Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA CÍVEL DE BARRA DO GARÇAS Processo: 0005690-20.2020.8.11.0004. REQUERENTE: ALEXANDRE FLORES REQUERIDO: ADMINISTRABEM PARTICIPACOES LTDA Vistos. 1. Trata-se de Ação Revisional de Contrato de Compra e Venda de Imóvel cumulada com Repetição de Indébito, Indenização por Danos Materiais e Morais e Pedido de Tutela Provisória de Urgência, ajuizada por ALEXANDRE FLORES em face de ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA. 2. Alega o autor que o negócio jurídico de direito material subjacente refere-se ao Lote 24 da Quadra 17, localizado no empreendimento Residencial Jardim Toledo, em Barra do Garças/MT. Sustenta que a relação jurídica iniciou-se em 28/11/2016, por meio de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda (Venda nº 1082) firmado diretamente com a requerida, pelo preço financiado de R$ 82.706,94, a ser quitado mediante 1 (uma) parcela de sinal de R$ 689,70, 3 (três) parcelas de entrada de R$ 517,28 e 180 (cento e oitenta) parcelas mensais e sucessivas de R$ 447,03, reajustadas a cada 12 (doze) meses pela variação do IGP-M/FGV, acrescida de juros compensatórios de 6% (seis por cento) ao ano. 3. No curso do processo foi também suscitada tese de prejudicialidade externa decorrente da ação popular n.100012415.2021.4.01.3605, ajuizada perante a Justiça Federal, sob a alegação de irregularidade registral do loteamento Jardim Toledo. A matéria foi expressamente enfrentada e rejeitada na decisão de saneamento (id.80742393, de 28/03/2022), que afastou a prejudicialidade externa arguida e indeferiu o pedido de suspensão processual dela decorrente. 4. No que concerne ao mérito da revisão contratual propriamente dita, sustenta o autor que a requerida embutiu de forma dissimulada um acréscimo de 43,90% (quarenta e três vírgula noventa por cento) sobre o preço real de comercialização do lote (R$ 57.475,00, apurado por Parecer Técnico extrajudicial que instrui a inicial), lançando no contrato o valor inflado de R$ 82.706,94. Sobre essa base, aduz o autor, a requerida aplicou juros compostos e correção monetária sobre o saldo devedor, situação que configuraria bis in idem. 5. Ademais, sustenta a ocorrência de propaganda enganosa, uma vez que o material publicitário do empreendimento Residencial Jardim Toledo prometia infraestrutura diferenciada de lazer e turismo, composta por playground, praia, píer flutuante e rampa de acesso ao Rio Garças, além de ampla área verde, atrativos que jamais foram entregues. Pugna, assim, pela revisão do contrato com o expurgo das abusividades apontadas, repetição do indébito em dobro e condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. 6. Citada, a requerida ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA, em litisconsórcio passivo com os sócios da sociedade em conta de participação (posteriormente excluídos do polo passivo), apresentou contestação tempestiva (id.56190870). Preliminarmente, impugnou o valor atribuído à causa e arguiu a inépcia da petição inicial, por inobservância dos §§ 1º e 2º do art. 330 do CPC, e a ausência de interesse processual, por falta de prévia reclamação perante o PROCON. No mérito, defendeu o não cabimento da inversão do ônus da prova e a legalidade dos encargos pactuados, sustentando que os juros de 6% ao ano e a correção pelo IGP-M foram aplicados nos exatos termos contratuais, sem qualquer capitalização. Quanto à infraestrutura, sustentou ter executado a infraestrutura básica urbana exigida pela Lei nº 6.766/79, atribuindo ao Município a responsabilidade pelas benfeitorias de lazer não implantadas, e argumentou que o empreendimento está situado em uma das regiões mais valorizadas do Município, estando a infraestrutura em fase de finalização quando iniciada a comercialização. 7. O autor apresentou impugnação à contestação (id.60393684), rebatendo as preliminares e reiterando os termos da inicial, notadamente quanto à impossibilidade de cobrança de juros sobre juros por empresa privada não integrante do Sistema Financeiro Nacional. 8. Sobreveio decisão de saneamento (id.80742393, de 28/03/2022, com retificação por embargos de declaração acolhidos em id.121290115, de 22/06/2023), que deferiu o pedido de inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC; indeferiu as preliminares de inépcia da inicial e de ausência de interesse processual; declarou o feito saneado; e fixou, como pontos controvertidos da lide: (i) o alegado acréscimo indevido de 43,90% no preço do imóvel; (ii) a aplicação de juros compostos e de correção monetária sobre o saldo devedor, em regime de bis in idem; e (iii) o descumprimento contratual e a propaganda enganosa referentes à falta de entrega da infraestrutura de lazer prometida nos materiais de divulgação do loteamento Jardim Toledo. 9. Diante do vultoso volume de demandas idênticas distribuídas nesta Comarca em face da requerida, decorrentes de contratos de compra e venda dos loteamentos São Conrado e Jardim Toledo, foi determinada a produção de prova pericial contábil por amostragem no processo paradigma nº 0005728-32.2020.8.11.0004, tendo este Juízo autorizado, por decisão de 22/06/2023 (id.121290115), a utilização daquela perícia como prova emprestada nestes autos, nos termos do art. 370 do CPC, com a suspensão do feito até a conclusão da instrução pericial no processo paradigma, determinada por decisão de 12/04/2024 (id.152167640), a fim de evitar decisões conflitantes (art. 313, V, "a", do CPC). 10. Sobrevindo sentença de mérito no processo paradigma (id.242299141, publicada em 24/07/2026), foram trasladados a estes autos, no contexto do Ato Concertado de Cooperação Jurisdicional nº 01/2026 celebrado entre a 1ª e a 2ª Varas Cíveis desta Comarca: a própria sentença paradigma; o laudo pericial contábil e sua complementação; a decisão homologatória do laudo; e a sentença e o Termo de Acordo e Quitação extraídos da Ação de Exigir Contas nº 0011380-35.2017.8.11.0004. 11. O autor manifestou-se requerendo a valoração e homologação da prova trasladada, bem como a remessa dos autos à conclusão para prolação de sentença de mérito (id.244243555). 12. A requerida, por sua vez, apresentou manifestação impugnando a utilização da prova emprestada (id.244985342), sob os seguintes fundamentos, em síntese: i) a atribuição de eficácia paradigmática à prova pericial e à decisão-modelo, sem prévia instauração de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (art. 976 do CPC), representaria usurpação de competência do Tribunal de Justiça; ii) a sentença proferida no processo paradigma ainda não transitou em julgado, encontrando-se dentro do prazo recursal, o que recomendaria o sobrestamento do feito; iii) o laudo pericial que instrui a prova emprestada teria sido calculado sobre valores contratuais distintos dos efetivamente praticados no contrato do autor, o que inviabilizaria sua utilização; e iv) o Termo de Acordo e Quitação extraído da Ação de Exigir Contas nº 0011380-35.2017.8.11.0004 seria imprestável para comprovar o descumprimento da infraestrutura de lazer, por versar sobre matéria estritamente societária, alheia às obras do empreendimento. 13. Os autos vieram conclusos para julgamento. 14. É O RELATÓRIO. DECIDO. DO ATO CONCERTADO DE COOPERAÇÃO JURISDICIONAL Nº 01/2026. 