Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS
Goiânia - 5ª UPJ Varas Cíveis: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª e 25ª
Gabinete da 23ª Vara Cível de Goiânia
Processo n.: 5540644-47.2026.8.09.0051
Requerente/Exequente: Kessia Lopes De Souza Miranda
Requerido(a)/Executado(a): Banco Santander (brasil) S.a.
SENTENÇA
Trata-se de AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE C/C REVISÃO DE ENCARGOS CONTRATUAIS proposta por KÉSSIA LOPES DE SOUZA MIRANDA e LUIZ RODRIGUES DE MIRANDA em face de BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., partes já qualificadas nos autos.
Aduziram os Autores, em petição de tutela cautelar antecedente (evento 1), que celebraram contrato de financiamento imobiliário com o Réu, garantido por alienação fiduciária, para aquisição do imóvel descrito na matrícula n.º 349.039 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia/GO. Relataram que, em razão de dificuldades financeiras, incorreram em inadimplência, o que ensejou o início de procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade pelo credor fiduciário. Sustentaram a nulidade do referido procedimento por vícios insanáveis, notadamente a incerteza e iliquidez do débito exigido para purgação da mora, a invalidade da intimação por edital realizada em meio eletrônico de acesso restrito, e a ausência de notificação pessoal acerca das datas dos leilões extrajudiciais designados para os dias 17/06/2026 e 22/06/2026. Pleitearam, em sede de urgência, a suspensão dos leilões.
As custas iniciais foram recolhidas (evento 10). Em decisão proferida no evento 11, foi deferida a tutela de urgência para suspender os leilões extrajudiciais, determinando-se, ainda, a citação da parte ré e a emenda da petição inicial para adequação do valor da causa.
Citado, o Banco Réu apresentou contestação (evento 18), na qual defendeu a plena regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões subsequentes. Argumentou que, após tentativas infrutíferas de intimação pessoal, a notificação por edital seguiu os trâmites legais. Afirmou que os Autores foram devidamente comunicados acerca das datas dos leilões por múltiplos meios, incluindo telegrama, e-mail e edital. Sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, com base no Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, e pugnou pela improcedência dos pedidos e revogação da tutela de urgência.
No evento 33, os Autores apresentaram o pedido principal, aditando a petição inicial. Além de reiterarem os pedidos de anulação do procedimento expropriatório, aduziram a existência de cláusulas contratuais abusivas, pleiteando a revisão do contrato. Apontaram a cobrança de juros remuneratórios acima do teto legal e da média de mercado, a imposição de seguro em modalidade de venda casada e a cobrança de tarifas de avaliação e de administração de contrato sem a devida contraprestação. Corrigiram o valor da causa para R$ 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais) e requereram o parcelamento das custas complementares, a produção de prova pericial e, subsidiariamente, indenização por benfeitorias.
A parte ré, no evento 34, comunicou a suspensão dos leilões em cumprimento à decisão liminar.
Vieram os autos conclusos.
Decido.
I - DA FUNDAMENTAÇÃO
O processo tramitou regularmente, com observância aos princípios do contraditório e da ampla defesa. As partes estão devidamente representadas e não há nulidades ou irregularidades a serem sanadas. A matéria controvertida, por envolver questões de direito e de fato cuja prova é eminentemente documental, permite o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, sendo desnecessária a dilação probatória para além dos documentos já coligidos aos autos.
Cinge-se a controvérsia em perquirir a validade do procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, bem como em analisar a legalidade das cláusulas contratuais relativas a juros e tarifas.
A parte autora sustenta, primordialmente, a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade por vícios na notificação para purgação da mora, os quais, se confirmados, contaminam todos os atos subsequentes.
Com efeito, a Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, estabelece em seu artigo 26 um rito específico para a constituição em mora do devedor fiduciante, prevendo, em seu parágrafo 4º, que a intimação por edital somente é cabível quando o devedor se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, devendo a publicação ocorrer por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local.
No caso em tela, observa-se que, após tentativas infrutíferas de intimação pessoal (ev. 18, doc. 5), o credor fiduciário promoveu a intimação por edital, contudo, a publicação ocorreu exclusivamente na plataforma "Diário do Registro de Imóveis Eletrônicos" nos dias 04, 05 e 06 de fevereiro de 2026 (mov. 18, doc. 6).
Constata-se que a escolha do legislador pela expressão "jornal de grande circulação" não foi aleatória, visando conferir a máxima publicidade possível ao ato, de modo a esgotar as chances de que a notícia chegue ao conhecimento do devedor, sendo que a plataforma "Diário do Registro de Imóveis Eletrônico", por sua natureza de nicho e acesso restrito, não cumpre essa finalidade protetiva, conforme já decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça de Goiás em casos análogos.
