Inteiro teor
Estado de Goiás
Comarca de Trindade
2ª Vara Cível e Ambiental
E-mails: [email protected] e [email protected] / Fone: (62) 3236-9800
Processo n.: 5542744-06.2025.8.09.0149
Polo ativo: Conex Assessoria Contábil Ltda
Polo passivo: Cinqdi 20 Empreendimentos Imobiliários Ltda
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos de 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial do Poder Judiciário do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato.
SENTENÇA
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de importâncias pagas e pedido de tutela de urgência ajuizada por CONEX ASSESSORIA CONTÁBIL LTDA. em face de CINQDI 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
A Autora narra que celebrou com a Ré, em 27 e 28 de junho de 2019, dois Instrumentos Particulares de Promessa de Venda e Compra relativos aos lotes nº 15 e nº 19 da Quadra 13 do Loteamento Residencial Parqville Quaresmeira, situado em Trindade-Goiás.
Afirma que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, deixou de pagar as parcelas vencidas a partir de maio e junho de 2025. Sustenta que, ao buscar informações sobre a resolução administrativa dos contratos, foi informada acerca da retenção das arras, da cobrança de taxa de fruição de 0,75% ao mês e da restituição do saldo em 12 parcelas, após o período de carência de 12 meses.
Defende a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e requer a resolução dos contratos, a revisão das cláusulas reputadas abusivas e a restituição, em parcela única, de 90% das quantias pagas, corrigidas monetariamente e acrescidas de juros moratórios. Atribuiu à causa o valor de R$ 265.718,63 e juntou documentos.
No evento 7, o juízo autorizou o parcelamento das custas iniciais em seis prestações. Após o pagamento da primeira parcela, comprovado no evento 13, o juízo deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender as parcelas vencidas e vincendas a partir do ajuizamento e determinar que a Ré se abstivesse de incluir o nome da Autora nos cadastros de restrição ao crédito em razão dos contratos discutidos nesta ação (evento 15).
A audiência de conciliação infrutífera (evento 35).
Citada, a Ré apresentou contestação no evento 39. Sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que os imóveis foram adquiridos para investimento. No mérito, concordou com a resolução, mas atribuiu o desfazimento à inadimplência da Autora. Informou que as parcelas pagas, excluídos os encargos moratórios, totalizam R$ 288.301,82 e requereu a dedução de R$ 27.355,68 de arras, R$ 7.322,32 de encargos moratórios, R$ 9.593,37 de taxas associativas, R$ 78.258,80 de taxa de fruição e R$ 1.591,68 de ITU. Defendeu, ainda, a restituição do saldo em 12 parcelas, após a carência de 12 meses.
Em impugnação, a Autora rebateu os fundamentos invocados na contestação, ratificou os termos da petição inicial
Intimadas para especificar provas no evento 49, a Autora requereu o julgamento antecipado do mérito no evento 54, enquanto a Ré permaneceu inerte, conforme certificado no evento 58.
É o relatório.
DECIDO.
A matéria discutida no caderno versar predominantemente sobre questões de direito e as questões fáticas estão esclarecidas por documentos, cabendo a resolução antecipado da lide, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil.
Aliás, para o Superior Tribunal de Justiça, “presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder” (RESP 2832/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, DJU em 17.09.90, p. 9.513).
Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor
A Ré sustenta que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica porque a Autora é pessoa jurídica e adquiriu dois lotes de destinação residencial com finalidade de investimento.
A alegação não merece acolhimento.
O artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor admite expressamente que a pessoa jurídica figure como consumidora. A incidência do microssistema protetivo depende da condição de destinatária final do produto ou, conforme a teoria finalista mitigada, da demonstração concreta de vulnerabilidade técnica, jurídica, econômica ou informacional perante o fornecedor.
A aquisição de dois imóveis por pessoa jurídica não conduz automaticamente à conclusão de que os bens foram incorporados à sua atividade empresarial ou adquiridos para revenda.
A Autora exerce atividade de assessoria contábil. Não há nos autos prova de que atue na compra, construção, incorporação ou comercialização habitual de imóveis. Também não há demonstração de que os lotes seriam empregados como instrumentos para a prestação dos serviços contábeis desenvolvidos pela empresa.
A Ré limita-se a inferir a finalidade de investimento da circunstância de a Autora ser pessoa jurídica e de os lotes possuírem destinação residencial. Não apresentou documento que demonstre a intenção de revenda, construção para comercialização ou exploração profissional do mercado imobiliário.
