Inteiro teor
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Paraty Vara Única da Comarca de Paraty TRAVESSA SANTA RITA, 43, CENTRO HISTÓRICO, PARATY - RJ - CEP: 23970-000 SENTENÇA Processo:0802286-13.2025.8.19.0041 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: EVANDRO PANARO RAMIRO, NUNO EMANUEL MARQUES DAMAS ALVES DOS SANTOS RÉU: FELIPE HADDAD JUNIOR, PATRICIA ROCHA DA COSTA Trata-se de ação de cobrança com pedido de tutela de urgência, cumulada com obrigação de fazer e pedido de reconhecimento de dano material e moral, ajuizada por EVANDRO PANARO RAMIRO e NUNO EMANUEL MARQUES DAMAS ALVES DOS SANTOS em face de FELIPE HADDAD JUNIOR e PATRÍCIA ROCHA DA COSTA, na qual aduzem os autores terem firmado Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, em 20 de maio de 2021, referente a fração ideal correspondente à Unidade nº 10 de empreendimento imobiliário situado nesta cidade, assumindo os réus obrigações relacionadas à edificação da unidade e ao rateio de despesas comuns. Requerem, em tutela de urgência, o pagamento do débito e, no mérito, pleiteiam além do pagamento, a imposição de obrigação de fazer consistente no pagamento tempestivo das despesas que lhes couberem, bem como indenização por danos morais. A tutela de urgência foi parcialmente deferida (id. 240097478) para determinar que os réus efetuassem, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, o pagamento aos autores das parcelas vencidas indicadas na inicial, bem como de outras eventualmente vencidas e não quitadas. Em sede de contestação (ID 247937897), os réus aduziram o cumprimento da obrigação determinada em sede de tutela de urgência, mediante pagamento do valor de R$ 1.733,88 (mil e setecentos e trinta e três reais), requerendo, contudo, a revogação da medida quanto às parcelas futuras. Sustentaram, preliminarmente, a ilegitimidade ativa dos autores e a irregularidade de sua representação. No mérito, alegaram que a relação jurídica decorre de contrato de compra e venda, e não de parceria imobiliária, bem como que os autores, na condição de incorporadores, não teriam cumprido suas obrigações de regularização e conclusão do empreendimento. Impugnaram a cobrança por ausência de comprovação das despesas. Por fim, pugnaram pela improcedência dos pedidos. Os autores apresentaram réplica à contestação (ID 259626860), da qual cabe destacar planilha atualizada dos valores pretensamente devidos pelos réus, indicando débito residual de R$ 1.292,40 (mil duzentos e noventa e dois reais e quarenta centavos). Instadas a se manifestarem em provas, a parte autora requereu a produção de prova testemunhal, depoimento pessoal, prova pericial contratual e prova documental, provas igualmente requeridas pela ré. É o relatório.DECIDO. Relativamente à preliminar de ilegitimidade ativa e de irregularidade de representação processual arguida pelos réus, não merece acolhida. Ao contrário do que sustentam os contestantes, os autores não postulam em juízo direito alheio, em nome próprio, o que exigiria autorização expressa dos demais condôminos ou instrumento de mandato coletivo, hipótese vedada pelo art. 18 do CPC. Quanto à legitimidade do autor Nuno, esta decorre de sua participação direta, como interveniente, na condução dos negócios do empreendimento, circunstância também incontroversa nos autos. No que concerne à produção de provas, tenho que a matéria comporta o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC. A controvérsia relevante para o deslinde da causa é essencialmente documental e de direito, atinente à interpretação das cláusulas contratuais livremente pactuadas entre as partes, à verificação da existência e exigibilidade das despesas cobradas, e à análise da legitimidade da suspensão unilateral dos pagamentos pelos réus. Tais questões prescindem de prova pericial ou testemunhal, uma vez que os documentos acostados aos autos são suficientes à formação do convencimento do juízo. Indefiro, portanto, a produção de prova pericial, testemunhal e de depoimento pessoal requeridas por ambas as partes, por serem, no caso concreto, manifestamente protelatórias e desnecessárias ao julgamento da lide, na forma do art. 370, parágrafo único, do CPC. Superadas as preliminares, no mérito, a controvérsia central diz respeito à natureza da obrigação assumida pelos réus e à legitimidade da suspensão dos pagamentos por eles promovida. Ao contrário do que alegam os contestantes, a qualificação do negócio jurídico é irrelevante para a solução da lide, na medida em que a obrigação de rateio das despesas comuns não decorre da caracterização jurídica do empreendimento como incorporação imobiliária regularmente registrada, mas de cláusula contratual autônoma, clara e especificamente aceita pelos réus, que se comprometeram a arcar com 1/18 avos de todos os