Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MATO GROSSO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA NÚCLEO DE ATUAÇÃO ESTRATÉGICA (NAE) SENTENÇA Processo nº 1026724-95.2024.8.11.0003 Compromisso / Rescisão de Contrato c/c Restituição de Parcelas Pagas e Indenização por Perdas e Danos Autores: Jean Rommy de Oliveira e Jani Maria Cunico de Oliveira. Réus: J C Goulart & CIA LTDA, Julio Cesar Goulart e Sandra Lucia Barros Ribeiro Goulart. Vistos, etc. I – RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Parcelas Pagas e Indenização por Perdas e Danos, proposta por Jean Rommy de Oliveira e Jani Maria Cunico de Oliveira, em face de J C Goulart & CIA LTDA, Julio Cesar Goulart e Sandra Lucia Barros Ribeiro Goulart, todos qualificados nos autos. A petição inicial foi protocolada em 14/10/2024 (Id. 172352561), seguida de emenda à inicial em 15/10/2024 (Id. 172380340), que passou a constituir o núcleo da narrativa fática e dos pedidos. Dos fatos narrados na inicial e na emenda (Id. 172380340): onde os autores que, em 03/06/2014, celebraram contrato particular de promessa de compra e venda com os réus, visando à aquisição do lote nº 08, quadra B, com área total de 501,31 m², localizado no Loteamento Vila Goulart "B", denominado Condomínio do Bosque II, matriculado sob nº 99.796 no CRI de Rondonópolis/MT. O valor total pactuado foi de R$ 213.056,75 (duzentos e treze mil, cinquenta e seis reais e setenta e cinco centavos), a ser pago de forma parcelada, conforme a cláusula terceira do instrumento. Os pagamentos foram realizados entre 04/04/2014 e 10/03/2015, quando os autores, por dificuldades financeiras, deixaram de adimplir as parcelas subsequentes. Os valores pagos, conforme demonstrativo anexo (Id. 172352578 e Id. 172382995), totalizam R$ 87.774,55, assim discriminados: · 04/04/2014 – R$ 5.000,00; 04/07/2014 – R$ 5.000,00; 04/08/2014 – R$ 5.000,00; · 04/09/2014 – R$ 5.000,00; 30/10/2014 – R$ 10.000,00; 10/06/2014 – R$ 4.166,00; · 10/07/2014 – R$ 4.166,00; 10/08/2014 – R$ 4.166,00; 10/09/2014 – R$ 4.166,00; · 10/10/2014 – R$ 4.166,00; 10/11/2014 – R$ 4.166,00; 10/12/2014 – R$ 4.166,00; · 10/01/2015 – R$ 4.166,00; 10/02/2015 – R$ 4.166,00; 10/03/2015 – R$ 4.166,00; Afirmam que os réus os notificaram extrajudicialmente em 06/12/2016 (Id. 172352574 e Id. 172352576), e que os autores os contranotificaram, sem que fosse possível composição amigável, pois os réus se recusaram a restituir os valores pagos. Alegam, ainda, que os réus venderam o imóvel a terceiros sem comunicação prévia aos autores, o que, segundo a cláusula terceira do contrato, ensejaria a aplicação de multa de 10%. Sustentam que as multas devem ser compensadas, a multa de 10% devida pelos autores pelo inadimplemento com a multa de 10% devida pelos réus pela venda do imóvel a terceiros sem comunicação, resultando na restituição integral dos valores pagos, corrigidos pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, acrescidos de juros de 1% ao mês a contar da notificação (dezembro de 2016), totalizando, à época do ajuizamento, R$ 256.366,04 (duzentos e cinquenta e seis mil, trezentos e sessenta e seis reais e quatro centavos), conforme planilha de cálculo juntada (Id. 172382995); Dos pedidos: 1 - Rescisão do contrato de promessa de compra e venda; 2 - Condenação dos réus à restituição dos valores pagos, corrigidos pelo INPC desde o desembolso, com juros de 1% ao mês a contar de dezembro de 2016, compensadas as multas recíprocas de 10%; 3 - Condenação dos réus ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação. Em decisão de Id. 173312786, proferida em 29/10/2024 pelo MM. Juiz Dr. Luiz Antonio Sari, determinou a citação dos réus, dispensando a audiência de conciliação do art. 334 do CPC, em atenção ao princípio da razoável duração do processo. Seguiram-se diversas tentativas de citação pessoal por oficial de justiça, todas infrutíferas: Primeira tentativa (11/11/2024, Id. 177520356): o imóvel estava desabitado e em reformas; o pedreiro informou ter sido contratado pela imobiliária Centro Oeste, sem informações sobre os réus; Segunda tentativa (Id. 189641284, cumprida em fevereiro/março de 2025): a funcionária da portaria, após contato