Ainda que se admitisse finalidade de investimento ocasional, permaneceria configurada a vulnerabilidade técnica e jurídica da Autora. A adquirente não possui conhecimento especializado no mercado de loteamentos, enquanto a Ré atua profissionalmente no desenvolvimento e na comercialização de empreendimentos imobiliários.
Os contratos foram previamente elaborados pela Ré e apresentados em formato padronizado, contendo quadro-resumo e condições gerais uniformes. Não há prova de efetiva negociação individual das cláusulas que disciplinam as penalidades, as deduções e a restituição das quantias pagas.
Reconheço, portanto, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da aplicação da disciplina específica da Lei nº 6.766/1979, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018.
As normas devem ser interpretadas de maneira sistemática. A legislação especial disciplina os limites e as consequências do desfazimento dos contratos de loteamento, enquanto o Código de Defesa do Consumidor permanece aplicável ao controle de transparência, boa-fé e eventual cobrança em duplicidade.
Do Regime Jurídico Aplicável
As partes celebraram os contratos em 27 e 28 de junho de 2019. Nessa época, a Lei nº 13.786/2018 já se encontrava em vigor.
Aplica-se, portanto, o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, que regulamenta a restituição das quantias pagas quando a resolução do contrato decorre de fato imputável ao adquirente.
A legislação determina a devolução dos valores pagos, atualizados pelo índice contratualmente previsto, e autoriza a dedução das seguintes verbas: eventual fruição do imóvel; cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal; encargos moratórios relativos às parcelas pagas em atraso; impostos, contribuições associativas e outras tarifas vinculadas ao lote; comissão de corretagem, quando integrada ao preço do lote.
A autorização legal, contudo, não dispensa o loteador de demonstrar o fato gerador e o valor de cada dedução. O artigo 373, inciso II, Código de Processo Civil, atribui à Ré o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito à restituição.
Da Resolução dos Contratos
A Autora reconhece que deixou de pagar as parcelas em razão de dificuldades financeiras e manifesta de forma inequívoca sua intenção de não permanecer vinculada aos negócios.
A Ré também concorda com a resolução, embora atribua o desfazimento à adquirente e discorde das consequências econômicas pretendidas na petição inicial.
O direito à resolução dos contratos constitui, portanto, fato incontroverso.
A dificuldade financeira da Autora não caracteriza inadimplemento da Ré nem autoriza a restituição integral dos valores pagos. O desfazimento decorre de fato imputável à adquirente, circunstância que legitima as deduções efetivamente comprovadas e autorizadas pela legislação.
Por outro lado, a inadimplência da adquirente não permite a perda integral das prestações nem autoriza a Ré a efetuar descontos cumulativos sem demonstração documental ou em duplicidade.
A controvérsia deve ser solucionada mediante a análise individual de cada verba.
Da Base de Cálculo da Restituição
A Autora afirma que desembolsou o total bruto de R$ 295.242,92.
Na contestação, a Ré esclareceu que o valor pago a título de parcelas, excluídos os encargos moratórios, corresponde a R$ 144.150,91 para cada contrato, totalizando R$ 288.301,82.
Na réplica, a Autora adotou expressamente o mesmo valor de R$ 288.301,82 e reconheceu que essa quantia não abrange os encargos moratórios.
O montante de R$ 288.301,82 tornou-se incontroverso e deve ser utilizado como base para a restituição, sem prejuízo das demais deduções comprovadas.
Das Arras, da Cláusula Penal e das Despesas Administrativas
O artigo 32-A, inciso II, Lei nº 6.766/1979, autoriza a dedução da cláusula penal e das despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitada a 10% do valor atualizado do contrato.
Os quadros-resumo estipulam arras no valor de R$ 13.677,84 para cada lote, totalizando R$ 27.355,68.
A Autora reconhece a possibilidade de retenção de até 10% das quantias pagas, embora sustente que a penalidade deve incidir sobre o valor efetivamente desembolsado, e não sobre o valor atualizado dos contratos.
No caso, não há necessidade de aprofundar a controvérsia acerca da base abstrata da penalidade, pois a Ré requer a retenção do valor nominal das arras, sem atualização, e essa quantia representa aproximadamente 9,49% da base incontroversa de R$ 288.301,82.
O montante encontra-se abaixo do limite legal e também abaixo do valor de R$ 29.524,29 que a própria Autora admitiu, na petição inicial, como correspondente a 10% do total bruto por ela indicado.
Reconheço, portanto, a legitimidade da dedução de R$ 27.355,68.
As arras integram o limite conjunto estabelecido para a cláusula penal e as despesas administrativas. A Ré não poderá efetuar nova retenção sob essas mesmas rubricas, sob pena de duplicidade.
