Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 19VARCVBSB 19ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0737477-70.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO CENTRO COMERCIAL SUDOESTE-CLSW 5 REQUERIDO: PRISCILA NUNES DOS SANTOS SENTENÇA CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CENTRO COMERCIAL SUDOESTE-CLSW 5 promoveu ação pelo procedimento comum contra PRISCILA NUNES DOS SANTOS, alegando, em síntese, que: i) a ré é proprietária da unidade 103, cuja fração ideal corresponde a 0,009669, e está obrigada a recolher mensalmente a taxa ordinária, o fundo de reserva e as taxas extraordinárias previstas na Convenção; ii) as assembleias de 19/09/2024 e de 07/02/2025 fixaram para a unidade a taxa bruta de R$ 556,37, composta de R$ 532,55 de taxa ordinária e R$ 23,82 de fundo de reserva, além de R$ 80,58 de taxa extra; iii) a ré não pagou as taxas ordinárias, o fundo de reserva, a taxa extra e a multa por descumprimento de normas das competências 01/2025, 03/2025, 05/2025, 06/2025 e 07/2025; iv) a Cláusula 19ª da Convenção acresce à dívida juros, correção e 20% de honorários advocatícios em caso de cobrança judicial. Por essas razões, requereu a condenação da ré ao pagamento de R$ 7.800,68 e das quotas que se vencerem, com atualização monetária, juros de mora de 1% ao mês a contar de cada vencimento e multa de 2%. Frustradas as tentativas de citação pessoal nos endereços declinados e nos localizados por pesquisa nos sistemas à disposição do juízo (ID 272509585), a ré foi citada por edital (ID 272511596). Decorrido o prazo sem manifestação, a Defensoria Pública foi intimada para atuar como Curadoria Especial (ID 279861988). Na contestação ID 280060064, a Curadoria Especial sustentou, em resumo, que: i) parcela expressiva da cobrança decorre de multas por suposto descumprimento de normas condominiais, lançadas nas competências de março e maio de 2025; ii) a exigibilidade de penalidades dessa natureza pressupõe a observância do procedimento previsto na convenção, no regimento interno e na legislação aplicável, além da comprovação da infração imputada; iii) ausente essa comprovação, a procedência deve restringir-se às parcelas efetivamente demonstradas; iv) a contestação por negativa geral torna controvertidas todas as matérias de fato. Na réplica ID 282595622, o autor acrescentou que: i) as multas decorreram de violações às normas de convivência e urbanidade, comprovadas por imagens do circuito interno de segurança; ii) juntou relatório descritivo dessas imagens e os respectivos vídeos, relativos a episódios de 22/01/2025 e 03/04/2025; iii) as condutas violam a Cláusula Sétima da Convenção e o art. 9º, alínea "a", do Regimento Interno, e as multas foram aplicadas na forma do art. 27 do Regimento. Intimada, a Curadoria Especial reiterou os fundamentos da contestação (ID 282776213). É o relatório. Decido. O processo comporta julgamento antecipado, pois não há necessidade de produção de outras provas (art. 355, I, do CPC). Não vislumbro, por dever de ofício, eventuais vícios inerentes aos pressupostos processuais e às condições da ação. A citação por edital foi precedida do esgotamento dos endereços conhecidos e daqueles localizados nas pesquisas dos sistemas à disposição do juízo, conforme a certidão ID 272509585, e não foi impugnada pela Curadoria Especial. No caso, em se tratando de ré citada por edital (art. 72, II, do CPC), a contestação por negativa geral tem o efeito de tornar controvertidos os fatos narrados na inicial (art. 341, parágrafo único, do CPC), razão pela qual se faz necessário analisar se o autor efetivamente se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito (CPC, art. 373, I). A cobrança tem dois núcleos: as cotas ordinárias, o fundo de reserva e a taxa extra, de um lado; as duas multas por descumprimento de normas, de outro. O dever de concorrer para as despesas comuns decorre da lei. O art. 12 da Lei 4.591/1964 dispõe que "cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio". No mesmo sentido, o art. 1.336, I, do Código Civil impõe ao condômino o dever de "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". Trata-se de obrigação propter rem, que acompanha a unidade imobiliária e vincula o seu titular. A Convenção do Condomínio disciplina o rateio na Cláusula Décima Sétima: "A importância das despesas mensais será dividida entre os condôminos, na proporção da área ideal do terreno de que cada um for titular" (ID 243113721, p. 8). A Cláusula Vigésima Segunda institui "um fundo de reserva a ser integralizado e acrescido nos orçamentos anuais de mais 5% (cinco por cento) para atender as obras de caráter coletivo que interessem a estrutura do Edifício ou do Conjunto" (ID 243113721, p. 8). A certidão de inteiro teor da matrícula 99.691 descreve a Sala nº 103 do Bloco "B" do CLSW 504 e registra, no R.9, a sua aquisição por Priscila Nunes dos Santos e, no R.10, a alienação fiduciária do mesmo imóvel à Caixa Econômica Federal, figurando a adquirente como fiduciante (ID 243113727). A ré conserva, portanto, a posse direta da unidade e responde pelas despesas condominiais. A fração ideal de 0,009669 consta da própria Convenção, no quadro descritivo das salas do primeiro pavimento (ID 243113721, p. 3). Os valores vêm das deliberações assembleares, que obrigam todos os condôminos, inclusive os ausentes. A Assembleia Geral Extraordinária de 19/09/2024 aprovou, por unanimidade, taxa extra mensal destinada à futura reforma da fachada, no montante total de R$ 300.000,00 e pelo prazo de 36 meses, com início da arrecadação em 01/2025 e vencimento na mesma data da taxa ordinária, atribuindo à unidade 103 a parcela mensal de R$ 80,58 (ata ID 243113724, p. 2). A Assembleia Geral Ordinária de 07/02/2025 aprovou a previsão orçamentária do exercício, com rubrica de 5% para o fundo de reserva (ata ID 243113725, p. 2), e fixou para a unidade 103 a taxa ordinária de R$ 532,55 e o fundo de reserva de R$ 23,82 (ata ID 243113725, p. 4). A planilha ID 243113728 discrimina, por competência, os lançamentos em aberto: cota ordinária, parcela da taxa extra e fundo de reserva de 01/2025, 03/2025, 05/2025, 06/2025 e 07/2025, além das multas de 03/2025 e 05/2025. Nela a cota ordinária aparece lançada em R$ 514,37 e o fundo de reserva em R$ 23,01, quantias que não superam as aprovadas em assembleia para a unidade, de modo que a cobrança não excede a deliberação condominial. A Curadoria Especial limitou-se à negativa geral quanto a esse núcleo, não tendo produzido contraprova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, do CPC). São devidas, assim, as cotas ordinárias, as parcelas do fundo de reserva e as parcelas da taxa extra das competências indicadas. Solução diversa se impõe quanto às duas multas por descumprimento de normas. Consoante previsto no art. 1.334, IV, do Código Civil, cabe à convenção determinar "as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores". Além disso, estabelece o art. 1.336, § 2º, do Código Civil limitação à multa por descumprimento de dever condominial a cinco vezes o valor das contribuições mensais. No caso concreto, a matéria foi disciplinada no Regimento Interno, registrado sob o nº 239213 no 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos." (ID 243113722, p. 7/8): "Art. 23º- São consideradas penalidades, para efeito deste Regimento, as advertências e multas aplicadas aos condôminos e inquilinos. Art. 24º- Qualquer multa só deverá ser aplicada se o responsável pela unidade autônoma já tiver sido anteriormente advertido, por escrito, pelo Síndico ou por seu substituto legal, quanto a qualquer infração ao prescrito na Convenção, neste Regimento. Art. 25º- Das multas impostas caberá recurso, por escrito, dentro de 05 (cinco) dias, que será julgado pelo Conselho, com efeito suspensivo. O recurso não será conhecido se interposto fora do prazo. Art. 26º- As multas advindas das infrações às normas regulamentares deverão ser pagas juntamente com a cota das despesas referentes à unidade responsável, no mês imediatamente seguinte ao daquele em que se verificou o julgamento da transgressão e fará parte indivisível desta cota, sujeitas assim, às multas pelo atraso. Art. 27º- As multas estão distribuídas em 03 (três) grupos, com valores proporcionais à taxa de condomínio vigente, na data do julgamento da infração, a qual não deverá exceder em 30 (trinta) dias da sua notificação e apuração, segundo a seguinte tabela: Grupo I- 3 vezes o valor da taxa de condomínio vigente; Grupo II- 2 vezes o valor da taxa de condomínio vigente; Grupo III- 1 vez o valor da taxa de condomínio vigente;" Como se vê, no regramento a que o próprio condomínio se submete, a multa é o último ato de um procedimento: pressupõe advertência anterior por escrito, notificação e apuração da infração, julgamento da transgressão dentro de trinta dias e oportunidade de recurso ao Conselho, com efeito suspensivo. Nenhum desses atos foi noticiado ou comprovado nos autos. Não há advertência escrita anterior, notificação da infração, registro de apuração, decisão que tenha julgado a transgressão nem demonstração de que se tenha aberto à condômina o prazo de recurso. A planilha ID 243113728 também não indica a data das infrações, o grupo do art. 27 em que foram enquadradas ou a data do