custos referentes à conclusão da guarita, do passeio, das vagas de estacionamento, dos equipamentos de água e luz, do paisagismo e de todas as demais despesas necessárias à conclusão do projeto aprovado, incluindo expressamente as despesas de incorporação inerentes à sua unidade. A eventual mora dos autores quanto à regularização fiscal, ainda que comprovada parcialmente, não autoriza os réus a suspender unilateralmente o pagamento de despesas certas, líquidas e já incorridas relativas a serviços efetivamente prestados e usufruídos por toda a coletividade de condôminos, dentre os quais os próprios réus, que residem na unidade e dela se utilizam. A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, pressupõe rigorosa relação de sinalagma entre as obrigações contrapostas, o que não se verifica no caso. Nesse sentido, confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA LOCATÁRIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. 1. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento e descumprimento de cláusulas contratuais cumulada com cobrança, proposta por sucessora do locador contra locatária e fiador, em razão de inadimplência de aluguéis e infrações contratuais. Sentença de parcial procedência, declarando rescindida a locação, decretando o despejo e condenando os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos, com distribuição proporcional das despesas processuais e honorários advocatícios. 2. A controvérsia recursal cinge-se à verificação da legitimidade ativa da viúva meeira para a propositura da ação de despejo e à análise da justificativa apresentada pela locatária para o inadimplemento, fundada na exceção de contrato não cumprido e na compensação de créditos decorrentes de supostos vícios estruturais no imóvel. 3. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. Falecimento do locador opera a transmissão automática dos direitos e obrigações decorrentes do contrato aos seus herdeiros, por força do princípio da saisine e do artigo 10 da Lei nº. 8.245/91. Desnecessidade de litisconsórcio ativo entre todos os herdeiros, dada a solidariedade existente. Precedente deste Tribunal.4. A alegação de vício oculto no imóvel (vazamento na cisterna) não autoriza a suspensão unilateral do pagamento dos aluguéis pela locatária que permanece na posse do bem. Inaplicabilidade da exceptio non adimpleti contractus para justificar a inadimplência total quando há fruição do imóvel.5. O instituto da compensação, previsto no artigo 368 do Código Civil, exige a reciprocidade de dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis. O suposto crédito indenizatório decorrente de excesso na conta de água carece de liquidez e certeza, dependendo de apuração em via própria, não servindo para elidir a mora locatícia líquida e certa. 6. Alegação de dispensa de Alvará de Funcionamento com base na Lei de Liberdade Econômica que se mostra despicienda para o deslinde da causa. O decreto de despejo fundamenta-se na infração contratual pelo não pagamento (art. 9º, III, da Lei nº. 8.245/91), motivo suficiente, per se, para a rescisão contratual, independentemente de questões administrativas acessórias. 7. DESPROVIMENTO DO RECURSO. Tese de julgamento: "1. O herdeiro do locador possui legitimidade ativa para propor ação de despejo e cobrança, independentemente de litisconsórcio com demais sucessores. 2. A alegação de compensação de créditos por reparos estruturais, sem liquidez e certeza, não afasta a obrigação de pagamento dos aluguéis enquanto mantida a posse do imóvel. 3. O inadimplemento contratual autoriza a rescisão da locação e o despejo, independentemente de questões administrativas acessórias." (0015303-75.2021.8.19.0014 - APELAÇÃO. Des(a). EDUARDO ABREU BIONDI - Julgamento: 03/02/2026 - DECIMA QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO) * * * AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. LIMINAR. SUSPENSÃO. ALEGADOS VÍCIOS NO IMÓVEL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão saneadora que manteve a suspensão de liminar de despejo em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, sob o fundamento da necessidade de produção probatória acerca da habitabilidade do imóvel.2. Inadimplemento dos aluguéis e encargos contratuais iniciado em julho de 2024, com permanência do locatário na posse do imóvel sem contraprestação, circunstância que fragiliza, em juízo de delibação, a alegação de inviabilidade do uso do bem. 3. Exceção do contrato não cumprido que, em matéria locatícia, pressupõe demonstração concreta de vício relevante, apto a impedir o uso normal do imóvel, bem como comunicação tempestiva ao locador, requisitos não evidenciados na fase inicial do processo.4. Cumulação do pedido de despejo com cobrança que amplia a cognição quanto ao acerto patrimonial, sem autorizar, contudo, a paralisação da tutela possessória imediata pela simples alegação de vícios, sob pena de esvaziamento do direito do locador. 