Ementa
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 6ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0808330-72.2024.4.05.8200 APELANTE: DAYANE MACIEL DE SOUZA ADVOGADO do(a) APELANTE: LAURA LUCIA MENDES DE ALMEIDA SANTANA - PB18267 ADVOGADO do(a) APELANTE: ANDRE PATRICK ALMEIDA DE MELO - PB13723 APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF EMENTA DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514, DE 1997. NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO POSTERIOR A TERCEIRO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. CRITÉRIO DE QUANTIFICAÇÃO. AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. VALORES PAGOS COM RECURSOS PRÓPRIOS E FGTS. NECESSIDADE DE CONSIDERAÇÃO. LIQUIDAÇÃO. REPARAÇÃO INTEGRAL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta pela parte autora em face de sentença que julgou procedente o pedido formulado em ação anulatória de procedimento de execução extrajudicial ajuizada em face da Caixa Econômica Federal - CEF, para declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato de financiamento habitacional, em razão da ausência de comprovação da regular intimação pessoal da devedora para purgação da mora. Considerando que o imóvel havia sido alienado a terceiros de boa-fé, o Juízo de origem converteu a obrigação de restituição do bem em perdas e danos, determinando que a indenização fosse apurada em liquidação de sentença. Para tanto, estabeleceu que o valor corresponderia ao valor de mercado do imóvel multiplicado pelo percentual de amortização do saldo devedor realizado até a data da inadimplência, vedado o abatimento das despesas relativas ao procedimento extrajudicial anulado. 2. A autora sustenta, em suas razões recursais, que o critério adotado não contempla os valores pagos com recursos próprios e aqueles provenientes do FGTS, utilizados na aquisição do imóvel. Afirma que o bem foi adquirido por R$ 125.000,00, dos quais R$ 73.000,00 foram objeto de financiamento, enquanto R$ 34.040,00 teriam sido pagos com recursos próprios e R$ 17.960,00 mediante utilização do FGTS. Defende, assim, que a indenização deve refletir a integralidade do patrimônio por ela constituído sobre o imóvel. Requer, como pedido principal, que a indenização corresponda ao valor de mercado atual do imóvel, deduzido o saldo devedor do financiamento na data da consolidação. Subsidiariamente, pleiteia a inclusão, na base de cálculo, dos valores pagos a título de sinal, FGTS e parcelas do financiamento efetivamente quitadas. 3. Em contrarrazões, a CEF defende a manutenção da sentença, sustentando, em síntese, que o critério adotado pelo Juízo de origem observa o efetivo prejuízo patrimonial da autora e que a fase de liquidação constitui o momento adequado para a apuração dos valores envolvidos, inclusive aqueles eventualmente pagos a título de entrada, FGTS e parcelas do financiamento. II. Questões em discussão 4. A controvérsia consiste em verificar o critério estabelecido na sentença para apuração da indenização por perdas e danos decorrente da nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, especificamente quanto à consideração dos valores pagos pela autora, com recursos próprios e do FGTS, na aquisição do imóvel. III. Razões de decidir 5. A sentença reconheceu a nulidade da consolidação da propriedade, diante da ausência de comprovação da regular intimação pessoal da devedora para purgação da mora, e, considerando que o imóvel havia sido alienado a terceiros de boa-fé, converteu a obrigação de restituição do bem em perdas e danos, determinando a apuração do quantum em liquidação. Para tanto, estabeleceu que a indenização corresponderia ao valor de mercado atual do imóvel multiplicado pelo percentual de amortização do saldo devedor realizado até a data da inadimplência, vedado o abatimento das despesas relativas ao procedimento extrajudicial anulado. 6. A propósito, esta Sexta Turma tem reconhecido que o vício na constituição em mora macula a própria consolidação da propriedade fiduciária e contamina os atos posteriores, ressalvado o direito à recomposição dos prejuízos decorrentes da invalidação do procedimento (0800184-78.2025.4.05.8403, Apelação Cível, Desembargadora Federal Germana de Oliveira Moraes, 6ª Turma, data da assinatura: 06/08/2026). 7. A apelante, entretanto, não se insurge contra a nulidade do procedimento ou contra a conversão da obrigação em perdas e danos, sustenta, apenas, que o critério adotado não contempla os valores empregados na aquisição do imóvel com recursos próprios e do FGTS, os quais, segundo afirma, totalizaram R$ 52.000,00, sendo R$ 34.040,00 de recursos próprios e R$ 17.960,00 provenientes do fundo de garantia. Requer, como pedido principal, que a indenização corresponda ao valor de mercado do imóvel deduzido do saldo devedor existente na data da consolidação ou, subsidiariamente, que sejam incluídos na apuração os valores pagos a título de sinal, FGTS e parcelas do financiamento. 