Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS
COMARCA DE ITUMBIARA
2º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL
Avenida João Paulo II, 185, Ernestina Borges de Andrade - CEP: 75.528-370
Telefone: (64) 2103-4318 - e-mail: [email protected]
Processo: 5467836-30.2026.8.09.0088
SENTENÇA
Trata-se de ação de rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora c/c cobrança de cláusula penal proposta por JAILTON VIEIRA GOMES em face de MARTA BASÍLIO RODRIGUES e EXECUTIVO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., partes qualificadas nos autos.
A parte autora alegou que, em 27/02/2026, celebrou com a primeira requerida, mediante intermediação da segunda, contrato particular de compra e venda do lote nº 02, quadra “C”, situado na Rua Goitacazes, Bairro Beatriz, Itumbiara/GO, matriculado sob o nº 7.915, pelo preço de R$ 140.000,00. Afirmou que pagou R$ 5.000,00 a título de sinal, ficando o saldo de R$ 135.000,00 condicionado à lavratura da escritura pública.
Sustentou que o contrato obrigava a vendedora a providenciar os documentos necessários à transferência, entregar o lote no prazo de 30 dias e garantir a inexistência de restrições, além de prever multa de 20% sobre o valor do negócio em caso de descumprimento.
Relatou que, após notificar o corretor para regularização da situação, recebeu, em 31/03/2026, comunicação da imobiliária informando que Marta possuía somente 80% do imóvel, em razão de retificação promovida pelo Registro de Imóveis em 13/03/2026.
Afirmou que a irregularidade não constituiria mero entrave documental abrangido pela cláusula 14.6, mas inadimplemento culposo, pois a vendedora prometeu transferir integralmente imóvel sobre o qual não detinha a totalidade dos direitos. Defendeu, ainda, que a imobiliária falhou no dever profissional de examinar a situação dominial e informar os riscos do negócio.
Acrescentou que a devolução unilateral do sinal não representou aceitação de distrato sem ônus ou renúncia à penalidade.
Requereu a declaração de rescisão por culpa da vendedora, a nulidade ou inaplicabilidade da cláusula 14.6 e a condenação solidária das requeridas ao pagamento da multa contratual de R$ 28.000,00, com os respectivos consectários.
Instruiu a inicial com o contrato, comprovantes de pagamento, comunicações e documentos empresariais.
Na movimentação 5, foi designada audiência de conciliação para 24/06/2026 e determinada a citação das requeridas.
A requerida Executivo Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou contestação na movimentação 16. Preliminarmente, requereu gratuidade da justiça, impugnou o valor da causa e sustentou a incompetência do Juizado, ao argumento de que deveria ser considerado o valor integral do contrato, de R$ 140.000,00. Suscitou, ainda, ilegitimidade passiva, afirmando ter atuado exclusivamente como intermediadora. No mérito, alegou que o R10 da matrícula indicava que Eldo Corrêa dos Santos havia adjudicado a totalidade do imóvel e que tanto a vendedora quanto a corretora confiaram na informação dotada de fé pública. Defendeu que somente em 13/03/2026 o cartório corrigiu de ofício o registro para limitar a titularidade a 80%, caracterizando culpa exclusiva de terceiro e fato imprevisível. Invocou a cláusula 14.6, sustentou ter restituído prontamente o sinal e negou falha no dever previsto no art. 723 do Código Civil. Subsidiariamente, pediu que eventual responsabilidade fosse reconhecida apenas de forma subsidiária. Juntou atos constitutivos, contrato de corretagem, certidão atualizada da matrícula, comprovantes de pagamento e devolução, além de mensagens.
Realizada a audiência de conciliação em 24/06/2026, não houve composição, sendo a requerida Marta intimada para apresentar defesa.
Na movimentação 21, Marta Basílio Rodrigues contestou a demanda. Alegou que confiou legitimamente na matrícula e nas cartas judiciais de adjudicação, as quais descreviam o imóvel integralmente, e que não tinha conhecimento de qualquer limitação dominial quando contratou. Sustentou que a retificação registral foi posterior, imprevisível e alheia à sua vontade, constituindo impossibilidade objetiva superveniente, e não inadimplemento culposo. Defendeu a validade e a incidência da cláusula 14.6, negou a ocorrência de venda a non domino e afirmou ter observado a boa-fé ao desfazer o negócio e providenciar a restituição do sinal. Subsidiariamente, requereu a redução equitativa da cláusula penal, nos termos do art. 413 do Código Civil. Juntou cartas judiciais de adjudicação, certidões de inteiro teor expedidas em 2022, 2024 e 2026, contrato e comunicações mantidas com a imobiliária.
