Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Nova Lima / 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima Avenida José Bernardo de Barros, 0, Oswaldo Barbosa Pena II, Nova Lima - MG - CEP: 34002-116 PROCESSO Nº: 5008695-96.2024.8.13.0188 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: MARIA CRISTINA NOGUEIRA VALADARES VASCONCELOS CPF: 155.593.436-68 RÉU: 4U CAPITAL CONSULTORES LTDA CPF: 30.343.272/0001-55 SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança promovida por MARIA CRISTINA NOGUEIRA VALADARES VASCONCELOS em face de 4U CAPITAL CONSULTORES LTDA., partes devidamente qualificadas nos autos (ID 10279728419). A parte autora alegou ter celebrado com a ré, em 01/06/2014, contrato particular de locação residencial do imóvel situado na Rua das Buganvílias, nº 1.240, Condomínio Morro do Chapéu, em Nova Lima/MG, aditado em 02/04/2021 e vigendo por prazo indeterminado (ID 10279716476, ID 10279693973). Afirmou que a locatária incorreu em inadimplência quanto ao aluguel vencido em março de 2024, além de reajustes e multas moratórias, bem como deixou de quitar as taxas de condomínio desde novembro de 2023, forçando a locadora a arcar com os débitos perante a associação condominial para evitar cobranças judiciais (ID 10279693976, ID 10279693977, ID 10279693978, ID 10279693979). Pleiteou a concessão de liminar de desocupação e, ao final, a confirmação do despejo com a rescisão contratual e a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis, reajustes, multas moratórias, taxas condominiais e demais encargos locatícios vencidos e vincendos até a imissão na posse, acrescidos de honorários contratuais de 20% (ID 10279728419). A petição inicial veio instruída com procuração, contrato de locação, aditivo, planilha de débitos, notificação extrajudicial e comprovantes de quitação das taxas de condomínio (ID 10279658193, ID 10279716476, ID 10279693973, ID 10279693974, ID 10279693977, ID 10279693978, ID 10279693979). A parte autora comprovou o recolhimento das custas iniciais e prestou caução no valor equivalente a três meses de aluguel (ID 10281256103, ID 10281279903). A liminar de desocupação foi deferida por este juízo (ID 10283942578, ID 10294939941). A ré foi citada por hora certa e intimada da decisão liminar (ID 10355834187, ID 10355843576). Realizada audiência de conciliação no CEJUSC, a parte ré não compareceu (ID 10413653635). Decorreu o prazo legal sem apresentação de contestação pela parte requerida (ID 10455693095). A oficiala de justiça certificou a desocupação e o abandono do imóvel pela locatária (ID 10470494290, ID 10492582638). A autora foi imitida na posse do bem imóvel (ID 10502888357, ID 10561508163, ID 10563475808). A decisão interlocutória proferida acolheu embargos de declaração para decretar a revelia da ré, julgar extinto o pedido de despejo sem resolução do mérito por perda superveniente do objeto, diante da desocupação voluntária e imissão na posse, e autorizar o levantamento da caução pela autora, determinando o prosseguimento do feito quanto ao pleito de cobrança (ID 10631229887, ID 10632599494). A parte autora requereu o julgamento antecipado do mérito quanto ao pedido condenatório remanescente (ID 10645404872). Vieram os autos conclusos para sentença. 2. FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento antecipado do mérito quanto à pretensão condenatória remanescente, nos termos do artigo 355, incisos I e II, do Código de Processo Civil, uma vez que operados os efeitos da revelia e desnecessária a dilação probatória, estando a matéria fática suficientemente demonstrada pelos documentos constantes dos autos. Registre-se, de início, que a preliminar de ausência de citação e a questão pertinente à decretação da revelia, bem como a extinção do pedido de despejo sem resolução do mérito por perda superveniente do objeto, já foram objeto de apreciação e julgamento definitivo por meio da decisão interlocutória anterior (ID 10631229887, ID 10632599494). Desse modo, no presente provimento jurisdicional, cumpre examinar o mérito do pedido remanescente de cobrança dos aluguéis e encargos locatícios. 