telefônico com o Sr. Júlio, informou que não estariam viajando, mas não foram encontrados; e Terceira tentativa (Id. 196698044, junho de 2025): o oficial certificou não ter efetuado a citação, pois o endereço não informava quadra e lote da residência. Diante das dificuldades, os autores indicaram novo endereço (Id. 196710921 e Id. 196837702): Rua Dr. Reinaldo Aparecido de Almeida Costa, 1051, Condomínio do Bosque I, CEP 78745-280, requerendo citação por mandado, carta postal e via eletrônica. Em 07/07/2025, o Oficial de Justiça Henrique Peres Soares certificou (Id. 199931850) ter realizado a citação por hora certa de J C GOULART & CIA LTDA, JULIO CESAR GOULART e SANDRA LUCIA BARROS RIBEIRO GOULART, na pessoa do porteiro Andrey, na entrada do Condomínio do Bosque I, diante da suspeita de ocultação, tendo o porteiro inclusive falado ao telefone com Sandra Lúcia, que foi avisada do documento judicial. Os réus recusaram assinar. O oficial informou que as diligências extras totalizaram 182 quilômetros rodados, no valor de R$ 977,34. As cartas de citação via AR foram entregues em 08/07/2025, conforme certidões de AR digital juntadas em 19 e 20/07/2025 (Ids. 201456693, 201456700 e 201462282). Em 23/07/2025, os réus, por meio do advogado Alessandro Ribeiro Martins (OAB/MT nº 4.112), habilitaram-se nos autos (Id. 201859624) e apresentaram contestação, instruída com procuração (Id. 201861450), quarta alteração contratual da J C Goulart & Cia Ltda (Id. 201861463), contrato de compra e venda (Id. 201861444), notificação extrajudicial (Id. 201861441), nota fiscal de corretagem nº 108 (Id. 201861442) e documento de tributos (Id. 201859639). A tempestividade da contestação foi certificada em 29/10/2025 (Id. 213017992). Em 18/11/2025, os autores apresentaram impugnação à contestação (Id. 215396887). Em 27/11/2025, o cartório expediu certidão de impulso (Id. 216284094) e intimações para especificação de provas (Ids. 216284102, 216284103, 216640843 a 216640847). Em 01/12/2025, os autores requereram o julgamento antecipado da lide (Id. 216645595). Em 28/01/2026, os réus também manifestaram não haver necessidade de produção de outras provas, requerendo o julgamento antecipado (Id. 221215668). Em 30/01/2026, foi certificado o decurso de prazo (Id. 221597085). Registre-se, ainda, que em 20/08/2025, a empresa Busca Site Marques Engenharia Ltda. (CNPJ 41.887.573/0001-66), com sede em Recife/PE, por meio do advogado Raphael Henrique Lins Tiburtino dos Santos (OAB/PE nº 36.816), requereu a expedição de certidão narrativa do processo (Id. 205047119), juntando comprovante de pagamento (Id. 205047126), guia de custas (Id. 205047127), contrato social (Id. 205047130) e procuração (Id. 205047131). A certidão de objeto e pé foi expedida em 26/08/2025 (Id. 205721391). Da contestação (Id. 201859624): I – Preliminar de inépcia da inicial: Alegam que a petição inicial de 14/10/2024 não continha narrativa fática, fundamentos jurídicos ou pedidos, limitando-se a documentos avulsos, e que a "emenda" de 15/10/2024 não poderia suprir a ausência de peça inaugural válida, pois não se pode emendar o que não existe. Requerem a extinção sem resolução do mérito (art. 485, I, CPC); II – Prescrição: Sustentam a prescrição quinquenal (art. 206, §5º, I, CC), com termo inicial em 13/03/2015 (último pagamento) ou em 06/12/2016 (notificação extrajudicial), ambos anteriores ao ajuizamento em 14/10/2024. Subsidiariamente, invocam a prescrição decenal (art. 205, CC); III – Mérito: Afirmam que a rescisão decorreu de inadimplemento voluntário e exclusivo dos autores, que deixaram de pagar desde março de 2015 sem justificativa legal. Sustentam que os réus exerceram legitimamente o direito de resilir o contrato e alienar o imóvel a terceiros, em conformidade com a boa-fé objetiva e a função social do contrato; IV – Ilegitimidade do valor pleiteado: Impugnam os cálculos apresentados, afirmando que o valor efetivamente comprovado é de R$ 75.832,26 (e não R$ 87.774,55), e que o montante de R$ 256.366,04 está artificialmente inflado; V – Legitimidade da retenção: Invocam as cláusulas contratuais que preveem retenção por multa de 10% (R$ 21.305,67), comissão de corretagem (R$ 