Dos Encargos Moratórios
O artigo 32-A, inciso III, Lei nº 6.766/1979, permite a dedução dos encargos moratórios relativos às parcelas pagas em atraso.
A Ré pretende deduzir R$ 7.322,32. O pedido, contudo, não pode ser acolhido.
A própria contestação esclarece que o montante de R$ 288.301,82 corresponde exclusivamente às parcelas pagas, com exclusão das multas e dos juros decorrentes de atrasos. A Autora adotou essa mesma base na réplica.
Logo, os encargos moratórios já foram retirados do montante considerado para a restituição. Nova dedução de R$ 7.322,32 reduziria duas vezes o crédito da Autora pelo mesmo fundamento.
Há, ainda, divergência aritmética que a Ré não esclareceu. O total bruto indicado pela Autora corresponde a R$ 295.242,92, enquanto a base líquida reconhecida pelas partes é de R$ 288.301,82. A diferença entre esses valores é de R$ 6.941,10, e não de R$ 7.322,32.
A Ré não apresentou memória de cálculo capaz de demonstrar a origem da diferença ou justificar a dedução adicional.
Rejeito, portanto, nova dedução a título de encargos moratórios.
Da Taxa de Fruição
A Ré pretende deduzir R$ 78.258,80 a título de taxa de fruição.
Afirma que o empreendimento foi entregue à associação de moradores em abril de 2023 e que possui ampla estrutura de lazer, com quadras esportivas, piscinas, academia, salão social, áreas verdes e outros equipamentos de uso comum.
Alega que a simples disponibilização dessa estrutura permitiu a fruição imediata dos imóveis, ainda que os lotes não tenham recebido edificações.
O artigo 32-A, inciso I, Lei nº 6.766/1979, autoriza a dedução dos valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, limitada a 0,75% do valor atualizado do contrato. A norma define expressamente que o período de incidência deve ser contado da transmissão da posse ao adquirente até a restituição ao loteador.
A redação legal demonstra que a cobrança não decorre automaticamente da assinatura do contrato ou da simples conclusão geral do empreendimento. A transmissão da posse ou da efetiva disponibilidade individual do imóvel constitui pressuposto para o início da incidência.
Os documentos juntados no evento 39 comprovam a entrega geral do empreendimento à associação de moradores em abril de 2023. Não comprovam, contudo, a transmissão individual da posse dos lotes nº 15 e nº 19 à Autora.
Não há termo de entrega, vistoria, imissão na posse, autorização individual de uso ou documento equivalente firmado pela adquirente. A entrega das áreas comuns à associação não se confunde, necessariamente, com a entrega da posse individual dos lotes.
A cláusula 8.4 dos contratos estabelece que a realização de benfeitorias ou acessões somente seria permitida depois do pagamento integral do preço ou mediante celebração de escritura pública com alienação fiduciária. A documentação demonstra que a Autora não quitou integralmente os contratos e que os terrenos permaneceram sem edificação.
A Ré também não comprovou que a Autora tenha utilizado as áreas de lazer, explorado economicamente os terrenos, realizado construções, cedido, alugado ou obtido qualquer rendimento proveniente dos imóveis.
Não desconheço o entendimento adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 2.104.086/SP, invocado pela Ré, no sentido de admitir a taxa de fruição em contrato posterior à Lei nº 13.786/2018 relativo a “lote não edificado situado em empreendimento de lazer”.
Naquele julgamento, contudo, ficou reconhecido que o lote havia sido efetivamente disponibilizado ao adquirente, circunstância que permitia sua utilização imediata.
No presente processo, a Ré não demonstrou o fato que constitui o termo inicial legal e contratual da cobrança: a transmissão da posse individual ou da efetiva disponibilidade dos lotes à Autora.
Além disso, no julgamento do REsp nº 2.161.437/SP, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça assentou que a taxa deve ser afastada quando o objeto é lote não edificado e não há demonstração de utilização econômica, firmando a seguinte tese:
“É indevida a taxa de fruição na rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, por ausência de fruição econômica, devendo ser afastada, mantida retenção razoável.”
A expressão “eventual fruição”, empregada pelo legislador, evidencia a necessidade de demonstração do respectivo suporte fático. No caso, a Ré não comprovou a transmissão individual da posse nem a obtenção de proveito econômico pela Autora.
Rejeito, portanto, a dedução de R$ 78.258,80 a título de taxa de fruição.
Do ITU
A Ré pretende deduzir R$ 1.591,68 a título de ITU.
