Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 6ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ Gabinete: e-mail - [email protected] - telefone/whatsapp - (65) 3648-6334 Secretaria: e-mail - [email protected] - telefone - (65) 3648-6327 Processo nº 1098013-37.2025.8.11.0041 Vistos, etc. Vinicius Gahyva Martins ajuizou ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança contra Evandro de Amorim Carvalho, aduzindo, em síntese, que as partes celebraram, em 09/01/2025, contrato de locação residencial da unidade n. 03 do Edifício Della Rosa II, situado na Rua Peru, n. 72, Bairro Santa Rosa II, em Cuiabá/MT (ID 209400849). Informou que a Cláusula Sexta fixou pagamentos mensais de R$ 2.572,00 entre janeiro e setembro de 2025 e de R$ 2.160,00 entre outubro e dezembro de 2025. Alegou que o réu passou a descumprir o contrato a partir do segundo mês. Segundo o autor, o réu pagou em atraso, pagou de forma parcial a parcela de junho de 2025 e deixou de pagar as parcelas de julho e agosto de 2025. Também não apresentou os comprovantes das despesas acessórias ajustadas, de limpeza dos aparelhos de ar-condicionado e do jardim. Relatou que, desde 18/06/2025, o réu não responde a contatos por telefone e aplicativos de mensagens. Acrescentou que o réu deixou de pagar contas de energia elétrica no valor de R$ 232,65, o que gerou corte, religação, protesto e inscrição do nome do autor em cadastro de inadimplentes. Com base na Cláusula Oitava, que prevê multa de 10% e juros de 1% ao mês, apontou débito de R$ 8.618,73 até 05/09/2025. Sustentou que o réu é devedor contumaz, conforme consulta cadastral (ID 209400853). Afirmou ainda que o réu recebeu notificação extrajudicial por telegrama e permaneceu inerte (IDs 209400851 e 209400850). Em caráter liminar, requereu a ordem de despejo. No mérito, pediu a rescisão do contrato e o despejo do réu, com expedição de mandado. Pediu também a condenação do réu ao pagamento do débito vencido de R$ 8.618,73, acrescido de R$ 232,65 de energia elétrica, e das parcelas que vencerem até a desocupação, com multa contratual, juros e correção monetária. Requereu, por fim, a condenação ao pagamento das despesas de manutenção não comprovadas, das custas processuais e dos honorários advocatícios. Atribuiu à causa o valor de R$ 8.851,38. Juntou procuração (ID 209400842) e documentos. O autor juntou guia e comprovante de recolhimento das custas iniciais, no valor de R$ 768,35 (IDs 209742740, 209744128 e 209744129). Na decisão de ID 211036217, foi retificado de ofício o valor da causa para R$ 25.920,00, com base no art. 58, III, da Lei n. 8.245/91. O valor corresponde a doze vezes o último aluguel, de R$ 2.160,00. Também foi determinado que o autor recolhesse as custas complementares, sob pena de cancelamento da distribuição. O autor juntou guia e comprovante de recolhimento das custas complementares, no valor de R$ 6,46 (IDs 211764415, 211820452, 211820455 e 211820485). Na decisão de ID 216759447, foi deferida a liminar de despejo com base no art. 59, § 1º, IX, da Lei n. 8.245/91 e dispensou a caução. A dispensa se fundou no fato de o débito superar o valor de três meses de aluguel. A decisão determinou a intimação do réu para desocupar voluntariamente o imóvel em 15 dias, sob pena de despejo compulsório. Ressalvou a possibilidade de o réu evitar a desocupação com depósito judicial integral, nos termos do art. 62, II, da mesma lei. Autorizou o uso de arrombamento e reforço policial, se necessário, e ordenou a lavratura de auto de constatação do estado do imóvel. Determinou ainda a citação do réu para contestar em 15 dias e a cientificação de eventuais sublocatários. O autor juntou guia e comprovante de recolhimento da diligência do oficial de justiça, no valor de R$ 58,66 (IDs 218253586, 218253590 e 218255591). A Secretaria expediu mandado de citação e intimação (ID 218345767). Também certificou que deixou de expedir mandado para o endereço da Rua Samambaia, n. 30, Bairro Mapim, em Várzea Grande/MT, situado na Zona 01. O motivo foi a falta de recolhimento da diligência correspondente a essa zona (ID 218354893). O Oficial de Justiça certificou que, após diligências nos dias 17, 18 e 19/12/2025 no imóvel locado, citou e intimou o réu por hora certa em 19/12/2025, às 09h30, na pessoa da zeladora do edifício, Cleonice Silva Rodrigues. Certificou também que, no mesmo dia, às 09h35, citou e intimou o réu por WhatsApp. O réu confirmou o recebimento e enviou foto de documento pessoal. As diligências nos endereços de Várzea Grande/MT não tiveram êxito (IDs 219059066 e 219059661). O requerido foi citado e intimado pelo Oficial de Justiça em 19/12/2025, por meio eletrônico (WhatsApp), com confirmação do recebimento mediante envio de foto do documento pessoal. Na mesma data, também foi citado por hora certa na pessoa da zeladora do