2.1. Da revelia e dos aluguéis e encargos inadimplidos Como assentado no curso do procedimento, a parte ré foi regularmente citada por hora certa (ID 10355834187) e deixou transcorrer in albis o prazo para apresentar contestação (ID 10455693095). Nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil, a ausência de contestação gera a presunção de veracidade dos fatos afirmados pela parte autora. Embora se trate de presunção relativa, a prova documental carreada aos autos corrobora integralmente as alegações da requerente. Com efeito, a relação locatícia travada entre as partes encontra-se devidamente comprovada pelo Contrato Particular de Locação de Imóvel Residencial e pelo Termo Aditivo atinente ao imóvel situado na Rua das Buganvílias, nº 1.240, Condomínio Morro do Chapéu, em Nova Lima/MG (ID 10279716476, ID 10279693973). Por força do artigo 23, inciso I, da Lei nº 8.245/1991, constitui obrigação primordial do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação contratualmente exigíveis. No caso sob exame, a parte autora demonstrou o inadimplemento do aluguel referente a março de 2024, além de reajustes contratuais e multas moratórias devidas no curso da relação locatícia (ID 10279693974). De igual modo, restou evidenciado que a locatária deixou de quitar as taxas de condomínio relativas ao imóvel locado, obrigação expressamente assumida pelo contrato de locação e pelo respectivo aditivo (ID 10279716476, ID 10279693973). A autora comprovou o pagamento das quantias em aberto perante a associação condominial para obstar cobranças e atos expropriatórios (ID 10279693976, ID 10279693977, ID 10279693978, ID 10279693979). Cabia à ré comprovar o pagamento dos aluguéis e encargos cobrados, ônus probatório que lhe competia nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil e do artigo 320 do Código Civil, do qual não se desincumbiu em virtude de sua contumácia. Comprovada a inadimplência da locatária ré na ação de cobrança cumulada, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais orienta-se no sentido de acolher a pretensão condenatória autoral com fundamento na revelia e na prova probatória constante dos autos: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM PEDIDO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - REVELIA - EFEITOS - PRESUNÇÃO DA VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS PELA PARTE AUTORA NÃO AFASTADA - PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. Se o réu não contestar a ação, reputar-se-ão verdadeiros os fatos afirmados pelo autor. Inteligência do artigo 344 do CPC. A declaração da revelia não implica, automaticamente, a procedência do pedido inicial, porquanto a presunção de veracidade das alegações da parte autora é relativa, devendo ser aferida frente às provas constantes dos autos. A ausência de provas outras bastantes a afastar a presunção da veracidade de todos os fatos alegados pelo autor na inicial conduz à procedência de sua pretensão. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.061649-8/001, Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/07/2020, publicação da súmula em 03/07/2020) Assim, a condenação da requerida ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos e não pagos é medida que se impõe. 2.2. Do termo final da condenação e dos encargos de mora A obrigação de pagamento do aluguel e dos encargos locatícios estende-se até a data da efetiva desocupação e imissão da locadora na posse do bem. Conforme certificado nos autos, a imissão oficial da autora na posse do imóvel ocorreu em 15/10/2025 (ID 10561508163, ID 10563475808), momento em que cessa a responsabilidade da locatária pelo pagamento das prestações locatícias e acessórios. Quanto aos valores devidos, incidirá a multa moratória pactuada no contrato de locação sobre os aluguéis inadimplidos. No que tange aos honorários advocatícios contratuais previstos na Cláusula Quarta, § 5º, do contrato (ID 10279716476), insta consignar que a fixação de verba honorária contratual destina-se estritamente à hipótese de purgação da mora no âmbito do despacho inicial do despejo (artigo 62, inciso II, alínea d, da Lei nº 8.245/1991). Proferida a sentença de mérito, a fixação dos honorários advocatícios passa a ser regida de forma exclusiva pelo artigo 85 do Código de Processo Civil, sendo descabida a inclusão cumulativa da verba honorária contratual no montante da condenação judicial para evitar bis in idem. Sobre o tema, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais manifestou o seguinte entendimento: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - INADIMPLEMENTO - ENCARGOS LOCATÍCIOS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS - BIS IN IDEM - RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ O FALECIMENTO DOS LOCATÁRIOS. 1 - Os honorários advocatícios pré-fixados em contrato somente prevalecem para efeitos de eventual purgação da mora (art. 62, II, "d", da Lei 8.245/91). A imposição de honorários contratuais cumulativamente com honorários sucumbenciais fixados na decisão judicial implica em bis in idem, vedado pelo ordenamento jurídico. 2 - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou (art. 2º, caput, da Lei 8.245/91). 3 - Dado o caráter personalíssimo da fiança prestada a casal de locatários que vieram a óbito no curso da relação contratual em datas diversas, o fiador fica exonerado de sua responsabilidade pelo pagamento dos débitos vencidos da locação a partir da data do segundo e último óbito. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.044144-6/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/07/2023, publicação da súmula em 10/07/2023) Dessa forma, os honorários advocatícios contratuais devem ser excluídos da planilha de cálculo da condenação, cabendo ao juízo fixar exclusivamente a sucumbência nos termos do Código de Processo Civil. Em relação à correção monetária e aos juros moratórios, tratando-se de mora ex re relativa a obrigações com termo certo de vencimento (artigo 397 do Código Civil), os consectários legais incidem desde a data de cada vencimento para os aluguéis e taxas de condomínio originárias, ou a contar da data de cada efetivo desembolso efetuado pela autora para os encargos pagos perante terceiros. A correção monetária será calculada pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG). Quanto aos juros de mora, incidirão no patamar de 1% ao mês até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, data da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, os juros legais obedecerão ao disposto no artigo 406 do Código Civil, correspondendo à taxa SELIC deduzida do índice de atualização monetária (IPCA), conforme estabelecido pela legislação regente. Sobre a manutenção do interesse de agir quanto à cobrança após a desocupação voluntária do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça e o Tribunal de Justiça de Minas Gerais possuem precedentes alinhados: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO COMERCIAL. POSTO DE COMBUSTÍVEIS. FIANÇA. PERDA DE OBJETO. VALOR DO ALUGUEL. ÔNUS DA PROVA. REVALORAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E DE QUESTÕES FÁTICO-PROBATÓRIAS. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. SÚMULA 283 DO STF. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática do Ministro Marco Aurélio Bellizze que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, por incidência dos óbices das súmulas 5, 7 do STJ e súmula 283 do STF. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar se houve perda superveniente do objeto da ação de despejo; (ii) apurar se há interesse processual da autora na ação proposta; (iii) avaliar a alegada exoneração da fiança; (iv) examinar a validade da cláusula contratual que fixa o aluguel com base no percentual de venda de combustível; e (v) apurar a ausência de impugnação específica a fundamentos autônomos da decisão recorrida. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegação de perda de objeto não se sustenta quando a ação de despejo é cumulada com cobrança de aluguéis em atraso, subsistindo a pretensão mesmo após a desocupação do imóvel, nos termos do art. 62, I, da Lei 8.245/1991. 4. O reconhecimento da aplicabilidade da Lei 8.245/1991 ao contrato de sublocação, já decidido em recurso especial anterior, torna incabível nova discussão sobre a falta de interesse de agir, sobretudo quando não impugnado esse fundamento no recurso especial, atraindo a incidência da Súmula 283/STF. 5. A cláusula contratual que estabelece o valor do aluguel com base no percentual sobre as vendas não pode ser revista em sede de recurso especial sem reexame de cláusulas contratuais e fatos, procedimento vedado pelas Súmulas 5 e 7/STJ. V. DISPOSITIVO 6 Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.482.346/MG, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 13/6/2025.) Do mesmo modo, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais reafirma a subsistência da cobrança: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. ENTREGA VOLUNTÁRIA DAS CHAVES NO CURSO DA LIDE. PERDA PARCIAL DO OBJETO. SUBSISTÊNCIA DO INTERESSE PROCESSUAL QUANTO AO PLEITO CONDENATÓRIO. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. ERROR IN PROCEDENDO. SENTENÇA CASSADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos acessórios, após a desocupação voluntária do imóvel pelos sucessores da locatária falecida e entrega das chaves no curso da instrução processual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a preclusão temporal quanto à decisão que indeferiu a conversão do rito de conhecimento para o executivo obsta o conhecimento da apelação contra a sentença terminativa; (ii) determinar se a desocupação do imóvel e a perda do objeto quanto ao despejo, autorizam a extinção prematura do feito em relação ao pedido de cobrança formulado cumulativamente. III. RAZÕES DE DECIDIR A preclusão quanto à alteração do rito procedimental não impede o exame do mérito recursal sobre a validade da sentença que extingue a demanda, subsistindo o interesse recursal quanto à prestação jurisdicional condenatória. O pedido de despejo e o pedido de cobrança possuem naturezas jurídicas distintas (executiva e condenatória, respectivamente), sendo a cumulação autorizada por lei. A