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INTIMAÇÃO POR EDITAL. PUBLICAÇÃO EXCLUSIVA EM DIÁRIO REGISTRAL ELETRÔNICO. INVALIDADE. NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido para anular procedimento de execução extrajudicial fundado em contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, com suspensão de leilão do imóvel, em razão de vício na intimação por edital para purgação da mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a publicação de edital de intimação para purgação da mora exclusivamente em Diário Registral Eletrônico satisfaz a exigência legal de publicação em jornal de maior circulação local, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A intimação pessoal do devedor fiduciante constitui regra no procedimento de consolidação da propriedade, sendo a intimação por edital medida excepcional, condicionada à certificação de local ignorado, incerto ou inacessível. 4. A legislação exige expressamente a publicação do edital em jornal de maior circulação local, não admitindo interpretação extensiva para autorizar substituição por meio eletrônico não previsto. 5. A previsão de publicação eletrônica constante do art. 27, § 10, da Lei nº 9.514/1997 aplica-se exclusivamente aos editais de leilão, não alcançando o edital de intimação para purgação da mora. 6. A utilização exclusiva de Diário Registral Eletrônico não atende à finalidade de ampla publicidade exigida para a intimação editalícia, comprometendo a eficácia comunicativa do ato. 7. O descumprimento da forma legal de publicação configura vício que invalida a intimação, impedindo a regular constituição da mora e a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. 8. A nulidade da consolidação da propriedade contamina os atos subsequentes, inclusive o leilão extrajudicial e eventuais efeitos dele decorrentes. 9. O Tema Repetitivo nº 1.132 do STJ refere-se à constituição em mora por notificação extrajudicial e não se aplica à disciplina da intimação por edital, que possui regime jurídico próprio. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A intimação por edital para purgação da mora, no âmbito da alienação fiduciária de imóvel, exige publicação em jornal de maior circulação local, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997. 2. A publicação exclusiva em Diário Registral Eletrônico não supre a exigência legal e invalida o procedimento de consolidação da propriedade. 3. A nulidade da intimação editalícia compromete os atos subsequentes, inclusive o leilão extrajudicial.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, § 4º, e 27; CPC, art. 85, § 11.
Referência: (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Cível -> Apelação Cível, 7ª Câmara Cível, 5607228-33.2025.8.09.0051, SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO - (DESEMBARGADOR), publicado em 22/05/2026 12:39:34 - grifei)
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NULIDADE DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. VÍCIO NA NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido inicial em “Ação Declaratória De Nulidade De Registro De Consolidação De Propriedade Fiduciária C/C Pedido De Tutela Antecipada De Urgência”. Os apelados, devedores fiduciantes, alegaram vícios insanáveis no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel, especialmente na notificação por edital, que não foi publicada em jornal de grande circulação. A sentença reconheceu a nulidade do procedimento por inobservância da legislação e do contrato. O apelante busca a reforma da sentença, defendendo a regularidade da notificação por edital e a impossibilidade de purga da mora após a consolidação da propriedade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se a notificação por edital, realizada exclusivamente por meio de publicação em Diário do Registro de Imóveis Eletrônico, para fins de consolidação da propriedade fiduciária, é válida, observadas as exigências da Lei nº 9.514/97 e do contrato firmado entre as partes, e se é possível a purga da mora após a consolidação da propriedade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei nº 9.514/97, em seu art. 26, § 4º, exige que a intimação por edital seja promovida mediante publicação, por, no mínimo, 3 (três) dias, em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária.4. O contrato celebrado entre as partes (Cláusula 19ª, § 4º, alínea ‘D’) igualmente previa a exigência de publicação em jornal de grande circulação local.5. A notificação editalícia realizada exclusivamente por meio de publicação no Diário do Registro de Imóveis Eletrônico não supre a exigência legal e contratual de publicação em jornal impresso de grande circulação, configurando vício formal insanável.6. A inobservância da forma prescrita em lei para a realização do ato de comunicação acarreta sua nulidade de pleno direito, contaminando todos os atos subsequentes, incluindo a consolidação da propriedade. 7. A regra da impossibilidade de purga da mora após a consolidação da propriedade (art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97) pressupõe a validade do ato consolidatório, o que não ocorreu no caso concreto.8. Não há dolo processual apto a caracterizar litigância de má-fé por parte do apelante, tratando-se de mero exercício do direito constitucional de recorrer. IV. DISPOSITIVO E TESE9. O recurso é desprovido. Teses de julgamento:1. A notificação por edital para purgação da mora em procedimento de execução extrajudicial de alienação fiduciária exige publicação em jornal de maior circulação local, conforme art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97 e disposições contratuais.2. A publicação de notificação editalícia exclusivamente em Diário do Registro de Imóveis Eletrônico não atende aos requisitos legais e contratuais, ensejando a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária.3. A impossibilidade de purga da mora após a consolidação da propriedade fiduciária somente se aplica quando o ato consolidatório é válido e regular.Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 230; CPC, arts. 80, 85, § 2º, § 11, 487, I; L. nº 6.015/1973, art. 160; L. nº 9.514/97, arts. 26, § 3º, § 4º, 27, § 2º-B; L. nº 10.741/2003; L. nº 13.465/2017; L. nº 14.711/2023.Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.998.722/TO, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 13.03.2023, DJe 16.03.2023; TJ-GO 0332572-34.2012.8.09.0051, Rel. Ronnie Paes Sandre, 4ª Câmara Cível, DPub. 16.06.2023.