10.652,84), tributos (R$ 4.496,92) e honorários advocatícios contratuais de 20% (R$ 39.780,11), totalizando R$ 76.235,54 a ser abatido; e VI – Restituição simples: Sustentam que, na hipótese de devolução, esta deve ocorrer de forma simples, sem juros e correção monetária, ou, subsidiariamente, apenas com correção monetária, sem juros remuneratórios. Da impugnação à contestação (Id. 215396887): 1 - Quanto à inépcia: afirmam que os réus entenderam o pedido e o contestaram, o que demonstra a regularidade da inicial; ademais, o juízo já a recebeu sem rejeição; 2 - Quanto à prescrição: invocam o prazo decenal do art. 205 do CC, citando o REsp n. 1.360.269/RJ (STJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 27/11/2018), que reconhece o prazo de 10 anos para controvérsias de responsabilidade contratual; 3 - Quanto ao mérito: sustentam que as multas devem ser compensadas, pois os réus venderam o imóvel a terceiros sem comunicação; a comissão de corretagem já está sendo descontada; honorários advocatícios contratuais são indevidos por falta de previsão legal para cobrança do comprador inadimplente; e a correção deve incidir desde o desembolso, com juros a contar da notificação. Ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Do Julgamento antecipado da Lide. Ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide (Ids. 216645595 e 221215668), reconhecendo que a matéria é exclusivamente de direito e que as provas documentais já constantes dos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia. Com efeito, a causa versa sobre rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, restituição de valores pagos e indenização por perdas e danos, questões que se resolvem com base nos documentos já juntados, contrato, comprovantes de pagamento, notificações extrajudiciais e matrícula do imóvel, sem necessidade de dilação probatória. Presentes os requisitos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, procedo ao julgamento antecipado do mérito. 2. Das Preliminares. 2.1. Da alegada inépcia da petição inicial. Os réus sustentam, em sede preliminar (Id. 201859624, págs. 2-4), que a petição inicial de 14/10/2024 (Id. 172352561) não continha narrativa fática, fundamentos jurídicos ou pedidos, limitando-se a documentos avulsos, e que a emenda de 15/10/2024 (Id. 172380340), não poderia suprir a ausência de peça inaugural válida. A preliminar não merece acolhimento. Com efeito, a análise dos autos revela que, em 14/10/2024, os autores protocolaram a petição inicial (Id. 172352561), acompanhada de documentos (Ids. 172352566 a 172352578). No dia seguinte, em 15/10/2024, protocolaram petição de emenda à inicial (Id. 172380340), que contém todos os elementos exigidos pelo art. 319 do CPC: qualificação das partes, fatos, fundamentos jurídicos, pedidos e valor da causa. O instituto da emenda à inicial, previsto no art. 321 do CPC, tem por finalidade exatamente permitir que vícios ou insuficiências da peça inaugural sejam corrigidos ou complementados. No caso concreto, ainda que se entendesse que a petição inicial originária era deficiente, a emenda supriu integralmente qualquer lacuna, apresentando narrativa fática completa, fundamentos jurídicos e pedidos claramente formulados. Ademais, o próprio juízo recebeu a inicial e determinou a citação dos réus (Id. 173312786), exercendo o controle de admissibilidade que lhe compete. Os réus, por sua vez, apresentaram contestação detalhada, rebatendo todos os argumentos dos autores, o que demonstra, de forma inequívoca, que compreenderam perfeitamente o objeto da demanda e puderam exercer o contraditório e a ampla defesa sem qualquer prejuízo. Rejeita-se, portanto, a preliminar de inépcia da petição inicial. 2.2. Da alegada prescrição. Os réus sustentam a prescrição quinquenal (art. 206, §5º, I, CC), com termo inicial em 13/03/2015 (último pagamento) ou em 06/12/2016 (notificação extrajudicial), ambos anteriores ao ajuizamento em 14/10/2024. Subsidiariamente, invocam a prescrição decenal (art. 205, CC). A questão prescricional merece análise cuidadosa. 