Ementa
DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. I. CASO EM EXAME Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada pela promitente compradora, objetivando a outorga da escritura definitiva de imóvel, sob a alegação de que a única parcela pendente de pagamento estaria prescrita. A sentença declarou a prescrição da cobrança e julgou procedente o pedido, adjudicando o bem. O recurso da promitente vendedora visa a reforma da decisão por ausência de quitação integral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As questões em discussão consistem em: (i) saber se a prescrição da pretensão de cobrança de parcelas do contrato é apta a suprir o requisito de quitação integral para a Adjudicação Compulsória; (ii) saber se a teoria do Adimplemento Substancial pode ser aplicada para obrigar a outorga da escritura definitiva, mesmo com saldo devedor pendente. III. RAZÕES DE DECIDIR O Art. 1.418 do Código Civil exige, como condição expressa para a Adjudicação Compulsória, a comprovação da quitação integral do preço avençado, sem a qual o promitente comprador não constitui seu direito à aquisição da propriedade. A prescrição da pretensão de cobrança extingue apenas a exigibilidade do débito, não se confundindo com o pagamento, nem extinguindo a obrigação principal (obrigação natural), sendo insuficiente para suprir o requisito de quitação integral. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a teoria do Adimplemento Substancial é inaplicável à Adjudicação Compulsória, pois a exigência de quitação integral é de ordem legal e formal. A Ação de Consignação em Pagamento ajuizada pela própria compradora configura reconhecimento da dívida, reforçando a ausência de quitação e a improcedência do pleito adjudicatório. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Sentença reformada. Tese de julgamento: "A adjudicação compulsória de imóvel exige a quitação integral do valor pactuado (CC, art. 1.418), não sendo a prescrição da pretensão de cobrança de parcelas ou a teoria do adimplemento substancial aptas a suprir tal requisito legal." Dispositivos relevante citados: CC, arts. 189, 202, VI, e 1.418; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.207.433/SP.