8. É cediço que a conversão da obrigação em perdas e danos deve proporcionar à parte lesada o equivalente econômico do patrimônio que lhe foi indevidamente retirado, sem importar, de outro lado, enriquecimento sem causa. No caso, a própria sentença adotou essa premissa ao consignar que a indenização deveria assegurar à autora o saldo patrimonial líquido que lhe caberia, acrescido dos prejuízos materiais diretamente decorrentes da execução nula. 9. O critério estabelecido no dispositivo, contudo, não se mostra suficiente para alcançar essa finalidade, tendo em vista que, ao vincular a indenização exclusivamente ao percentual de amortização do saldo devedor, a sentença considerou apenas a parcela do financiamento efetivamente quitada, deixando de contemplar, em sua fórmula, os valores que tenham sido comprovadamente empregados pela autora, com recursos próprios e do FGTS, para a aquisição do imóvel. Tais valores, por não integrarem o saldo devedor financiado, não são alcançados pelo percentual de amortização, embora constituam parcela do patrimônio econômico formado pela adquirente. 10. Não se acolhe, todavia, a fórmula proposta pela apelante como critério necessário para a liquidação, consistente na subtração do saldo devedor do valor atual de mercado do imóvel, pois a apuração deve refletir o efetivo patrimônio da autora, considerando os valores comprovadamente empregados na aquisição, as parcelas do financiamento efetivamente amortizadas e o saldo devedor existente, de modo a evitar tanto a indenização a menor quanto a duplicidade de ressarcimento. 11. Também não procede a alegação da Caixa de que a questão poderá ser integralmente solucionada na fase de liquidação, tendo em vista que a liquidação destina-se à quantificação da condenação e deve observar os parâmetros definidos no título judicial, não sendo possível, nessa etapa, incluir parcela que tenha sido excluída da fórmula de cálculo estabelecida na sentença. Por essa razão, os valores comprovadamente pagos com recursos próprios e do FGTS devem integrar expressamente os parâmetros para apuração da indenização. IV. Dispositivo 12. Apelação parcialmente provida para afastar o critério de cálculo baseado exclusivamente no percentual de amortização do saldo devedor, determinando-se que, em liquidação, sejam considerados os valores comprovadamente empregados pela autora na aquisição do imóvel, inclusive mediante recursos próprios e do FGTS, as parcelas do financiamento efetivamente amortizadas e o saldo devedor existente, vedada a dupla consideração de qualquer parcela e mantida a determinação de que não sejam abatidas as despesas decorrentes do procedimento extrajudicial anulado. /afcrc ____________________________________________________________ Jurisprudência relevante citada: TRF5, 0800184-78.2025.4.05.8403, Apelação Cível, Desembargadora Federal Germana de Oliveira Moraes, 6ª Turma, data da assinatura: 06/08/2026. RELATÓRIO PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 6ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0808330-72.2024.4.05.8200 APELANTE: DAYANE MACIEL DE SOUZA ADVOGADO do(a) APELANTE: LAURA LUCIA MENDES DE ALMEIDA SANTANA - PB18267 ADVOGADO do(a) APELANTE: ANDRE PATRICK ALMEIDA DE MELO - PB13723 APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RELATÓRIO O Desembargador Federal Walter Nunes da Silva Júnior (relator): Apelação cível interposta pela parte autora em face de sentença que julgou procedente o pedido formulado em ação anulatória de procedimento de execução extrajudicial ajuizada em face da Caixa Econômica Federal - CEF, para declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato de financiamento habitacional, em razão da ausência de comprovação da regular intimação pessoal da devedora para purgação da mora. Considerando que o imóvel havia sido alienado a terceiros de boa-fé, o Juízo de origem converteu a obrigação de restituição do bem em perdas e danos, determinando que a indenização fosse apurada em liquidação de sentença. Para tanto, estabeleceu que o valor corresponderia ao valor de mercado do imóvel multiplicado pelo percentual de amortização do saldo devedor realizado até a data da inadimplência, vedado o abatimento das despesas relativas ao procedimento extrajudicial anulado. A autora sustenta, em suas razões recursais, que o critério adotado não contempla os valores pagos com recursos próprios e aqueles provenientes do FGTS, utilizados na aquisição do imóvel. Afirma que o bem foi adquirido por R$ 125.000,00, dos quais R$ 73.000,00 foram objeto de financiamento, enquanto R$ 34.040,00 teriam sido pagos com recursos próprios e R$ 17.960,00 mediante utilização do FGTS. Defende, assim, que a indenização deve refletir a integralidade do patrimônio por ela constituído sobre o imóvel. Requer, como pedido principal, que a indenização corresponda ao valor de mercado atual do imóvel, deduzido o saldo devedor do financiamento na data da consolidação. Subsidiariamente, pleiteia a inclusão, na base de cálculo, dos valores pagos a título de sinal, FGTS e parcelas do financiamento efetivamente quitadas. Em contrarrazões, a CEF defende a manutenção da sentença, sustentando, em síntese, que o critério adotado pelo Juízo de origem observa o efetivo prejuízo patrimonial da autora e que a fase de liquidação constitui o momento adequado para a apuração dos valores envolvidos, inclusive aqueles eventualmente pagos a título de entrada, FGTS e parcelas do financiamento.