2.2.1. Do prazo prescricional aplicável. A controvérsia central reside em definir qual o prazo prescricional incidente sobre a pretensão de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Os réus invocam o art. 206, §5º, I, do Código Civil, que estabelece prazo de cinco anos para "a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular". Os autores, por sua vez, invocam o art. 205 do CC (prazo geral de dez anos) e o entendimento do STJ no REsp n. 1.360.269/RJ. Este Juízo adota o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se, em regra, o prazo geral de prescrição de dez anos contido no art. 205 do CC/2002, ressalvados os prazos específicos previstos no art. 206. Com efeito, a pretensão dos autores não é de "cobrança de dívida líquida constante de instrumento particular" (art. 206, §5º, I, CC), mas sim de rescisão de contrato de promessa de compra e venda cumulada com restituição de valores pagos em razão do inadimplemento contratual. Trata-se de pretensão de natureza contratual, que não se enquadra no tipo específico do art. 206, §5º, I, do CC. O Superior Tribunal de Justiça, por sua Segunda Seção, firmou entendimento no julgamento dos EREsp n. 1.280.825/RJ (Rel. Min. Nancy Andrighi) no sentido de que, ressalvados prazos específicos, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se o prazo geral de dez anos do art. 205 do CC/2002. Esse entendimento foi reafirmado no REsp n. 1.360.269/RJ (Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 27/11/2018, DJe 08/03/2019), expressamente citado pelos autores na impugnação à contestação (Id. 215396887). 2.2.2. Do termo inicial da prescrição. Fixado o prazo decenal, cumpre verificar o termo inicial. O contrato foi celebrado em 03/06/2014. O último pagamento ocorreu em 10/03/2015. Os réus notificaram os autores extrajudicialmente em 06/12/2016 (Ids. 172352574 e 172352576). A ação foi ajuizada em 14/10/2024. Considerando o termo inicial mais favorável aos réus, a data do último pagamento, 10/03/2015, o prazo decenal somente se esgotaria em 10/03/2025, data posterior ao ajuizamento da ação em 14/10/2024. Considerando o termo inicial da notificação extrajudicial, 06/12/2016, o prazo decenal somente se esgotaria em 06/12/2026, igualmente posterior ao ajuizamento. Em qualquer hipótese, portanto, a ação foi ajuizada dentro do prazo prescricional de dez anos. Rejeita-se, assim, a preliminar de prescrição, tanto a quinquenal quanto a decenal. 3. DO MÉRITO 3.1. Da rescisão contratual. É incontroverso nos autos que: a) Em 03/06/2014, os autores celebraram contrato particular de promessa de compra e venda com os réus, tendo por objeto o lote nº 08, quadra B, com área de 501,31 m², no Condomínio do Bosque II, pelo valor de R$ 213.056,75 (Id. 201861444); b) Os autores efetuaram pagamentos entre abril de 2014 e março de 2015, deixando de adimplir as parcelas subsequentes por dificuldades financeiras; c) Os réus notificaram extrajudicialmente os autores em dezembro de 2016 (Ids. 172352574 e 172352576), comunicando o vencimento antecipado da dívida; d) Os autores contranotificaram os réus, sem que houvesse composição amigável; e) Os réus venderam o imóvel a terceiros, conforme consta da matrícula juntada (Ids. 172352572 e 172352573). Diante desse quadro, a rescisão do contrato é medida que se impõe, sendo reconhecida por ambas as partes — os autores a requerem expressamente; os réus, embora contestem os valores, não negam que o contrato foi efetivamente rescindido de fato, tanto que alienaram o imóvel a terceiros. A rescisão contratual, portanto, é declarada, com fundamento nos arts. 475 e 476 do Código Civil. 3.2. Da culpa pela rescisão. Os autores reconhecem expressamente que deixaram de pagar as parcelas a partir de março de 2015, por dificuldades financeiras. Trata-se, portanto, de inadimplemento voluntário dos autores, que deram causa à rescisão contratual. Contudo, os réus, ao venderem o imóvel a terceiros sem comunicação prévia aos autores, também incorreram em conduta contratualmente reprovável, conforme previsto na cláusula terceira do contrato (Id. 201861444). Assim, há culpa concorrente: os autores pelo inadimplemento das parcelas; os réus pela venda do imóvel a terceiros sem comunicação. 3.3. Da restituição dos valores pagos. 