Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS. INCIDÊNCIA DO CDC. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que decretou a resolução de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e determinou a restituição imediata, em parcela única, das quantias pagas pelos compradores, com retenção de 15% em favor das construtoras para ressarcimento de despesas administrativas. 2. As apelantes sustentam: (i) ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o empreendimento estaria submetido ao regime de construção por administração; (ii) validade do leilão extrajudicial realizado; (iii) legitimidade da incidência do INCC; e (iv) necessidade de majoração da retenção para o percentual de 25%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se as construtoras possuem legitimidade para responder pela demanda, apesar da alegação de construção por administração; (ii) saber se o leilão extrajudicial afasta o direito dos compradores à restituição dos valores pagos; (iii) saber qual o alcance da incidência do INCC após a resolução contratual; e (iv) saber se o percentual de retenção fixado em 15% deve ser elevado para 25%. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As apelantes figuraram como promitentes vendedoras e incorporadoras do empreendimento, exercendo controle técnico, financeiro e administrativo da atividade. Configurada a relação de consumo e a cadeia de fornecimento, impõe-se a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva. 4. A resolução do contrato por iniciativa dos compradores não afasta o direito à restituição parcial das parcelas pagas. A alienação do imóvel em leilão extrajudicial não autoriza a retenção integral dos valores, sob pena de enriquecimento sem causa. 5. O INCC é índice legítimo para atualização do saldo devedor durante a fase de construção. Após a resolução contratual, os valores a serem restituídos devem ser atualizados pelos índices oficiais adotados pelo Tribunal, a partir de cada desembolso efetuado pelo consumidor. 6. A retenção de 15% dos valores pagos mostra-se adequada às circunstâncias do caso. Os compradores não exerceram posse sobre o imóvel nem ocasionaram desgaste do bem. O percentual fixado atende aos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da função social do contrato. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Manutenção integral da sentença. Tese de julgamento: “1. A construtora que atua como incorporadora e promitente vendedora possui legitimidade para responder por demanda de resolução contratual, ainda que alegue regime de construção por administração. 2. A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador assegura a restituição imediata das parcelas pagas, admitida retenção moderada para cobertura de despesas administrativas. 3. O INCC incide durante a fase de construção do empreendimento, mas não constitui índice de atualização dos valores a serem restituídos após a resolução contratual. 4. A retenção de 15% dos valores pagos revela-se adequada quando inexistente imissão na posse ou utilização do imóvel pelo comprador.”