15. Necessário destacar desde logo que o andamento do presente feito é pautado pelas diretrizes fixadas no Termo de Cooperação Técnica celebrado entre o Juízo da Primeira Vara Cível e o Juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Barra do Garças - Mato Grosso, consubstanciado no Ato Concertado de Cooperação Jurisdicional nº 01/2026. Referido instrumento visa a otimização da atividade jurisdicional mediante a centralização da instrução probatória em caso paradigma, assegurando-se a observância aos princípios da eficiência, da duração razoável do processo e da segurança jurídica, a fim de se evitar decisões conflitantes sobre idêntica base fática e técnica. 16. Dito isso, verifica-se que a controvérsia posta em lide, delimitada pelo despacho saneador, cinge-se à suposta abusividade de encargos contratuais aplicados pela requerida e à propaganda enganosa na comercialização de terrenos do loteamento Jardim Toledo. Nesse contexto, a aplicação da técnica da prova emprestada, conforme previsto na Cláusula Segunda do mencionado Ato Concertado, encontra amparo no art. 372[1] do Código de Processo Civil. 17. Com efeito, a utilização do laudo pericial contábil confeccionado no processo paradigma nº 0005728-32.2020.8.11.0004 (Primeira Vara Cível de Barra do Garças), admitido nestes autos como prova emprestada por decisão judicial proferida nestes autos, atende ao imperativo de celeridade processual, uma vez que a natureza das questões contábeis debatidas, a metodologia de amortização empregada pela requerida em seus contratos de compra e venda parcelada de lotes do mesmo empreendimento, é comum a toda a massa de processos catalogados pela secretaria cooperante. 18. Corrobora essa conclusão a própria conduta processual da requerida. Em petição id.86528703 (02/06/2022), a Administrabem requereu, com base no art. 55, §3º, do CPC, o reconhecimento de conexão e a reunião de mais de uma centena de processos idênticos em trâmite nesta e na 2ª Vara Cível desta Comarca, dentre os quais expressamente listou estes autos (nº 0005690-20.2020.8.11.0004), sustentando que a reunião geraria “a todas as partes processuais celeridade, menor onerosidade e segurança em uma decisão uniforme”. Subsidiariamente, para a hipótese de não acolhimento da conexão, a própria requerida pugnou pela realização de perícia técnica “por eleição de autos como amostragem”, sugerindo a eleição de contratos representativos dos loteamentos São Conrado e Jardim Toledo, exatamente a mesma lógica de racionalização probatória por amostragem que ora, de forma contraditória, impugna nestes autos. O pedido de reunião foi indeferido (id.121290115), tendo este Juízo, na mesma decisão, autorizado a utilização da perícia do processo paradigma como prova emprestada, precisamente nos moldes subsidiariamente propostos pela própria requerida. 19. O Ato Concertado de Cooperação Jurisdicional nº 01/2026 nada mais faz do que operacionalizar, de forma coordenada entre as Varas Cíveis da Comarca, os mesmos objetivos que a própria requerida reconheceu como desejáveis: evitar decisões conflitantes entre processos de mesma causa de pedir, reduzir o ônus de perícias individualizadas repetidas em mais de uma centena de feitos idênticos, e conferir segurança jurídica mediante tratamento uniforme da controvérsia comum, com base no laudo produzido no processo piloto. Tendo a requerida requerido, subsidiariamente, a própria adoção da perícia do processo paradigma como prova em seu favor, não pode agora impugná-la sob o argumento de que não lhe seria aplicável, sob pena de comportamento contraditório vedado pelo ordenamento jurídico (venire contra factum proprium, corolário da boa-fé processual, art. 5º do CPC). 20. Tampouco prospera eventual alegação de cerceamento do contraditório. As partes foram regularmente intimadas da decisão de saneamento (id.80742393) e da decisão que autorizou a prova emprestada (id.121290115, de 22/06/2023), sem interposição de recurso contra nenhuma delas, operando-se a preclusão. Do mesmo modo, os documentos trasladados com a sentença paradigma foram levados às partes antes da prolação desta sentença, tendo a requerida se manifestado a respeito (id.244985342, de 14/08/2026), de modo que o contraditório foi efetivamente exercido, ainda que de forma genérica e sem impugnação específica a qualquer elemento técnico do laudo aplicável ao contrato do autor. 21. Ademais, necessário registrar que o regime de cooperação jurisdicional ora implementado não mitiga as garantias do devido processo legal. Ao contrário, ao estabelecer um fluxo coordenado de transplantação da prova técnica, assegura-se às partes o contraditório diferido sobre o material probatório unificado, permitindo que a ampla defesa seja exercida de forma focalizada sobre os reflexos matemáticos individuais de cada contrato. 22. Registre-se, por oportuno, que a avaliação consignada na decisão que determinou o traslado da sentença paradigma e da prova nela contida teve natureza instrumental, própria da racionalização da instrução, não vinculando o julgamento de mérito ora proferido: este Juízo reaprecia a matéria, em cognição exauriente, à luz de todo o conjunto probatório e das manifestações especificamente apresentadas por ambas as partes acerca da prova trasladada, enfrentando de forma fundamentada, nos capítulos seguintes, cada um dos argumentos deduzidos pela requerida quanto ao seu valor probante, de modo que o contraditório oportunizado revela-se efetivo, e não meramente formal. 23. Quanto à alegação de que a atribuição de eficácia paradigmática à prova e à fundamentação-modelo usurparia competência do Tribunal de Justiça, própria do rito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (art. 976 do CPC), a irresignação não prospera. A cooperação judiciária de que tratam os arts. 67 a 69 do CPC e a técnica da prova emprestada (art. 372, CPC) constituem institutos processuais autônomos e tecnicamente distintos do IRDR: este último tem por finalidade fixar tese jurídica vinculante sobre questão unicamente de direito, com eficácia expansiva e força de precedente qualificado, ao passo que o Ato Concertado ora aplicado limita-se a racionalizar a produção e o aproveitamento de prova técnica comum a demandas análogas, sem que disso decorra qualquer vinculação do resultado do julgamento. 24. Cada Juízo cooperante mantém plena liberdade decisória sobre o mérito de cada processo, cabendo a este Juízo, como de fato ocorre nesta sentença, formar sua própria convicção a partir do cotejo entre a prova trasladada e as particularidades do contrato e da defesa de cada parte requerida em cada feito, o que afasta a alegação de usurpação de competência do órgão colegiado. 25. Tampouco procede o pedido de sobrestamento do feito até o trânsito em julgado da sentença proferida no processo paradigma. O art. 372 do CPC autoriza a utilização, como prova emprestada, de prova produzida em outro processo, sem exigir, como condição de admissibilidade, o esgotamento da via recursal ou o trânsito em julgado da decisão de mérito ali proferida; o que se importa para estes autos, a rigor, não é a sentença paradigma em si, cuja eficácia se circunscreve àquele processo, enquanto pendente de recurso, mas sim o laudo pericial contábil nele produzido, elemento de prova técnica já homologado por decisão interlocutória própria e submetido ao contraditório das partes desde a fase de instrução. 