Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5010256-93.2026.4.03.6301 AUTOR: CONJUNTO RESIDENCIAL GUAIANAZES II ADVOGADO do(a) AUTOR: NICOLI ALMEIDA ALVES - SP474056 ADVOGADO do(a) AUTOR: CLAUDIA ALVES PEREIRA DE LIMA - SP410648 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Relatório dispensado na forma legal. Decido. Trata-se de ação movida pelo CONJUNTO RESIDENCIAL GUAIANAZES II, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, pleiteando a condenação do réu ao pagamento dos débitos condominiais vencidos do apartamento, localizado primeiro pavimento, Bloco 05, matrícula nº 140.312, lavrada pelo 7º Registro de Imóveis da Capital (Matricula do imóvel – ID 560721225), conforme planilha de cálculo (ID. 560721223). De início, em homenagem aos princípios da celeridade, da informalidade e da economia processual, que norteiam o microssistema dos Juizados, é cabível conversão da execução para ação de cobrança, possibilitando o rito para o procedimento comum sumaríssimo. Sendo a CEF uma empresa pública federal e o valor da causa inferior a 60 (sessenta) salários mínimos, este Juizado Especial Federal é plenamente competente para processar e julgar a presente ação de cobrança. Reconheço a legitimidade passiva ad causam da CEF, visto que ela figura como proprietária do imóvel. Consigne-se, por oportuno, que a certidão de matrícula anexada não existe referência ao registro da suposta venda do imóvel e da alienação fiduciária. Reputo suficientes os documentos, afastando-se a preliminar de inépcia da inicial. Passo ao exame do mérito propriamente dito. No caso dos autos, restou demonstrado, pela Certidão emitida pelo 7º Registro de Imóveis da Capital, que o imóvel é de propriedade da CEF (id. 560721225). Pois bem. A obrigação de o condômino pagar as despesas condominiais é propter rem, vale dizer, existe tão somente em razão do direito real de propriedade. Desta forma, sendo um tipo de obrigação ambulatória, acompanha o direito real sempre que houver transferência de seu titular, causa mortis ou inter vivos, vinculando ao pagamento das prestações dele decorrentes os titulares subsequentes do direito real. Destarte, o nascimento da obrigação propter rem prescinde da verificação da vontade de seu titular, porquanto decorre exclusivamente do direito real de propriedade, no caso do pagamento das despesas condominiais. Segundo Maria Helena Diniz: “A Obrigação propter rem passa a existir quando o titular do direito real é obrigado, devido à sua condição, a satisfazer certa prestação. É uma espécie jurídica que fica entre o direito real e o direito pessoal, consistindo nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio. Tais obrigações só existem em razão da detenção ou propriedade da coisa. (...) Infere -se daí que essa obrigação provém sempre de um direito real, impondo -se ao seu titular de tal forma que, se o direito que lhe deu origem for transmitido, por meio de cessão de crédito, de sub-rogação, de sucessão por morte etc., a obrigação o seguirá, acompanhando -o em suas mutações subjetivas; logo, o adquirente do direito real terá de assumi-la obrigatoriamente, devendo satisfazer a obrigação em favor de outrem.” (in Curso de Direito Civil Brasileiro, 2º volume, Teoria Geral das Obrigações, 18ª edição, Editora Saraiva, 2003, p. 11). Assim, o pagamento das despesas condominiais decorre do próprio direito de propriedade e visa à manutenção do equilíbrio da comunidade que o adquirente passou a integrar. Aliás, dispõe o art. 1.345 do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Frise-se, ademais, que o art. 4º da Lei 4.591/1964, alterado pela Lei 7.182/1984, que cuida dos condomínios em edificações, condicionando a transferência da unidade condominial à comprovação da quitação das obrigações a cargo do alienante, não lhe retirou a natureza de obrigação propter rem, isto é, continua a existir em decorrência do direito real de propriedade sobre a unidade condominial, acompanhando-o em todas as alterações subjetivas. É indiferente o fato de eventual terceiro ser possuidor do imóvel no período relativo aos encargos condominiais cobrados no processo, uma vez que é o proprietário do imóvel que deve arcar com as despesas condominiais, as quais decorrem exatamente deste direito real. Nesse sentido, decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS – LEGITIMIDADE PASSIVA - ADJUDICAÇÃO - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em adjudicação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel adjudicado, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido.” (REsp 829.312/RS, Rel. Ministro Jorge Scartezzini, Quarta Turma, DJ 26.6.2006, p. 170). “CIVIL E PROCESSUAL. IMÓVEL ADJUDICADO POR CREDORA HIPOTECÁRIA. RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE, PERANTE O CONDOMÍNIO, PELO PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS ATRASADAS DEIXADAS PELO MUTUÁRIO. LEI N. 4.591/64, ART. 4° § ÚNICO, NA REDAÇÃO DADA PELA LEI N. 7.182/84. EXEGESE. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”. I. O art. 4o, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64, na redação dada pela Lei n. 7.182/84, constitui norma de proteção do condomínio, de sorte que se, porventura, a alienação ou transferência da unidade autônoma se faz sem a prévia comprovação da quitação da dívida, evidenciando má -fé do transmitente, e negligência ou consciente concordância do adquirente, responde este último pelo débito, como novo titular do imóvel, ressalvado o seu direito de regresso contra o alienante. II. Obrigação “propter rem”, que acompanha o imóvel. Precedentes do STJ. III. Recurso especial não conhecido.” (REsp 671.941/RJ, Rel. Ministro Aldir Passarinho Júnior, Quarta Turma, DJ 22.5.2006, p. 206). Com efeito, a despeito de eventual responsabilização contratual, é fato que a CEF é proprietária do imóvel, de modo que é a atual responsável por adimplir os débitos condominiais. Dessa forma, o débito deve ser pago pelo proprietário do imóvel, sem prejuízo de eventual ação regressiva contra o possuidor, a ser arguida em ação própria, perante o Juízo competente. No tocante à multa moratória, também devida pela requerida, por força do disposto no art. 1.345 do Código Civil, deve-se delimitar um marco temporal, porquanto a matéria estava sujeita a disciplina diversa até o advento do Código Civil de 2002. O art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64, dispunha que “o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) ao mês, e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período superior a 6 (seis) meses.”. Assim, até o advento do Código Civil, era possível a aplicação de multa em caso de inadimplemento, limitada a 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito, se prevista na Convenção de Condomínio. Esta sistemática vigorou até a edição do Código Civil, que passou a disciplinar a matéria em seu art. 1.336, § 1º, in verbis: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito”. Assim, para as despesas condominiais vencidas até a entrada em vigor no Código Civil, aplica-se a legislação pretérita, e após o advento daquele diploma, a regulamentação da matéria deve seguir seu art. 1.336, § 1º. No mesmo sentido, confira-se o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: “CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ART. 12, § 3º, DA LEI N. 4.591/64. REDUÇÃO A 2% DETERMINADA PELO TRIBUNAL A QUO, EM RELAÇÃO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336, § 1º. REVOGAÇÃO DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO, POR INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART. 2º, § 1º. I. Acórdão estadual que não padece de nulidade, por haver enfrentado fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com conclusão desfavorável à parte. II. A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. Precedentes. III. Recurso especial não conhecido.” (REsp 746.589/RS, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, DJ 18.09.2006, p. 327). Verifica-se, contudo, que as prestações em atraso são referentes ao período posterior ao Código Civil, razão pela qual é de ser-lhes aplicado o teor do art. 1.336, § 1º, com limitação da multa de mora a 2% (dois por cento) sobre o valor do débito. Ainda no tocante à multa, não incide no caso a legislação consumerista, pois a relação jurídica entre o condômino e a comunidade a que pertence não se subsume ao conceito legal de relação de consumo. A correção monetária é devida a partir do vencimento da dívida, porque constitui simplesmente uma forma de recomposição do valor da moeda e não significa penalidade pelo inadimplemento da obrigação, independentemente da eventual existência de disposição convencional que estabeleça prazo a partir do qual a correção começará a incidir. Por fim, incabível o ressarcimento pela emissão da certidão de matrícula do imóvel ((ID 560721225)). Trata-se de despesa pré-processual, realizada pela parte autora para ajuizar a demanda, a qual não integra a obrigação propter rem. Tal custo se insere no conceito de despesas processuais, cuja responsabilidade é definida pelas regras de sucumbência, não podendo compor o valor principal da execução. DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO e condeno a CEF ao pagamento dos valores referentes aos dos débitos condominiais discutidos nestes autos, conforme planilha demonstrativa anexada à inicial (ID560721223). As prestações vincendas observarão o que restou decidido no REsp1.835.998 – RS. Os valores serão corrigidos monetariamente conforme os índices previstos no Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, acrescidos de juros moratórios, a contar da citação, bem como de multa de 2% (dois por cento) incidente sobre cada cota mensal. Sem condenação em custas e honorários advocatícios. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. SãO PAULO, 24 de julho de 2026.