3.3.1. Do valor efetivamente pago. Os autores afirmam ter pago R$ 87.774,55 (Id. 172380340), mas a planilha de cálculo juntada (Id. 172382995) indica o total de R$ 75.832,26. Os réus impugnam o valor de R$ 87.774,55, afirmando que o montante efetivamente comprovado é de R$ 75.832,26. Analisando os documentos dos autos, verifica-se que a planilha de cálculo (Id. 172382995) discrimina os pagamentos e aponta o total de R$ 75.832,26 como valor efetivamente pago e comprovado. A diferença entre os dois valores (R$ 87.774,55 - R$ 75.832,26 = R$ 11.942,29) não está documentalmente comprovada nos autos. Nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito. Não havendo comprovação documental do valor de R$ 87.774,55, adota-se o montante de R$ 75.832,26 como base de cálculo para a restituição, que é o valor efetivamente demonstrado nos autos. 3.3.2. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Inicialmente, cumpre verificar se a relação jurídica entre as partes é de consumo, o que determinaria a aplicação do CDC. Os autores são pessoas físicas que adquiriram um lote de terreno para fins não especificados nos autos. Os réus são empresa imobiliária (J C Goulart & Cia Ltda) e seus sócios, que atuam profissionalmente na compra, venda e incorporação de imóveis, conforme o objeto social constante da quarta alteração contratual (Id. 201861463). Nesse contexto, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), pois os autores são destinatários finais do produto (lote de terreno) e os réus são fornecedores que atuam profissionalmente no mercado imobiliário. A Súmula 543 do STJ é expressa: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (Súmula 543/STJ, 2ª Seção, j. 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 3.3.3. Do percentual de retenção. Como os autores deram causa à rescisão pelo inadimplemento, é legítima a retenção de parte dos valores pagos, a título de cláusula penal, para compensar os custos suportados pelos réus com o desfazimento do negócio. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel rescindidos por culpa do comprador, é admissível a retenção de parte dos valores pagos, sendo razoável o percentual de 10% a 25% sobre os valores pagos, a depender das circunstâncias do caso concreto. No caso dos autos, o contrato prevê multa de 10% para a hipótese de rescisão (cláusula quarta, Id. 201861444). Contudo, os réus também incorreram em conduta contratualmente reprovável ao venderem o imóvel a terceiros sem comunicação prévia aos autores, o que também enseja a aplicação da multa de 10% prevista na cláusula terceira do contrato. Assim, as multas recíprocas de 10% se compensam, conforme expressamente requerido pelos autores e não efetivamente refutado pelos réus quanto à existência da cláusula de multa pela venda a terceiros. Quanto à comissão de corretagem (R$ 10.652,84): Os réus pretendem descontar a comissão de corretagem paga à época da compra e venda, juntando nota fiscal eletrônica nº 108 (Id. 201861442). Contudo, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não é devida a retenção de valores a título de comissão de corretagem quando esta foi paga pelo comprador, pois tal encargo não pode ser transferido ao adquirente que rescinde o contrato: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE OCUPAÇÃO. NÃO CABIMENTO. ACÓRDÃO CONSENTÂNEO COM A JURISPRU-DÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. 1. O entendimento firmado no âmbito das Turmas que integram a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser indevida a taxa de ocupação/fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1953303 SP 2021/0222090-8, Data de Julgamento: 13/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022). No caso concreto, não há prova de que os autores contrataram diretamente o corretor ou que a comissão foi paga por eles. A nota fiscal de corretagem (Id. 201861442) foi emitida em favor dos réus, não dos autores. Assim, não é cabível o desconto da comissão de corretagem do valor a ser restituído. Quanto aos tributos (R$ 4.496,92): Os réus pretendem descontar tributos (COFINS, PIS, IRRF, IRPJ) incidentes sobre o negócio (Id. 201859639). Tais encargos tributários são inerentes à atividade empresarial dos réus e não podem ser transferidos ao comprador