5. Produção probatória que pode prosseguir para exame do pedido de cobrança, mas que não obsta o restabelecimento da liminar de despejo diante do inadimplemento prolongado. 6. Presença da probabilidade do direito e do risco de dano, acentuado pela condição de pessoa idosa do locador. PROVIMENTO DO RECURSO. (0097190-84.2025.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA - Julgamento: 09/02/2026 - SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO) Não se afigura razoável que os réus, que se mantiveram na posse da unidade desde 2021, participaram das deliberações, indicaram fornecedores e chegaram a auferir comissão por indicação de outro adquirente, pretendam agora se eximir do pagamento de despesas já aprovadas e executadas sob o pretexto de controvérsias supervenientes relativas à incorporação, inclusive quanto às cobranças, até o momento em que romperam a relação de confiança com os autores. Quanto à alegada ausência de comprovação idônea das despesas, não assiste razão aos réus. As planilhas detalhadas de rateio, acompanhadas de comprovantes de pagamento a fornecedores, notas fiscais e amplo registro fotográfico da execução dos serviços, constituem prova documental idônea, verificando-se, inclusive, que o próprio modelo de controle de pagamentos por planilha foi originalmente adotado pelos réus em período anterior de normalidade da relação. A ausência de assembleia formal, em empreendimento cuja formalização estrutural ainda está em curso, não pode ser oposta como óbice à exigibilidade de despesas que foram, de fato, submetidas à ciência e à aprovação da maioria dos condôminos pelo mesmo canal informalmente consolidado ao longo de anos de convivência entre as partes. Da leitura da inicial, da contestação e da réplica, revela-se relação de vizinhança e de negócios profundamente deteriorada, marcada por acusações recíprocas e linguagem exacerbada de parte a parte, o que é comum em litígios dessa natureza, mas não basta, por si só, para a caracterização do dolo processual exigido pelo art. 80 do CPC. O exercício do direito de defesa pelos réus, ainda que fundado em teses que não prosperam, não configura, no caso concreto, conduta temerária apta a ensejar a sanção processual, tampouco restou demonstrado, de forma inequívoca, que os autores tenham alterado a verdade dos fatos essenciais ao ponto de caracterizar litigância de má-fé. Indefiro, pois, os pedidos de condenação de ambas as partes nas penas do art. 81 do CPC. Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais formulado pelos autores, também não merece acolhida. A situação fática descrita, ainda que revele desgaste pessoal, aborrecimento e desentendimentos reiterados entre vizinhos e coproprietários, não ultrapassa os limites do mero inadimplemento contratual e dos dissabores inerentes a relações de vizinhança e de empreendimentos em condução conjunta, não se caracterizando a violação a direito da personalidade apta a ensejar reparação extrapatrimonial. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. INFILTRAÇÕES EM IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE DE AGIR QUANTO À OBRIGAÇÃO DE FAZER E AOS DANOS MATERIAIS. INSURGÊNCIA RECURSAL LIMITADA AO DANO MORAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO NEXO CAUSAL E DA CONDUTA CULPOSA. MERO ABORRECIMENTO DECORRENTE DE CONFLITO DE VIZINHANÇA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela autora contra sentença que extinguiu, por perda superveniente do interesse de agir, os pedidos de obrigação de fazer e de indenização por danos materiais, julgando improcedente o pedido de compensação por danos morais decorrentes de infiltrações alegadamente provenientes do imóvel vizinho. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Discute-se a existência do dever de indenizar por danos morais em razão de infiltrações suportadas pela autora em seu imóvel, supostamente oriundas da unidade do réu. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O direito de vizinhança impõe limites ao exercício da propriedade, assegurando ao proprietário o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde, nos termos do art. 1.277 do Código Civil. 4. A responsabilidade civil na hipótese é subjetiva, exigindo a demonstração da conduta culposa, dano e nexo causal, conforme arts. 186 e 927 do Código Civil. 5. Laudo pericial conclusivo no sentido da inexistência de vazamentos ou infiltrações atuais no imóvel da autora, registrando que os problemas cessaram após obras realizadas pelo réu, sem identificação técnica da origem do alegado dano. 6. Ausência de comprovação de que os prejuízos narrados decorreram de ação ou omissão imputável ao réu, inexistindo elementos que demonstrem o necessário nexo causal.7. Conflitos de vizinhança que, desacompanhados de circunstâncias excepcionais ou de efetiva comprovação de lesão a direitos da personalidade, configuram meros dissabores da vida cotidiana, insuficientes para caracterizar dano moral indenizável. 