Em impugnação às contestações, movimentação 24, o autor defendeu a correção do valor da causa e a legitimidade da imobiliária. Reiterou que a limitação dominial não surgiu com a AV11, mas integrava a cadeia aquisitiva da vendedora, sendo de responsabilidade das rés verificá-la previamente. Sustentou a inaplicabilidade da cláusula 14.6, a ausência de quitação pela devolução do sinal, a responsabilidade solidária e a manutenção integral da multa de 20%. Impugnou também o pedido de gratuidade formulado pela pessoa jurídica.
É o relatório. Decido.
A controvérsia é predominantemente documental. O contrato, as certidões imobiliárias, as cartas de adjudicação, os comprovantes bancários e as comunicações entre as partes permitem a reconstrução suficiente dos fatos, sendo desnecessária a produção de prova oral. Assim, o feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil.
A relação principal entre o autor e Marta decorre de contrato civil de compra e venda imobiliária entre particulares, inexistindo prova de que a vendedora exerça profissionalmente atividade imobiliária. A relação estabelecida com a segunda requerida decorre da prestação profissional de serviço de corretagem imobiliária.
Incumbe ao autor provar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente o inadimplemento e a falha profissional imputados às requeridas. Às rés compete demonstrar os fatos impeditivos invocados, notadamente a impossibilidade não imputável, a incidência da cláusula 14.6 e a adoção das cautelas exigíveis durante a intermediação.
Antes de analisar o mérito, passo ao exame das preliminares.
A requerida Executivo impugna o valor da causa e sustenta a incompetência deste Juizado, afirmando que deveria ser considerado o valor integral do contrato.
A preliminar não procede. Embora a demanda contenha pedido declaratório de resolução, o negócio já foi materialmente desfeito e o sinal integralmente restituído. O único proveito econômico ainda controvertido corresponde à multa contratual de R$ 28.000,00, precisamente o valor atribuído à causa. Não se discute a entrega do imóvel nem a restituição do preço integral. Portanto, a parte controvertida do negócio encontra-se dentro do limite de competência do Juizado.
A imobiliária suscita também ilegitimidade passiva, alegando atuação meramente intermediadora.
Segundo as afirmações da inicial, a empresa teria participado da elaboração do contrato, recebido o sinal, conduzido as comunicações e deixado de prestar informações relevantes sobre a titularidade. Tais alegações são suficientes para justificar sua presença no polo passivo. A existência efetiva de responsabilidade constitui questão de mérito.
Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.
Quanto à gratuidade requerida pela pessoa jurídica, vejo que o pedido não possui efeito prático, haja vista a ausência de custas nesta fase, consoante artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais.
Cinge-se a controvérsia em verificar se a impossibilidade de transferência da integralidade do imóvel configura inadimplemento imputável à vendedora, se a cláusula 14.6 afasta a penalidade, se a imobiliária concorreu para a frustração do negócio e qual o valor devido.
O contrato firmado em 27/02/2026 identificou Marta como legítima proprietária e lhe atribuiu a obrigação de providenciar a documentação, garantir a inexistência de direitos de terceiros e transferir a integralidade do imóvel.
A cláusula 14.1 estipulou multa de 20% do valor do negócio em caso de descumprimento, enquanto a cláusula 14.6 autorizou o cancelamento sem ônus quando a documentação não estivesse regularizada e apta à transferência.
Compulsando-se os autos, contudo, vê-se que a matrícula demonstra que registros anteriores já mencionavam transmissões limitadas a quatro quintos, correspondentes a 80% do imóvel. É certo que o R10, lançado em 19/07/2022, descreveu genericamente a adjudicação em favor de Eldo Corrêa dos Santos, sem destacar a limitação percentual, e que as cartas judiciais também fizeram referência física ao lote integral.
Essas circunstâncias produziram aparência de aquisição plena e afastam a conclusão de que Marta tenha agido com fraude ou deliberada intenção de alienar direito pertencente a terceiro.