26. A subsistência de recurso pendente contra a sentença paradigma não desconstitui a prova pericial nela valorada, tampouco impede que este Juízo, em cognição própria e independente, examine essa mesma prova e a ela confira, ou não, o valor probatório que entender adequado para o deslinde deste processo específico, tal como determina o próprio art. 372 do CPC. Ademais, o sobrestamento indefinido de centenas de processos correlatos até o trânsito em julgado de um único feito-piloto, sujeito aos prazos ordinários (e por vezes dilatados) da via recursal, atentaria contra a própria razão de ser do Ato Concertado, notadamente a duração razoável do processo, sem que a requerida demonstre prejuízo concreto ao contraditório que justifique, no caso, o sacrifício desse princípio. 27. No que se refere à alegação de imprestabilidade do laudo pericial por ter sido calculado sobre valores contratuais distintos dos efetivamente praticados no contrato do autor, enquanto o processo paradigma versa sobre contrato de outro valor, a objeção confunde dois planos distintos da prova pericial. A perícia contábil trasladada não se presta a apurar o quantum debeatur específico de cada processo satélite, tarefa que, como se verá adiante, este Juízo reserva à fase de liquidação de sentença, a ser apurado mediante simples cálculo aritmético sobre os valores próprios do contrato de cada autor. 28. No caso concreto, a requerida sustenta que o contrato do autor, qual seja, Lote 24, Quadra 17, no valor de R$ 82.706,94, pago mediante 1 (uma) parcela de sinal de R$ 689,70, 3 (três) parcelas de entrada de R$ 517,28 e 180 (cento e oitenta) parcelas de R$ 447,03, seria inconciliável com o instrumento periciado no processo paradigma, referente a cessão de direitos sobre o Lote 28 d Quadra 05, com contrato primitivo firmado em 18/08/2015 e cessão de direitos firmada em 15/08/2019, no valor de R$ 103.069,68, pago em 136 (cento e trinta e seis) parcelas, apontando, ademais, que o laudo pericial e sua complementação teriam utilizado, em momentos distintos, os valores de R$ 65.743,88 e de R$ 94.145,05 como base de cálculo, sem correspondência exata com nenhum dos dois contratos. 29. Tais inconsistências, contudo, em nada infirmam a utilidade da prova emprestada para os fins a que se destina neste processo: como já assinalado, a perícia contábil trasladada não é utilizada para apurar o quantum debeatur do autor, tarefa reservada à liquidação de sentença, mediante simples cálculo aritmético sobre os valores próprios do contrato do Lote 24 (R$ 82.706,94 financiados, em parcelas de R$ 447,03), mas tão somente para demonstrar a metodologia de amortização (sistema SACOC, com capitalização de juros) e o padrão de divergência entre a correção aplicada pela requerida e os índices oficiais do IGP-M/FGV, características sistêmicas e comuns a todos os contratos padronizados da requerida no empreendimento, independentemente do valor de cada avença ou de eventual oscilação, entre os documentos periciais, quanto às bases de cálculo utilizadas para ilustrar essa metodologia. 30. O que a perícia efetivamente demonstra, e nisso reside sua serventia como prova emprestada, comum a todos os contratos padronizados do mesmo empreendimento, é a metodologia de amortização empregada pela requerida (sistema SACOC, com capitalização de juros em periodicidade inferior à anual) e a divergência entre os índices de correção monetária por ela praticados e os índices oficiais divulgados pela FGV para o IGP-M contratado, características sistêmicas da relação contratual padrão mantida pela requerida com todos os adquirentes de lotes do empreendimento, e não uma peculiaridade financeira do contrato específico periciado. A aplicação dessa metodologia ao contrato do autor, e a consequente apuração dos valores pagos a maior, é o que se fará, com base nos elementos próprios deste processo, no capítulo relativo aos encargos contratuais e, quanto ao montante definitivo, em sede de liquidação de sentença. 31. Por fim, quanto à impugnação ao Termo de Acordo e Quitação extraído da Ação de Exigir Contas nº 0011380-35.2017.8.11.0004, remete-se à fundamentação desenvolvida no capítulo relativo à propaganda enganosa, adiante, no qual se demonstra a pertinência e a força probante desse documento para a específica finalidade a que este Juízo o destina. DA RELAÇÃO DE CONSUMO. 32. A relação travada entre as partes é nitidamente consumerista, amparando-se nos conceitos de consumidor e fornecedor estabelecidos pelos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor - CDC). A ré atua profissionalmente na comercialização, loteamento e financiamento de bens imóveis, ao passo que o autor adquiriu o lote de terras como destinatária final. 33. Diante da inequívoca vulnerabilidade técnica e informacional da consumidor frente à loteadora, mostra-se escorreita a aplicação do princípio da facilitação da defesa de seus direitos, consubstanciada na inversão do ônus da prova já deferida com fulcro no artigo 6º, inciso VIII, do CDC. DA DELIMITAÇÃO OBJETIVA DA LIDE. 34. Como se sabe, a parte autora “fixa os limites da lide e da causa de pedir na inicial, cabendo ao juiz decidir de acordo com esse limite[2]”. Referida regra emana do princípio da congruência ou adstrição e vincula o magistrado a proferir decisão em consonância à pretensão deduzida pela parte requerente na inicial, consoante disposto no art.492[3], do CPC. 35. No caso em tela, a controvérsia remanescente gira em torno de três eixos fundamentais: i) a higidez financeira da base de cálculo do preço do imóvel, questionando-se a existência de um sobrepreço dissimulado; ii) a conformidade dos encargos financeiros aplicados (juros remuneratórios e correção monetária), sob a ótica da vedação ao anatocismo; iii) a responsabilidade civil da loteadora decorrente de suposta propaganda enganosa vinculada à infraestrutura de lazer prometida e não executada. 36. Assim, a lide reclama a análise da compatibilidade das práticas comerciais adotadas pela ré com os imperativos da lealdade e da transparência contratual. DA REGULARIDADE DO PREÇO DECLARADO NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL SUB JUDICE. 37. Quanto à divergência entre o valor lançado no contrato (R$ 82.706,94) e o valor à vista apurado pelo Parecer Técnico extrajudicial que instrui a inicial (R$ 57.475,00), impende consignar que a pretensão revisional do preço não merece prosperar. 38. Sob a égide do princípio da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), o preço de R$ 82.706,94, expressamente consignado no instrumento de promessa de compra e venda, cristaliza a manifestação da vontade livre e consciente das partes, não remanescendo qualquer margem para ambiguidade interpretativa. Confira-se: 39. À luz dos artigos 112[4] e 113[5] do Código Civil, a interpretação do negócio jurídico deve prestigiar a boa-fé objetiva e a intenção nela consubstanciada, de sorte que a clareza do montante ajustado veda qualquer tentativa modificação posterior que busque distinguir, na forma apresentada na petição inicial, o preço à vista do preço a prazo, mormente quando a redação contratual é clara e desprovida de ressalvas técnicas. 