inadimplente como forma de reduzir a restituição devida. Não há previsão legal que autorize tal desconto em detrimento do consumidor. Indevido o desconto de tributos. Quanto aos honorários advocatícios contratuais (R$ 39.780,11): Os réus pretendem descontar honorários advocatícios contratuais de 20% sobre o valor do contrato, com base na cláusula terceira, §4º, do instrumento. A pretensão não merece acolhimento por duas razões: Primeira: a cláusula contratual que impõe ao comprador inadimplente o pagamento de honorários advocatícios do vendedor é abusiva, nos termos do art. 51, IV e XII, do CDC, por criar obrigação excessivamente onerosa ao consumidor e por ser incompatível com a boa-fé objetiva. Segunda: os honorários advocatícios são fixados pelo juízo, nos termos do art. 85 do CPC, e não podem ser objeto de cláusula contratual que os predetermina em percentual sobre o valor do contrato, em detrimento do consumidor. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA AO NCPC. COMPRA E VENDA DE TERRENO VAZIO EM LOTEAMENTO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL DIANTE DA INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. TAXA DE FRUIÇÃO/OCU - PAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVEITO COM A CESSÃO DE SEU USO. DESCABIMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A Terceira Turma desta Corte firmou entendimento no sentido de que, na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição . 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1941068 SP 2021/0164125-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/09/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/09/2021) Indevido o desconto de honorários advocatícios contratuais. 3.3.4. Síntese do percentual de retenção. · Multa de 10% pelos autores (inadimplemento): R$ 75.832,26 × 10% = R$ 7.583,23 · Multa de 10% pelos réus (venda a terceiros sem comunicação): R$ 75.832,26 × 10% = R$ 7.583,23 · Compensação das multas: as multas se equivalem e se compensam integralmente. · Comissão de corretagem: indevida; Tributos: indevidos; Honorários advocatícios contratuais: indevidos. Portanto, não há retenção a ser aplicada, devendo os réus restituir integralmente o valor de R$ 75.832,26 aos autores, devidamente atualizado. 3.4. Da correção monetária e dos juros. 3.4.1. Da correção monetária. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso: "Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso." (STJ, AgInt no AREsp 208.706/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 22/08/2017, DJe 13/09/2017). O índice de correção monetária aplicável é o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), conforme requerido pelos autores e que reflete adequadamente a desvalorização da moeda no período. 3.4.2. Dos juros de mora. Os autores requerem juros de 1% ao mês a contar da notificação extrajudicial (dezembro de 2016), data em que os réus foram constituídos em mora. Com efeito, os réus foram notificados extrajudicialmente em 06/12/2016 (Ids. 172352574 e 172352576) acerca da pretensão dos autores de rescisão e restituição dos valores. A partir dessa data, os réus tinham ciência da obrigação de restituir e se recusaram a fazê-lo, configurando a mora. Nos termos do art. 397 do Código Civil, a mora se configura no momento em que o devedor é constituído em mora, o que, no caso de obrigação sem prazo determinado, ocorre com a interpelação judicial ou extrajudicial (art. 397, parágrafo único, CC). Contudo, os juros de mora legais são de 1% ao mês (art. 406 do CC c/c art. 161, §1º, do CTN), conforme requerido pelos autores. Assim, os juros de mora de 1% ao mês incidem a partir de dezembro de 2016 (data da notificação extrajudicial), conforme requerido pelos autores. 3.4.3. Quanto à tese dos réus de restituição simples. Os réus sustentam que a restituição deve ocorrer de forma simples, sem juros e correção monetária, pois a rescisão decorreu de culpa exclusiva dos autores. A tese não encontra amparo na jurisprudência atual do STJ. A correção monetária não constitui acréscimo, mas mera recomposição do valor real da moeda, sendo devida independentemente de culpa. Os juros de mora, por sua vez, são devidos a partir da constituição em mora dos réus, que ocorreu com a notificação extrajudicial de dezembro de 2016. Nesse sentido, o próprio acórdão citado pelos autores na impugnação (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.110.844/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 19/08/2024, DJe 22/08/2024) confirma que "a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso". Rejeita-se, portanto, a tese da restituição simples. 