Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Federal CE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0083970-89.2025.4.05.8100 AUTOR: RUBIANNA CUNHA DE BRITO MENDES ADVOGADO do(a) AUTOR: ARTUR CESAR GUEDES DIOGENES - CE49882 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408 SENTENÇA TIPOA/2026 I. RELATÓRIO Trata-se de ação anulatória de consolidação da propriedade e de leilão extrajudicial, com pedido de tutela de urgência, proposta por RUBIANNA CUNHA DE BRITO MENDES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF. Sustenta a autora que, na qualidade de devedora fiduciante em contrato de financiamento imobiliário, o procedimento de execução extrajudicial estaria maculado por ausência de notificação pessoal para purgação da mora, exigida pelo art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Afirma que, embora conste averbação na matrícula do imóvel indicando a realização da notificação, não teve ciência efetiva dos atos praticados. Com base nessa alegação, requer a declaração de nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões designados. A tutela de urgência foi inicialmente indeferida em sede de plantão e, posteriormente, reiterada perante o juízo natural, sendo novamente rejeitada pela decisão de id 140915122. Regularmente citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação, na qual defendeu a regularidade do procedimento extrajudicial, a fé pública dos documentos cartorários e a inexistência de vício nas intimações. Informou, ainda, que o imóvel foi arrematado em segundo leilão por terceiro de boa-fé. Em réplica, a autora reiterou suas alegações e juntou requerimento administrativo protocolizado após a consolidação da propriedade. A ré, por sua vez, manifestou-se pelo julgamento antecipado da lide, informando não possuir outras provas a produzir. É o relatório. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. Do julgamento conforme o estado do processo O processo comporta julgamento de mérito. As partes foram regularmente intimadas para especificação de provas, tendo a ré informado que não pretendia produzir outras provas e tendo a autora apresentado réplica e documentos. A controvérsia é predominantemente documental e envolve a validade do procedimento extrajudicial, a existência de saldo decorrente da alienação do imóvel e a destinação desse valor. Não há necessidade de prova oral ou pericial para o julgamento dos pedidos, nem se identifica diligência indispensável à formação do convencimento judicial. A apreciação observa o art. 373 do CPC: incumbe à autora provar os fatos constitutivos de seu direito e à ré demonstrar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos. No caso, os documentos disponíveis permitem examinar os pontos relevantes, sem necessidade de redistribuição do ônus probatório. II.2. Questão em discussão A controvérsia central reside em verificar se houve vício no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e na execução extrajudicial do contrato de financiamento, notadamente quanto à observância da notificação pessoal para purgação da mora e para a realização dos leilões, nos moldes da Lei nº 9.514/1997. II.3. Razão de decidir II.3.1. Regime jurídico da alienação fiduciária em garantia A controvérsia deve ser examinada à luz da Lei nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária de coisa imóvel, especialmente após as alterações promovidas pelas Leis nº 13.465/2017 e nº 14.711/2023. Para a solução da lide, merecem destaque as normas relativas à constituição da propriedade fiduciária, à intimação do devedor para purgação da mora, à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e à posterior realização de leilão público. Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. (...) Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. § 1º No prazo de 30 (trinta) dias, contado da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o termo de quitação ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A O não fornecimento do termo de quitação no prazo previsto no § 1º deste artigo acarretará multa ao fiduciário equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, que se reverterá em favor daquele a quem o termo não tiver sido disponibilizado no referido prazo. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária. (...) Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Com o inadimplemento e a observância do procedimento legal, admite-se a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a posterior realização de leilão público. O art. 27 da Lei nº 9.514/1997 disciplina essa etapa e prevê a comunicação das datas, horários e locais dos leilões ao devedor, além da destinação do produto da alienação: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023 § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Parágrafo único. Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) II.3.2. Regularidade do procedimento de alienação fiduciária A parte autora sustenta que a consolidação da propriedade fiduciária somente seria válida se precedida de notificação pessoal do devedor fiduciante, com concessão do prazo legal de 15 (quinze) dias para purgação da mora, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997. Afirma, ainda, que a comunicação posterior acerca dos leilões não supriria essa exigência legal. No caso concreto, contudo, as averbações constantes da matrícula nº 034.997, lavradas pelo 6º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza/CE, gozam de presunção relativa de veracidade e legalidade. Essa presunção abrange, em especial, a regularidade da intimação destinada à purgação da mora, cabendo à parte interessada demonstrar, de forma específica e idônea, eventual vício no ato registral. Embora a legislação imponha a intimação pessoal do devedor fiduciante, os