O artigo 32-A, inciso IV, Lei nº 6.766/1979, autoriza, em tese, a dedução dos débitos de impostos vinculados ao lote. Essa autorização, entretanto, não torna automática a responsabilidade do adquirente. A parte que pretende a dedução deve demonstrar a ocorrência do fato contratual que transferiu ao comprador a responsabilidade pelos tributos.
Os extratos emitidos pela Prefeitura Municipal de Trindade e juntados no evento 39 estão em nome da Ré, que permanece cadastrada como proprietária e contribuinte dos imóveis.
Como anteriormente reconhecido, a Ré não apresentou termo de transmissão da posse individual dos lotes à Autora. A entrega geral do empreendimento à associação de moradores não comprova a imissão da adquirente na posse dos terrenos.
A cláusula contratual que transfere ao comprador a responsabilidade por impostos deve ser interpretada em conjunto com a efetiva entrega ou disponibilidade individual do bem. Não se mostra razoável atribuir à Autora tributos relativos a imóveis que permaneceram registrados em nome da Ré e cuja posse individual não foi comprovadamente transmitida.
A Ré também não demonstrou que tenha quitado os débitos e suportado prejuízo patrimonial passível de compensação.
Os valores indicados na contestação tampouco coincidem com os extratos municipais apresentados. Essa divergência reforça a insuficiência da prova produzida.
Diante da ausência de demonstração da responsabilidade da Autora e da falta de correspondência entre os valores alegados e os documentos municipais, rejeito integralmente a dedução de R$ 1.591,68 a título de ITU.
Das Taxas Associativas
O artigo 32-A, inciso IV, Lei nº 6.766/1979, autoriza a dedução das contribuições associativas vinculadas aos lotes e incidentes durante o período em que os imóveis permaneceram sob a responsabilidade da adquirente.
A Ré pretende deduzir R$ 9.593,37. Contudo, os demonstrativos apresentados no evento 39 não amparam integralmente essa quantia. O arquivo 9, embora identificado como referente ao lote nº 15, reúne os débitos dos lotes nº 15 e nº 19, no valor total atualizado de R$ 5.814,16, ao qual foram acrescentados honorários extrajudiciais de cobrança de 10%, resultando em R$ 6.395,58. Por sua vez, o arquivo 10 reproduz novamente os débitos do lote nº 19, no valor de R$ 2.907,08, acrescido de honorários extrajudiciais, alcançando R$ 3.197,79.
Verifica-se, portanto, que a quantia pretendida pela Ré computa duas vezes o débito referente ao lote nº 19. Além disso, os honorários extrajudiciais de cobrança não podem ser transferidos à Autora, pois não há prova de seu efetivo pagamento pela Ré nem demonstração de serviço autônomo que justifique o referido acréscimo.
Assim, limito a dedução das taxas associativas a R$ 5.814,16, quantia efetivamente demonstrada para os dois lotes, afastando a duplicidade e os honorários extrajudiciais de cobrança.
Do Valor a ser Restituído
A base incontroversa das parcelas pagas corresponde a R$ 288.301,82.
Desse montante devem ser deduzidos:
R$ 27.355,68 a título de arras, cláusula penal e despesas administrativas;
R$ 5.814,16 a título de taxas associativas.
As deduções totalizam R$ 33.169,84.
O saldo nominal devido à Autora corresponde, portanto, a:
R$ 288.301,82 − R$ 33.169,84 = R$ 255.131,98.
Da Correção Monetária e Juros de Mora
A correção monetária visa preservar o valor real da moeda e não representa acréscimo patrimonial. Nos termos do artigo 32-A, Lei nº 6.766/1979, a restituição das quantias pagas deve observar o índice de atualização monetária previsto no contrato.
No caso, os instrumentos contratuais estabelecem o IPCA como índice de correção. Assim, o montante a ser restituído deverá ser atualizado pelo IPCA desde cada desembolso até o efetivo pagamento. As deduções admitidas também deverão ser atualizadas pelo mesmo índice, a partir das respectivas datas de referência, a fim de preservar a equivalência econômica entre as obrigações.
A entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024 não autoriza a substituição do índice contratualmente estipulado. O artigo 389, parágrafo único, Código Civil, com a redação conferida pela referida lei, prevê a aplicação do IPCA somente quando as partes não convencionarem índice de atualização e a legislação específica não o estabelecer. No presente caso, além de existir previsão contratual expressa, o artigo 32-A, Lei nº 6.766/1979, determina a observância do índice previsto no contrato. Lei nº 14.905/2024 e Lei nº 6.766/1979.