40. Ademais, revela-se juridicamente inaceitável a pretensão autoral de sobrepor o valor à vista apurado unilateralmente por parecer técnico extrajudicial ao preço ostensivo e definitivo fixado no contrato sub judice. 41. É certo que o índice de custo interno ou a tabela de valorização da loteadora não vinculam o preço final de venda ao consumidor, que é regido pela autonomia da vontade e pelas condições de mercado. 42. Tais mecanismos de gestão financeira da imobiliária requerida constitui ato administrativo e alheio em relação ao consumidor, sendo-lhe inoponíveis, uma vez que a eficácia do contrato vincula-se estritamente ao dever de transparência e informação plena (art. 422[6], CC). 43. Inexistindo prova indene de dúvidas quanto a eventual vício de consentimento, prevalece a literalidade do valor nominal pactuado, repelindo-se teses que visem alterar a base econômica do negócio jurídico por meio de critérios externos e estranhos à vontade manifestada pelos contratantes no ato da assinatura da promessa de compra e venda de imóvel. 44. Portanto, inexistindo prova de vício de consentimento no momento da assinatura da avença, deve ser preservado o valor nominal estipulado no instrumento particular, afastando-se a tese de sobrepreço indevido praticado pela imobiliária requerida enquanto pretensão autônoma de revisão do preço nominal, o que não prejudica, adiante, o exame da correção dos encargos financeiros efetivamente incidentes sobre esse valor, tema tratado no capítulo seguinte. DOS ENCARGOS CONTRATUAIS, DAS IRREGULARIDADES DA COMPOSIÇÃO DO CÁLCULO DA DÍVIDA. 45. A Cláusula Quarta do instrumento particular firmado pelo autor dispõe sobre os encargos financeiros aplicados à relação jurídica material: juros compensatórios de 6% (seis por cento) ao ano e correção monetária das parcelas pelo IGP-M/FGV, incidente a cada 12 (doze) meses: 46. Sobre a controvérsia instaurada em relação aos encargos contratuais e o cálculo das parcelas, mister destacar as conclusões da prova técnica, que analisou a composição dos encargos na execução do preço do contrato negociado, o método de amortização empregado pela imobiliária requerida na cobrança das prestações, os índices e correções monetárias contratuais e o que foi, de fato, aplicado às parcelas e exigido do consumidor mês a mês, a matemática utilizada no cálculo do saldo devedor e as divergências apontadas entre os valores cobrados em contraponto aos encargos estipulados no contrato. 47. Foi bem esclarecido pelo perito que não há previsão expressa de método de amortização no contrato, mas aponta que foi aplicado modelo matemático para o cálculo de parcelas em financiamento. Na resposta à impugnação, o perito esclareceu que, na entrega do laudo, foi utilizada a metodologia Price, mas que posteriormente ficou constatada a utilização do método SACOC como o sistema de amortização, com a aplicação de juros compostos, em razão da informação contida no parecer ofertado pela requerida junto com a defesa, confira-se: LAUDO JUDICIAL CONTÁBIL LAUDO JUDICIAL COMPLEMENTAR. PARECER CONTÁBIL DA REQUERIDA. 48. Antes de examinar as consequências jurídicas da metodologia de cálculo empregada pela requerida, impõe-se fixar premissa decisiva para o deslinde da controvérsia: a requerida ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA não integra o Sistema Financeiro Nacional (SFN), tampouco o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), na medida em que sua atividade econômica está circunscrita ao loteamento, à comercialização e ao parcelamento direto de bens imóveis, sem qualquer autorização do Banco Central do Brasil para operar como instituição financeira, nos termos do art. 17[7] da Lei nº 4.595/64. Cuida-se, portanto, de pessoa jurídica de direito privado sujeita ao regime comum do Código Civil e à disciplina do Decreto nº 22.626/33 (Lei de Usura), circunstância que delimita, de antemão, os contornos de legalidade dentro dos quais podem ser praticados os encargos financeiros do contrato. 49. É justamente dessa premissa que decorre a impossibilidade jurídica de a requerida praticar anatocismo fora das hipóteses estritamente autorizadas em lei. O art. 4º do Decreto nº 22.626/33 veda a contagem de juros sobre juros, ressalvada tão somente a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano, exceção estrita que pressupõe a mera incorporação ao saldo de juros já vencidos e não pagos, e não a recomposição de novo cálculo de juros remuneratórios sobre saldo que, no mesmo marco anual, já sofreu incidência de correção monetária, tampouco a aplicação de fórmula de amortização que, por sua própria estrutura matemática, produz exponenciação de juros ao longo de toda a vigência contratual. A Súmula 121 do STF veda, como regra geral, a capitalização de juros fora das hipóteses legalmente autorizadas, regra da qual o art. 591 do Código Civil extrai a única exceção tolerada para mútuos civis, consistente em um único evento de capitalização anual simples. Como se demonstrará a seguir, é precisamente a superação dessa exceção estrita, apurada pela perícia contábil mediante a identificação de dois mecanismos cumulativos de incidência de juros sobre juros, que torna ilegítima a metodologia de cálculo praticada pela requerida, e não a mera existência de capitalização em si. 50. Não socorre a requerida eventual invocação do art. 591 do Código Civil, que autoriza, quando muito, um único evento de capitalização anual simples em mútuo com fins econômicos. A perícia contábil produzida no processo paradigma demonstrou a ocorrência de dois fenômenos distintos e cumulativos, comuns à padronização contratual mantida pela requerida com todos os adquirentes de lotes do empreendimento: primeiro, capitalização estrutural embutida na própria fórmula de amortização do método SACOC, que opera por exponenciação e produz incidência de juros sobre juros ao longo de toda a vigência contratual, independentemente de qualquer marco anual; segundo, a recomposição do saldo devedor a cada 12 (doze) meses mediante nova incidência de juros remuneratórios sobre parcela que, no mesmo período, já havia sido atualizada monetariamente pelo IGP-M. A cumulação desses dois mecanismos excede em muito a única hipótese de capitalização anual tolerada fora do Sistema Financeiro Nacional, de modo que, mesmo se aplicável por analogia ao contrato de compra e venda parcelada, o que se admite apenas para fins de argumentação, o art. 591 do Código Civil não teria o alcance de validar a duplicidade de incidência apurada pela perícia. 51. Em caso semelhante, envolvendo relação de consumo e anatocismo praticado em contrato imobiliário firmado com loteadora não integrante do Sistema Financeiro Nacional, é a jurisprudência do e. Tribunal de Justiça de Mato Grosso: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/tj-mt/6433445050 “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO REJEITADAS. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM CONSTRUTORA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. A CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS COM INCIDÊNCIA DA TABELA PRICE CONFIGURA ANATOCISMO. LEGALIDADE DOS JUROS REMUNERATORIOS DE 6% AO ANO . A CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M NÃO CONFIGURA ABUSIVIDADE. VALIDADE. CONSIGNAÇÃO PARCIAL. ABATIMENTO NO SALDO DEVEDOR . RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME [...] DISPOSITIVO E TESE 14 . Preliminares rejeitadas. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. A capitalização mensal de juros é vedada em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados com construtora que não integra o Sistema Financeiro Nacional. 2. A utilização da Tabela Price em contratos imobiliários celebrados por construtora não autorizada a operar no sistema financeiro caracteriza anatocismo vedado pelo ordenamento jurídico. 3. A adoção do IGP-M como índice de correção monetária em contrato imobiliário não configura abusividade automática, mesmo diante da variação ocorrida no período pandêmico . 4. A consignação judicial de valores incontroversos possui validade formal, mas não afasta eventual saldo remanescente apurado após o recálculo contratual.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10015615520228110045, Relator.: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 17/06/2026, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 18/06/2026) (Destaquei) 52. Sob essa moldura normativa, a utilização do método SACOC com aplicação de juros compostos, apurada pelo perito judicial no processo paradigma não na entrega do laudo, mas apenas na resposta à impugnação, após reconhecer equívoco inicial quanto à metodologia Price, revela dupla irregularidade, comum a todos os contratos padronizados da requerida no empreendimento: de um lado, a ausência de pactuação expressa, já que, como reconhecido pelo próprio expert, "o contrato não traz em nenhum momento a metodologia de amortização"; de outro, ainda que houvesse previsão contratual nesse sentido, sua nulidade decorreria da vedação legal ao anatocismo praticado por entidade estranha ao SFN/SFI nos moldes acima expostos, tornando irrelevante, para este fim, a discussão sobre a existência ou não de cláusula que a autorizasse. 53. O perito explicou de forma detalhada e técnica a diferença entre os sistemas de amortização SACOC, SAC e PRICE, destacando que, embora aparentemente pequena a diferença por parcela, o total de juros pagos ao longo do contrato pelo critério composto supera, no contrato periciado no processo paradigma, em R$ 16.211,25 (dezesseis mil duzentos e onze reais e vinte e cinco centavos) o que seria devido pelo critério de juros simples sobre o saldo devedor, evidenciando, de forma inequívoca, o efeito exponencial do anatocismo praticado pela metodologia padronizada da requerida, efeito que, aplicado ao contrato do autor, com sua própria base de cálculo (R$ 82.706,94, parcelas de R$ 447,03), deverá ser quantificado em sede de liquidação de sentença, mediante os mesmos parâmetros e critérios ora fixados. Confira-se: 54. O perito também destacou, na resposta à impugnação, quais foram os únicos encargos efetivamente pactuados nos contratos padrão da requerida: a correção monetária das parcelas pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) e os juros compensatórios de 6% ao ano, exatamente os mesmos encargos estipulados na Cláusula Terceira do contrato do autor. Não havia, segundo apurado pela perícia, qualquer cláusula autorizando o uso de sistemas de amortização complexos, como o SACOC, ou mesmo a aplicação de juros compostos, tendo o perito judicial concluído que "o contrato está sendo financiado e não apenas parcelado, e que a cobrança de juros sobre juros fica demonstrada porque incorporada a progressão aritmética, exponenciação ou potenciação, além de que o contrato sofre majoração pelos índices de correção e aplicação novamente de juros remuneratórios a cada 12 meses. Ou seja, há presença do anatocismo e correção que eleva demasiadamente o saldo devedor, sem que haja a correção da parcela de amortização, gerando um verdadeiro descompasso que acaba por amortizar pequena soma ao final de cada período". 55. Não bastasse isso, destaca-se que os quesitos formulados pela requerida no processo paradigma acerca da taxa média de mercado para operações de crédito similares partem de premissa inaplicável ao caso, na medida em que, não integrando a requerida o SFN ou o SFI, sua atividade não caracteriza operação de crédito ou financiamento típico dessas estruturas regulatórias, sendo descabido perquirir taxa média de mercado bancário para negócio jurídico de compra e venda parcelada de imóvel firmado por pessoa jurídica de direito civil comum. Confira-se: 56. Assim, se de um lado os juros remuneratórios de 6% ao ano podem legitimamente incidir sobre o contrato de compromisso de compra e venda parcelada do autor, de outro é vedada sua capitalização por meio de sistema de amortização não pactuado (Price/SACOC), que pressupõe, em sua própria estrutura matemática, a incidência de juros sobre juros ao longo de toda a vigência contratual, agravada pela recomposição do saldo devedor a cada 12 (doze) meses mediante nova incidência de juros remuneratórios sobre parcela já corrigida monetariamente. Tal prática, na forma demonstrada pela perícia, extrapola a estrita exceção do art. 4º do Decreto nº 22.626/33 e está, de todo modo, reservada, nos termos da legislação de regência, às instituições integrantes do SFN e SFI, categoria da qual a requerida não faz parte. 57. Quanto à correção monetária, é igualmente válida sua incidência pelo IGP-M, sobretudo quando expressamente pactuada entre as partes, porquanto não constitui acréscimo remuneratório, mas mecanismo de recomposição do poder aquisitivo da moeda, destinado a preservar o equilíbrio econômico do contrato ao longo do tempo. A simples adoção do IGP-M, índice usual no mercado imobiliário, não caracteriza, por si só, abusividade ou onerosidade excessiva. A abusividade, no caso concreto, não reside na escolha do indexador, mas na sua aplicação em descompasso com os índices oficialmente divulgados, o que configura questão distinta e cumulativa em relação ao anatocismo praticado pelo método de amortização não pactuado. Confira-se: 58. Com efeito, o expert judicial constatou, no processo paradigma, que as taxas de correção monetária aplicadas pela requerida nas parcelas mensais divergiram dos índices oficiais divulgados pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) para o indexador contratado (IGP-M), registrando cobranças em patamares sistematicamente superiores, prática que, por decorrer da mesma metodologia interna padronizada de cálculo aplicada pela requerida a todos os seus contratos, autoriza a conclusão, também quanto ao contrato do autor, de que a correção monetária efetivamente cobrada deverá, em liquidação de sentença, ser conferida e ajustada aos índices oficiais do período. 