Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE TEMPO EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE PROVA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO E DE FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS E DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO AUTÔNOMA DO SINAL, DE ENCARGOS NÃO COMPROVADOS E DE TAXA DE FRUIÇÃO. DANOS MORAIS AFASTADOS. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELAS RÉS CONTRA SENTENÇA QUE, EM AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E TUTELA DE URGÊNCIA, RECONHECEU VÍCIO DE CONSENTIMENTO E FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO NA AQUISIÇÃO DE FRAÇÃO DE TEMPO DE UNIDADE AUTÔNOMA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE, DECLAROU A RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DAS FORNECEDORAS, DETERMINOU A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, MANTEVE A INEXIGIBILIDADE DAS OBRIGAÇÕES VINCENDAS E CONDENOU AS RÉS AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. HÁ QUATRO QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE A CONTRATAÇÃO FOI CELEBRADA COM VÍCIO DE CONSENTIMENTO OU FALHA RELEVANTE NO DEVER DE INFORMAÇÃO, APTOS A IMPUTAR ÀS RÉS A RESPONSABILIDADE PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO; (II) ESTABELECER OS EFEITOS PATRIMONIAIS DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELA ADQUIRENTE, ESPECIALMENTE QUANTO À INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018, À RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E À CLÁUSULA PENAL; (III) DETERMINAR A POSSIBILIDADE DE DEDUÇÃO AUTÔNOMA DE SINAL DE NEGÓCIO, ENCARGOS ACESSÓRIOS E TAXA DE FRUIÇÃO; E (IV) VERIFICAR A SUBSISTÊNCIA DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E O TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA INCIDENTES SOBRE O SALDO RESTITUTÓRIO.III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A RELAÇÃO JURÍDICA TEM NATUREZA CONSUMERISTA, POIS A ADQUIRENTE FIGURA COMO DESTINATÁRIA FINAL DA FRAÇÃO DE TEMPO E AS RÉS FORNECEM PRODUTO E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS, SEM PROVA DE QUE A AQUISIÇÃO TENHA OCORRIDO NO CONTEXTO DE ATIVIDADE ECONÔMICA ORGANIZADA.4. A INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E A VULNERABILIDADE DA CONSUMIDORA NÃO DISPENSAM A DEMONSTRAÇÃO MÍNIMA DOS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO ALEGADO.5. AS ALEGAÇÕES DE ABORDAGEM AGRESSIVA, OFERTA DE BEBIDAS, PRESSÃO PSICOLÓGICA E PROMESSAS DE RENTABILIDADE NÃO FORAM COMPROVADAS POR ELEMENTOS INDIVIDUALIZADOS, ENQUANTO O CONTRATO APRESENTA QUADRO-RESUMO COM INFORMAÇÕES SOBRE PREÇO, COMISSÃO, PARCELAS, ENCARGOS E CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO.6. A LEI Nº 13.786/2018 INCIDE SOBRE O CONTRATO FIRMADO APÓS A SUA VIGÊNCIA, E O REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO DO EMPREENDIMENTO AUTORIZA A RETENÇÃO DE ATÉ 50% (CINQUENTA POR CENTO) DAS QUANTIAS PAGAS, QUANDO PREVISTA CONTRATUALMENTE E AUSENTE DEMONSTRAÇÃO CONCRETA DE ABUSIVIDADE.7. A COMISSÃO DE CORRETAGEM PODE SER RETIDA PORQUE O CONTRATO INFORMA PREVIAMENTE, DE FORMA DESTACADA, O PREÇO TOTAL DA AQUISIÇÃO, O VALOR DA COMISSÃO E OS RESPECTIVOS BENEFICIÁRIOS.8. O SINAL DE NEGÓCIO INTEGRA O MONTANTE PAGO PELA ADQUIRENTE E NÃO ADMITE ABATIMENTO AUTÔNOMO, SOB PENA DE BIS IN IDEM, POIS JÁ COMPÕE A BASE DE CÁLCULO DA RETENÇÃO LEGAL. 9. A DEDUÇÃO DE ENCARGOS COMO IMPOSTOS, COTAS CONDOMINIAIS E CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS, BEM COMO A COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO, EXIGE PROVA DE SUA EFETIVA INCIDÊNCIA E DA DISPONIBILIZAÇÃO CONCRETA DA UNIDADE À ADQUIRENTE, O QUE NÃO SE VERIFICA NO CASO. 10. O MERO DESFAZIMENTO CONTRATUAL NÃO CONFIGURA DANO MORAL, AUSENTE DEMONSTRAÇÃO DE VIOLAÇÃO AUTÔNOMA A DIREITO DA PERSONALIDADE. 11. AFASTADA A CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS, A OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO SURGE COM A DEFINIÇÃO JUDICIAL DOS EFEITOS DA RESOLUÇÃO, DE MODO QUE OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO, SEM PREJUÍZO DA CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO, PELO ÍNDICE CONTRATUALMENTE PREVISTO.IV. DISPOSITIVO E TESE12. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.TESES DE JULGAMENTO: "1. A RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE POR INICIATIVA DA ADQUIRENTE, SEM PROVA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO OU FALHA INFORMACIONAL, SUJEITA-SE ÀS RETENÇÕES PREVISTAS NA LEI Nº 13.786/2018. 2. EM INCORPORAÇÃO SUBMETIDA AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, ADMITE-SE A RETENÇÃO DE ATÉ 50% (CINQUENTA POR CENTO) DOS VALORES PAGOS, ALÉM DA COMISSÃO DE CORRETAGEM PREVIAMENTE INFORMADA. 3. A TAXA DE FRUIÇÃO E OS ENCARGOS ACESSÓRIOS EXIGEM PROVA DE EFETIVA INCIDÊNCIA E DISPONIBILIZAÇÃO DA UNIDADE. 4. OS JUROS DE MORA SOBRE O SALDO RESTITUTÓRIO INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. "_________ DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CDC, ARTS. 2º, 3º E 6º, III; CC, ARTS. 171, II, 405 E 406, § 1º; CPC, ARTS. 85, § 2º, 86 E 487, I; LEI Nº 4.591/1964, ART. 67-A; LEI Nº 13.786/2018.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, SÚMULA 543 E TEMAS REPETITIVOS 938 E 1002; STJ, AGINT NO RESP Nº 2.055.691/SP, REL. MIN. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, J. 05.06.2023; STJ, RESP Nº 2.106.299/SP, REL. MIN. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, J. 13.10.2025; STJ, ARESP Nº 2.903.050/DF, REL. MIN. MARCO BUZZI, J. 02.07.2025. . - Advs: Roseval Rodrigues da Cunha Filho (OAB: 10652A/PA) - Bruna Ferreira da Silva Almeida (OAB: 409661/SP) - 319