Quanto aos juros de mora, o Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça não se aplica diretamente ao caso, pois a tese foi firmada para compromissos de compra e venda celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, enquanto os contratos examinados foram celebrados em junho de 2019. Tema 1.002 do STJ.
Considerando que a restituição observará o prazo de carência e o parcelamento previstos no artigo 32-A, parágrafo 1º, inciso II, Lei nº 6.766/1979, a Ré somente incorrerá em mora se deixar de pagar alguma parcela no respectivo vencimento. Nessa hipótese, incidirão juros moratórios, a partir do vencimento da parcela inadimplida, pela taxa legal estabelecida no artigo 406, Código Civil, com a redação conferida pela Lei nº 14.905/2024.
Da Forma e do Prazo da Restituição
A Autora requer a restituição em parcela única e invoca a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.
A referida súmula foi formada com base no regime jurídico anterior à Lei nº 13.786/2018. Embora permaneça relevante quanto ao direito do adquirente à restituição parcial das quantias pagas, sua previsão de devolução imediata não prevalece sobre os prazos expressamente estabelecidos pela legislação posterior para os contratos celebrados durante sua vigência.
O artigo 32-A, §1º, inciso II, Lei nº 6.766/1979, estabelece que, nos loteamentos com obras concluídas, o pagamento ocorrerá em até 12 parcelas mensais, iniciando-se após o prazo de carência de até 12 meses contado da formalização da resolução contratual.
Os documentos do evento 39 demonstram que as obras gerais do empreendimento foram concluídas e entregues à associação de moradores.
A resolução será formalizada com o trânsito em julgado desta sentença. A restituição deverá ocorrer em 12 parcelas mensais e sucessivas, vencendo-se a primeira ao término do prazo de carência de 12 meses e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes.
Da Sucumbência
A Autora obteve a resolução dos contratos, o afastamento da taxa de fruição, do ITU e da nova dedução dos encargos moratórios, além da restituição da maior parte das quantias pagas.
Por outro lado, não obteve a restituição em parcela única e sucumbiu quanto à possibilidade de retenção das arras e das taxas associativas.
Há sucumbência recíproca, mas em proporções distintas. Considerando a relevância econômica e jurídica dos pedidos acolhidos e rejeitados, atribuo à Autora 30% e à Ré 70% dos ônus sucumbenciais.
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para:
a) DECLARAR rescindidos os instrumentos particulares de promessa de compra e venda referentes aos lotes nº 15 e nº 19, da Quadra 13, do Loteamento Residencial Parqville Quaresmeira, em Trindade-Goiás;
b) CONDENAR a Ré a restituir à Autora a quantia histórica de R$ 255.131,98 (duzentos e cinquenta e cinco mil, cento e trinta e um reais e noventa e oito centavos), resultante da dedução de R$ 27.355,68, a título de arras, e de R$ 5.814,16, referentes às taxas associativas comprovadas;
c) DETERMINAR que a correção monetária incida pelo INPC desde cada desembolso até 27 de agosto de 2024 e, a partir de 28 de agosto de 2024, conforme o artigo 389, parágrafo único, Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024;
d) DETERMINAR a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado desta sentença, conforme o Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, observando-se a taxa legal prevista no artigo 406, Código Civil, e as alterações promovidas pela Lei nº 14.905/2024;
e) DETERMINAR que a restituição seja realizada em 12 (doze) parcelas mensais, iguais e sucessivas, com início após o prazo de carência de 12 (doze) meses, contado do trânsito em julgado desta sentença, nos termos do artigo 32-A, parágrafo 1º, inciso II, Lei nº 6.766/1979;
f) AFASTAR a dedução dos valores pretendidos a título de taxa de fruição e de débitos de IPTU;
g) AFASTAR a dedução dos honorários extrajudiciais de cobrança incluídos nos demonstrativos das taxas associativas, bem como o valor cobrado em duplicidade relativamente ao lote nº 19.
TORNO definitiva a tutela de urgência deferida no evento 15.
Diante da sucumbência recíproca, CONDENO a Autora ao pagamento de 30% das custas processuais e a Ré ao pagamento dos 70% restantes.
CONDENO a Autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da Ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico correspondente às deduções reconhecidas nesta sentença.
CONDENO a Ré ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da Autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos dos artigos 85, parágrafo 2º, e 86, Código de Processo Civil.
Fica vedada a compensação dos honorários advocatícios, conforme o artigo 85, parágrafo 14, Código de Processo Civil.
Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.
Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, ARQUIVEM-SE os autos digitais com a formalidades de praxe.
Trindade-GO, datada e assinada digitalmente.
AILTON FERREIRA DOS SANTOS JÚNIOR
JUIZ DE DIREITO