59. A aplicação de índices de reajuste superiores aos índices inflacionários oficiais acordados constitui enriquecimento sem causa e flagrante violação aos termos pactuados, além de configurar, no plano consumerista, prática abusiva vedada pelo art. 51[8], IV, do CDC, por colocar a consumidor em desvantagem exagerada. Impõe-se, assim, a revisão dos cálculos para que a correção monetária observe rigorosamente as variações oficiais históricas do IGP-M/FGV. 60. Diante do exposto, e considerando: i) que a requerida não integra o SFN ou o SFI, e por isso sujeita-se à vedação legal ao anatocismo praticado fora da estrita exceção do art. 4º do Decreto nº 22.626/33, nos termos da Súmula 121/STF; ii) que o método de amortização SACOC com juros compostos não foi objeto de pactuação expressa, sendo, ademais, insuscetível de sê-lo por vedação legal, e que sua estrutura matemática produz, ao longo de toda a vigência contratual, exponenciação de juros; iii) que, segundo apurado pelo perito, o saldo devedor é submetido a recomposição anual (a cada 12 meses), mediante nova incidência de juros remuneratórios sobre parcela já corrigida monetariamente no mesmo período, caracterizando bis in idem; e iv) que a correção monetária aplicada diverge dos índices oficiais do IGP-M/FGV, impõe-se a revisão do contrato do autor para afastar o anatocismo decorrente do método de amortização de juros compostos (Tabela Price/SACOC) e da recomposição anual do saldo devedor, mantidos os juros remuneratórios contratados de 6% (seis por cento) ao ano, calculados de forma simples e sem incidência sobre saldo já corrigido monetariamente no mesmo período, e a correção monetária das parcelas pelo IGP-M, observados os índices oficiais divulgados pela FGV, considerando o valor contratual do imóvel de R$ 82.706,94. DA REPETIÇÃO DO INDÉBITO. 61. No que tange à repetição do indébito, o art. 42, parágrafo único, do CDC, estabelece que o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição por valor igual ao dobro do que pagou em excesso. 62. No caso concreto, a prova pericial produzida sob o crivo do contraditório, no processo paradigma, revelou, de forma técnica e conclusiva, a utilização de sistema de amortização (Price/SACOC) estranho ao pactuado, a prática de capitalização de juros em periodicidade inferior à anual, vedada à requerida, que não integra o Sistema Financeiro Nacional nem o Sistema Financeiro Imobiliário, além da aplicação de índices de correção monetária divergentes dos parâmetros oficiais divulgados pela FGV para o IGP-M contratado, prática esta comprovadamente sistêmica na relação contratual padronizada mantida pela requerida com os adquirentes de lotes do empreendimento. 63. Tais irregularidades, por sua reiteração ao longo de vários anos de execução contratual e por sua identificação somente mediante perícia contábil especializada, não se amoldam ao conceito de engano justificável, que pressupõe erro isolado, escusável e de fácil constatação, circunstâncias ausentes na hipótese. 64. Cumpre enfrentar, de forma expressa, a modulação temporal fixada pela Corte Especial do STJ no julgamento dos EAREsp 600.663/RS e 676.608/RS (Rel. Min. Herman Benjamin, DJe de 30/03/2021). Naquele precedente, ao par de fixar a tese de que a repetição em dobro (art. 42, parágrafo único, do CDC) é cabível sempre que a cobrança indevida configurar conduta contrária à boa-fé objetiva, independentemente de má-fé do fornecedor, a Corte Especial modulou os efeitos da decisão para que esse entendimento, dispensa da prova de má-fé, se aplique apenas às cobranças e pagamentos realizados após a publicação daquele acórdão, preservando-se, para os pagamentos anteriores, o regime jurisprudencial então vigente. 65. No caso concreto, o contrato (Venda nº 1082) foi celebrado em 28/11/2016, com 180 parcelas mensais, de modo que o período de adimplemento perpassa, indistintamente, pagamentos anteriores e posteriores a 30/03/2021. A distinção, contudo, não afasta a repetição em dobro sobre a integralidade dos valores pagos a maior: quanto às parcelas quitadas a partir de 30/03/2021, aplica-se diretamente a tese fixada nos EAREsp, bastando a conduta contrária à boa-fé objetiva já demonstrada pela reiteração sistêmica do anatocismo apurado pela perícia; quanto às parcelas anteriores, subsiste o entendimento então vigente, que já exigia apenas a ausência de engano justificável do fornecedor, requisito igualmente preenchido, como assentado no parágrafo anterior, dada a natureza estrutural e não isolada da irregularidade em toda a massa contratual padronizada da requerida. Mantém-se, de outro lado, o termo inicial já fixado no dispositivo para os consectários, juros e correção desde cada desembolso indevido, porquanto a modulação incide sobre o cabimento da própria dobra, e não sobre o momento de fluência dos encargos moratórios decorrentes do ato ilícito (art. 398 do CC). 66. Diante do exposto, mister a repetição em dobro dos valores pagos a maior pelo autor em razão do anatocismo e da aplicação de correção monetária divergente dos índices oficiais do IGP-M/FGV, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, cujo montante será apurado em fase de cumprimento de sentença, mediante simples cálculo aritmético, a partir do cotejo entre os valores efetivamente pagos pelo autor ao longo da execução do contrato (Venda nº 1082) e o saldo devedor recalculado segundo os parâmetros fixados no capítulo antecedente, tomando-se por base, para tanto, o demonstrativo de pagamentos já constantes destes autos, sem prejuízo de sua atualização em liquidação. DA RESPONSABILIDADE CIVIL DECORRENTE DE PROPAGANDA ENGANOSA. 67. A tese de propaganda enganosa diz respeito à infraestrutura do loteamento, demonstrada por meio de folhetos de marketing e materiais de divulgação do Residencial Jardim Toledo, que prometiam uma instalações de lazer diferenciada, com playground, praia artificial privativa, píer flutuante e rampa de acesso ao Rio Garças. Veja-se: 68. Por força do artigo 30[9] do CDC, toda informação ou publicidade suficientemente precisa veiculada pelo fornecedor vincula-o e integra o contrato consumerista celebrado. Trata-se do Princípio da Vinculação da Oferta, que impede o loteador de escusar-se do cumprimento alegando que tais itens de lazer não constavam expressamente do instrumento de adesão escrito. 69. O inadimplemento definitivo dessas obrigações está documentalmente confessado pela própria requerida, conforme decisão proferida por este Juízo no processo paradigma, cuja cópia, junto com a sentença e o Termo de Acordo e Quitação a que se refere, foi regularmente trasladada a estes autos. 70. A análise dos presentes autos deve considerar, por conexão probatória, o contexto fático delineado na sentença proferida por este Juízo na Ação de Exigir Contas nº 0011380-35.2017.8.11.0004 em 24/05/2024. Naquela demanda, tomou-se ciência da existência de um Termo de Acordo e Quitação firmado em 2018 entre a requerida ADMINISTRABEM (sócia ostensiva) e o sócio participante do empreendimento. 71. O referido instrumento contratual reconheceu expressamente que a existência de uma área de preservação ambiental no loteamento inviabilizaria economicamente o projeto inicial, motivando a restituição da área remanescente pela sócia ostensiva sem a imposição de multa contratual. 72. Tal reconhecimento formal da inviabilidade do projeto original, firmado pela própria requerida ainda em 2018, constitui elemento robusto que corrobora a tese de propaganda enganosa nestes autos: se a própria loteadora admitiu contratualmente a impossibilidade de execução do projeto inicial em virtude de restrições ambientais na área (APP), a manutenção da publicidade ofertando infraestruturas que dependiam dessa viabilidade (como píer, rampa de acesso ao rio e áreas de lazer na beira-rio) revela-se contraditória e potencialmente lesiva aos consumidores que adquiriram lotes sob a promessa daquele projeto específico, entre eles o autor, que contratou em 28/11/2016, quando a comercialização do empreendimento já se dava sob aquela promessa publicitária. 