3.5. Da taxa de fruição. Os réus não pleitearam expressamente taxa de fruição/ocupação. De qualquer forma, registra-se que, nos termos da jurisprudência do STJ: "...Na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição." (STJ, AgInt no REsp 1.941.068/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 27/09/2021, DJe 29/09/2021). Tratando-se de lote de terreno não edificado, não há que se falar em taxa de fruição. 3.6. Da ilegitimidade passiva dos sócios. Os réus JULIO CESAR GOULART e SANDRA LUCIA BARROS RIBEIRO GOULART foram incluídos no polo passivo na qualidade de sócios da J C Goulart & Cia Ltda. Em regra, os sócios de sociedade limitada não respondem pessoalmente pelas obrigações sociais, nos termos do art. 1.052 do Código Civil. Contudo, no caso concreto, os sócios figuraram pessoalmente no contrato de promessa de compra e venda (Id. 201861444), assumindo obrigações em nome próprio, o que justifica sua permanência no polo passivo. Ademais, a quarta alteração contratual (Id. 201861463) confirma que JULIO CESAR GOULART e SANDRA LUCIA BARROS RIBEIRO GOULART são os únicos sócios e administradores da J C Goulart & Cia Ltda, com poderes para assinar conjunta ou isoladamente, cabendo-lhes a representação ativa e passiva da sociedade. Mantém-se, portanto, a legitimidade passiva de todos os réus. 3.7. Da observação sobre a empresa Busca Site Marques Engenharia Ltda. Registra-se que a empresa Busca Site Marques Engenharia Ltda. (CNPJ 41.887.573/0001-66), com sede em Recife/PE, requereu certidão narrativa do processo (Id. 205047119), o que foi atendido (Id. 205721391). Não há nos autos qualquer indicação de que essa empresa seja parte ou terceira interessada no processo. A certidão foi expedida regularmente, sem qualquer implicação para o julgamento da causa. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por JEAN ROMMY DE OLIVEIRA e JANI MARIA CUNICO DE OLIVEIRA em face de J C GOULART & CIA LTDA, JULIO CESAR GOULART e SANDRA LUCIA BARROS RIBEIRO GOULART, para: 1. DECLARAR rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda celebrado em 03/06/2014, tendo por objeto o lote nº 08, quadra B, com área de 501,31 m², no Loteamento Vila Goulart "B" (Condomínio do Bosque II), matriculado sob nº 99.796 no CRI de Rondonópolis/MT; 2. CONDENAR os réus, solidariamente, a restituírem aos autores o valor de R$ 75.832,26 (setenta e cinco mil, oitocentos e trinta e dois reais e vinte e seis centavos), corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, conforme planilha de cálculo de Id. 172382995, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar de dezembro de 2016 (data da notificação extrajudicial); 3. JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de condenação adicional a título de multa de 10% pela venda do imóvel a terceiros, reconhecendo-se apenas a compensação das multas recíprocas de 10%, sem saldo remanescente em favor de qualquer das partes; 4. REJEITAR as preliminares de inépcia da petição inicial e de prescrição, pelos fundamentos expostos. Da sucumbência: Considerando que os autores decaíram em parte mínima do pedido, e que os réus sucumbiram na parte substancial da demanda, condeno os réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e despesas processuais, incluindo as diligências do oficial de justiça, bem como ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação (valor principal corrigido e acrescido de juros até a data desta sentença), nos termos do art. 85, §2º, do CPC, considerando a complexidade da causa, o tempo de tramitação e o trabalho desenvolvido pelo advogado dos autores. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. P. I.C. (datado e assinado digitalmente) Juiz(a) de Direito designado para o NAE PORTARIA CGJ N. 24/2026-GAB-CGJ"
