi nomeada a perita Cíntia de Souza Buschinelli Lima Midlej (fls. 309), que aceitou o encargo e fixou data para início dos trabalhos. As partes formularam quesitos e indicaram assistentes técnicos (fls. 268/274 e 296/298). O Laudo Pericial Contábil Oficial foi encartado às fls. 328/354. A parte ré apresentou parecer técnico e impugnou o laudo às fls. 359/368. Encerrada a instrução probatória, as partes foram intimadas para apresentação de alegações finais (fls. 369/372), oportunidade em que a ré apresentou suas razões finais às fls. 373/383. Vieram os autos conclusos para julgamento. Da preliminar de inépcia da petição inicial. A ré arguiu preliminarmente a inépcia da petição inicial (fls. 163/164), sob a alegação de que a peça vestibular veicula argumentos genéricos, reproduzidos de modelos da internet e dissociados do liame jurídico travado entre as partes, impedindo a compreensão da controvérsia. A preliminar não prospera. Embora a petição inicial faça alusões atécnicas a contratos de mútuo bancário e alienação fiduciária de veículos, depreende-se com clareza dos fatos e da causa de pedir que a controvérsia repousa na higidez dos reajustes, dos juros incidentes sobre as parcelas contratuais negociadas diretamente com a promitente vendedora, da diferença de financiamento e da alegada taxa de administração (fls. 13/35). A exordial permitiu o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa pela demandada, que articulou defesa específica sobre todos os pontos controvertidos (fls. 164/173). Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, rejeito a preliminar suscitada e passo ao exame do mérito. Do regime jurídico aplicável e da inversão do ônus da prova. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, subsumindo-se aos ditames da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), porquanto o autor figura como destinatário final fático e econômico do bem imóvel (artigo 2º do CDC) e a ré enquadra-se no conceito legal de fornecedora no ramo de construção civil e incorporação imobiliária (artigo 3º, caput e § 1º, do CDC). Ressalte-se que a inversão do ônus probatório já restou expressamente deferida no feito (fls. 84), com fulcro no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Não obstante, a inversão judicial do ônus da prova não exonera a parte autora de demonstrar a verossimilhança mínima de suas alegações fáticas e documentais, nem afasta o dever de valoração racional do conjunto probatório encartado pelas partes, consoante a regra do artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Da correção monetária e dos juros contratuais. O cerne da controvérsia reside na análise da licitude dos encargos incidentes sobre as parcelas do preço da unidade autônoma negociadas diretamente com a promitente vendedora, pactuadas no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (fls. 44/48 e 175/192) e no Instrumento de Confissão de Dívida (fls. 77/82). O autor sustenta que as prestações deveriam ser rigorosamente fixas e decrescentes (cláusula 4.1.2), reputando ilegal a majoração operada nos boletos bancários emitidos pela ré. Em contrapartida, a ré assevera a validade da cláusula 4.2 do ajuste, a qual prevê expressamente a incidência de atualização monetária pelo INCC até a averbação do habite-se e, a partir de então, a variação acumulada do IPCA acrescida de juros contratuais de 1% ao mês (fls. 164/167). No tocante à atualização monetária, cumpre destacar que a correção pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) durante a fase construtiva e pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) após a averbação do habite-se constitui estipulação legítima e expressamente prevista nos contratos imobiliários. A correção monetária não encerra acréscimo patrimonial nem penalidade, mas mera recomposição do valor de compra da moeda frente à desvalorização inflacionária. Compulsando o Instrumento de Confissão de Dívida celebrado entre os litigantes, constata-se na Cláusula Terceira, Parágrafo Primeiro, a seguinte disposição: "As parcelas mencionadas na Cláusula Terceira, item 3.1.2, serão corrigidas MENSALMENTE, pela variação acumulada do INCC/FGV, a partir da data 06/02/2019 até o seu efetivo pagamento, utilizando-se sempre como base a variação de dois meses anteriores, tendo como data limite para utilização deste índice (INCC/FGV), a data de averbação do HABITE-SE. A partir da data de averbação do HABITE-SE, a