73. Não prospera, nesse ponto, a impugnação da requerida no sentido de que o Termo de Acordo seria imprestável por versar sobre matéria estritamente societária (divisão de lotes entre os sócios da SCP). O documento não é trazido a estes autos como prova de descumprimento de obrigação societária, mas como confissão extrajudicial (art. 408 do CPC), pela própria requerida, de circunstância de fato, referente à inviabilidade técnica e ambiental da infraestrutura de lazer projetada, cuja relevância para esta ação é autônoma e decorre diretamente do seu conteúdo, independentemente da natureza da relação jurídica em que veio a ser celebrado. 74. Tratando-se, ademais, de relação de consumo em que já se encontra deferida a inversão do ônus da prova, cabia à requerida, e não ao autor, comprovar a efetiva execução da infraestrutura de lazer anunciada nos materiais de divulgação (píer, praia artificial e playground). A requerida, contudo, não se desincumbiu desse ônus, seja por prova documental de execução das obras, seja por qualquer outro meio hábil, de modo que a conclusão pela não entrega decorre também, e de forma autônoma e suficiente, da própria regra de julgamento aplicável à espécie, independentemente do valor que se atribua ao Termo de Acordo. 75. Portanto, o descumprimento obrigacional ora em exame não se resume a uma mera mora na entrega de obras, mas encontra respaldo documental na própria confissão de inviabilidade técnica e econômica feita pela requerida em negócio jurídico pretérito. Configura-se, assim, inequívoca propaganda enganosa por omissão de informação essencial (art. 37[10], §1º, do CDC), gerando inadimplemento contratual definitivo e o correlato dever de indenizar a desvalorização sofrida pelo imóvel. 76. Dessa forma, o acervo documental acrescido aos autos, notadamente o Termo de Acordo e Quitação firmado em 2018 pela requerida, no qual a própria loteadora confessa a inviabilidade técnica e econômica do projeto original em virtude de restrições ambientais (APP), somado ao fundamento autônomo da inversão do ônus da prova, torna despicienda a realização de diligência de constatação in loco no empreendimento, requerida pelo autor e impugnada pela requerida em sua manifestação de 14/08/2026 (id.244985342): a prova da materialidade do descumprimento obrigacional, consistente na não entrega da infraestrutura prometida (píer, rampa, lazer na beira-rio), já se encontra pré-constituída pela admissão formal da requerida em instrumento contratual pretérito e pela regra de julgamento decorrente da inversão do ônus da prova, tornando inócua a repetição de ato dispendioso apenas para certificar visualmente o que a própria demandada já reconheceu juridicamente ser inviável de executar. 77. Ressalte-se, ademais, que a diligência pretendida recairia sobre fato não controvertido nos autos, na medida em que a própria requerida não sustenta ter executado o píer, a rampa e as demais estruturas de lazer anunciadas, limitando-se a defender não estar contratualmente obrigada a construí-las; a controvérsia, portanto, é estritamente jurídica (extensão da obrigação), e não fática (execução da obra), o que torna a perícia in loco diligência inútil, corretamente indeferida nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC, sem qualquer prejuízo ao exercício do contraditório e da ampla defesa (arts. 5º, 6º e 278 do CPC). DO DANO MATERIAL. 78. No tocante ao pedido de indenização por danos materiais, cumpre inicialmente pontuar que o autor, no item "g" do rol de pedidos da petição inicial, postulou indenização pelos danos materiais decorrentes do descumprimento contratual relativo à falta de entrega da infraestrutura prometida nos materiais de divulgação do loteamento, requerendo, em ordem sucessiva de subsidiariedade: i) o equivalente a 10 (dez) salários mínimos, calculado a partir da citação e corrigido até a data do efetivo pagamento, nos termos da Cláusula Sétima do contrato; ii) alternativamente, o valor resultante da incidência, sobre a mesma base contratual, da multa de 2% (dois por cento), somada aos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e aos honorários de 20% (vinte por cento), nos termos da Cláusula Sétima do contrato; ou, iii) subsidiariamente a ambas as hipóteses anteriores, o arbitramento judicial do valor da indenização, caso não seja esse o entendimento deste Juízo quanto aos critérios de cálculo sugeridos. 79. Em sua contestação, a requerida limitou-se a impugnar de forma genérica a pretensão indenizatória por danos materiais, sustentando ter executado a infraestrutura básica urbana exigida pela Lei nº 6.766/79 e atribuindo ao Município a responsabilidade pelas benfeitorias de lazer não implantadas, sem, contudo, enfrentar especificamente a formulação alternativa deduzida no item "g" da inicial, tampouco a possibilidade, nela contida, de utilização inversa da Cláusula Sétima, originalmente estipulada em favor da loteadora, para a hipótese de mora do adquirente, como parâmetro de fixação da indenização devida em razão do inadimplemento da própria requerida. 80. A controvérsia relativa à possibilidade de utilização, em favor do consumidor, de cláusula penal originalmente estipulada apenas para a hipótese de mora do adquirente já foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 971 (REsp nº 1.614.721/DF e REsp nº 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/05/2019), no qual restou fixada a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (STJ, Tema Repetitivo 971, REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 22/05/2019) 81. Compreende-se, a partir da tese fixada, que a estipulação de penalidade contratual exclusivamente em desfavor do consumidor, isentando o fornecedor de reprimenda análoga em caso de inadimplemento correspondente, configura prática abusiva, seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia do Código de Defesa do Consumidor, seja por regra básica de equidade. O precedente adverte, todavia, que a simples inversão da cláusula penal, com a incidência do mesmo percentual sobre a integralidade do preço do imóvel a cada período de mora, não traduz autêntica "inversão da multa moratória", podendo representar valor divorciado da realidade de mercado e ensejar enriquecimento sem causa do adquirente. 82. Por se tratar, no caso dos autos, de obrigações de natureza heterogênea, de um lado, a obrigação de fazer relativa à entrega da infraestrutura de lazer prometida (píer flutuante, rampa de acesso ao Rio Garças e área de lazer na beira-rio); de outro, a obrigação de dar (pagamento em dinheiro), a adequada simetria para a utilização da cláusula penal como parâmetro indenizatório pressupõe a prévia conversão da obrigação de fazer em pecúnia, mediante arbitramento judicial de valor razoável, vedada sua cumulação com lucros cessantes. 