Ementa
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR DANOS DECORRENTES DA FRUIÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação cível interposta por adquirentes em face de sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia", reintegração de posse, condenação ao pagamento de taxa de fruição, autorização para retenção porcentagem dos valores pagos e restituição do saldo, e improcedente o pedido reconvencional. Os apelantes buscam a nulidade da sentença por deficiência de fundamentação e cerceamento do direito de defesa, a manutenção do contrato, o reconhecimento da invalidade do rito possessório fiduciário, a insuficiência da notificação, o afastamento ou alteração da taxa de fruição, a redução do percentual de retenção, a indenização pelas benfeitorias e a inversão dos ônus sucumbenciais, bem como a concessão da gratuidade de justiça.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão são:
(i) a preliminar de nulidade da sentença por deficiência de fundamentação e cerceamento do direito de defesa;
(ii) a concessão da gratuidade da justiça aos apelantes;
(iii) a validade do rito da alienação fiduciária em garantia sem registro na matrícula do imóvel;
(iv) a suficiência da notificação via WhatsApp para constituição em mora;
(v) o cabimento da taxa de fruição sobre lote edificado e sua base de cálculo;
(vi) o percentual de retenção dos valores pagos em caso de rescisão por culpa dos compradores; e
(vii) o direito à indenização por benfeitorias e acessões realizadas no imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A sentença enfrentou os argumentos relevantes, não havendo deficiência de fundamentação, e o indeferimento de provas inúteis ou protelatórias pelo juiz, destinatário da prova, não configura cerceamento de defesa.
4. Os apelantes comprovaram a impossibilidade de arcar com as despesas processuais, sendo devida a concessão da gratuidade da justiça.
5. A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel impede a aplicação do rito executivo extrajudicial da L. 9.514/1997, submetendo a rescisão às regras gerais do CC e do CDC.
6. A notificação extrajudicial via WhatsApp, atestada por ata notarial, é meio hábil para cientificar os devedores da mora e facultar a regularização da dívida.
7. O inadimplemento substancial dos compradores, sem comprovação de fortuito externo hábil a desconstituir o dever de pagar, autoriza a resolução do contrato e a reintegração de posse.
8. A taxa de fruição é devida em caso de lote com edificação residencial habitável, gerando proveito econômico aos ocupantes e evitando enriquecimento sem causa, sendo razoável o percentual fixado em primeiro grau sobre o valor atualizado do contrato.
9. O percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos pelos adquirentes, em caso de rescisão por sua culpa, mostra-se proporcional e suficiente para indenizar a vendedora pelos custos administrativos.
10. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias e acessões úteis e necessárias, cuja apuração técnica de existência e valor deve ser postergada para a fase de liquidação de sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.
Tese(s) de julgamento:
1. Comprovada a hipossuficiência, defere-se a gratuidade da justiça.
2. A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel afasta a aplicação da L. 9.514/1997, submetendo a rescisão contratual às regras do CC e do CDC.
3. Notificação extrajudicial via aplicativo de mensagens (WhatsApp), reforçada por ata notarial, é meio válido para constituição em mora do devedor.
4. É devida a taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote que possui edificação residencial habitável, em percentual razoável sobre o valor atualizado do contrato, a partir da constituição em mora até a efetiva desocupação.
5. O percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos pelo promitente comprador, em caso de rescisão contratual por sua culpa, é proporcional e condizente com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
6. O direito à indenização por benfeitorias e acessões úteis e necessárias realizadas por possuidor de boa-fé pode ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §2º, 85, §16, 98, 98, §3º, 99, §2º, 99, §3º, 370, p.u., 487, I, 489, §1º, 509, I; CC, arts. 317, 475, 478, 884, 1.219, 1.220, 1.227; L. 9.514/1997, arts. 23, 26, 27; L. 6.766/1979, art. 34; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, V, 51, XVI.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Súmula 543, Súmula 568, Tema Repetitivo 1.095, Tema Repetitivo 1.178; TJGO, Súmula 25, Agravo de Instrumento 5201774-39.2026.8.09.0137, Apelação Cível 5077785-3620218090051, Apelação Cível 5078271-50.2023.8.09.0051, Apelação Cível 5639171-48.2021.8.09.0006, Apelação Cível 6085739-33.2024.8.09.0174.