Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 7ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia Avenida Rondon Pacheco, 6130, - lado par, Tibery, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5056639-07.2024.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: LORENA LIMA DA SILVA CPF: 021.858.036-38 RÉU: CONSTRUTORA CÁSSIO E ADRIANO LTDA CPF: 03.567.677/0001-02 SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, indenização por danos materiais e danos morais ajuizada por LORENA LIMA DA SILVA em desfavor de CONSTRUTORA CÁSSIO E ADRIANO LTDA. A parte autora narrou que, em 07/07/2023, celebrou contrato de promessa de compra e venda referente ao apartamento nº 606, bloco A, do empreendimento Residencial C&A Nova Era, pelo preço de R$ 189.150,00. Sustentou que efetuou pagamentos iniciais, com utilização de FGTS, mas que representantes da construtora teriam informado que o empreendimento não seria construído, oferecendo-lhe outro imóvel mediante pagamento à vista de ITBI e registro. Alegou que o FGTS foi posteriormente restituído, remanescendo valores pagos diretamente à requerida, e requereu a rescisão contratual, a suspensão das cobranças, a restituição dos valores pagos, indenização mensal de 1% sobre os valores adimplidos, danos materiais por aluguéis e danos morais. A tutela de urgência foi parcialmente deferida pela decisão de ID 10325881530. A requerida apresentou contestação no ID 10355496425. Alegou, preliminarmente, ilegitimidade passiva, ao fundamento de que haveria financiamento com alienação fiduciária perante a Caixa Econômica Federal. No mérito, sustentou que o prazo de entrega do imóvel ainda não havia expirado, que a parte autora estaria inadimplente desde 15/09/2023, que não houve falência ou negativa de conclusão da obra e que o valor efetivamente pago diretamente pela compradora seria de R$ 1.730,63, uma vez que o FGTS retornou à conta da autora. Requereu a improcedência dos pedidos, a aplicação das cláusulas contratuais em caso de rescisão por culpa da compradora, o indeferimento da inversão do ônus da prova, a impugnação à gratuidade da autora, a expedição de ofício à CEF e a condenação por litigância de má-fé. A defesa foi instruída com o contrato de promessa de compra e venda de ID 10355497967, o aditivo contratual de ID 10355498168 e a planilha de pagamentos de ID 10355495145. A parte autora apresentou réplica no ID 10389080942. A justiça gratuita da requerida foi deferida pela decisão de ID 10409577500. A parte autora concordou com o julgamento antecipado no ID 10531217883. A requerida, por sua vez, informou não possuir interesse na produção de novas provas e reiterou suas preliminares e teses defensivas no ID 10550687864. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC. A declaração de hipossuficiência de ID 10310233714, somada ao contexto econômico delineado nos autos, não foi infirmada por prova suficiente de capacidade financeira incompatível com o benefício. Rejeito, também, a preliminar de ilegitimidade passiva. A requerida sustentou que a controvérsia envolveria financiamento com alienação fiduciária perante a Caixa Econômica Federal, mas não comprovou a existência de contrato de financiamento efetivamente celebrado e registrado em nome da parte autora. Os próprios documentos juntados pela requerida — contrato de promessa de compra e venda e aditivo — indicam o financiamento como etapa futura ("a ser financiado pela Caixa Econômica Federal"), e não como operação já consumada por escritura pública de alienação fiduciária registrada em nome da autora, o que afasta a tese de ato jurídico perfeito autônomo em relação ao contrato ora discutido. Os documentos centrais dos autos evidenciam relação contratual direta entre a autora e a construtora, notadamente o contrato de promessa de compra e venda de ID 10355497967, o aditivo contratual de ID 10355498168 e a planilha de pagamentos de ID 10355495145. A relação jurídica é de consumo, pois a parte autora figura como destinatária final de unidade imobiliária comercializada por construtora/incorporadora no exercício de atividade econômica. Fica prejudicada a análise do pedido de inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC), tendo em vista que o feito foi julgado com base na prova documental já produzida pelas partes, sem necessidade de produção de prova adicional, não havendo, no caso concreto, situação de non liquet a exigir a definição da regra de distribuição do encargo probatório. No mérito, a parte autora não pretendeu simplesmente desistir do contrato por conveniência pessoal. A causa de pedir repousa na comunicação atribuída à própria construtora de que o empreendimento não seria mais construído. A requerida impugnou genericamente a autoria e a força probatória dos áudios no ID 10465618199. Contudo, após ser expressamente intimada para se manifestar sobre a necessidade de produção de provas, declarou no ID 10550687864 que não tinha interesse na produção de novas provas, por entender suficiente a documentação já acostada. Inadimplemento antecipado e e a Súmula 543 do STJ A comunicação de que o empreendimento não seria construído configura inadimplemento antecipado, nos termos dos arts. 394, 395 e 475 do CC, instituto que, inspirado no anticipatory breach do direito