Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE SENTENÇA Processo: 1024098-09.2024.8.11.0002. AUTOR(A): PAULA CRISTINA CUNHA E SILVA REU: DANIELLE SILVA DE MORAIS Vistos, etc... Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL E DEMAIS ENCARGOS CONTRATUAIS proposta por PAULA CRISTINA CUNHA E SILVA, devidamente qualificada, em face de DANIELLE SILVA DE MORAIS, também qualificada nos autos, em que alega e requer o seguinte: Narra a autora que celebrou com a ré, em 15/05/2023, contrato de compromisso de compra e venda do imóvel residencial situado na Avenida Aleixo Ramos da Conceição, nº 888, casa 387, Condomínio Terra Nova, em Várzea Grande/MT, objeto da matrícula nº 67.776 do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, pelo preço de R$ 529.000,00. Aduz que o pagamento foi ajustado mediante entrada de R$ 50.000,00, segunda parcela de R$ 25.000,00, prestações relativas ao ágio do imóvel e assunção das obrigações do financiamento imobiliário mantido perante o Banco Itaú, cujo saldo foi considerado na composição do preço. Afirma que entregou a posse direta do imóvel à ré em 05/06/2023, mas esta passou a atrasar os pagamentos a partir de outubro de 2023, com inadimplemento das prestações relativas ao ágio desde março de 2024, além de atrasos sucessivos nas obrigações do financiamento bancário. Sustenta que, apesar das tentativas de solução amigável e da notificação extrajudicial recebida pela ré em 20/05/2024, não houve regularização das obrigações contratuais. Diante disso, requer a resolução do contrato por inadimplemento da compradora, com o restabelecimento do estado anterior, sua reintegração na posse do imóvel, condenação da ré ao pagamento dos encargos contratuais e indenização pela fruição do bem, além das demais consequências patrimoniais e sucumbenciais. Após o recolhimento parcelado das custas iniciais, foi proferida decisão de Id. 166666753, que deferiu a tutela provisória para impedir a alienação do imóvel pela ré durante a tramitação da demanda. Regularmente citada, a ré compareceu à audiência de conciliação de 23/10/2024, conforme termo de Id. 173300331, sem que as partes alcançassem composição. Na contestação de Id. 175602976, a ré impugnou a alegação de inadimplemento contratual. Sustentou que realizou pagamentos substanciais do preço ajustado, relacionou transferências bancárias e afirmou que as prestações do financiamento imobiliário estavam sendo adimplidas. Alegou, ainda, que a autora não demonstrou adequadamente a destinação dos valores recebidos ao pagamento do financiamento. Defendeu a inexistência de fundamento para resolução contratual e reintegração possessória, argumentou que a cláusula contratual relativa ao atraso prevê encargos moratórios, e não a retomada automática do imóvel, e impugnou a indenização pela fruição. Requereu a improcedência dos pedidos, a revogação da tutela concedida, a gratuidade da justiça e a condenação da autora por litigância de má-fé, além da produção de provas. A ré apresentou, posteriormente, comprovantes de pagamentos que afirmou corresponderem às prestações do financiamento, inclusive por meio dos Ids. 175732609 e 175732610. A autora apresentou impugnação à contestação no Id. 184936820, ocasião em que refutou a alegação de quitação das obrigações, sustentou que a ré reuniu pagamentos de naturezas distintas para demonstrar adimplemento superior ao efetivamente realizado e reiterou a existência de saldo inadimplido relativo ao ágio e ao financiamento. Também impugnou a gratuidade postulada pela ré. As partes apresentaram sucessivas manifestações sobre pagamentos, encargos e possibilidades de composição, destacando-se os Ids. 185940535, 189765421, 191393636, 191809776, 193186568, 194074414, 199090704, 203197996, 206230755 e 210438461. Pela decisão de Id. 189924112, foram determinadas providências destinadas ao esclarecimento das questões controvertidas e à manifestação das partes. Posteriormente, diante do interesse manifestado na solução consensual, foi determinada a remessa dos autos ao CEJUSC, conforme decisão de Id. 215711570. Realizada nova audiência em 13/03/2026, não houve composição, conforme termo de Id. 226569386. Por meio da decisão de Id. 234302580, as partes foram intimadas para especificar as provas que pretendiam produzir, com indicação de sua pertinência. A ré, na manifestação de Id. 237360007, apresentou comprovantes de pagamentos referentes às prestações do financiamento de abril e maio de 2026 e requereu a realização de audiência de instrução para oitiva da corretora de imóveis Rosilei Luiza de Souza. A autora, por sua vez, na petição de Id. 238219745, reiterou o histórico de inadimplemento, apresentou documentos relacionados a