correção mensal a ser utilizada será a variação acumulada do IPCA (divulgado pelo IBGE) até o seu efetivo pagamento, acrescido de juros de 1% ao mês." (fls. 80). Conforme atesta o histórico da unidade (fls. 102), a averbação do habite-se ocorreu em 09/07/2018, data anterior à própria celebração do contrato de promessa de compra e venda firmado em 05/12/2018, razão pela qual o regime de atualização aplicável sobre as parcelas pactuadas passou a ser o índice IPCA acumulado com deságio de dois meses, acrescido de juros remuneratórios ordinários de 1% ao mês. Dessa forma, a incidência da correção monetária pelo IPCA e a estipulação de juros remuneratórios de 1% ao mês não ostentam qualquer ilegalidade intrínseca, porquanto decorrem de cláusula clara e ostensiva, plenamente compatível com o artigo 52 do CDC e as normas do Código Civil. Do laudo pericial contábil e da vedação à capitalização de juros. A perícia contábil judicial realizada pela perita oficial (fls. 328/354) procedeu ao exame minucioso da evolução dos lançamentos e da sistemática de cálculo praticada pela ré. Ao responder aos quesitos técnicos formulados pelas partes, a perita do juízo concluiu expressamente: Que os índices de correção monetária (IPCA) e a taxa nominal de juros pactuada (1% ao mês) foram observados em seus percentuais, mas a forma de incidência adotada pela demandada desbordou da previsão contratual (resposta ao quesito 5 da ré, fls. 334; quesito 7 da ré, fls. 335); Que a construtora demandada operacionalizou os cálculos incidindo juros sobre os juros e encargos dos meses precedentes (juros compostos), caracterizando a ocorrência de capitalização mensal de juros sem autorização contratual nem respaldo legal (resposta ao quesito 5 da ré, fls. 334; quesito 5 do autor, fls. 347); Que, segundo a pactuação entabulada, os juros contratuais de 1% ao mês deveriam incidir de forma simples sobre a prestação corrigida pelo índice inflacionário do período, de modo que a aplicação de bases compostas gerou cobranças em patamares sistematicamente superiores aos devidos (resposta ao quesito 7 da ré, fls. 335; resposta ao quesito 10 do autor, fls. 348/349); Que não houve aplicação de sistema clássico de amortização (Tabela Price, SAC ou Sistema Gradiente) nas parcelas diretas, tratando-se de parcelamento pré-fixado sujeito a reajuste (resposta ao quesito 13 da ré, fls. 338). Quanto à impugnação apresentada pela ré ao laudo pericial (fls. 359/368), cumpre analisar pontualmente as objeções deduzidas pela assistente técnica da construtora: Primeiramente, a ré sustenta equívoco na qualificação do contrato como financiamento imobiliário. A nomenclatura técnica adotada na introdução do laudo não invalida a perícia, uma vez que a perita delimitou e analisou estritamente o parcelamento das prestações contratuais decorrentes da promessa de compra e venda e da confissão de dívida celebradas com a ré (fls. 331/332 e 345). Em segundo lugar, a demandada impugna a fórmula utilizada pela perita, afirmando a existência de erro material por não ter a perita capitalizado cumulativamente a taxa de 1% ao mês desde a data do habite-se. Essa impugnação não se sustenta: a pretensão da ré de acumular multiplicativamente a taxa de 1% mês a mês constitui exatamente a prática de anatocismo (capitalização de juros), que é vedada no ordenamento jurídico pátrio em contratos de incorporação imobiliária sem estipulação expressa e sem autorização legislativa para tanto (artigo 51, inciso IV, do CDC). A estipulação de "juros mensais de 1%" autoriza unicamente a incidência linear e simples da taxa sobre o valor corrigido da prestação, e não o cômputo de juros compostos sucessivos. Por derradeiro, no tocante à alegação da ré de que a perita teria computado indevidamente como quitadas as parcelas de competência M012 a M028, constata-se que a perícia apurou a memória de cálculo contratual e registrou no Apêndice 01 (fls. 353) o confronto entre as parcelas contratadas com juros simples e as parcelas cobradas. No Apêndice 02 (fls. 354), a perita discriminou com clareza o saldo devedor remanescente das parcelas inadimplidas (a partir da competência 23, vencida em 08/12/2020), aplicando a devida atualização e os encargos moratórios contratuais (multa de 2% e juros moratórios de 1% ao mês pro rata die). Afigura-se forçoso reconhecer a abusividade da cobrança de juros de forma capitalizada no caso vertente, devendo as