edifício (IDs 219059066 e 219059661). O requerido não apresentou contestação. Na petição de ID 224446949, a parte autora informou que retomou a posse do imóvel em 10/01/2026, com a entrega das chaves. Alegou que o imóvel foi restituído em condições inadequadas de conservação. Apresentou atualização do débito e requereu o ressarcimento dos custos de recomposição do imóvel e o julgamento antecipado do mérito. Após, os autos vieram conclusos. É o breve relatório. Fundamento e decido. Do julgamento antecipado A hipótese comporta o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, II, do Código de Processo Civil. O requerido é revel, e a prova documental é suficiente para o meu convencimento, sem necessidade de dilação probatória. Da regularidade da citação e da revelia O Oficial de Justiça certificou que citou e intimou o requerido por meio eletrônico, via WhatsApp, em 19/12/2025, às 09h35, nos termos da Portaria Conjunta n. 412/2021-PRES/VICE/CGJ. O requerido confirmou o recebimento do mandado e enviou fotografia do rosto com o documento de identidade, além de cópia de sua CNH digital (IDs 219059066 e 219059661). A citação, portanto, foi pessoal, e o requerido teve ciência inequívoca dos termos da demanda e dos prazos para desocupar o imóvel e contestar a ação. Isso também está demonstrado pelas mensagens trocadas com o Oficial de Justiça. A citação por hora certa, realizada minutos antes na pessoa da zeladora, tornou-se ato meramente reforçativo. Por isso, não há que se falar em nomeação de curador especial nos termos do art. 72, II, do CPC. Essa providência pressupõe que a citação ficta seja o único meio pelo qual o réu tomou conhecimento da ação, o que não é o caso. Regularmente citado, o requerido deixou transcorrer o prazo sem apresentar contestação. Decreto, assim, a sua revelia, nos termos do art. 344 do CPC. A hipótese não se enquadra em nenhuma das exceções do art. 345 do mesmo Código. A presunção de veracidade decorrente da revelia é relativa e cabe verificar se os fatos narrados, confrontados com a prova dos autos, levam às consequências jurídicas pretendidas. Da rescisão contratual e do despejo O Contrato de Locação de ID 209400849 demonstra a relação locatícia entre as partes, constando a assinatura do requerido e previsão expressa das obrigações de pagamento assumidas por ele (Cláusulas Terceira a Sétima). O histórico de pagamentos apresentado na inicial e a notificação extrajudicial entregue em 15/09/2025 (IDs 209400851 e 209400850) demonstram o inadimplemento. A falta de pagamento do aluguel e dos encargos autoriza a rescisão da locação, nos termos do art. 9º, III, da Lei n. 8.245/91, considerando ainda que o requerido também não purgou a mora no prazo do art. 62, II, da mesma lei. Cumprida a liminar, o imóvel foi desocupado e as chaves foram entregues ao autor em 10/01/2026 (ID 224446958). Assim, a rescisão contratual deve ser declarada e a medida liminar confirmada. Dos débitos locatícios A Cláusula Sexta do contrato fixou o cronograma de pagamentos, incluindo o aluguel, a cota condominial, o IPTU, a parcela da taxa de manutenção e a parcela do 12º aluguel antecipado. Conforme o histórico de pagamentos não impugnado, permanecem em aberto o saldo da parcela de 09/02/2025, de R$ 206,43; o saldo da parcela de 09/03/2025, de R$ 376,50; o saldo da parcela de 09/06/2025, de R$ 1.572,00; as parcelas integrais de 09/07/2025, 09/08/2025 e 09/09/2025, de R$ 2.572,00 cada. O requerido também responde pelas parcelas que venceram no curso da demanda até a restituição do imóvel, nos termos do art. 323 do CPC, sendo elas, referente a 09/10/2025, 09/11/2025 e 09/12/2025, de R$ 2.160,00 cada, e a parcela de 09/01/2026, de R$ 60,00, todas conforme o cronograma contratual. Sobre os valores, incide multa moratória de 10% e juros de mora de 1% ao mês, conforme a Cláusula Oitava, considerando que os juros contam do vencimento de cada parcela. O contrato não estipula índice de correção monetária para os débitos em atraso. Nesse caso, o IGP-M está previsto apenas para o reajuste anual do aluguel (Cláusula Segunda). Por isso, aplica-se a variação do IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, a partir de cada vencimento. Outrossim, observo que a planilha apresentada no ID 224446949 não pode servir de base para a condenação, pois ela computa novamente as parcelas de junho, julho e agosto de 2025, já incluídas no débito da inicial. Ela também adota o valor de R$ 2.572,00 para as parcelas de outubro de 2025 a janeiro de 2026, em desacordo com o cronograma contratual. O débito, portanto, deverá ser apurado em cumprimento de sentença, segundo os parâmetros fixados nesta decisão. Da energia elétrica A Cláusula Sétima atribui ao locatário a responsabilidade pelas despesas de consumo de energia elétrica do imóvel. Diante da revelia e da previsão