julgamento — informa apenas o lançamento de R$ 1.543,11 nas competências 03/2025 e 05/2025. Os únicos elementos apresentados são o relatório descritivo elaborado pelo próprio condomínio em 08/07/2026, já no curso do processo (ID 282595623), e os arquivos de vídeo que o acompanham. A exigência não é apenas regulamentar. O Superior Tribunal de Justiça assentou que a sanção condominial não pode ser imposta sem prévia comunicação ao condômino e sem oportunidade de defesa, por força da eficácia horizontal dos direitos fundamentais nas relações condominiais, e afastou a penalidade justamente porque o punido não recebera notificação alguma (REsp n. 1.365.279/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/8/2015, DJe de 29/9/2015). A razão de decidir não se prende ao dispositivo então aplicado: o que ali se protege é a possibilidade de o condômino demonstrar que sua conduta não foi antijurídica antes de ser apenado, e essa garantia vale igualmente para a multa por infração ao regimento interno. No mesmo sentido é o Enunciado n. 92 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal. Não demonstrada a regularidade da imposição, as multas lançadas nas competências 03/2025 e 05/2025 não são exigíveis. Resta examinar os honorários advocatícios que a planilha acresce ao débito em coluna própria, com apoio na Cláusula Décima Nona da Convenção, segundo a qual as contribuições em atraso serão cobradas "já acrescidas de multa e dos honorários de advogado, desde já fixado em 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito corrigido e das despesas judiciais" (ID 243113721, p. 8). Essa parcela não pode integrar a condenação. Os honorários convencionados entre o condomínio e o seu advogado são despesa extraprocessual, que não se confunde com a verba de sucumbência fixada nesta sentença nem se inclui entre os encargos que o art. 1.336, § 1º, do Código Civil impõe ao condômino inadimplente. Nesse sentido, o STJ decidiu: “É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio” (REsp n. 2.187.308/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/9/2025, DJEN de 19/9/2025). O julgado tratou de execução, mas a razão de decidir é a mesma aqui: se o encargo não pode ser imputado ao condômino naquela via, tampouco pode sê-lo no processo de conhecimento, em que a remuneração do advogado do condomínio se resolve pela sucumbência. Os encargos moratórios previstos na Convenção, conforme Cláusula Décima Nona, são os juros de 1% ao mês, que prevalecem por serem convencionados (art. 1.336, § 1º, do Código Civil). A mesma cláusula acresce 10% sobre a contribuição em atraso, percentual anterior ao Código Civil de 2002 e por ele limitado a 2%, patamar a que o próprio condomínio se ateve na planilha e no pedido. A Convenção não indica índice de atualização, que será o IPCA. Devem ainda ser incluídas na condenação as parcelas de idêntica natureza às reconhecidas como devidas, que se vencerem no curso do processo, já que, ainda que não houvesse pedido nesse sentido, o juiz poderia considerá-las incluídas no pedido (CPC, art. 323). Não faz sentido, nessa fase processual, perquirir sobre a correção do cálculo apresentado, já que o pedido incluiu as parcelas vincendas, de modo a exigir a realização de novo cálculo aritmético por ocasião do cumprimento de sentença, ocasião em que, se for o caso, haverá deliberação expressa sobre eventuais excessos. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e condeno a ré ao pagamento das cotas ordinárias, das parcelas do fundo de reserva e das parcelas da taxa extra aprovada na assembleia de 19/09/2024, vencidas nas competências 01/2025, 03/2025, 05/2025, 06/2025 e 07/2025, e das que se vencerem enquanto durar a obrigação, com correção monetária pelo IPCA, juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%, incidentes desde o vencimento de cada parcela. Condeno o autor ao pagamento de 30% (trinta por cento) das despesas processuais e a ré, dos 70% (setenta por cento) restantes. Fixo os honorários dos advogados do autor em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação e os honorários da Defensoria Pública do Distrito Federal em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado das multas por descumprimento de normas lançadas na planilha ID 243113728, revertidos ao Fundo de Aparelhamento da Defensoria Pública do Distrito Federal (PRODEF), vedada a compensação. Sentença registrada e publicada eletronicamente. Intimem-se. Transitada em julgado e nada mais sendo requerido, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se. GUSTAVO FERNANDES SALES Juiz de Direito Substituto BRASÍLIA/DF (datado e assinado eletronicamente)