prestações pactuadas diretamente entre os litigantes ser recalculadas mediante a incidência da correção monetária pelo IPCA acumulado e a aplicação dos juros remuneratórios de 1% ao mês exclusivamente sob a forma simples. Da diferença de financiamento. A parte autora postula a declaração de ilegalidade da cobrança da denominada diferença de financiamento, alegando que foi surpreendida com tais valores no momento da contratação e que a exigência configuraria prática de venda casada (fls. 31/33). A pretensão autoral é manifestamente improcedente neste ponto. Conforme se afere do contrato originário (fls. 44/48) e da Confissão de Dívida (fls. 77/82), o preço total do imóvel alienado perfez a quantia certa de R$ 131.569,98. Para adimplemento do preço global ajustado, estabeleceu-se que o autor utilizaria recursos de financiamento imobiliário concedido por instituição financeira (Caixa Econômica Federal) na quantia prevista de R$ 94.838,13 e recursos de conta vinculada do FGTS no valor de R$ 4.920,38 (fls. 13 e 167/168). Todavia, a liberação efetiva do financiamento bancário pelo agente financeiro e do FGTS não alcançou a totalidade do saldo residual atualizado devido à construtora, remanescendo uma diferença do próprio preço do imóvel (fls. 280). A prova pericial produzida foi categórica ao atestar que o financiamento habitacional cobriu apenas 72,08% do valor total do imóvel, sendo a diferença composta pela entrada e pelas parcelas assumidas pelo comprador diretamente com a vendedora (resposta aos quesitos 16 e 17 da ré, fls. 339/340). A concessão de crédito imobiliário constitui negócio jurídico autônomo celebrado entre o mutuário e a instituição bancária, submetido à análise cadastral e capacidade financeira do tomador, sem qualquer ingerência da construtora demandada. O saldo do preço não coberto pelo agente financeiro continua sendo obrigação legítima do promitente comprador, sob pena de enriquecimento sem causa. Portanto, a exigência de diferença de financiamento não constitui encargo autônomo, venda casada ou penalidade, mas mera cobrança do saldo do preço estipulado pela aquisição da unidade habitacional, sendo plenamente lícita a sua pactuação, ressalvada a necessária retificação do seu cálculo sem capitalização de juros, conforme fundamentado no tópico precedente. Da taxa de administração. O demandante formulou pedido de declaração de ilegalidade e repetição de quantias relativas a suposta taxa de administração (fls. 33/35). Ocorre que não há nos autos qualquer indício probatório de que a ré tenha estipulado ou exigido do autor o pagamento de taxa de administração. A perita oficial, ao examinar toda a documentação contábil e contratual carreada aos autos, atestou taxativamente que não foi identificada nenhuma rubrica ou cobrança a título de taxa de administração atrelada às parcelas exigidas pela construtora (resposta ao quesito 21 da ré, fls. 341/342; quesito 7 do autor, fls. 347). Além disso, os demonstrativos juntados pelo próprio autor demonstram que o campo correspondente à referida tarifa encontra-se integralmente zerado (fls. 172/173 e 379/380). Não havendo cobrança efetiva nem previsão contratual da referida taxa em favor da construtora, impõe-se a rejeição do pedido autoral neste particular. Da comissão de permanência e dos encargos moratórios. O autor requereu o afastamento da comissão de permanência cumulada com juros moratórios e multa contratual (fls. 17 e 211/213). Da análise do Contrato de Promessa de Compra e Venda e do Instrumento de Confissão de Dívida (fls. 80), constata-se que o negócio jurídico não contém cláusula estipulando comissão de permanência. Para o caso de inadimplemento, o contrato prevê apenas a incidência de correção monetária, multa moratória de 2% e juros moratórios de 1% ao mês pro rata die (Cláusula Terceira, Parágrafo Quarto, fls. 80). A multa moratória fixada no patamar de 2% atende com rigor o limite estabelecido no artigo 52, § 1º, do CDC, e os juros de mora contratuais de 1% ao mês encontram pleno amparo no artigo 406 do Código Civil. Inexistindo estipulação ou cobrança de comissão de permanência, improcede o pleito autoral de expurgo do encargo. Da configuração da mora e da tutela provisória. A parte autora requereu a declaração de ausência de mora e a consolidação da tutela provisória de urgência que obstou a inscrição de seu nome em cadastros restritivos de crédito (fls. 30/31 e 36/37). No