empréstimo bancário e requereu o julgamento antecipado, por considerar suficiente a prova documental e desnecessária a instrução oral. Na sequência, a autora apresentou documentação complementar, com destaque para o demonstrativo atualizado do financiamento (Id. 249047358), comprovante de pagamento (Id. 249047361) e memória de cálculo e confronto de pagamentos (Id. 249047364). Sustentou a persistência do inadimplemento de doze notas promissórias, correspondentes ao principal de R$ 120.000,00, e o descumprimento da obrigação de quitação ou transferência do financiamento até 08/02/2025. Reiterou, ainda, o pedido de restituição da posse do imóvel e apresentou documentos relativos a despesas com locação residencial. A ré apresentou novas manifestações nos Ids. 249820252 e 250982671, com comprovantes que atribuiu às prestações do financiamento referentes aos meses de agosto e setembro de 2026. Sobreveio a certidão de Id. 251180195, com o registro do encerramento do prazo para especificação de provas e remessa dos autos conclusos. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato, alegando a autora que a ré descumpriu suas obrigações no contrato objeto de aquisição de imóvel residencial. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, porquanto a controvérsia versa sobre o inadimplemento de obrigações contratuais, cuja aferição prescinde de dilação probatória. Embora a ré tenha postulado a oitiva da corretora que intermediou o negócio (Id. 237360007), a celebração do contrato, a transmissão da posse e as obrigações assumidas são incontroversas. A divergência restringe-se ao cumprimento das prestações e à destinação dos pagamentos, fatos aferíveis mediante prova documental. Assim, com fundamento no art. 370 do CPC, indefiro a prova oral, por desnecessária ao deslinde da controvérsia, sem que disso decorra cerceamento de defesa. DA RELAÇÃO CONTRATUAL E DO INADIMPLEMENTO O compromisso de compra e venda de Id. 161989396 comprova que as partes ajustaram a alienação do imóvel matriculado sob nº 67.776 do Cartório de Registro de Imóveis de Várzea Grande/MT, pelo preço de R$ 529.000,00, com transmissão da posse à ré em 05/06/2023. O pagamento compreendia entrada de R$ 50.000,00, segunda prestação de R$ 25.000,00, parcelas referentes ao ágio e assunção das obrigações do financiamento imobiliário, cujo saldo contratualmente considerado correspondia a R$ 249.000,00. A autora sustenta a existência de doze notas promissórias inadimplidas, no valor principal de R$ 120.000,00, além do descumprimento da obrigação de quitação ou transferência do financiamento até 08/02/2025. A ré, por sua vez, apresentou comprovantes de transferências bancárias e alegou adimplemento substancial das obrigações (Id. 175602976). Todavia, os pagamentos relacionados na defesa abrangem obrigações de natureza distinta, inclusive entrada, ágio e prestações bancárias, circunstância que impede sua imputação indistinta à quitação das notas promissórias. A impugnação de Id. 184936820 e a memória de cálculo de Id. 249047364 evidenciam divergências quanto à destinação dos depósitos, sem que a ré tenha demonstrado a integral satisfação das prestações relativas ao ágio. Nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbia à ré comprovar o pagamento, fato extintivo da obrigação. Os documentos apresentados evidenciam adimplemento parcial, mas não a quitação integral do preço ajustado. Igualmente, quanto ao financiamento imobiliário, os comprovantes de pagamentos apresentados nos Ids. 237360015, 237360021, 249820252 e 250982671 não demonstram o cumprimento da obrigação de quitação ou transferência definitiva da dívida. Com efeito, o demonstrativo de Id. 249047358 e a memória de cálculo de Id. 249047364 indicam a permanência do financiamento em nome da autora, com saldo devedor informado de R$ 245.425,11 em 10/09/2026. A quitação de prestações mensais não se confunde com a regularização definitiva do financiamento, obrigação autônoma assumida contratualmente. Tampouco foi demonstrado impedimento imputável à autora que justificasse seu descumprimento. Reconheço, portanto, o inadimplemento relevante das obrigações contratuais, tanto em relação ao ágio quanto à regularização do financiamento imobiliário. DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL O art. 475 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento a resolução contratual, sem prejuízo da reparação dos danos efetivamente demonstrados. Embora a ré tenha realizado pagamentos parciais, a persistência de saldo expressivo do preço e o descumprimento da obrigação de regularização do financiamento comprometem substancialmente a finalidade econômica do negócio. A mora não foi sanada após a notificação