Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 5ª Vara Federal de Guarulhos Avenida Salgado Filho, 2050, Centro, Guarulhos - SP - CEP: 07115-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002237-62.2026.4.03.6119 AUTOR: YAN MACHADO RIOS ADVOGADO do(a) AUTOR: PRISCILA MARIA DE MATOS - SP455551 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de ação ajuizada por YAN MACHADO RIOS em face de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF. Narrou-se na inicial que a parte autora celebrou com a ré contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária no valor de R$ 450.000,00 referente ao imóvel objeto dos autos, matrícula 123.762. Afirma que não obstante tenha se tornado inadimplente, não teria sido observado o procedimento da Lei 9.514/97 no que se refere a sua notificação pessoal para purgar a mora e acerca da realização dos leilões. Por isso, postulou-se liminarmente a suspensão dos leilões designados, bem como dos efeitos da consolidação da propriedade averbada na matrícula do imóvel, além da proibição de atos de alienação do imóvel até decisão final, bem como a manutenção na posse do imóvel até resolução da lide e expedição de ofício ao cartório de registro de imóveis para ciência da existência da lide. No mérito, postula seja declarada a nulidade da execução extrajudicial, da constituição em mora e da consolidação da propriedade, além de assegurar ao autor o direito de purgar a mora, restabelecendo o financiamento imobiliário. Inicial acompanhada de documentos (ID. 574374995 e seguintes). O pedido de tutela de urgência foi indeferido. Deferida a gratuidade processual (ID. 574494226). A parte autora informou a interposição de Agravo de Instrumento em face da decisão que indeferiu o pedido liminar, registrado sob o n° 5008860-69.2026.4.03.0000, tendo sido proferida decisão negando a antecipação da tutela recursal (ID. 575128357). Conforme informado nos autos, foi negado provimento ao recurso (ID. 583893995), com certidão de trânsito em julgado juntado aos autos no ID. 590628630. A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID. 581451327) aduzindo, preliminarmente, falta de interesse de agir e impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, alegou, em síntese, ter seguido todos os ditames previstos em lei, sustentando a regularidade do procedimento da lei 9514/97. Nos termos da manifestação de ID. 582624414, a CEF informou não ter outras provas a produzir. Réplica da parte autora (ID. 583852924) reiterando os argumentos expostos na exordial, informando o interesse em produzir provas, além de formular pedido de tutela incidental. Conforme decisão de ID. 584629533, foi deferida parcialmente a medida liminar, reconsiderando a decisão de ID. 574494226, para determinar a suspensão do leilão imóvel objeto dos autos. Por meio da manifestação de ID. 585461196 a parte autora pugnou ajustes da decisão liminar, requerimento que restou prejudicado ante a suspensão do leilão, conforme decisão de ID. 585663269. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. II - FUNDAMENTAÇÃO De proêmio, analiso questões preliminares e prejudiciais ao mérito. Não procede a alegação de ausência de interesse de agir. Verifica-se a existência de pretensão resistida em relação aos pedidos formulados na inicial, o que evidencia a necessidade da tutela jurisdicional. Ademais, à luz do art. 5º, XXXV, da Constituição Federal, o acesso ao Poder Judiciário independe do prévio esgotamento da via administrativa, não se podendo exigir tal providência como condição para o ajuizamento da presente demanda. “Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (...) XXXV - a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”. Aduz o réu, ainda, a impossibilidade jurídica do pedido. Todavia, é certo que a nova sistemática adotada pelo Código de Processo Civil de 2015 não considera tal hipótese como condição de admissibilidade da ação, de modo que eventual impossibilidade do pedido é valorada quando do julgamento do feito, isto é, no mérito da ação. Em que pese a parte autora ter requerido a produção de prova , o art. 370 do Código de Processo Civil dispõe que “Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito”. E na forma do parágrafo único do dispositivo, “O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias”. Nesse sentido, INDEFIRO a prova oral e testemunhal requerida pela parte autora, eis que se mostra desnecessária ao deslinde do feito. Não há outras questões processuais pendentes de apreciação, que dificultem o julgamento do mérito, ou provas a serem produzidas, razão pela qual passo ao julgamento do MÉRITO. O feito comporta o julgamento antecipado, uma vez que versa matéria de direito e de fato, havendo nos autos prova documental suficiente à análise do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A controvérsia cinge-se à alegada nulidade do procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária, sob o fundamento de que a parte autora não teria sido regularmente intimada para purgar a mora tampouco comunicada acerca das datas designadas para os leilões do imóvel. Embora o contrato de financiamento não tenha sido juntado aos autos, é incontroverso que a parte autora celebrou com a Caixa Econômica Federal contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, tendo havido inadimplemento. Em razão do inadimplemento contratual, a propriedade do imóvel foi consolidada em favor da credora em 03/02/2026, conforme averbação constante da matrícula imobiliária (ID. 574380815). A execução extrajudicial da alienação fiduciária encontra disciplina na Lei nº 9.514/1997, que prevê, em síntese, a intimação do devedor para purgar a mora, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário em caso de inadimplemento e, posteriormente, a realização dos leilões destinados à alienação do bem. Inicialmente, registre-se que o Supremo Tribunal Federal, em sede de repercussão geral, reconheceu a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997: É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal. STF. Plenário. RE 860.631/SP, Rel. Min. Luiz Fux, julgado em 26/10/2023 (Repercussão Geral – Tema 982) No tocante à constituição em mora, dispõe o art. 26 da Lei nº 9.514/1997: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3ºA. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Da sistemática legal extrai-se que, diante do inadimplemento, o devedor deve ser intimado para satisfazer a dívida no prazo de quinze dias. Não havendo a purgação da mora, promove-se a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário na matrícula do imóvel. No caso concreto, consta averbação de consolidação lançada na matrícula do imóvel (ID. 574380815), além de ofício em que se afirma que a parte autora não foi intimada pessoalmente para purgar a mora (ID. 574380811). Embora a prenotação efetuada na matrícula do imóvel tenha sido realizada pelo competente Registro de Imóveis e goze de presunção relativa de legitimidade e veracidade, tal circunstância não dispensa a verificação da regularidade do procedimento adotado. Isso porque a intimação por edital possui caráter excepcional, sendo admitida apenas quando previamente frustradas as tentativas de intimação pessoal do devedor, na forma prevista na Lei nº 9.514/1997. Nesse sentido, assim dispõe o art. 26, §§3º e 3º-A, da Lei nº 9.514/1997: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) [...] § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Acerca da excepcionalidade da intimação por edital, o entendimento deste E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: 1. A intimação válida do devedor fiduciário para purgação da mora exige o esgotamento das diligências pessoais, sendo a intimação por edital admitida apenas quando certificado que o devedor se encontra em local incerto, ignorado ou inacessível. 2. A ausência de observância do procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/97 acarreta a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos atos subsequentes. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001034-33.2025.4.03.6141, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 22/06/2026, DJEN DATA: 25/06/2026) Nesse contexto, verifica-se que a parte ré não trouxe aos autos qualquer documento apto a demonstrar a prévia tentativa de intimação pessoal da parte autora, conforme exige a Lei nº 9.514/1997, além de não ter juntado aos autos sequer a comprovação da intimação por edital. Trata-se de prova cuja produção incumbia à própria parte ré, por dizer respeito a ato integrante do procedimento extrajudicial por ela promovido e insuscetível de ser produzida pela parte autora, não tendo, portanto, se desincumbido do ônus que lhe competia. É mister salientar que a mera inobservância da forma prescrita em lei, desacompanhada de efetivo prejuízo, não autoriza a decretação de nulidade do procedimento, em observância ao princípio segundo o qual não há nulidade sem demonstração de dano (pas de nullité sans grief). No entanto, no caso dos autos, a intimação para purgar a mora não se trata de mera formalidade, mas de etapa essencial do procedimento de excussão da garantia fiduciária, por constituir a última oportunidade conferida ao devedor para satisfazer a dívida e evitar a consolidação da propriedade em favor do credor. Assim, visto que a parte ré não comprovou a devida intimação do autor para purgar a mora, o prejuízo à esfera jurídica da parte autora é evidente. Reconhecida, portanto, a inobservância dos requisitos legais, impõe-se a declaração de nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, por ausência de regular intimação para purgar a mora. Como consequência lógica dessa nulidade, também devem ser desconstituídos os atos subsequentes praticados no âmbito do procedimento extrajudicial, inclusive os leilões realizados, porquanto derivados de procedimento originariamente inválido. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para reconhecer a nulidade da consolidação da propriedade em favor da ré, em virtude da ausência de intimação pessoal para purgar a mora, com anulação de todos os atos subsequentes, inclusive dos leilões, confirmando-se a liminar deferida, nos termos da fundamentação supra. Sucumbente, condeno a parte ré em honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo de 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Após o trânsito em julgado desta sentença, arquivem-se os autos. Publique-se. Intimem-se. GUARULHOS, data registrada no sistema. ERICA DO AMARAL MATOS Juíza Federal Substituta