caso concreto, restou evidenciada a cobrança de juros na modalidade capitalizada no período de normalidade contratual sobre as parcelas do parcelamento direto, o que enseja o acolhimento do pedido revisional para afastar o anatocismo e readequar os valores das prestações. Diante do reconhecimento da cobrança indevida no período da normalidade, resta descaracterizada a mora debendi relativamente aos montantes cobrados a maior, autorizando a confirmação definitiva da tutela provisória de urgência concedida às fls. 83/86, com a abstenção/exclusão definitiva de restrições cadastrais nos órgãos de proteção ao crédito (SPC/SERASA) decorrentes exclusivamente das cobranças abusivas ora expurgadas. Da repetição do indébito e da compensação de valores. Reconhecido o excesso decorrente da capitalização indevida de juros, os valores pagos a maior pelo consumidor devem ser recalculados e restituídos pela ré, admitindo-se a compensação com o saldo devedor remanescente das prestações vencidas e inadimplidas. No que tange à forma de devolução, o pedido de repetição em dobro formulado com espeque no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor não comporta acolhimento. A cobrança efetuada pela construtora esteve amparada em cláusula contratual controvertida cuja nulidade apenas foi proclamada no âmbito deste provimento jurisdicional, restando configurado o engano justificável, sem comprovação de conduta de má-fé da fornecedora a autorizar a dobra legal. Destarte, a restituição do indébito dar-se-á na forma simples. Conforme a Lei nº 14.905/2024, que alterou os artigos 389 e 406 do Código Civil, nas condenações judiciais civis a atualização monetária das quantias a serem restituídas/compensadas observará a variação do IPCA a partir de cada pagamento indevido, e os juros de mora legais incidirão a partir da citação pela taxa legal do artigo 406 do Código Civil (correspondente à taxa SELIC deduzida do índice de atualização monetária IPCA, na forma regulamentada pelo Banco Central do Brasil). Dispositivo. Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: a) CONFIRMAR a tutela provisória de urgência deferida às fls. 83/86, tornando definitiva a determinação para que a ré se abstenha de incluir, ou proceda à baixa definitiva, do nome do autor em cadastros restritivos de crédito (SPC/SERASA) e de protestos decorrentes das cobranças revisadas nestes autos; b) DECLARAR a nulidade da cobrança de juros compostos (capitalizados) sobre as parcelas contratuais e diferença de financiamento negociadas diretamente entre as partes no âmbito do Contrato de Promessa de Compra e Venda e do Instrumento de Confissão de Dívida, determinando que o reajuste das referidas prestações seja recalculado estritamente com a incidência da correção monetária pelo IPCA acumulado e juros remuneratórios de 1% (um por cento) ao mês de forma simples e linear; c) CONDENAR a ré à restituição simples dos valores comprovadamente pagos a maior pelo autor em virtude da capitalização indevida de juros, autorizada a compensação com o saldo devedor das parcelas contratuais inadimplidas; d) DETERMINAR que sobre os valores a serem restituídos/compensados incida correção monetária pela variação do IPCA a partir de cada desembolso e juros de mora a contar da citação, calculados com base na taxa legal prevista no artigo 406 do Código Civil, com a redação conferida pela Lei nº 14.905/2024 (taxa SELIC deduzida do IPCA); e) JULGAR IMPROCEDENTES os demais pedidos autorais (exclusão integral da diferença de financiamento, repetição de taxa de administração e restituição em dobro). Diante da sucumbência recíproca (artigo 86, caput, do CPC), condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para o autor e 50% (cinquenta por cento) para a ré. Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da parte adversa, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pelo autor (montante do indébito a ser restituído/compensado), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, cabendo metade de tal verba ao patrono do autor e metade ao patrono da ré, vedada a compensação (artigo 85, § 14, do CPC). Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das custas e dos honorários advocatícios devidos pela parte autora, por ser ela beneficiária da justiça gratuita, nos moldes do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Maceió, 31 de agosto de 2026. José Cícero Alves da Silva Juiz de Direito