documentos juntados aos autos indicam o cumprimento dessa exigência. O documento de id 139309055 registra a notificação da autora para purgação da mora, conforme previsto na Lei nº 9.514/1997. A mera alegação de ausência de ciência, desacompanhada de prova robusta capaz de infirmar o conteúdo dos atos registrais, não é suficiente para afastar a presunção de legitimidade do procedimento. Também não foi demonstrado prejuízo concreto decorrente de eventual irregularidade. Quanto aos leilões, a ré comprovou o cumprimento das exigências legais de comunicação. Regularmente consolidada a propriedade após o decurso do prazo para purgação da mora, estava autorizada a promover a alienação extrajudicial do imóvel. Assim, não se verifica vício capaz de comprometer a legalidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária ou dos leilões realizados pela Caixa Econômica Federal. II.3.3. Da alegação de bem de família A alegação de que o imóvel constitui bem de família não conduz, no caso, à invalidação da alienação fiduciária ou à desconstituição da consolidação da propriedade. A Lei nº 8.009/1990 estabelece, como regra, a impenhorabilidade do imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar. A proteção, contudo, não transforma o bem em coisa inalienável e deve ser examinada em conjunto com as exceções previstas no próprio diploma legal e com a natureza jurídica da alienação fiduciária. Observa-se que o art. 3º, inciso V, da Lei nº 8.009/90, que estabelece que a impenhorabilidade não é oponível para a execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pela própria entidade familiar. Ratifico, por essa razão, o que já destacado nas decisões de Id. 139312882 e Id.140915122, pois, tratando-se de financiamento habitacional com garantia real, a proteção legal invocada não socorre a devedora, tornando a tese jurídica desprovida de verossimilhança. II.3.4. Do saldo remanescente e do depósito judicial (id 167814061) A prestação de contas (id 167814057; 167814060; 167814061), no caso concreto, não conduz à invalidação do procedimento. Sua utilidade está limitada à apuração do produto da alienação, da dívida e das despesas dedutíveis, para que eventual saldo positivo seja entregue à fiduciante. A documentação processual registra venda pelo valor de R$ 128.400,00, dívida total de R$ 98.093,31 e saldo indicado de R$ 30.306,69, posteriormente depositado judicialmente pela CEF. A própria disciplina do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997 determina a entrega ao fiduciante da importância que sobejar depois de deduzidos a dívida, as despesas e os encargos legalmente previstos. A regra impede que o credor retenha saldo positivo apurado na alienação. O depósito judicial de R$ 30.306,69 deverá ser disponibilizado à autora, após o trânsito em julgado, ressalvada a necessidade de atualização pela instituição financeira depositária e a conferência de eventual diferença decorrente exclusivamente da remuneração da conta judicial. A liberação do valor observará os dados bancários ou o procedimento próprio do sistema de depósitos judiciais. Conclui-se, assim, pela regularidade do procedimento extrajudicial adotado pela instituição financeira, não havendo fundamento legal para a anulação da consolidação da propriedade ou dos leilões realizados. II.3.5. Dos pedidos não acolhidos O pedido de declaração de nulidade do procedimento extrajudicial não procede, porque não foi demonstrada irregularidade concreta na consolidação da propriedade ou na alienação do imóvel. O pedido de exibição integral do procedimento não altera o julgamento. Os elementos documentais necessários à solução dos pedidos foram submetidos ao contraditório, e a autora não indicou, de forma específica, documento essencial cuja ausência impedisse a apreciação do mérito. A exibição não pode ser utilizada como providência genérica para reabrir fase probatória encerrada quando a controvérsia já se encontra suficientemente delimitada. O pedido de prestação de contas é acolhido apenas quanto ao resultado patrimonial comprovado, isto é, quanto ao reconhecimento do saldo remanescente e à sua disponibilização à autora. Não há fundamento para impor nova prestação de contas genérica ou para reconhecer valores superiores aos demonstrados nos autos. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por RUBIANNA CUNHA DE BRITO MENDES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, para: a) REJEITAR o pedido de anulação ou desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária e dos atos de alienação extrajudicial, mantendo-se a validade desses atos nos limites examinados nesta sentença. b) RECONHECER o direito da autora ao saldo remanescente de R$ 30.306,69, conforme prestação de contas constante dos autos e depósito judicial informado pela CEF. c) DETERMINAR que, após o trânsito em julgado, seja expedido alvará ou ordem de transferência para levantamento do depósito judicial pela autora, com atualização própria da conta judicial, observados os procedimentos da instituição depositária. d) REJEITAR os demais pedidos de exibição genérica de documentos e de prestação de contas que excedam a apuração e a liberação do saldo acima reconhecido. e) MANTER indeferido o pedido de tutela provisória destinado a suspender ou desconstituir o procedimento extrajudicial, tornando definitiva essa rejeição. f) CONDENAR a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, considerando o zelo profissional e a natureza da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. A exigibilidade das verbas de sucumbência fica suspensa, em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. Intimem-se. Fortaleza, na data indicada no Sistema. RODRIGO PARENTE PAIVA BENTEMULLER Juiz Federal Substituto da 13ª Vara/CE, respondendo pela 10ª Vara/CE (cgs)