8. Demora na realização da perícia justificada por dificuldades de comunicação entre as partes, impossibilidade de acesso ao imóvel e contexto excepcional da pandemia de COVID-19, circunstâncias que não ensejam, por si sós, reparação moral.9. Parte autora que não se desincumbiu do ônus probatório previsto no art. 373, I, do CPC, impondo-se a manutenção da sentença de improcedência. IV. DISPOSITIVO 10. Negado provimento ao recurso. (0003566-76.2015.8.19.0211 - APELAÇÃO. Des(a). CARLOS GUSTAVO VIANNA DIREITO - Julgamento: 01/06/2026 - DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO) * * * DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. ABERTURA IRREGULAR DE JANELAS. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. MERO ABORRECIMENTO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta em ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória por danos morais, na qual a parte autora pretende a reforma da sentença que, embora tenha julgado procedente o pedido para compelir o réu a adequar construção e retirar janelas em desacordo com a legislação civil, rejeitou o pleito indenizatório por danos morais decorrentes de alegado uso anormal da propriedade e violação à privacidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a abertura de janelas em desconformidade com as normas legais, com alegada perturbação do sossego e violação à privacidade, configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A irregularidade na abertura de janelas, embora caracterize ilícito civil passível de correção, não possui, por si só, gravidade suficiente para ensejar dano moral.4. O ordenamento jurídico exige, para a configuração do dano moral, a demonstração de efetivo sofrimento psíquico relevante, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.5. As provas constantes dos autos evidenciam que a alegada violação à privacidade é mínima, uma vez que as janelas estão voltadas para áreas externas do imóvel, como telhado e quintal.6. A situação narrada configura mero dissabor decorrente das relações de vizinhança, não ultrapassando os limites dos aborrecimentos ordinários da vida em sociedade.7. O prequestionamento dispensa menção expressa a todos os dispositivos legais invocados, sendo suficiente o enfrentamento da matéria controvertida na fundamentação do julgado. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. (0803857-14.2022.8.19.0206 - APELAÇÃO. Des(a). ADOLPHO CORREA DE ANDRADE MELLO JUNIOR - Julgamento: 29/04/2026 - DECIMA QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO) Por fim, forçoso esclarecer e ressaltar que, ao que se colhe da própria narrativa da inicial, não se extrai efetiva conduta violadora de direitos da personalidade, pelo que despicienda qualquer produção probatória a respeito. Em outras palavras, ainda que assumidas como verdadeiras as narrativas da inicial, as circunstâncias narradas não configuram dano moral indenizável, razão pela qual possível o imediato julgamento quanto a tal pleito, não havido cerceamento ou violação ao devido processo legal. Ante o exposto, confirmando a tutela anteriormente deferida,JULGO EXTINTO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, na forma do art. 487, I, do CPC eJULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOSformulados para reconhecer a exigibilidade das despesas comuns rateáveis na proporção de 1/18 avos a cargo dos réus, rejeitados os pedidosde indenização por danos morais e de condenação de qualquer das partes como litigante de má-fé. No mais, RECONHEÇO opagamento realizado nos autos do valor de R$ 1.733,88 (mil setecentos e trinta e três reais e oitenta e oito centavos), tendo em vista o pagamento comprovado nos autos. Fica autorizado, caso ainda não realizado, seu levantamento pela parte autora, expedindo-se o competente mandado de levantamento.DETERMINOque eventuais parcelas vencidas e não quitadas supervenientes ao ajuizamento da ação, sejam apuradas em fase de cumprimento de sentença, mediante apresentação de planilha de cálculo discriminada e documentos comprobatórios, facultando-se aos executados a impugnação específica de cada item, na forma do art. 525 do CPC. Em razão da sucumbência recíproca, as custas e despesas processuais devem ser repartidas. Fixo honorários de 10% do valor da causa, devido por ambas as partes aos patronos da adversa. Nada sendo requerido, certifique-se o trânsito, dê-se baixa e arquivem-se. P.R.I.C. PARATY, 12 de agosto de 2026. VICTOR FOLIENI PEREIRA Juiz Titular