A aparência registral, entretanto, não elimina a falta de cautela. A certidão de inteiro teor de continha referências à titularidade de apenas 80%. Além disso, a carta de adjudicação de Marta foi protocolada no Registro de Imóveis em 20/02/2026, o contrato foi celebrado sete dias depois, e o título somente foi qualificado e registrado em 13/03/2026.
Na mesma data, a AV11 esclareceu que Eldo havia adjudicado somente 80% do imóvel, permanecendo os demais 20% em nome de Valtercilia Santana Vilela. O R14, por consequência, registrou em favor de Marta somente os direitos que integravam o patrimônio de Eldo.
A AV11 não criou restrição superveniente, mas explicitou limitação já existente na cadeia dominial.
Ao contratar antes da conclusão da qualificação registral, Marta assumiu o risco de prometer direito superior àquele que seria efetivamente registrado em seu nome.
Sua conduta não foi dolosa, mas caracteriza imprudência contratual, pois deveria ter aguardado a conclusão do registro ou informado ao comprador que sua titularidade ainda não estava definitivamente constituída.
A cláusula 14.6 não é nula em abstrato, podendo ser aplicada quando a irregularidade documental decorrer de circunstância efetivamente externa e não imputável aos contratantes. Não pode, contudo, afastar as consequências do inadimplemento quando a impossibilidade de transferência decorre da insuficiência do próprio título da vendedora e o negócio foi celebrado antes da conclusão do registro.
Reconheço, portanto, a inaplicabilidade da cláusula 14.6 ao caso concreto, sem declarar sua nulidade.
A cláusula penal é, assim, exigível. Todavia, sua incidência integral, correspondente a R$ 28.000,00, mostra-se excessiva diante das circunstâncias específicas.
Devem ser considerados o curto período de duração do vínculo, a restituição do sinal e a inexistência de prejuízo patrimonial adicional comprovado.
Nos termos do art. 413 do Código Civil, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente quando seu montante se mostrar manifestamente excessivo, consideradas a natureza e a finalidade do negócio e as circunstâncias concretas.
Diante da culpa moderada da vendedora e da relevante contribuição da aparência registral equivocada, reduzo a penalidade para 10% do valor do contrato, equivalente a R$ 14.000,00. O montante preserva a função coercitiva e compensatória da cláusula.
Por outro lado, a responsabilidade da Executivo Empreendimentos Imobiliários Ltda. não decorre do simples inadimplemento da obrigação assumida por Marta, mas de falha própria na prestação do serviço de corretagem.
A empresa foi contratada para prospectar comprador, conduzir as negociações e efetivar a venda. Participou da elaboração do instrumento, assinou-o como intermediadora, recebeu o sinal e conduziu as comunicações posteriores, não se limitando à aproximação informal das partes.
O art. 723 do Código Civil impõe ao corretor o dever de atuar com diligência e prudência e de prestar espontaneamente informações sobre a segurança e os riscos do negócio. A Lei nº 6.530/1978 também veda ao corretor e à imobiliária prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhes forem confiados.
Ao formalizar a venda da integralidade do imóvel sem ressalvar que a titularidade ainda não estava definitivamente constituída, contribuiu para que o autor celebrasse o contrato e entregasse o sinal antes de conhecer o resultado da qualificação registral.
Desse modo, ambas as requeridas devem responder solidariamente pelo pagamento de R$ 14.000,00.
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para:
a) declarar resolvido o contrato particular de compra e venda celebrado em 27/02/2026 entre Jailton Vieira Gomes e Marta Basílio Rodrigues, por inadimplemento imputável à vendedora;
b) condenar MARTA BASÍLIO RODRIGUES e EXECUTIVO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., solidariamente, ao pagamento de R$ 14.000,00, correspondente à cláusula penal equitativamente em favor do autor. O valor da condenação deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de 31/03/2026, data da comunicação inequívoca do desfazimento do negócio, e acrescido de juros de mora, desde a citação, pela taxa Selic, deduzido o IPCA.
Sem custas processuais e honorários advocatícios por expressa disposição do artigo 55 da Lei nº 9.099/95, salientando apenas que, em caso de interposição de recurso, o preparo deverá compreender todas as despesas dispensadas neste grau de jurisdição.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Itumbiara, data da assinatura digital.
(assinado digitalmente)
Alessandro Luiz de Souza
Juiz de Direito