restituição da posse direta do imóvel ao locador acarreta a perda superveniente do objeto apenas em relação ao despejo, remanescendo o interesse de agir quanto aos débitos locatícios inadimplidos até a data da desocupação. A extinção total do feito, ignorando a pretensão de cobrança pendente, configura error in procedendo e viola os princípios da economia processual e da primazia do julgamento de mér ito. O indeferimento da conversão do rito para execução de título extrajudicial não obsta o prosseguimento da cobrança pelo rito de conhecimento originariamente instaurado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A desocupação do imóvel no curso da ação de despejo não extingue o processo quanto ao pedido de cobrança cumulado. 2. O magistrado deve assegurar a continuidade do rito de conhecimento para o julgamento do pleito condenatório remanescente, sob pena de nulidade por negativa de prestação jurisdicional. 3. A preclusão de decisões interlocutórias sobre o rito processual não afeta a admissibilidade de recurso contra a sentença que extingue o mérito da causa. Dispositivos relevantes citados: Lei n.º 8.245/1991, art. 62, inciso I; CPC, art. 485, inciso VI, art. 926, art. 93, IX, e art. 1.012. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.454072-7/001, Relator(a): Des.(a) Paulo Fernando Naves de Resende , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/03/2026, publicação da súmula em 13/03/2026). Em relação às custas e honorários sucumbenciais na hipótese de extinção do despejo por desocupação voluntária, aplica-se o princípio da causalidade, incumbindo ao locatário inadimplente responder integralmente pelos ônus de sucumbência: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL LOCADO NO CURSO DA LIDE - FALTA DE INTERESSE DE AGIR - PERDA DO OBJETO - CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE I - A devolução do imóvel objeto da locação no curso da demanda de despejo implica na perda superveniente do objeto, em virtude da falta de interesse de agir. II - Nas ações extintas em virtude da perda do objeto, o ônus de arcar com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência deverá ser atribuído a quem deu azo ao ajuizamento do feito, por força do princípio da causalidade. III - Dá ensejo à ação de despejo o locatário inadimplente, devendo arcar com os ônus da sucumbência, ainda que extinto o feito, sem resolução do mérito, por perda superveniente do objeto. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.282339-3/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/02/2024, publicação da súmula em 29/02/2024) A pretensão autoral de cobrança mostra-se, pois, integralmente procedente, com os devidos decotes de estilo quanto à cumulação de honorários contratuais com os sucumbenciais. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, RATIFICO a extinção parcial do processo, sem resolução de mérito, em relação ao pedido de despejo, em razão da perda superveniente do objeto pela desocupação voluntária e imissão na posse, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, conforme decidido na interlocutória de ID 10631229887 e ID 10632599494; JULGO PROCEDENTE o pedido condenatório remanescente, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a ré 4U CAPITAL CONSULTORES LTDA. a pagar à autora MARIA CRISTINA NOGUEIRA VALADARES VASCONCELOS: I) os aluguéis vencidos desde março de 2024 até a efetiva imissão na posse ocorrida em 15/10/2025 (ID 10561508163), acrescidos das diferenças de reajuste contratual e da multa moratória avençada; II) os encargos da locação, compreendendo as taxas de condomínio e IPTU vencidos desde novembro de 2023 até 15/10/2025, ressalvados eventuais valores comprovadamente quitados (ID 10279693976, ID 10279693977, ID 10279693978, ID 10279693979); III) sobre os valores devidos, incidirá correção monetária segundo os índices da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) a partir de cada vencimento (ou de cada desembolso efetuado pela autora para pagamentos a terceiros) e juros de mora de 1% ao mês desde cada vencimento/desembolso até 29/08/2024, passando a incidir, a partir de 30/08/2024, a taxa legal do artigo 406 do Código Civil (Lei nº 14.905/2024); IV) decota-se da planilha de débitos a cobrança isolada dos honorários advocatícios contratuais de 20%, ante a incidência exclusiva da sucumbência processual fixada nesta sentença. Em razão do princípio da causalidade e da sucumbência imposta pela revelia, CONDENAR a parte ré ao pagamento da totalidade das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios de sucumbência em favor dos patronos da parte autora, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Nova Lima, data da assinatura eletrônica. KLEBER ALVES DE OLIVEIRA Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima
