Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO DO PREÇO. DAÇÃO EM PAGAMENTO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. EXCLUSÃO DE LITISCONSORTE PASSIVA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA REFORMADA. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que, reconhecendo como integralmente quitado o preço de compromisso de compra e venda imobiliária mediante canhotos de cheques, comprovantes bancários e veículos entregues como sinal, determinou a entrega do imóvel matriculado sob o nº 24.901 e condenou as promitentes vendedoras ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais. As apelantes sustentam inadimplemento parcial do comprador, irregularidade dos veículos oferecidos em dação, ausência de ato ilícito e necessidade de fixação de honorários em favor dos patronos de litisconsorte passiva excluída da lide. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o conjunto probatório demonstra a quitação integral e regular do preço ajustado, inclusive quanto às prestações indiretas, para autorizar a entrega forçada do imóvel, ou se incide a exceção do contrato não cumprido; (ii) estabelecer se a recusa na transmissão da posse do imóvel, diante do inadimplemento contratual do comprador, configura ato ilícito capaz de gerar danos morais; e (iii) determinar se são devidos honorários sucumbenciais aos patronos da litisconsorte passiva excluída da lide por ilegitimidade passiva. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pretensão de cumprimento forçado do compromisso de compra e venda exige, além da existência de contrato bilateral válido e eficaz, a comprovação da quitação integral do preço nos exatos moldes pactuados, da regularidade das prestações indiretas e da injustificada recusa do promitente vendedor na outorga da escritura ou transmissão da posse. 4. Canhotos de cheques desacompanhados de documentos que demonstrem a efetiva compensação dos valores não comprovam, por si sós, a quitação prevista no art. 320 do Código Civil. 5. Extratos bancários contendo anotações genéricas de transferências eletrônicas, sem individualização dos beneficiários ou das contas de destino, não demonstram o efetivo crédito dos valores em favor das alienantes. 6. A dação em pagamento depende da anuência do credor, nos termos do art. 313 do Código Civil, não podendo o comprador impor unilateralmente prestação diversa daquela contratualmente estabelecida. 7. A Mitsubishi L-200 Triton estava gravada com alienação fiduciária junto ao Banco Toyota e foi registrada em nome de terceiro, sem autorização escrita das vendedoras, enquanto o Toyota Corolla permaneceu inadimplido, com posterior ajuizamento de ação de busca e apreensão, circunstâncias incompatíveis com a exigência contratual de entrega dos veículos livres e desembaraçados de ônus. 8. A inclusão da Land Rover Discovery 4 no valor de R$ 160.000,00 não estava prevista no contrato originário nem foi formalizada por termo aditivo, não podendo ser imputada unilateralmente às vendedoras para fins de quitação do compromisso imobiliário. 9. Diante da fragilidade da prova da quitação e da irregularidade das prestações mediante veículos, considera-se comprovado apenas o pagamento em dinheiro admitido pelas rés, no montante aproximado de R$ 320.000,00, correspondente a cerca de 40% do valor avençado. 10. O inadimplemento substancial do preço autoriza as promitentes vendedoras a reter sua prestação e impede o comprador de exigir a entrega do imóvel sem antes purgar a própria mora e integralizar o preço devido, incidindo a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil. 11. A improcedência do pedido de entrega ou adjudicação do imóvel afasta a caracterização de conduta ilícita das rés apta a fundamentar a indenização por danos morais. 12. O mero descumprimento contratual, sem circunstância excepcional que viole a dignidade humana ou os atributos da personalidade, não enseja, por si só, reparação por danos morais, conforme o precedente do Superior Tribunal de Justiça citado no caso. 13. A litisconsorte passiva Noedia Spindler do Amarante, incluída na demanda por emenda à inicial, teve sua ilegitimidade reconhecida e o processo foi extinto sem resolução do mérito em relação a ela, sendo aplicáveis os critérios de fixação de honorários previstos no art. 85, § 6º, do Código de Processo Civil e o princípio da causalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 14. Recurso provido. Tese de julgamento: “1. A quitação do preço de compromisso de compra e venda deve ser comprovada de forma idônea e nos exatos moldes ajustados pelas partes. 2. A dação em pagamento de prestação diversa da originalmente pactuada depende da anuência do credor, nos termos do art. 313 do Código Civil. 3. O inadimplemento parcial do preço impede o comprador de exigir a contraprestação do vendedor antes de purgar a própria mora, incidindo a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil. 4. O mero descumprimento contratual, sem circunstância excepcional de violação aos direitos da personalidade, não gera dano moral indenizável. 5. A parte que dá causa à inclusão indevida de litisconsorte passivo deve arcar com os honorários sucumbenciais devidos aos patronos da parte excluída, observado o princípio da causalidade e o art. 85, § 6º, do Código de Processo Civil.”