Referência: (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Cível -> Apelação Cível, 10ª Câmara Cível, 5949593-32.2024.8.09.0029, DESEMBARGADOR WILSON SAFATLE FAIAD - (DESEMBARGADOR), publicado em 09/04/2026 13:23:03 - grifei)
Ademais, a validade da intimação para purgação da mora pressupõe a apresentação clara, precisa e líquida do débito, o que não ocorreu, porquanto as notificações apresentadas pelo credor (ev. 1, pgs. 6-7) indicam valores distintos de R$ 20.295,89 (vinte mil, duzentos e noventa e cinco reais e oitenta e nove centavos) e R$ 34.073,91 (trinta e quatro mil, setenta e três reais e noventa e um centavos) para o mesmo débito, gerando um estado de completa incerteza que compromete o direito de defesa do devedor.
Destarte, impõe-se reconhecer a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade desde a intimação editalícia, por violação direta ao artigo 26, § 4º, da Lei n.º 9.514/97, o que contamina todos os atos subsequentes, incluindo a própria averbação da consolidação (Av-14) na matrícula do imóvel.
Superada a questão procedimental, passo à análise dos encargos contratuais reputados abusivos pela parte autora.
Quanto à revisão das cláusulas contratuais, impõe-se a análise à luz da legislação consumerista e dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Embora o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.095, tenha firmado a tese de que a Lei nº 9.514/97 prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor no que diz respeito aos procedimentos de resolução do contrato, tal entendimento não impede a análise de abusividades em cláusulas específicas. No tocante aos juros remuneratórios, a parte autora demonstrou que a taxa efetiva anual de 12,49% (evento 33, doc. 2) supera a taxa média de mercado para operações da mesma espécie na data da contratação, que era de 9,58% a.a., conforme dados do Banco Central (evento 33, doc. 3). Tal discrepância, por si só, já caracteriza a abusividade, tornando imperiosa a adequação da taxa ao patamar médio de mercado, em observância ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
Relativamente à "Tarifa de Avaliação de Garantia" e à "Taxa de Administração do Contrato", a cobrança é igualmente indevida. A primeira, conforme o Tema Repetitivo 958 do STJ, depende da efetiva prestação do serviço e da entrega do laudo ao consumidor, o que não foi comprovado pelo Réu. A segunda representa repasse de custo operacional inerente à atividade do fornecedor, o que é vedado pela legislação consumerista. Por fim, a imposição de seguro com a seguradora do mesmo grupo econômico (Zurich Santander Brasil Seguros Ltda.), sem ofertar ao consumidor a possibilidade de escolha, configura venda casada, prática expressamente vedada pelo artigo 39, I, do Código de Defesa do Consumidor e objeto do Tema Repetitivo 972 do STJ. O pedido subsidiário de indenização por benfeitorias resta prejudicado, ante o acolhimento do pleito principal de anulação.
II - DISPOSITIVO
Ante o exposto, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:
a) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida no evento 11 e DECLARAR A NULIDADE do procedimento de consolidação da propriedade, determinando o cancelamento da Averbação nº 14 (Av-14) na matrícula do imóvel nº 349.039 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia/GO, bem como de todos os atos subsequentes, incluindo os leilões extrajudiciais designados;
b) REVISAR o Contrato de Financiamento nº 0010443827 para: (i) LIMITAR a taxa de juros remuneratórios à taxa média de mercado vigente na data da contratação (19/06/2024), qual seja, 9,58% ao ano; (ii) DECLARAR A NULIDADE da cobrança da "Tarifa de Avaliação de Garantia" e da "Taxa de Administração do Contrato"; e (iii) DECLARAR A NULIDADE da cláusula que impôs a contratação de seguro com a seguradora Zurich Santander Brasil Seguros Ltda., por configurar venda casada;
c) CONDENAR a parte ré a restituir à parte autora, de forma dobrada, os valores pagos a título de "Tarifa de Avaliação de Garantia" e "Taxa de Administração do Contrato", bem como a diferença entre o prêmio de seguro efetivamente pago e aquele que seria devido em apólice de mercado com cobertura similar, a ser apurado em liquidação de sentença. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, até a data de 01/09/2024. A partir de 02/09/2024, a atualização se dará pelo IPCA, com juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA do mês, conforme Lei n. 14.905/2024;
d) DETERMINAR que o Réu proceda ao recálculo de todo o débito do financiamento, aplicando a taxa de juros revisada e expurgando as tarifas e seguros declarados nulos, compensando-se os valores pagos a maior com o saldo devedor.
Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, correspondente à soma dos valores a serem restituídos e do montante decotado do saldo devedor em razão da revisão contratual, a ser apurado em fase de liquidação de sentença, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Caso opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária para manifestação, independentemente de nova conclusão. Na eventualidade de recurso de apelação, intime-se a parte apelada para apresentação de contrarrazões e, após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.
Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as baixas devidas.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Documento assinado digitalmente na data e pelo(a) Magistrado(a) identificado(a) no rodapé.