comparado, autoriza a resolução imediata do contrato independentemente do advento do termo, diante da manifestação inequívoca de que a obrigação futura não será cumprida. Tal conduta destrói a base objetiva do negócio, ou seja, as circunstâncias que ambas as partes pressupunham como indispensáveis à subsistência do vínculo e viola os deveres anexos de lealdade e proteção decorrentes da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), frustrando a confiança legítima depositada pelo adquirente na concretização do projeto. A parte autora não deu causa ao desfazimento, ao revés, buscou tutela jurisdicional após ser informada de que o empreendimento não seria entregue como ajustado. Por essa razão, não se aplica a retenção contratual prevista para a hipótese de desistência voluntária da compradora. Aplica-se, ao contrário, o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador quando a culpa pelo desfazimento for exclusiva do promitente vendedor, como é o caso dos autos. A resolução decorre de fato imputável à fornecedora, impondo-se a restituição integral dos valores comprovadamente pagos diretamente pela autora, excluído apenas o saldo de FGTS, que a própria demandante reconheceu ter retornado à sua conta no ID 10389080942. Os comprovantes de ID 10310202212 e ID 10310221300, em consonância com a planilha de ID 10355495145, demonstram o pagamento direto de R$ 1.730,63. Essa quantia deve ser restituída integralmente, com correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios a partir da citação. Não procede o pedido de indenização mensal de 1% previsto no art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964. A penalidade legal referida pressupõe atraso na entrega superior ao prazo de tolerância e hipótese diversa da resolução contratual, não se aplicando ao caso em que o desfazimento decorre de inadimplemento antecipado reconhecido judicialmente. Também não procede o pedido de ressarcimento de aluguéis. Embora reconhecida a culpa da requerida pela resolução, não houve demonstração suficiente de que os aluguéis indicados decorreram diretamente da conduta ilícita ora reconhecida, sobretudo porque se tratava de imóvel adquirido na planta, com entrega futura, e a autora já suportaria despesa de moradia durante o período ordinário de construção. Há dano moral porque a situação vai além do simples descumprimento contratual, envolve frustração da moradia, uso de FGTS, cancelamento do empreendimento pela própria construtora, oferta de imóvel substituto com novas condições onerosas e cobrança indevida mesmo após a ruptura. Consideradas a extensão do dano, a gravidade moderada da conduta, o caráter compensatório e pedagógico da indenização, a vedação ao enriquecimento sem causa e os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais em R$ 5.000,00. O pedido de expedição de ofício à Caixa Econômica Federal deve ser indeferido. A requerida não demonstrou que a instituição financeira tenha assumido posição jurídica indispensável à solução do litígio. Por fim, rejeito o pedido de condenação da autora por litigância de má-fé. A pretensão deduzida decorreu de relação contratual efetivamente existente e de controvérsia razoável sobre o desfazimento do negócio, inexistindo prova de dolo processual. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela autora, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: - declarar rescindido, por culpa da requerida, o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, relativo ao apartamento nº 606, bloco A, do empreendimento Residencial C&A Nova Era, objeto do contrato de ID 10355497967 e do aditivo de ID 10355498168; - confirmar a tutela anteriormente deferida no ID 10325881530, para declarar inexigíveis as parcelas vencidas e vincendas relacionadas ao contrato rescindido, vedada a inscrição do nome da autora em cadastros restritivos por débitos dele decorrentes, devendo a requerida promover a baixa de eventual apontamento, se existente; - condenar a requerida a restituir integralmente à autora os valores comprovadamente pagos diretamente, no montante de R$ 1.730,63, conforme comprovantes de ID 10310202212 e ID 10310221300 e planilha de ID 10355495145, excluído o FGTS já devolvido à conta da autora, conforme reconhecido no ID 10389080942, quantia que deverá ser atualizada monetariamente desde cada desembolso e acrescida de juros moratórios pela taxa legal do art. 406 do Código Civil a partir da citação, nos termos do art. 389 do Código Civil; - condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, corrigido monetariamente nos termos do art. 389, p. único do Código Civil a partir desta sentença e acrescido de juros moratórios pela taxa legal do art. 406 do Código Civil a partir da citação, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de indenização mensal de 1% (um por cento) previsto no art. 43-A, §2º, da Lei nº 4.591/1964, e de ressarcimento de aluguéis, pelas razões expostas na fundamentação. Diante da sucumbência mínima, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida à requerida no ID 10409577500. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se com baixa. Uberlândia, data da assinatura eletrônica. DAYANE REY DA SILVA Juiz(íza) de Direito 7ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia
