Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 12ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5005291-72.2026.4.03.6301 AUTOR: MAURO MOSCATELLI ADVOGADO do(a) AUTOR: EDUARDO CORASSIN - SP214112 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: CAIO TUY DE OLIVEIRA - BA34009 SENTENÇA Trata-se de ação proposta por MAURO MOSCATELLI em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF, visando à condenação da requerida ao pagamento do valor de R$ 44.553,51. Narra, em síntese, que adquiriu da requerida um imóvel residencial, na modalidade venda direta, consistente no apartamento nº 32, bloco 2, situado à Rua Vicente Ferreira Leite nº 512, Vila Siqueira, São Paulo/SP, CEP 02723-000, avaliado em R$ 300.000,00, tendo pago o montante de R$ 191.194,29, integralmente com recursos próprios. Informa que junto à administradora do condomínio (Fonsi Condomínios), levantou os débitos condominiais incidentes sobre o imóvel, os quais totalizavam R$ 74.553,51, valor integralmente quitado em 28/11/2025. Sustenta que, conforme as regras da modalidade de venda direta adotada, o adquirente é responsável apenas até o limite de 10% do valor de avaliação do imóvel, ou seja, R$ 30.000,00, cabendo à CEF o pagamento do valor excedente, correspondente a R$ 44.553,51. Aduz, por fim, que não logrou obter a restituição da diferença do valor adimplido, motivo pelo qual ajuíza a presente ação. Citada, a CEF apresentou contestação, arguindo, em preliminar, ausência de comprovação do preenchimento dos requisitos para restituição. No mérito, asseverou que “eventual restituição não decorre automaticamente da realização do pagamento pelo adquirente, estando condicionada à observância dos procedimentos previamente estabelecidos. Não se pode admitir que a simples quitação unilateral dos débitos gere obrigação imediata de pagamento pela CAIXA sem a necessária verificação administrativa”. O julgamento do feito foi convertido em diligência para que o autor esclarecesse e comprovasse sua legitimidade ativa para a propositura da demanda (ID 593115568). Por meio da petição de ID 595357445 o autor informou que “a referência ao nome de ANA CAROLINA LOUVERBECK PANDIM nos documentos condominiais decorre exclusivamente do fato de que ela foi a mutuária original do financiamento habitacional junto à CAIXA, tendo sido a proprietária anterior do imóvel antes da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária. Tal circunstância, todavia, em nada altera a legítima condição do Autor como atual proprietário do imóvel e como a parte que efetivamente suportou o pagamento dos débitos condominiais que ora busca ver ressarcidos”. Instada, a CEF, por petição datada de 10/08/2026, solicitou dilação de prazo. É o relatório. Decido. Inicialmente, indefiro o pedido da CEF de dilação de prazo, uma vez que a petição foi protocolada em agosto de 2026, motivo pelo qual já transcorreu lapso suficiente para que se manifestasse acerca dos documentos juntados. Lado outro, a preliminar de ausência de comprovação do preenchimento dos requisitos para restituição confunde-se com o mérito e com ele será apreciado. Passo, assim, ao exame do mérito. A aquisição que deu origem aos fatos narrados nos autos ocorreu por Venda Direta On-line. A escritura pública, por sua vez, alude expressamente à proposta vencedora da Venda Direta On-line nº 5009/0125 e determina que a responsabilidade por débitos condominiais e tributários deve observar as Regras da Venda Online e a proposta de compra (ID 595981574). As regras de Venda Online da Caixa estabelecem que, quando previsto no anúncio, o comprador responde por débitos condominiais até o limite de 10% do valor de avaliação do imóvel, cabendo à Caixa pagar o eventual excedente condominial, desde que reconhecido pela instituição (ID 589637044). A própria Caixa Econômica Federal afirma que, no caso concreto, o limite de responsabilidade do adquirente seria de R$ 30.000,00, correspondente a 10% do valor de avaliação de R$ 300.000,00. Está igualmente demonstrada a existência do débito e a realização do pagamento. O relatório condominial, atualizado em 27/11/2025, indica débito total de R$ 74.647,51, composto por cotas ordinárias, multas, atualização