contratual, procede o pedido de ressarcimento do valor de R$ 232,65. Uma vez que o contrato não estipula encargos para esse ressarcimento, o valor deve ser corrigido pelo IPCA desde o desembolso e acrescido de juros de mora pela taxa legal do art. 406, § 1º, do Código Civil, a partir da citação (art. 405 do CC). Das despesas de manutenção e de recomposição do imóvel A Cláusula Nona do contrato atribui ao locatário a responsabilidade por zelar pela conservação e limpeza do imóvel e do jardim, arcando com as despesas daí decorrentes. A mesma cláusula obriga o locatário a restituir o imóvel em perfeitas condições de limpeza, nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal e habitual. O parágrafo único da Cláusula Nona registra que o locatário declarou receber o imóvel em perfeito estado de conservação e funcionamento. O parágrafo único da Cláusula Primeira, por sua vez, relaciona os acessórios que guarneciam a unidade, entre eles os aparelhos de ar-condicionado da sala e do quarto. A obrigação contratual está em harmonia com o art. 23, III, da Lei n. 8.245/91, que impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. As fotografias juntadas pela parte autora (IDs 224446950 e 224446952) retratam a situação do imóvel no momento da retomada da posse. Elas mostram gaveta e bancada da cozinha sem higienização, resíduos deixados no local e o jardim tomado por vegetação excessiva, com sacos de lixo sobre o piso. Esse quadro não se confunde com o desgaste natural do uso regular. Ele evidencia o descumprimento do dever de conservação e limpeza assumido pelo locatário. Não há óbice ao exame da pretensão nestes autos, pois desde a petição inicial, a parte autora pediu a condenação do requerido ao pagamento das despesas de manutenção relativas à limpeza dos aparelhos de ar-condicionado e do jardim, com fundamento na mesma obrigação contratual. Além disso, o requerido, embora revel, foi citado pessoalmente e tinha ciência inequívoca da demanda e da obrigação contratual de restituir o imóvel em perfeitas condições. Assim, reconheço o dever do requerido de ressarcir as despesas necessárias à limpeza, à higienização e à recomposição do imóvel, incluídos o jardim e os aparelhos de ar-condicionado. Ficam excluídas as deteriorações decorrentes do uso normal. A parte autora não indicou os valores das despesas de recomposição do imóvel. Por isso, as despesas efetivamente suportadas deverão ser comprovadas documentalmente em cumprimento de sentença, com notas fiscais, recibos ou comprovantes de pagamentos. Do dispositivo Desta forma, julgo procedentes os pedidos iniciais e declaro rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, por inadimplemento do locatário. Confirmo a liminar deferida no ID 216759447 e torno definitiva a desocupação do imóvel, ocorrida em 10/01/2026. Condeno o requerido Evandro de Amorim Carvalho ao pagamento das parcelas locatícias referentes ao saldo da parcela de 09/02/2025, de R$ 206,43; saldo da parcela de 09/03/2025, de R$ 376,50; saldo da parcela de 09/06/2025, de R$ 1.572,00; parcelas de 09/07/2025, 09/08/2025 e 09/09/2025, de R$ 2.572,00 cada; parcelas de 09/10/2025, 09/11/2025 e 09/12/2025, de R$ 2.160,00 cada; parcela de 09/01/2026, de R$ 60,00. Esses valores devem ser acrescidos de multa moratória de 10% e juros de mora de 1% ao mês, conforme pactuado na Cláusula Oitava do contrato, e de correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil). Os juros e a correção incidem desde o vencimento de cada parcela. Condeno o requerido ao ressarcimento das faturas de energia elétrica do imóvel locado, no valor de R$ 232,65. O valor deve ser corrigido pelo IPCA desde o desembolso e acrescido de juros de mora pela taxa legal do art. 406, § 1º, do Código Civil, a partir da citação. Condeno o requerido ao ressarcimento das despesas necessárias à limpeza, à higienização e à recomposição do imóvel, incluídos o jardim e os aparelhos de ar-condicionado, nos termos da Cláusula Nona do contrato e do art. 23, III, da Lei n. 8.245/91. Ficam ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Os valores deverão ser comprovados documentalmente pela parte autora em cumprimento de sentença e corrigidos pelo IPCA desde cada desembolso, com juros de mora pela taxa legal do art. 406, § 1º, do Código Civil, a partir da citação. Em consequência, resolvo o mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno o requerido, ainda, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Considero a natureza da causa, que não exigiu dilação probatória, o grau de zelo profissional, o lugar da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85, § 2º, do CPC). Transitada em julgado a sentença, certifique-se. Não havendo manifestação no prazo de 15 (quinze) dias, arquivem-se os autos com baixa e anotações. LUIS OTÁVIO PEREIRA MARQUES Juiz de Direito