extrajudicial recebida em 20/05/2024 (Ids. 161989397 e 161989400), tampouco no curso da demanda, apesar das oportunidades de composição. A previsão de multa moratória não impede a resolução, pois disciplina os efeitos do atraso, sem afastar o direito potestativo conferido pelo art. 475 do Código Civil diante de inadimplemento substancial. Também não se aplica, na hipótese, a teoria do adimplemento substancial, diante da relevância econômica das obrigações pendentes e da permanência do financiamento em nome da vendedora. À luz da boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, não se pode impor à autora a manutenção indefinida de vínculo contratual cujo cumprimento essencial não foi demonstrado. Por conseguinte, reconheço a resolução do compromisso de compra e venda por inadimplemento imputável à ré. DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE Resolvido o compromisso de compra e venda, extingue-se o título contratual que legitimava a posse direta da ré. Embora a ocupação tenha se iniciado regularmente, mediante entrega das chaves em 05/06/2023, a resolução impõe o restabelecimento do estado anterior, com restituição do imóvel à promitente vendedora. O contrato de Id. 161989396 e a matrícula imobiliária de Id. 161989403 comprovam a origem da posse e a identificação do bem. Assim, reconheço o direito da autora à reintegração na posse, como consequência da resolução contratual, sem prejuízo da recomposição patrimonial decorrente dos pagamentos realizados. DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E DA RECOMPOSIÇÃO PATRIMONIAL A resolução contratual impõe, em regra, o retorno das partes ao status quo ante, com restituição das prestações realizadas e compensação dos prejuízos juridicamente admissíveis. Não se admite que a autora recupere o imóvel e, simultaneamente, receba a integralidade do preço originalmente contratado, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Desse modo, reconheço o direito da ré à restituição dos valores efetivamente pagos a título de entrada, ágio e obrigações do financiamento que constituam proveito patrimonial da autora, ressalvadas as compensações cabíveis. Consideradas as divergências documentais acerca dos pagamentos e de sua destinação, a quantificação deverá ocorrer em liquidação de sentença, com observância dos comprovantes bancários, das obrigações contratuais e da vedação à duplicidade. Eventuais desembolsos comprovadamente suportados pela autora em substituição à ré também poderão integrar o acerto patrimonial, desde que vinculados às obrigações objeto da demanda e não computados em outras rubricas. DA INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL A utilização exclusiva do imóvel pela ré, após a constituição em mora e a subsequente resolução contratual, enseja indenização correspondente ao proveito econômico da ocupação, sob pena de enriquecimento sem causa. Considero como termo inicial a notificação extrajudicial recebida em 20/05/2024, data em que a ré tomou ciência inequívoca da exigência de regularização contratual. A indenização será devida até a efetiva restituição da posse. Contudo, o percentual de 1% do valor do imóvel, pretendido pela autora, não encontra demonstração suficiente de correspondência com o valor locativo de mercado. Assim, reconheço o direito à indenização pela fruição, cujo montante mensal deverá corresponder ao aluguel de mercado de imóvel equivalente, a ser apurado em liquidação por arbitramento, se necessário, nos termos do art. 509, I, do CPC. DOS ENCARGOS CONTRATUAIS E DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA O parágrafo terceiro da cláusula segunda do contrato prevê multa moratória de 2%, correção pelo INPC, juros de mora de 1% ao mês e honorários contratuais de 20%. Os encargos moratórios são exigíveis sobre obrigações vencidas e inadimplidas durante a vigência contratual, respeitados os pagamentos realizados e os limites da estipulação válida. Entretanto, a resolução afasta a cobrança integral das prestações vincendas do preço, pois o desfazimento do negócio substitui a obrigação de cumprimento futuro pelos efeitos restitutórios e indenizatórios correspondentes. Igualmente, o saldo bancário indicado no Id. 249047364 não constitui, por si só, crédito autônomo da autora contra a ré, sobretudo diante da restituição do imóvel e da permanência da relação financeira perante a instituição credora. Quanto aos honorários contratuais de 20%, rejeito sua cobrança autônoma e cumulativa nos moldes pretendidos, por não se confundirem com a verba sucumbencial e diante da necessidade de evitar duplicidade indenizatória. A apuração dos encargos e das obrigações recíprocas deverá ocorrer em liquidação, mediante abatimento dos pagamentos comprovados e observância da efetiva natureza de cada parcela. DAS DESPESAS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL Os débitos de IPTU, água e demais encargos relacionados ao imóvel deverão observar a responsabilidade contratualmente atribuída à ré. Todavia, eventual ressarcimento pressupõe comprovação da obrigação, de sua exigibilidade e do efetivo desembolso pela autora, quando necessário, vedada condenação genérica por despesas não individualizadas ou estranhas aos limites objetivos da demanda. DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ Rejeito o pedido de condenação da autora por litigância de má-fé, pois não identifico conduta subsumível ao art. 80 do CPC. A divergência acerca da interpretação contratual e dos valores exigíveis constitui exercício regular do direito de ação, sem demonstração de dolo processual ou alteração deliberada da verdade. DA TUTELA POSSESSÓRIA E DA SUCUMBÊNCIA A tutela de urgência anteriormente deferida no Id. 166666753 deverá subsistir até a efetiva restituição do imóvel, em conformidade com o reconhecimento definitivo do direito possessório da autora. A reintegração será efetivada mediante prazo razoável para desocupação voluntária, observados os arts. 497 e 536 do CPC. Quanto à sucumbência, verifico que a autora obteve acolhimento das pretensões principais de resolução contratual e restituição possessória, embora parcialmente vencida quanto à extensão das consequências pecuniárias. Reconheço, assim, sucumbência recíproca, na proporção de 80% para a ré e 20% para a autora, observados os arts. 85 e 86 do CPC. DIANTE DISSO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos feitos nesta Ação de Rescisão de Contrato para: a) DECLARAR RESOLVIDO, por inadimplemento imputável à ré, o compromisso de compra e venda celebrado em 15/05/2023 (Id. 161989396), referente ao imóvel matriculado sob nº 67.776 do Cartório de Registro de Imóveis de Várzea Grande/MT; b) DETERMINAR A REINTEGRAÇÃO DA AUTORA NA POSSE do imóvel situado na Avenida Aleixo Ramos da Conceição, nº 888, casa 387, Condomínio Terra Nova, Várzea Grande/MT, concedendo à ré prazo de 30 (trinta) dias, contado da intimação específica, para desocupação voluntária, sob pena de expedição de mandado de reintegração, observadas as cautelas legais; c) RECONHECER O DIREITO DA RÉ À RESTITUIÇÃO DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS, a título de entrada, ágio e obrigações do financiamento que constituam proveito patrimonial da autora, mediante liquidação de sentença, com os abatimentos e compensações cabíveis; d) CONDENAR A RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL, correspondente ao aluguel mensal de mercado, desde 20/05/2024 até a efetiva restituição da posse, em valor a ser apurado em liquidação por arbitramento, se necessário; e) RECONHECER A INCIDÊNCIA DOS ENCARGOS MORATÓRIOS CONTRATUAIS sobre obrigações vencidas e inadimplidas enquanto vigente o contrato, observados a multa de 2%, a correção pelo INPC e os juros convencionais de 1% ao mês, com abatimento dos pagamentos realizados e vedação à duplicidade; f) DETERMINAR A APURAÇÃO, EM LIQUIDAÇÃO, dos valores efetivamente pagos pela ré, dos desembolsos comprovadamente suportados pela autora em substituição à compradora e das indenizações reconhecidas, com observância da natureza de cada obrigação e dos limites estabelecidos nesta sentença; g) REJEITAR a cobrança integral das parcelas vincendas do preço e do saldo total do financiamento como obrigações autônomas cumuladas com a resolução contratual, bem como a exigência cumulativa dos honorários contratuais de 20%; e h) REJEITAR o pedido de condenação da autora por litigância de má-fé. MANTENHO a tutela de preservação do imóvel concedida no Id. 166666753 até a efetiva restituição da posse. As quantias devidas observarão correção monetária e juros moratórios conforme a natureza de cada obrigação, os respectivos termos iniciais e o regime legal aplicável, inclusive a Lei nº 14.905/2024, quando incidente. Diante da sucumbência recíproca, condeno a ré ao pagamento de 80% das custas e despesas processuais e a autora aos 20% restantes. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o proveito econômico obtido por cada parte, a cargo da parte adversa, conforme as respectivas parcelas de sucumbência, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 14, do CPC. Eventual gratuidade da justiça deferida observará a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, § 3º, do CPC. Decorrido o prazo recursal e não havendo manifestação das partes ao arquivo com as devidas baixas. PUBLIQUE-SE. INTIME-SE. CUMPRA-SE. (Assinado digitalmente) Ester Belém Nunes Juíza de Direito