83. Transportando tais balizas para o caso concreto, verifica-se que a aplicação direta e automática dos percentuais da Cláusula Sétima (multa de 2%, juros de mora de 1% e honorários de 20%) sobre o valor total do imóvel, tal como sugerido na segunda alternativa do pedido, incorreria exatamente na inversão simples repudiada pelo Tema 971/STJ, por dissociar-se da real extensão do prejuízo experimentado pelo autor e por agregar rubrica de natureza honorária estranha à composição do dano material. Tampouco subsiste a pretensão de fixação em 10 (dez) salários mínimos, formulada na primeira alternativa, porquanto desprovida de lastro na extensão econômica do descumprimento contratual demonstrado nos autos. 84. Impõe-se, portanto, o acolhimento do pedido subsidiário formulado no item "g" da inicial, procedendo-se ao arbitramento judicial do valor da indenização, na forma preconizada pelo Tema 971/STJ. Nesse desiderato, considerando a natureza e a extensão dos equipamentos de lazer prometidos e não entregues, a inequívoca frustração da expectativa legítima dos consumidores quanto à valorização do lote adquirido, e a confissão da própria requerida, em instrumento de 2018, quanto à inviabilidade técnica e econômica de execução do projeto original, arbitro a indenização por danos materiais no montante correspondente a 15% (quinze por cento) do valor total pactuado do imóvel (R$82.706,94), quantia que reflete, de forma proporcional e razoável, a perda do proveito econômico decorrente da infraestrutura deficitária, sem incorrer no enriquecimento sem causa vedado pelo precedente repetitivo. 85. Quanto ao termo inicial dos consectários da condenação por danos materiais, tratando-se de responsabilidade contratual decorrente de inadimplemento de obrigação sem prazo certo, os juros de mora incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, momento em que a requerida foi constituída em mora quanto à pretensão indenizatória veiculada na inicial. Como a Taxa SELIC já compreende, em sua própria formação, tanto a remuneração pela mora quanto a atualização monetária do período correspondente, sendo vedada sua cumulação com qualquer outro índice, determina-se sua aplicação integral a partir da citação, marco mais recente e tecnicamente mais adequado do que a data da contratação (28/11/2016), anteriormente cogitada, dispensando-se a incidência de índice de correção autônomo. DA AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS. 86. Cumpre salientar que os fatos narrados na inicial não ultrapassam a esfera do mero dissabor inerente às relações civis e contratuais da vida moderna, não havendo que se falar em condenação ao pagamento de indenização por danos morais. 87. Conforme iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o reconhecimento do dano moral pressupõe uma ofensa anormal à personalidade, capaz de impingir ao indivíduo sofrimento, angústia ou humilhação severa, e não meros percalços ou frustrações corriqueiras. 88. No caso em tela, a parte autora busca transformar o desajuste contratual, passível de ocorrer em qualquer relação obrigacional, em fonte de enriquecimento sem causa. A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que o inadimplemento contratual ou a falha na prestação de serviços, por si sós, não configuram dano moral, salvo quando comprovada violação direta aos atributos da honra, da dignidade ou da imagem, o que sequer foi demonstrado na petição inicial. Assim, o desconforto gerado pela cobrança a maior ou pela falta de itens de lazer resolve-se na esfera patrimonial, não autorizando a condenação extrapatrimonial. DISPOSITIVO: 89. Diante do exposto e de tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão inicial formulada por ALEXANDRE FLORES em face de ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA., resolvendo o mérito da demanda, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, e, em consequência: a) INDEFIRO a impugnação da requerida à utilização da prova pericial emprestada e à eficácia do Termo de Acordo e Quitação trasladado do processo nº 0011380-35.2017.8.11.0004, bem como o pedido de sobrestamento do feito, nos termos da fundamentação supra. b) DECLARO a abusividade da cobrança de juros compostos pelo método de amortização SACOC/Price aplicado ao contrato e da recomposição anual do saldo devedor mediante nova incidência de juros remuneratórios sobre a parcela já corrigida monetariamente no mesmo período (bis in idem). c) DETERMINO o recálculo do saldo devedor do autor mediante a incidência de juros simples de 6% (seis por cento) ao ano, cumulados com a correção monetária pelo IGP-M observados os índices oficiais divulgados pela FGV, sem a incidência de juros sobre saldo já corrigido no mesmo período, preservando-se o valor nominal pactuado de R$ 82.706,94. d) CONDENO a requerida à restituição em dobro dos valores pagos em excesso decorrentes do anatocismo e da aplicação de correção monetária divergente dos índices oficiais do IGP-M/FGV, montante este a ser apurado em sede de liquidação de sentença. Os juros de mora e a correção monetária incidirão desde cada desembolso indevido. Considerando que os termos iniciais são coincidentes, DETERMINO a aplicação da Taxa SELIC integral desde cada pagamento realizado a maior, vedada a cumulação com qualquer outro índice. e) CONDENO a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais, em razão da propaganda enganosa quanto à infraestrutura do loteamento, que FIXO no montante correspondente a 15% (quinze por cento) do valor total pactuado do imóvel (R$ 82.706,94). Os juros de mora e a correção monetária incidirão desde a citação (art.405 do CC), mediante a aplicação da Taxa SELIC integral, que já compreende a atualização monetária do período, vedada a cumulação com outros índices. f) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais e o pedido de revisão do valor nominal do contrato. g) Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO a parte requerente ao pagamento de 40% (quarenta por cento) e a parte requerida ao pagamento de 60% (sessenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, os quais FIXO em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. 90. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Barra do Garças/MT. MICHELL LOTFI ROCHA DA SILVA JUIZ DE DIREITO [1]Art. 372. O juiz poderá admitir a utilização de prova produzida em outro processo, atribuindo-lhe o valor que considerar adequado, observado o contraditório. [2] NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil comentado. 17.ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2018, pg. 1.331. [3] Art.492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. [4] Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. [5] Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. [6] Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. [7]Art. 17. Consideram-se instituições financeiras, para os efeitos da legislação em vigor, as pessoas jurídicas públicas ou privadas, que tenham como atividade principal ou acessória a coleta, intermediação ou aplicação de recursos financeiros próprios ou de terceiros, em moeda nacional ou estrangeira, e a custódia de valor de propriedade de terceiros. [8]Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem; XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor. [9] Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. [10]Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.