monetária, juros, fundo de reserva, despesas de correio, rateios extraordinários, despesas advocatícias e custas processuais. O boleto emitido em nome da antiga devedora foi quitado pelo autor no dia seguinte, 28/11/2025, pelo montante de R$ 74.653,51 (ID 595981570). A declaração administrativa posterior confirma a quitação da unidade quanto às cotas condominiais e aos rateios extras vencidos até 05/12/2025 (ID 595981570). A CEF sustenta que o comprador, ao quitar a cobrança antes de obter a autorização, assumiu integralmente o risco do desembolso e perdeu o direito ao reembolso. Tal compreensão, todavia, não pode prevalecer nas circunstâncias específicas dos autos. É certo que o regulamento da Caixa prevê que pagamentos efetuados pelo adquirente sem autorização prévia não são objeto de ressarcimento (ID 589637044). A previsão, contudo, não pode ser interpretada isoladamente, como se permitisse à fornecedora esvaziar, por exigência disposição unilateral, a própria vantagem econômica expressamente ofertada ao adquirente. A cláusula deve ser lida em harmonia com os deveres de boa-fé, transparência, cooperação e equilíbrio contratual. A autorização administrativa possui finalidade legítima quando destinada a permitir a análise da origem, da exigibilidade e da composição dos débitos. Não se admite, entretanto, que ela seja convertida em requisito absoluto para a negativa de ressarcimento, notadamente quando o pagamento efetuado pelo consumidor se mostra necessário à regularização do imóvel adquirido, efetivamente extingue dívida vinculada à unidade e não é impugnado de modo concreto pela própria CEF. No caso, a CEF limitou-se a afirmar que a restituição demandaria prévia validação interna. Não comprovou, porém, que tenha disponibilizado ao autor canal claro, acessível e funcional para obtenção da autorização antes do pagamento; que tenha fornecido prazo certo de resposta compatível com a exigibilidade da cobrança; que tenha prestado orientação individualizada sobre a documentação necessária; ou que tenha respondido adequadamente às solicitações narradas na inicial. O autor alegou que, ao procurar a agência da CEF, foi orientado a utilizar exclusivamente plataforma digital, sem receber instrução clara quanto à necessidade de prévia autorização da CEMAB. Alegou, ainda, que as solicitações eletrônicas permaneceram sem solução efetiva e que somente após o pagamento foi informado de que a ausência da autorização inviabilizaria o ressarcimento (ID 547967347). A CEF não trouxe aos autos os registros dos atendimentos, protocolos administrativos, comunicações eletrônicas, respostas emitidas ou orientações concretamente prestadas ao consumidor. Não demonstrou, portanto, que disponibilizou informação clara e eficaz acerca da providência que agora pretende opor como impedimento definitivo ao direito material reconhecido nas regras da própria venda. E, ainda, o boleto com vencimento em 28/11/2025, apresentado pela parte autora, indicava sujeição do título a protesto e correspondia a débito que incidia sobre o imóvel adquirido (ID 595981570). O argumento de que a Caixa precisaria verificar a natureza e a exigibilidade das parcelas não se sustenta em abstrato, o relatório condominial contém discriminação suficiente da origem dos valores, inclusive com indicação das cotas ordinárias, acessórios e despesas relacionadas à cobrança (ID 595981570). A CEF não indicou qualquer parcela específica que não integrasse o conceito de débito condominial reembolsável, ou que determinada rubrica ultrapassasse os limites do regulamento. Dessa forma, o autor faz jus ao ressarcimento pretendido. Dispositivo Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar a Caixa Econômica Federal a restituir ao autor a quantia de R$ 44.553,51, a título de ressarcimento de despesas condominiais. A correção monetária e os juros de mora deverão incidir nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os cálculos da Justiça Federal, aprovado pelo Conselho da Justiça Federal. Sem condenação em custas, tampouco em honorários advocatícios. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. São Paulo, na data da assinatura digital. ADRIANA GALVAO STARR Juíza Federal
